COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/05813 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VNLW

AFFAIRE :

[M] [O]

et autre

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE LES JARDINS D’HORUS, représenté par son syndic en exercice la société PRO GESTION

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Juillet 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6]

N° RG : 11-22-0885

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélanie PENET,

M^e Anne-Laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [M] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Mélanie PENET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 298

Monsieur [X] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Mélanie PENET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 298

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE LES JARDINS D’HORUS, représenté par son syndic en exercice la société PRO GESTION, sise [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Isabelle HUGONIE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [O] sont propriétaires indivis des lots n° 33 et 65 (appartement de 4 pièces) de la Résidence [Adresse 5] au [Adresse 3] à [Localité 8], soumise au statut de la copropriété.

Par jugement contradictoire du 28 juillet 2022, le Tribunal judiciaire de Pontoise a condamné M. et Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires :

— solidairement la somme de 1 187,75 euros au titre des charges de copropriété, 2e trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021 ;

— solidairement la somme de 40 euros au titre des frais nécessaires ;

— in solidum la somme de 200 euros au titre des dommages-intérêts ;

— in solidum la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— in solidum aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer du 1er décembre 2021;

Le Tribunal a :

— Autorisé solidairement M. et Mme [O] à régler la dette en 3 mensualités de 395 euros payables le 10 de chaque mois, la première échéance ayant lieu le mois suivant la signification du jugement, la dernière échéance soldant l’intégralité de la dette ;

— Dit qu’il sera sursis à l’exécution des poursuites pendant ce délai, toutes choses restant en

l’état ;

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes

dues deviendra immédiatement exigible, sans formalité préalable ;

— Rejeté le surplus des demandes.

M. et Mme [O] ont relevé appel de ce jugement le 19 septembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 19 décembre 2022, par lesquelles M. et Mme [O], appelants, invitent la Cour, à :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a :

o Condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 187,75 euros au titre des charges de copropriété, 2ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021 ;

o Condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40 euros au titre des frais nécessaires ;

o Autorisés solidairement à régler la dette en 3 mensualités de 395 euros payables le 10 de chaque mois, la première échéance ayant lieu le mois suivant la signification du jugement, la dernière échéance soldant l’intégralité de la dette ;

o Dit qu’il sera sursis à l’exécution des poursuites pendant ce délai, toutes choses restant en l’état ;

o Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, sans formalité préalable ;

o Condamnés in solidum au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts;

o Condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer du 1er décembre 2021 ;

o Rejeté le surplus des demandes.

Statuant à nouveau :

— fixer la créance du syndicat des copropriétaires à l’égard des époux [O] à la somme de 687,75 euros à la date du 28 juillet 2022, au titre des charges de copropriété, 2ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021 ;

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris les frais de sommation de payer du 1er décembre 2021 ;

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— le condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 28 janvier 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

— Déclarer recevables, mais mal fondés M. et Mme [O] en leur appel ;

— Confirmer le jugement rendu le 28 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire de Pontoise statuant en sa Chambre de Proximité en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— le Recevoir en sa demande d’actualisation,

— Condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 1 874,65 euros au titre des charges échues au 4ème trimestre 2024,

— Rejeter l’ensemble des demandes de M. et Mme [O] à son encontre,

En tout état de cause :

— Condamner solidairement M. et Mme [O] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. et Mme [O] aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Isabelle Hugonie, avocat aux offres de droit,

La procédure devant la Cour a été clôturée le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', et 'déclarer’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur l’arriéré des charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : ' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour condamner M. et Mme [O] à payer une somme de 1 187,75 euros au titre des charges de copropriété, 2ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021, le premier juge s’est notamment fondé sur le décompte des charges de copropriété actualisé au 23 mai 2022.

Sont versées aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaires de M. et Mme [O],

— le décompte des sommes dues par M. et Mme [O] au titre des charges, arrêté au 21 janvier 2022 (pièce n°5), au 23 mai 2022 ( pièce appelants n°6.1), au 2 janvier 2023 (pièce n°14) et actualisé au 1er octobre 2024 (pièce n° 20),

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2019, 2021, 2022 et 2024, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,

— les appels de fonds y afférant en partie,

— la sommation du 1er décembre 2021 délivrée à M. et Mme [O].

Il ressort de l’analyse des pièces produites en appel, en particulier du décompte produit tel qu’arrêté au 23 mai 2022, 2ème trimestre 2022 inclus, figurent bien les règlements ci-dessous, effectués par virement par les époux [O] (leurs pièces n°9 et n°12) :

* 500 euros, fait le 28 mars 2022 et réceptionné par myfoncia.Fr le 28 mars 2022,

* 500 euros, fait le 23 avril 2022 et réceptionné par myfoncia.Fr le 26 avril 2022,

* 500 euros, fait le 19 mai 2022 et réceptionné par myfoncia.Fr le 20 mai 2022,

mais pas celui de 500 euros, fait le 20 juin 2022 et réceptionné par myfoncia.fr le 21 juin 2022, dès lors qu’il n’entre pas dans cette période litigieuse ainsi définie, strictement semblable à celle discutée devant le Tribunal.

C’est donc à bon droit que le Tribunal a condamné M. et Mme [O] à payer une somme de 1 187,75 euros au titre des charges de copropriété, 2e trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021, date de la sommation de payer.

Si les requérants font valoir qu’une fuite d’eau aurait endommagé leur plafond au cours de cette période, cette circonstance est sans incidence sur le présent litige.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires afin de condamner M. et Mme [O] à lui payer 1 874,65 euros au titre des charges échues au 4ème trimestre 2024

Il ressort de l’analyse des multiples décomptes des sommes dues par M. et Mme [O] au titre des charges, arrêtés au 21 janvier 2022 (pièce n°5), au 23 mai 2022 ( pièce requérants n°6.1), au 2 janvier 2023 (pièce n°14) et actualisé au 1er octobre 2024 (pièce n° 20), que ceux-ci ne présentent pas une cohérence parfaite, ne possèdent aucun solde de départ permettant d’en vérifier l’exactitude, et omettent plusieurs règlements effectués par les appelants. De plus les autres éléments produits par le syndicat des copropriétaires pour établir sa créance, à savoir les procès-verbaux des assemblées générales de 2019, 2021, 2022 et 2024 et les appels de fonds y afférant, sont également lacunaires.

Dans ces conditions dégradées, la Cour n’est pas mise en capacité de vérifier le bien fondé de cette demande incidente du syndicat des copropriétaires.

Celle-ci sera rejetée.

Sur les frais de recouvrement de 40 euros au titre des frais nécessaires faisant l’objet de la condamnation en première instance

Si les époux [O] en demandent l’annulation, ils ne développent toutefois pas d’argumentation spécifique sur ce point dans leurs écritures.

En application de l’article 954 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige, en vigueur entre septembre 2017 et août 2024, qui énonce ' (…) La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. / Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. / La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance. (…) ' Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dommages-intérêts de 200 euros faisant l’objet de la condamnation en première instance

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 20 octobre 2016 (pourvoi n°15-20587), la Cour de cassation a précisé que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard.

En l’espèce

La Cour, prenant en compte les difficultés financières des requérants, ne relève pas de constat de mauvaise foi dans l’unique défaut de paiement quant à l’échéancier dont ils étaient convenus, ainsi qu’en témoignent les virements de 500 euros susdétaillés, effectués tous les mois au début de l’année 2022.

Par ailleurs, au vu des sommes dues, d’environ 1 000 euros, le syndicat des copropriétaires n’établit pas l’existence d’un préjudice financier au sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 20 octobre 2016 (pourvoi n°15-20587).

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé sur ce point et le syndicat des copropriétaires débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [O], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Réforme le jugement du 28 juillet 2022 rendu par le Tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il a condamné M. et Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires in solidum la somme de 200 euros au titre des dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau du chef réformé,

— Rejette la demande du syndicat des copropriétaires tendant à condamner M. et Mme [O] à lui payer des dommages-intérêts ;

— Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

— Condamne in solidum M. [X] [O] et Mme [M] [G] épouse [O], demeurant [Adresse 7] [Adresse 2] à [Localité 8], aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Isabelle Hugonie, avocat aux offres de droit,

— Rejette toute autre demande.

Pononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT