N° RG 23/00488 – N° Portalis DBVX-V-B7H-OXPO

Décision du

Tribunal Judiciaire de Lyon

Au fond

du 31 mai 2022

RG : 16/13915

ch n°9 cab 09 F

[S]

[H]

C/

[D]

[D] NÉE [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 07 Janvier 2025

APPELANTS :

M. [L] [S]

né le 06 Décembre 1983 à [Localité 11] (69)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Mme [K] [H] épouse [S]

née le 01 Juin 1984 à [Localité 8] (69)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par M^e Pierre-Etienne MOULLE, avocat au barreau de LYON, toque : 2828

INTIMES :

M. [P] [D]

né le 13 Décembre 1970 à [Localité 7] (13)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Mme [O] [B] épouse [D]

née le 22 Janvier 1970 à [Localité 10] (32)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par M^e Anne-sophie MAIGRET-MATHIOT, avocat au barreau de LYON, toque : 2230

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Novembre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 10 Décembre 2024 prorogée au 07 Janvier 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 novembre 2014, M. et Mme [D], d’une part, et M. et Mme [S], d’autre part, ont conclu une vente conditionnelle portant sur un terrain à bâtir contenant une dépendance, aux prix de 260.000 euros, situé [Adresse 4], à [Localité 9]. Ce bien est issu d’une division parcellaire du terrain de M. et Mme [D]. M. et Mme [S] avaient pour projet d’y faire construire une maison d’habitation.

La vente a été conclue sous plusieurs conditions suspensives et devait être réitérée au plus tard le 30 septembre 2015.

Un avenant a été conclu le 10/ 14 mars 2016, prorogeant la date de réitération au 15 avril 2016.

M. et Mme [S] ayant refusé de réitérer la vente, par exploit d’huissier de justice du 28 novembre 2016, M et Mme [D] les ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon.

Par jugement contradictoire du 31 mai 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— rejeté la demande de résolution de l’acte de vente conditionnelle du 7 novembre 2014 et de son avenant des 10-14 mars 2016,

— ordonné l’attribution à M. et Mme [D] du dépôt de garantie de 13.000 euros versé par M. et Mme [S] ;

— autorisé Me [E], notaire, à remettre à M. et Mme [D] la somme de 13.000 euros dont il est consignataire,

— débouté M. et Mme [D] de leur demande au titre de la clause pénale et de leurs demandes indemnitaires,

— débouté M. et Mme [S] de leurs demandes indemnitaires,

— rejeté la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par M. et Mme [S],

— condamné M. et Mme [S], in solidum, à payer à M. et Mme [D] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [S] in solidum aux dépens,

— rejeté le surplus des demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 20 janvier 2023, M. et Mme [S] ont interjeté appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 15 mars 2023, M. et Mme [S] demandent à la cour de :

— déclarer la nullité ou, à tout le moins infirmer ou réformer le jugement du 31 mai 2022 en ce qu’il a :

— rejeté la demande de résolution de l’acte de vente comportant vente conditionnelle entre les parties en date du 7 novembre 2014 et de son avenant en date des 10 et 14 mars 2016,

— ordonné l’attribution à M. [P] [D] et Mme [O] [B] du dépôt de garantie de 13.000 euros versé par M. [L] [S] et Mme [K] [H] épouse [S];

— autorisé Me [C] [E], notaire, à remettre à M. [P] [D] et Mme [O] [B] épouse [D] la somme de 13.000 euros dont il est consignataire,

— débouté M. [P] [D] et Mme [O] [B] épousé [D] de leur demande au titre de la clause pénale et de leurs demandes indemnitaires,

— débouté M. [L] [S] et Mme [K] [H] épouse [S] de leurs demandes indemnitaires,

— rejeté la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par M. [L] [S] et Mme [K] [H],

— condamné M. [L] [S] et Mme [K] [H] in solidum à payer à M. [P] [D] et Mme [O] [B] épouse [D] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] [S] et Mme [K] [H] aux dépens,

— rejeté le surplus des demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par l’effet dévolutif de l’appel, statuant à nouveau, de :

A titre principal

— prononcer la résolution de l’acte de vente comportant vente conditionnelle entre les parties en date du 7 novembre 2014 et sa prorogation en date des 10 et 14 mars 2016,

— autoriser le notaire, Me [E], à se dessaisir à leur profit de la somme de 13.000 euros dont il est consignataire,

— condamner M. et Mme [D], in solidum, à leur payer la somme de 4.636,72 euros en indemnisation du préjudice matériel subi, ainsi que la somme de 40.000 euros à titre de dommages-intérêts du fait des modifications apportées au terrain, empêchant la réalisation de leur projet immobilier.

A titre subsidiaire

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour de choisir avec mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, les parties et leurs conseils convoqués et entendus ainsi que, s’il y a lieu, tous sachant dont l’identité sera précisée, connaissance prise de tous documents utiles, en s’entourant de tous renseignements à charge d’en indiquer la source, de :

— se rendre sur les lieux, d’examiner les pièces de ce dossier et donner son avis technique sur les conditions suspensives et spécifiques de l’acte comportant vente conditionnelle du 7 novembre 2014 et de son avenant des 10 et 14 mars 2016.

en tout état de cause :

— condamner M. et Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— condamner M et Mme [D] au versement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 mai 2023, M. et Mme [D] demandent à la cour de :

— les juger recevables en leur appel incident,

Y faisant droit,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 31/05/2022 sur les chefs de jugement suivants :

« – débouté M. [P] [D] et Mme [O] [B] de leur demande au titre de la clause pénale et de leurs demandes indemnitaires »,

— juger irrecevable et infondée la demande de nullité de la vente de M. et Mme [S],

— juger la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives énoncées aux termes du compromis de vente immobilière du 7 novembre 2014 et de son avenant du 10/14 mars 2016,

— juger qu’ils renoncent néanmoins à se prévaloir de la réitération de ladite vente immobilière par acte authentique,

— juger leur absence de faute contractuelle,

— juger qu’il n’y a pas lieu à résolution de ladite vente immobilière au préjudice de M. et Mme [S],

— rejeter l’intégralité des demandes de M. et Mme [S],

— juger au contraire que M. et Mme [S] n’ont pas satisfait à leurs obligations contractuelles, qu’ils se devaient de réitérer l’acte notarié,

— ordonner que leur soit attribuée la somme de 13.000 euros actuellement séquestrée entre les mains du notaire rédacteur au titre du dépôt de garantie, et autoriser par conséquent le notaire Me [E] à s’en dessaisir à leur profit,

— condamner in solidum M. et Mme [S] à leur verser la somme de 26.000 euros au titre de la clause pénale, à compter du prononcé de la présente décision,

— juger la résistance évidente et abusive de M. et Mme [S],

— condamner in solidum M. et Mme [S] à leur verser la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts, tous préjudices confondus,

— condamner M. et Mme [S] in solidum à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Maigret-Mathiot, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 novembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de résolution de la promesse de vente en raison des modifications matérielles du bien vendu

M et Mme [S] font notamment valoir que:

— entre la régularisation de l’acte de vente conditionnelle du 7 novembre 2014 et la date de réitération de l’acte au 30 septembre 2015, portée au 15 avril 2016, M et Mme [D] ont déposé et obtenu un permis de construire prévoyant la construction d’un garage avec terrasse et d’un abri de jardin en limite de propriété avec la parcelle vendue, ont réalisé des travaux aboutissant à la construction de deux murs de soutènement le long du chemin d’accès et à la réalisation d’un muret mitoyen conduisant à la réalisation d’un seuil avec pilier, rendant leur projet bien plus coûteux que prévu,

— leur architecte a relevé que l’ensemble de ces travaux contrevenait à la réalisation de leur projet immobilier puisque l’implantation du seuil de porte était placée plus haute que prévu,

— ces travaux ont rendu impossible le dépôt de leur permis de construire tel qu’envisagé, qui contrevient, en outre, désormais aux règles d’urbanisme,

— le mur mitoyen construit par M et Mme [D] a des fondations trop peu profondes pour leur permettre de réaliser leur garage sans prévoir des travaux complémentaire à ceux initialement envisagés,

— le garage de M et Mme [D] est situé trop haut par rapport à leur projet,

— ces modifications entrent en violation avec l’obligation de ne procéder à aucune modification du terrain, ainsi qu’il était prévu dans l’acte,

— ces travaux ont rendu impossible la construction qu’ils projetaient alors que M et Mme [D] en étaient informés.

M et Mme [D] font notamment valoir que:

— si aux termes du compromis de vente, M et Mme [V] devaient déposer une demande de permis de construire, ils ont modifié leur projet de construction immobilière pour convenance personnelle, avec un budget bien plus élevé, sans les en avertir,

— ce sont ces modifications qui ont bouleversé les conditions de réalisation de la construction,

— l’ensemble des travaux qu’ils ont entrepris a été finalisé le 13 avril 2015, avant le dépôt de la demande de permis de construire le 10 juillet 2015 par M et Mme [S] et avant la conclusion de l’avenant notarié du 10 mars 2016,

— les travaux réalisés étaient ceux nécessaires à la division parcellaire, ce dont M et Mme [S] avaient connaissance,

— ils ont réalisé deux murs de soutènement afin de viabiliser le terrain du bas, fait construire le mur mitoyen aux deux parcelles et implanté le seuil et les piliers pour le futur portail de M et Mme [S],

— ils n’ont pas construit de garage ni d’abri de jardin, même s’ils avaient déposé une demande de permis de construire en ce sens,

— tous les travaux ont été effectués avec l’accord de M et Mme [S] et figurent sur les plans annexés à leur demande de permis de construire,

— les travaux qu’ils ont réalisés n’empêchaient pas la réalisation du projet de M et Mme [S],

— c’est à la demande de M et Mme [S] qu’il a été ajouté dans l’acte qu’ils devraient réaliser un mur séparatif « pour une hauteur maximale correspondant à la cote 231,5 »,

— le seuil a été posé à l’altimétrie convenue contractuellement,

— M et Mme [S] n’établissent pas que leur projet n’est pas réalisable, ni que la construction de leur garage est devenue impossible,

— il appartenait à l’entreprise de travaux de proposer un projet conforme aux contraintes du terrain au moment du dépôt du permis de construire,

— une solution leur a été proposée permettant d’abaisser le seuil mais ils l’ont refusée,

— la non-conformité avec le permis de construire n’est pas établie, le courrier de l’entreprise de travaux BCV n’étant corroboré par aucun document technique.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa version alors applicable, ont retenu que :

— contrairement à ce qui est allégué par les époux [S], M et Mme [D] n’ont pas construit un garage et un abri de jardin, même s’ils ont fait une demande de permis de construire,

— lors de la division parcellaire du terrain, le 17 décembre 2013, l’expert géomètre mandaté par M et Mme [D] a mentionné dans la déclaration préalable que l’accès à la partie basse se fera par un passage encadré par deux murs de soutènement qui sera utilisé en tréfonds pour les réseaux du lot à construire,

— le plan topographique de bornage et de division annexé au compromis de vente comporte un schéma du passage et les deux « murs de soutènement à réaliser », ainsi que l’altimétrie de la limite entre les deux propriétés, entre 226,31 au centre et 224,48 vers le chemin du petit content, étant précisé que selon l’expert géomètre, le seuil du portail est situé à une altitude de 226,10 mètres, ce qui correspond au niveau du terrain naturel ancien,

— une mention manuscrite ajoutée sur la promesse de vente prévoit que le vendeur doit réaliser « au plus tard à l’achèvement de la construction, une limite séparative pour une hauteur maximale correspondant à la cote 231,5 », sans autre précision et, notamment, pas concernant l’altimétrie du portail,

— selon la facture du 13 avril 2015 émanant de la société [Y] [M] paysagiste, les époux [D] ont construit deux murs de soutènement le long du chemin de passage et un mur mitoyen entre les deux propriétés, laissant un espace pour le portail du lot vendu,

— par mail du même jour, M. [D] informé M. [S] que « le nécessaire a été fait » pour qu’il puisse déposer ses permis de construire,

— M et Mme [S] ont annexé à leur demande de permis de construire des photographies des murs de soutènement et du mur mitoyen avec un espace pour le portail,

— il ressort de ces éléments, d’une part, un accord entre les parties sur la réalisation des deux murs de soutènement et du mur mitoyen entre la signature du compromis de vente et sa réitération et, d’autre part, de constructions qui sont conformes aux stipulations contractuelles,

— le mur de clôture construit par M et Mme [D] en partie haute, d’une part, est situé sur la parcelle de ces derniers, l’empiétement qu’ils dénoncent n’étant établi par aucun élément et, d’autre part, ne fait pas obstacle à l’exercice de la servitude de passage sur le chemin contigüe, instituée au profit de la parcelle qui devait revenir à M et Mme [S], étant précisé qu’aucune stipulation ne prévoit qu’elle doit permettre le passage de camions ou d’engins de chantier,

— la promesse de vente a fait l’objet d’un avenant le 10 mars 2016 lors duquel M et Mme [S] ont réitéré leur souhait d’acheter le bien, alors que les travaux avaient été entièrement réalisés.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M et Mme [S] de leur demande de résolution du chef des travaux entrepris par M et Mme [D].

2. Sur la demande de résolution de la promesse de vente en raison de l’absence de réalisation des conditions suspensives et d’un vice du consentement

M et Mme [S] font notamment valoir que:

— la clause selon laquelle « la vente est soumise à la condition suspensive que les contraintes du sol ne nécessitent pas la réalisation de fondations spécifiques qui entraîneraient un surcoût de 50 000 euros » n’est pas une condition suspensive potestative, ainsi que l’a retenu à tort le tribunal,

— cette condition renvoie aux coûts estimés pour l’établissement des fondations de la construction au regard des caractéristiques topographiques du terrain d’assiette au jour de la vente,

— or, ces frais ont été évalués par la société BCV à la somme de 59 5000 euros pour l’ouverture des fouilles et la mise en place des fondations, de sorte que la condition suspensive ne s’est pas réalisée,

— les interrogations relatives à la topographie des lieux et aux caractéristiques des sols ont constitué un élément essentiel et déterminant des négociations pré contractuelles,

— l’altimétrie du portail constituait une donnée cardinale pour la définition et l’estimation du projet de construction de leur habitation, déterminante de leur consentement,

— en signant le compromis du 7 novembre 2014 sur la base des documents fournis par M et Mme [D], ils ont été induits en erreur et leur consentement a été vicié.

M et Mme [D] font notamment valoir que:

— les conditions suspensives ont toutes été réalisées,

— la société BCV fait référence « aux diverses fondations » et non aux « fondations spécifiques » mentionnées dans l’acte, qui renvoient au nouveau projet de M et Mme [S] déposé au mois de septembre 2015,

— l’origine du surcoût serait liée au fait que le nouveau projet de M et Mme [S] ne serait pas compatible avec le seuil actuel du mur de mitoyenneté construit au mois d’avril 2015, de sorte que ce n’est pas l’existence de contraintes du sol du terrain vendu qui nécessite des fondations diverses,

— il n’est pas démontré que les contraintes du sol entraîneraient bien un surcoût de 59.500 euros,

— la demande de résolution fondée sur l’erreur, nouvelle en appel, est irrecevable,

— l’erreur n’est pas établie.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civil, la cour n’est saisie que des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

En l’espèce, M et Mme [S] se bornent à solliciter la résolution du compromis de vente du 7 novembre 2014 prorogé les 10 et 14 mars 2016.

Contrairement à ce qui est soutenu par M et Mme [D], la demande de résolution de l’acte avait déjà été formée en première instance, de sorte qu’elle est bien recevable devant la cour, peu important qu’elle soit fondée sur un moyen nouveau, comme l’erreur.

Cependant, l’absence de réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente ou l’existence d’un vice du consentement ne sont pas susceptibles d’entraîner la sanction que M et Mme [S] sollicitent.

Dès lors, confirmant le jugement, il convient de débouter les appelants de leur demande de résolution des chefs de l’absence de réalisation des conditions suspensives et de l’erreur sur les qualités essentielles de la chose.

3. Sur les demandes indemnitaires de M et Mme [S]

Compte tenu de ce qui vient d’être décidé et de l’absence de faute de la part de M et Mme [D], il convient de débouter M et Mme [S] de leur demande en paiement de la somme de 4 636,72 euros en réparation de leur préjudice matériel, ainsi que celle de 40.000 euros en réparation de leurs autres préjudices.

Le jugement est également confirmé de ce chef.

