COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MARS 2025

N° RG 22/06841 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VQOO

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS ELIMMO GESTION

C/

[L] [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 20/09564

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Dan ZERHAT,

M^e Anne GUILLOU,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la SAS ELIMMO GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 2], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et M^e Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R146

APPELANT

****************

Monsieur [L] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Anne GUILLOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1457

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [L] [H] est propriétaire des lots de copropriété n°2, 3, 10, 17, 27 et 29 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété, actuellement géré par la société ELIMMO Gestion en qualité de syndic, aux termes de deux actes d’acquisition du 12 octobre 2005 (lots 2, 17 et 27) et des 25 et 26 avril 2006 rectifié le 11 juillet 2006 (lots 3-10-29). Les lots appartements n°2 et 3 sont d’une superficie Loi Carrez respectivement de 122,50 m² et 59 m². M. [H] a déjà été condamné au paiement d’arriérés de charges à sept reprises entre 2010 et 2019, tantôt sous le patronyme [Y], tantôt sous celui de [H].

Par acte du 1er décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [H] devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, en vue de sa condamnation au paiement de ses arriérés de charges de copropriété arrêtés au 4ème trimestre 2020 ainsi que des frais de recouvrement, soit la somme de 31 638,33 euros, outre 5 000 euros de dommages et intérêts et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 26 septembre 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance,

— Dispensé M. [H] de participer aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement le 15 novembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 décembre 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 26 septembre 2022,

— condamner M. [H] à lui verser les sommes suivantes :

* 57 320,81 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 novembre 2021, charges du 4ème trimestre 2021 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 28 janvier 2020, date de la première mise en demeure,

* 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— ordonner l’exécution provisoire du 'jugement’ à intervenir, nonobstant appel.

Vu les conclusions notifiées le 14 février 2023, par lesquelles M. [H] invite la Cour à :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 26 septembre 2022,

Y ajoutant,

' condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

à titre subsidiaire,

' lui octroyer des délais de paiement sur une période de 24 mois pour lui permettre de se libérer de sa dette,

' rejeter la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires,

' rejeter la demande de frais irrépétibles et intérêts du syndicat des copropriétaires.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 57 320,81 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 novembre 2021

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’art. 9 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Cet article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur au 1er juin 2020, énonce: ' Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande, le premier juge a estimé que s’il établissait que les budgets avaient été approuvés, il n’était pas, toutefois et compte tenu de la contestation de M. [H] sur ce point particulier, 'en mesure de permettre au Tribunal de vérifier que les charges avaient bien été appelées selon les tantièmes incombant aux lots propriété du défendeur'. En particulier le Tribunal citait les charges spéciales relatives à l’ascenseur.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le justificatif de propriété et les actes de vente justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [H],

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mai 2019, 8 septembre 2020, 7 octobre 2021 et 14 avril 2022 portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacune étant assortie de son attestation de non-recours,

— les appels de charges couvrant les années 2018, 2019, 2020 et 2021,

— l’historique du compte de copropriétaire actualisé au 4 novembre 2021, 5 octobre 2022 et au 6 décembre 2023,

et surtout :

— la copie authentique de l’acte du 29 septembre 2005 contenant le règlement de copropriété et ses annexes.

En premier lieu, sur la contestation des tantièmes :

La Cour relève que M. [H], propriétaire des lots 2 ,3, 17, 27, 10 et 29, ne conteste que le bien-fondé des charges spéciales en critiquant la répartition des tantièmes à cet effet : il précise dans ses conclusions d’appel, que 'seule une communication du document en original serait de nature à lever les doutes'.

Or, à hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires produit (pièce n°23) l’acte authentique du 29 septembre 2005 contenant l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, ainsi que l’ensemble de ses annexes, où se trouve notamment le tableau fixant les tantièmes correspondant aux charges spéciales.

