COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 AVRIL 2025

N° 2025/206

Rôle N° RG 24/09900 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNQGG

SASU BOUCHERIE N’B

C/

[W] [S] [Y]

[B] [T] épouse [Y]

[E] [A], [X] [Y]

[N] [J], [B] [Y]

[R] [L], [W] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e David TRAMIER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de GRASSE en date du 27 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01655.

APPELANTE

SASU BOUCHERIE N’B

dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e Yann DIODORO de la SCP JURCO- FRABECH, avocat au barreau de NICE,

INTIMÉS

Monsieur [W] [S] [Y]

né le [Date naissance 2] 1943 à [Localité 13], demeurant [Adresse 10]

Madame [B] [T] épouse [Y]

née le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 12], demeurant [Adresse 10]

Madame [E] [A], [X] [Y]

née le [Date naissance 4] 1963 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 11]

Madame [N] [J], [B] [Y] épouse [D]

née le [Date naissance 5] 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 14]

Monsieur [R] [L], [W] [Y]

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

tous les cinq représentés par M^e David TRAMIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistés par M^e Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte authentique en date du 12 décembre 2014, avec prise d’effet au 1er janvier suivant, monsieur [W] [Y], madame [B] [T] épouse [Y], madame [E] [Y], madame [N] [Y] et monsieur [R] [Y] ont donné à bail commercial à la société par actions simplifiée unipersonnelle ( SASU ) Boucherie N’B des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 13 200 euros, payable par mois, outre 100 euros de provisions mensuelles sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, les consorts [Y] ont fait délivrer à la société Boucherie N’B un commandement d’avoir à payer la somme principale de 13 588,40 euros et justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, les consorts [Y] ont fait assigner la société Boucherie N’B, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner 1'expulsion de la société et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre des loyers, charges et taxes impayés, d’une indemnité d’occupation mensuelle et d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 27 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté la société Boucherie N’B de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— constaté la résiliation de plein droit, à compter du 22 août 2023, du bail commercial liant les consorts [Y], bailleurs, à la société Boucherie N’B, locataire, par le jeu de le clause résolutoire ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la société Boucherie N’B des locaux

ccmmerciaux ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de l’ordonnance ;

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des

dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 1 370,66 euros, provision sur charges incluse, à compter du 22 août 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux de la société Boucherie N’B et restitution des clés ;

— condamne la société Boucherie N’B à payer aux consorts [Y] :

— cette indemnité d’ occupation provisionnelle ;

— la somme provisionnelle de 16 185,70 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 17 octobre 2023 ;

— la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société Boucherie N’B aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— la société Boucherie N’B n’ayant pas réglé sa dette locative dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer, le contrat de bail avait été résilié en application de la clause résolutoire figurant au contrat de bail ;

— la société Boucherie N’B n’avait formulé aucune proposition de règlement permettant d’apurer l’intégralité de la dette locative et n’avait fourni aucun élément sur sa situation financière et ses capacités à apurer le passif, en sus du règlement des loyers courants ;

— l’obligation au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation n’était pas sérieusement contestable.

Par déclaration en date du 30 juillet 2024, la société Boucherie N’B a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 7 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Boucherie N’B demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :

— à titre principal,

— constater qu’elle a réglé les arriérés de loyers et charges pour une somme de 12 900 euros sur un montant total de 16 185,70 euros avant l’audience de plaidoirie ;

— constater que le défaut de paiement des loyers a pour origine une cause extérieure à la société à savoir l’augmentation du prix des matières premières dans le secteur concerné ;

— constater sa bonne foi ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial ;

— lui accorder les plus larges délais de règlement pour apuremment de la dette, soit un paiement du solde de 3 285,70 euros sur 10 mois ;

— en tout état de causes et eu égard les difficultés particulières du secteur concerné :

— minorer à de plus justes proportions la demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Boucherie N’B expose, notamment, que :

— elle a dû faire face à des difficultés tenant à l’augmentation du prix de ses fournisseurs, ce qui a réduit ses marges ;

— elle a effectué plusieurs règlements : 5 000 euros le 27 mars 2024, 3 900 euros le 28 mars 2024 et 4 000 euros le 2 avril 2024;

— elle est de bonne foi et peut bénéficier de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conclusions transmises le 7 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [Y] sollicitent le débouté de la société Boucherie N’B, la confirmation de l’ordonnance déférée et y ajoutant la condamnation de la société appelante au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [Y] font valoir, notamment, que la société Boucherie N’B n’a pas réglé sa dette locative dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, qu’en application de la clause résolutoire, le contrat de bail est résilié et que les loyers ne sont plus payés.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

— Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution du bail :

En vertu des dispositions de l’article L 145-5 du code du commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ; à l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ; si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de l’article 1356 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail liant les consorts [Y] à la société Boucherie N’B comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle 'en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la clause'.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, les consorts [Y] ont fait déliver à la société Boucherie N’B un commandement d’avoir à payer la somme de 13 588,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juillet 2023, commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Or, à l’issue du délai d’un mois à compter de la signification du commandement, la société Boucherie N’B n’a pas réglé les causes du commandement. Elle ne conteste pas l’absence de régularisation de sa dette dans le délai.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise et le contrat de bail commercial liant les consorts [Y] à la société Boucherie N’B est résilié à compter du 22 août 2023.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail.

— Sur les demandes de provisions:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer les loyers aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à la société Boucherie N’B n’est pas sérieusement contestable ni l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation dès lors que les lieux ne sont pas restitués aux bailleurs malgré la résiliation du contrat de bail.

Les consorts [Y] produisent aux débats un décompte arrêté au 17 octobre 2023 mentionnant une dette locative de 16 185,70 euros, incluant une indemnité d’occupation d’un montant de 1 370,66 euros correspondant aux loyer et charges mensuels.

Cette somme n’est nullement critiquée par la société Boucherie N’B de telle sorte que l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamnée la société appelante à payer aux consorts [Y] la somme provisionnelle de 16 185,70 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 octobre 2023 et une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, de 1 370,66 euros, provision sur charge incluse, à compter du 22 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

— Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu des dispositions de l’article L 145-41 alinéa 2 du code du commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée : la clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la société Boucherie N’B justifie avoir effectué trois paiements pour un montant total de 12 900 euros en mars et avril 2024.

Cependant, à la lecture du décompte arrêté au 17 octobre 2024, produit par les consorts [Y], il apparaît que si ces paiements ont permis de solder une partie de la dette locative, la société Boucherie N’B n’a pas repris le paiement régulier des indemnités d’occupation de telle sorte qu’une dette demeure et augmente au fil des mois.

En outre, la société Boucherie N’B ne justifie nullement de sa situation financière et ainsi de la possibilité de régler sa dette par échelonnement en sus du loyer et des charges.

Enfin, il doit être souligné qu’au vu des décomptes, les difficultés de paiement de la société sont anciennes et que l’augmentation du coût des marchandises ne peut expliquer la persistence des impayés.

Au regard de ces éléments, la société Boucherie N’B doit être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Subséquemment, l’expulsion de la société, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, doit être ordonnée, à défaut de départ spontané des lieux.

L’ordonnance déférée est donc confirmée sur ces chefs de demandes.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la société Boucherie N’B à verser aux consorts [Y] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société Boucherie N’B, qui succombe au litige, doit être condamnée aux dépens d’appel.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés pour leur défense. Il leur sera donc alloué une somme de 1 200 euros en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société par actions simplifiée unipersonnelle ( SASU ) Boucherie N’B à payer à monsieur [W] [Y], madame [B] [T] épouse [Y], madame [E] [Y], madame [N] [Y] et monsieur [R] [Y] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société par actions simplifiée unipersonnelle ( SASU ) Boucherie N’B aux dépens d’appel.

La greffière La présidente