4. Sur l’attribution du dépôt de garantie et la condamnation au paiement de la clause pénale

M et Mme [D] sollicitent, outre le paiement du dépôt de garantie de 13 000 euros, la condamnation de M et Mme [S] au paiement de la clause pénale, qui correspond à 10% du prix de vente, soit 26 000 euros.

M et Mme [S] soutiennent que la vente n’a pas été conclue en raison du défaut de réalisation de la condition suspensive relative au surcoût des fondations.

Selon l’acte de promesse de vente, s’agissant du dépôt de garantie de 13.000 euros, «si toutes les conditions suspensives sont réalisées et si l’acte authentique de vente ne peut être dressé par la faute, le fait ou la négligence de l’acquéreur dans le délai fixé cette somme sera acquise définitivement au vendeur à titre de dommages et intérêts, sans préjudice pour celui-ci de poursuivre la réalisation de la vente par acte authentique et éventuellement l’obtention de tous dommages intérêts supplémentaires. (…) Le dépôt de garantie s’imputera le cas échéant sur le montant de l’éventuelle clause pénale. »

Par ailleurs, il est également prévu que dans le «  (…) cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme égale à 10% du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie. Le surplus éventuel sera versé par la partie défaillante sans délai. »

En l’espèce, il est constant entre les parties que l’acte n’a pas été réitéré du fait des acquéreurs.

A défaut pour les acquéreurs d’avoir demandé que soit constatée la caducité de la promesse de vente en raison de l’absence de réalisation des conditions suspensives, celles-ci sont réputées accomplies.

Dès lors, confirmant le jugement, il convient d’attribuer la somme de 13 000 euros correspondant au dépôt de garantie, consignée par M et Mme [S] entre les mains du notaire, à M et Mme [D].

De même, il convient de condamner M et Mme [S] au paiement de la clause pénale, M et Mme [D] justifiant les avoir mis en demeure d’avoir à réitérer la vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 octobre 2016.

La clause pénale, qui s’élève à la somme de (260 000 X 10%) 26. 000 euros, doit aux termes de l’acte, être imputée sur le montant du dépôt de garantie de 13 000 euros.

Dès, infirmant le jugement, il convient de condamner solidairement M et Mme [S] à payer à M et Mme [D] la somme de 13 000 euros au titre de la clause pénale.

5. Sur les autres demandes

Le préjudice invoqué par M et Mme [D], consistant en l’immobilisation durable de leur bien et le paiement consécutif des taxes foncières, a déjà été réparé par l’indemnité d’immobilisation et la clause pénale auxquelles M et Mme [S] ont été condamnés.

En outre, M et Mme [D] ont fait le choix de payer les frais liés à l’extraction de la terre provenant des travaux, alors que la vente n’avait pas été réitérée, de sorte qu’ils ne peuvent en faire grief à M et Mme [S], qui n’ont commis aucune faute à cet égard.

Par ailleurs, le préjudice moral dont ils font état, n’est pas justifié.

De même, ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l’encontre des appelants une faute de nature à faire dégénérer en abus leur droit de se défendre en justice.

Au regard de ces éléments, il convient de confirmer le jugement ayant débouté M et Mme [D] de leur demande de dommages-intérêts.

Ainsi que l’a à juste titre retenu le premier juge, les éléments de preuve ont permis de résoudre le litige, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’expertise formée par M et Mme [S], qui apparaît en outre tardive, le tribunal judiciaire ayant été saisi en 2016.

Le jugement rejetant la demande d’expertise est donc confirmé.

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M et Mme [D], en appel. M et Mme [S] sont condamnés in solidum à leur payer à ce titre la somme globale de 3.000 €.

Les dépens d’appel sont à la charge de M et Mme [S] qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il déboute M. [P] [D] et Mme [O] [B] de leur demande au titre de la clause pénale,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable la demande de résolution de la promesse de vente formée par M [L] [S] et Mme [K] [S],

Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [K] [S] à payer à M. [P] [D] et Mme [O] [B] la somme de 13.000 euros au titre de la clause pénale,

Condamne in solidum M. [L] [S] et Mme [K] [S] à payer à M. [P] [D] et Mme [O] [B], la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne in solidum M. [L] [S] et Mme [K] [S] aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,