Le tableau fixant des tantièmes généraux se trouve en page 17 : il en ressort que les tantièmes généraux correspondant au groupe de lots 2, 17 et 27, respectivement un appartement, un parking et une cave, sont de 704 / 10 000 à savoir : lot 2, 664/10 000, lot 17 : 32/10 000 et lot 27 : 8/10 000. Et de même, les tantièmes généraux 355/10000 correspondant au groupe de lots 3, 10 et 29 (également respectivement un appartement, un parking et une cave) se composent de : lot 3 : 315/10 000, lot 10 : 32/10 000 et lot 29 : 8/10 000.

Quant aux charges spéciales, notamment liées aux ascenseurs et au chauffage, elles sont présentées aux pages 29 et 30 de l’acte authentique du 29 septembre 2005, d’où il ressort que les tantièmes de charges spéciales correspondant au :

Lot 2 sont de 782 / 10 000 au titre du chauffage et 575 / 10 000 au titre des ascenseurs

Lot 17 sont ………………………………………………….de 49 / 10 000 au titre des ascenseurs

Lot 27 sont …………………………………………………..de 4 / 10 000 au titre des ascenseurs

Lot 3 sont de 374 / 10 000 au titre du chauffage et 277 / 10 000 au titre des ascenseurs

Lot 10 sont …………………………………………………..de 50 / 10 000 au titre des ascenseurs

Lot 29 sont …………………………………………………..de 3 / 10 000 au titre des ascenseurs

Ces tantièmes de charges spéciales sont strictement identiques à ceux indiqués par le syndicat des copropriétaires dans les décomptes de charges régulièrement adressés à M. [H] : celui-ci n’est donc plus fondé à les contester.

En second lieu, sur le quantum de la créance : il ressort de l’analyse des différentes pièces produites, en particulier de l’historique du compte de copropriétaire actualisé au 4 novembre 2021, corroboré par les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mai 2019, 8 septembre 2020 et 7 octobre 2021 et les appels de charges y afférents, que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges s’établit à hauteur de 57 320,81 euros selon décompte arrêté au 4 novembre 2021. Au demeurant la Cour observe que l’intimé ne soulève aucune contestation en ce qui concerne le quantum.

Dès lors, par infirmation du jugement, M. [H] sera condamné à payer la somme de 57 320,81 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 novembre 2021, charges du 4ème trimestre 2021 incluses, assortie des intérêts légaux sur la somme de 17 177,16 euros à compter du 28 janvier 2020, date de la première sommation de payer délivrée par huissier, puis sur la somme de 14 461 euros (soit 31 638,33 – 17 177,16) à compter du 1er décembre 2020, date de l’assignation devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, et enfin sur le solde, à savoir la somme de 25 682,48 euros (soit 57 320,81 – 31 638,33), à compter du 12 décembre 2022, date de dénonciation des premières conclusions d’appel à l’avocat de l’intimé.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

La Cour relève que l’intimé a déjà été condamné, tantôt sous le patronyme [Y], tantôt sous celui de [H], au paiement d’arriérés de charges à sept reprises entre 2010 et 2019,

— par ordonnance rendue le 2 décembre 2010 par le juge des référés du Tribunal de grande instance de Nanterre, le condamnant à payer la somme de 26 780,17 euros d’arriérés de charges de copropriété arrêtés au 3ème trimestre 2010 inclus,

— par jugement rendu le 20 octobre 2011 par le Tribunal de grande instance de Nanterre, le condamnant à payer la somme de 3 715,80 euros d’arriérés de charges de copropriété du 2ème trimestre 2011 et d’intérêts dus pour les charges antérieures laissées impayées, plus la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts,

— par jugement rendu le 11 septembre 2014 par le Tribunal de grande instance de Nanterre, le condamnant à payer la somme de 15 545,13 euros d’arriérés de charges de copropriété arrêtés 1er octobre 2013, 4ème trimestre 2013 inclus plus celle de 1 500 euros de dommages et intérêts,

— par jugement rendu le 15 octobre 2015 par le Tribunal de grande instance de Nanterre, le condamnant à payer la somme de 19 844,84 euros d’arriérés de charges de copropriété pour la période du 1er janvier au 1er octobre 2014 inclus, plus 1 500 euros de dommages et intérêts,

— par jugement rendu le 7 juillet 2016 par le Tribunal de grande instance de Nanterre, le condamnant à payer la somme de 15 825,28 euros d’arriérés de charges de copropriété pour la période du 1er janvier au 30 octobre 2015 inclus, plus celle de 1 500 euros de dommages et intérêts,

— par ordonnance rendue le 2 novembre 2016 par le juge des référés du Tribunal de grande instance de Nanterre, le condamnant à payer provisionnellement la somme de 15 592,24 euros d’arriérés de charges de copropriété arrêtés au 4ème trimestre 2016 inclus, plus celle de 2 000 euros de dommages et intérêts,

— par jugement rendu le 16 décembre 2019 par le Tribunal de grande instance de Nanterre, le condamnant à payer la somme de 40 575,46 euros d’arriérés de charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2017 au 2ème trimestre 2019 inclus, plus celle de 3 500 euros de dommages et intérêts.

Les manquements systématiques et répétés de M. [H] à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, à savoir régler ses charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. De plus la Cour prend également en compte la circonstance aggravante relative aux déclarations faites à la barre par les deux parties, qui s’accordent sur le point d’affirmer que l’intimé déclare avoir des revenus supérieurs à 15 000 euros par mois, ce qui lui permettait aisément de régler sa dette.

En conséquence de tous ces éléments, la Cour condamne M. [H] à payer une somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil.

Pour les mêmes motifs, joints à la circonstance que les charges dont s’agit sont exigibles depuis près de quatre ans, sera rejetée la demande formulée à titre subsidiaire par l’intimé, tendant à l’octroi de délais de paiement sur une période de 24 mois.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance comme aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et une somme supplémentaire de 4 000 euros sur le même fondement légal en cause d’appel.

Sur l’exécution provisoire

Le présent arrêt étant rendu contradictoirement et en dernier ressort, la voie de l’appel comme celle de l’opposition est fermée aux parties, si bien qu’aucune voie de recours à effet suspensif ne pouvant être engagée, la demande d’exécution provisoire est inutile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement,

— Infirme le jugement rendu le 26 septembre 2022 du Tribunal judiciaire de Nanterre en tant qu’il a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance,

— Dispensé M. [H] de participer aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Confirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Condamne M. [L] [H], alias [L] [Y], alias [L] [F], né le 10 novembre 1971 à [Localité 4] en Russie, demeurant [Adresse 1] à [Localité 3], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société ELIMMO Gestion, dont le siège social est situé [Adresse 2], elle- même représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 57 320,81 euros (cinquante sept mille trois cent vingt euros et quatre-vingt-un centimes d’euro) au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 novembre 2021, charges du 4ème trimestre 2021 incluses, assortie des intérêts légaux sur la somme de 17 177,16 euros à compter du 28 janvier 2020, puis sur la somme de 14 461 euros à compter du 1er décembre 2020, et enfin sur le solde à savoir la somme de 25 682,48 euros à compter du 12 décembre 2022,

— Condamne M. [L] [H], alias [L] [Y], alias [L] [F], né le 10 novembre 1971 à [Localité 4] en Russie, demeurant [Adresse 1] à [Localité 3], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société ELIMMO Gestion, dont le siège social est situé [Adresse 2], elle- même représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 7 000 euros (sept mille euros) à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil,

— Condamne M. [L] [H], alias [L] [Y], alias [L] [F], né le 10 novembre 1971 à [Localité 4] en Russie, demeurant [Adresse 1] à [Localité 3], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société ELIMMO Gestion, dont le siège social est situé [Adresse 2], elle- même représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— Condamne M. [L] [H], alias [L] [Y], alias [L] [F], né le 10 novembre 1971 à [Localité 4] en Russie, demeurant [Adresse 1] à [Localité 3], aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant,

— Condamne M. [L] [H], alias [L] [Y], alias [L] [F], né le 10 novembre 1971 à [Localité 4] en Russie, demeurant [Adresse 1] à [Localité 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société ELIMMO Gestion, dont le siège social est situé [Adresse 2], elle- même représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne M. [L] [H], alias [L] [Y], alias [L] [F], né le 10 novembre 1971 à [Localité 4] en Russie, demeurant [Adresse 1] à [Localité 3] aux entiers dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT