COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°365

PAR DEFAUT

DU 16 Décembre 2025

N° RG 24/07877 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W5WH

AFFAIRE :

Etablissement Public OPH RIVES DE SEINE HABITAT

C/

[Z] [E]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Juillet 2024 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-942

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16/12/2025

à :

M^e Caroline

CHARRON-DUCELLIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Etablissement Public OPH RIVES DE SEINE HABITAT

Venant aux droits de l’OPH de [Localité 6]

Agissant aux poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Caroline CHARRON-DUCELLIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 526

Plaidant : M^e Samia AZERAU, avocate au barreau de PARIS

****************

INTIMEE

Madame [Z] [E]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par procès-verbal selon l’article 659 du code de procédure civile

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Septembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et de la mise à disposition de la décision: Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 juin 2012 à effet du même jour, l’office public de l’Habitat de la ville de [Localité 6] – [Localité 6] Habitat a donné à bail à Mme [Z] [E], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] – moyennant un loyer mensuel révisable initialement fixé à 293,05 euros, outre une provision mensuelle sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 586,10 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2022, l’OPH Rives de Seine Habitat, venant aux droits de l’OPH de [Localité 6] – EPT [Localité 10] Ouest la [Localité 8], a fait délivrer à Mme [E] un commandement d’avoir à lui payer la somme principale de 3 000,04 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au terme d’octobre 2022 inclus, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en date du 29 juin 2012.

Par notification électronique du 9 janvier 2023, l’OPH Rives de Seine Habitat, venant aux droits de l’OPH de [Localité 6] – EPT [Localité 10] Ouest la [Localité 8], a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 novembre 2023, l’OPH Rives de Seine Habitat a assigné Mme [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [E], ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux loués, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— condamner Mme [E] au paiement :

* de la somme de 4 546,78 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 10 novembre 2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2022 sur la somme de 3 000,04 euros et de l’assignation sur le surplus,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

* de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 19 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

— constaté le désistement partiel de l’OPH Rives de Seine Habitat venant aux droits de l 'OPH de [Localité 6] – EPT [Localité 10] Ouest la [Localité 8] de ses demandes aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion et, subséquemment, de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation et de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail,

— condamné Mme [E] à payer à l’OPH Rives de Seine Habitat venant aux droits de l’OPH de [Localité 6] – EPT [Localité 10] Ouest [Localité 9], la somme de 866,67 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l 'assignation du 14 novembre 2023,

— condamné Mme [E] à payer à l’OPH Rives de Seine Habitat venant aux droits de l 'OPH de [Localité 6] – EPT [Localité 10] Ouest [Localité 9], la somme de 309,47 euros au titre des réparations locatives (895,57 euros), après déduction du dépôt de garantie (586,10 euros) conservé par l’OPH Rives de Seine Habitat venant aux droits de l 'OPH de [Localité 6] – EPT [Localité 10] Ouest la [Localité 8] et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— autorisé Mme [E] à s’acquitter de ces sommes en 14 mensualités d’un montant de 80 euros chacune, outre une 15ème et dernière mensualité s’élevant au solde de la dette, avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

— rappelé que pendant ces délais, les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

— condamné Mme [E] aux dépens de l’instance,

— rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté l’OPH Rives de Seine Habitat venant aux droits de l’OPH de [Localité 7] EPT [Localité 10] Ouest [Localité 9] d’une part, Mme [Z] [E] d’autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision.

Par déclaration reçue au greffe le 19 décembre 2024, l’OPH Rives de Seine Habitat venant aux droits de l’OPH de [Localité 6] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 janvier 2025, l’OPH Rives de Seine Habitat venant aux droits de l’OPH de [Localité 6], appelante, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris rendu par le tribunal de proximité de Courbevoie le 19 juillet 2024 sous le n°11-23-000942, en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— condamner Mme [E] à lui payer la somme totale de 6 097,18 euros, correspondant aux montants suivants :

—  4 565,09 euros au titre de sa dette locative, correspondant au solde locatif débiteur au terme du mois de décembre 2024 inclus,

—  1 532,09 euros au titre des réparations locatives,

en tout état de cause,

— condamner, en tout ou partie, Mme [E] à la somme de 2 000 euros au titre des frais de justice en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [E] a quitté les lieux en décembre 2023. Elle avait saisi préalablement le 9 novembre 2022, la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne qui, dans sa séance du 8 décembre 2022, a constaté sa situation de surendettement et qui, compte tenu de sa situation irrémédiablement compromise, de l’absence d’actif réalisable, et après avoir pris en compte les observations des parties, a décidé dans sa séance du 19 janvier 2023, d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Mme [E] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 10 février 2025, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de l’Etablissement Public OPH Rives de Seine Habitat.

L’établissement Public OPH Rives de Seine Habitat poursuit l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a retenu l’effacement partiel de la dette de Mme [Z] [E] tant au titre des loyers impayés que des réparations locatives en raison de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont la locataire a fait l’objet. Il fait valoir, au visa des articles L. 733-9 et L. 733-15 du code de la consommation et en vertu d’une jurisprudence faisant application de ces textes, que le plan de surendettement n’est pas opposable aux créanciers dont l’existence n’a pas été signalée par le débiteur et qui n’avaient pas été avisés de ces mesures par la commission.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l’article L. 733-9 du code de la consommation, 'en l’absence de contestation formée par l’une des parties en application de l’article 733-10, les mesures mentionnées aux articles L. 733-1, L 733-4 et L. 733-7 s’imposent aux parties à l’exception des créances dont l’existence n’a pas été signalée par le débiteur et qui n’ont pas été avisés de ces mesures par la commission'.

L’article L 733-15 du même code dispose que : 'Les mesures imposées en application des articles L. 733-1, L 733-4 et L. 733-7 ou celles prises par le juge en application de l’article L 733-13 ne sont pas opposables aux créanciers dont l’existence n’a pas été signalée par le débiteur et qui n’ont pas été avisés de ces mesures par la commission'.

En l’espèce, il est constant que la créance de l’OPH Rives de Seine Habitat ne figure pas dans le tableau des créances actualisées à la date du 18 janvier 2023, annexé à la mesure imposée par la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne, produit par Mme [Z] [E] devant les premiers juges.

Il s’ensuit que la créance de l’OPH Rives de Seine Habitat ne pouvait être effacée, dès lors qu’en application des articles susvisés, un plan de redressement n’est pas opposable aux créanciers dont l’existence n’a pas été signalée par le débiteur et qui n’ont donc pas été avisés de ces mesures par la commission.

Le jugement doit donc être infirmé sur ce point.

* sur la demande de condamnation en paiement au titre de la dette locative.

Pour les motifs ci-dessus exposés, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a limité la condamnation de Mme [Z] [E] à la somme de 866,67 euros au titre de la dette locative.

Statuant à nouveau, Mme [Z] [E] doit être condamnée au paiement de la somme de 4 565,09 euros au titre de la dette locative, selon décompte actualisé au 12 décembre 2024 produit aux débats, incluant la somme de 142,58 euros au titre de la régularisation des charges au titre de l’année 2023 et déduction faite de la somme de 586,10 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie.

* sur la demande de condamnation en paiement au titre des réparations locatives.

L’OPH Rives de Seine Habitat reproche au premier juge d’avoir limité le montant dû au titre des réparations locatives, au motif que l’état des lieux d’entrée n’était pas produit aux débats. Il soutient qu’un état des lieux a bien été effectué à l’entrée dans les lieux de la locataire et qu’il a été annexé au contrat de location, ajoutant que cet état des lieux fait état d’un logement en bon état, voire neuf dans certaines pièces, et que l’état des lieux de sortie fait état de diverses dégradations.

Sur ce,

L’article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'.

L’article 1730 du même code prévoit que 's’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

En l’espèce, l’examen comparé des états des lieux d’entrée et de sortie permet de mettre en évidence un certain nombre de détériorations imputables à faute à Mme [Z] [E] chiffrées à la somme totale de 1 532,09 euros, soit la dépose d’un mur, la dépose de lustres dans le séjour et dans la cuisine, la détérioration de la vitre et de la poignée de la fenêtre de la cuisine, la détérioration du lavabo, celle de la serrure et de la poignée de la porte des WC, l’absence de la poignée et de la grille de ventilation de la fenêtre de la chambre, la détérioration de la manivelle du volet roulant, l’absence de trois poignées et d’une prise dans la seconde chambre, la détérioration d’une porte de placard dans le couloir, l’enlèvement d’objets dans la cave et d’un meuble de cuisine.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de l’établissement public OPH Rives de Seine Habitat en condamnant Mme [Z] [E] à lui verser la somme de 1 532,09 euros.

Sur les mesures accessoires.

Mme [Z] [E] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de l’établissement public OPH Rives de Seine Habitat au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance et en cause d’appel en condamnant Mme [Z] [E] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 19 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu’il a retenu l’effacement partiel de la dette de Mme [Z] [E] tant au titre des loyers impayés que des réparations locatives en raison de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont la locataire a fait l’objet,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [Z] [E] à verser à l’établissement OPH Rives de Seine Habitat, la somme de 4 565,09 euros au titre de la dette locative, selon décompte actualisé au 12 décembre 2024, incluant la somme de 142,58 euros au titre de la régularisation des charges au titre de l’année 2023 et déduction faite de la somme de 586,10 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,

Condamne Mme [Z] [E] à verser à l’établissement OPH Rives de Seine Habitat la somme de 1 532,09 euros au titre des réparations locatives,

Condamne Mme [Z] [E] à verser à l’établissement OPH Rives de Seine Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Z] [E] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président