MW/[Localité 9]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/01363 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EZ7U

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 août 2024 – RG N°23/00250 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 10]

Code affaire : 50A – Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Philippe MAUREL conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 24 juin 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et M. Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [L] [Y]

né le 11 Décembre 1970 à [Localité 12], de nationalité française, Technico-Commercial, demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Yannick BARRE, avocat au barreau de MONTBELIARD

Madame [I] [V]

née le 29 Mars 1983 à [Localité 6], de nationalité française,

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Yannick BARRE, avocat au barreau de MONTBELIARD

ET :

INTIMÉES

Madame [X] [T]

née le 23 Octobre 1959 à [Localité 13], de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Valentin RICHE, avocat au barreau de MONTBELIARD

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2024-008011 du 28/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

S.A.R.L. BEI FRANCHE-COMTE

Sise [Adresse 1]

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 820 048 064

Société AXA FRANCE IARD

Sise [Adresse 3]

Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 722 057 460

Représentées par M^e Alexandre BERGELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocat au barreau de MONTBELIARD, avocat postulant

Représentées par M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte authentique du 27 avril 2021, M. [L] [Y] et Mme [I] [V] ont acquis de Mme [X] [T] une maison d’habitation sise à [Adresse 14], au prix de 110 000 euros.

A cet acte était annexé un dossier de diagnostics techniques, comportant notamment un rapport réalisé par la SAS BEI-FC concluant à l’absence de repérage de matériaux amiantés.

Par exploit du 27 mars 2023, faisant valoir qu’un nouveau diagnostic avait permis de constater la présence d’une sous-couverture en fibro-ciment amianté, les consorts [K] [G] ont fait assigner Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Montbéliard sur le fondement de la garantie des vices cachés aux fins de résolution de la vente et restitution du prix, subsidiairement réduction du prix de vente, ainsi que d’indemnisation de leurs préjudices.

Mme [T] a fait assigner en garantie la société BEI-FC ainsi que l’assureur de celle-ci, la SA Axa France IARD.

Les procédures ont été jointes.

Mme [T] a sollicité le rejet des demandes formées à son encontre, au motif de l’absence d’impropriété à destination ou de réduction de l’usage du bien, ainsi que de l’ignorance dans laquelle elle-même se trouvait de la présence d’amiante. Subsidiairement, elle a réclamé la garantie du diagnostiqueur et de son assureur.

Ces derniers ont également conclu au rejet des demandes formées à leur encontre.

Par jugement du 7 août 2024, le tribunal a :

— débouté M. [L] [Y] et Mme [I] [V] de leur demande de résolution de la vente de la maison achetée à Mme [X] [E] ;

— débouté M. [L] [Y] et Mme [I] [V] de leur demande subsidiaire de dommages et intérêts en réparation du vice caché allégué ;

— condamné M. [L] [Y] et Mme [I] [V] aux dépens ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— qu’il n’était aucunement démontré que la présence d’amiante en sous-couverture rendait la maison impropre à l’usage auquel elle était destinée, ni que son usage en serait diminué, alors qu’en l’état de la règlementation rien n’imposait le retrait des matériaux amiantés s’ils ne représentaient pas un risque sanitaire, lequel n’était pas établi en l’espèce ;

— que le seul refus, par un artisan, de procéder à une ouverture en toiture ne prouvait nullement que le matériau était dangereux en l’état, mais seulement que des précautions particulières devaient être prises en cas de travaux de toiture ;

— que l’existence d’un vice caché n’était donc pas caractérisée.

M. [Y] et Mme [V] ont relevé appel de cette déicison le 13 septembre 2024.

Par conclusions transmises le 22 novembre 2024, les appelants demandent à la cour :

Vu les articles 1641 et suivants, 1130 et suivants du code civil,

— d’infirmer le jugement entrepris en ce quil :

* déboute Mme [V] et M. [Y] de leur demande de résolution de la vente de la maison achetée à Mme [X] [E] ;

* les débouté de leur demande subsidiaire de dommages et intérêts en réparation du vice caché allégué ;

* les condamne aux dépens ;

Et statuant a nouveau, à titre principal,

— de constater que la vente du bien immobilier situé [Adresse 5] est affectée d’un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du code civil ;

— de condamner Mme [E] à payer à Mme [V] et M. [Y] une somme de 11 870,34 euros en réduction du prix de vente ;

— de condamner Mme [E] à payer à Mme [V] et M. [Y] à titre de dommages et intérêts une somme de 8 000 euros en réparation du préjudice moral et une somme de 150 euros en réparation du préjudice matériel consistant en le coût du diagnostic remis par Agenda Diagnostic ;

— à titre subsidiaire, de constater l’existence d’une réticence dolosive commise par Mme [E]

au moment de la vente ;

— en conséquence, de condamner Mme [E] à payer à Mme [V] et M. [Y] à titre de dommages et intérêts une somme de 8 000 euros en réparation du préjudice moral et une somme de 12 020,34 euros en réparation du préjudice matériel ;

— en tout état de cause, de condamner Mme [E] à payer à Mme [V] et M. [Y] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de débouter Mme [E], la SA Axa France IARD et la SAS BEI-FC de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de Mme [V] et de M. [Y] ;

— de condamner Mme [E] aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 23 janvier 2025, Mme [T] demande à la cour :

Vu l’article 1641, 1130, 1131 et 1217 du code civil,

Vu l’article 331 du code de procédure civile,

Vu l’article 124-3 du code des assurances,

— de recevoir Mme [S] [T] en ses demandes ;

— de confirmer en tous points le jugement déféré ;

En conséquence :

— de débouter M. [Y] [L] et Mme [V] [I] de l’intégralité de leurs demandes ;

— de condamner les sociétés BEI-FC et Axa France IARD à garantir toute condamnation mise à la charge de Mme [S] [T] ;

— de débouter les sociétés BEI-FC et Axa France IARD de toute demande dirigée contre Mme [S] [T] ;

Y ajoutant :

— de condamner solidairement M. [L] [Y], Mme [I] [V] et les sociétés BEI-FC et AXA France IARD à payer à Mme [S] [T] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions transmises le 18 février 2025, la société BEI-FC et la société Axa France IARD demandent à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [L] [Y] et Mme [I] [V] de leurs demandes, la société BEI FC n’ayant pas engagé sa responsabilité ;

Y ajoutant,

— de condamner M. [L] [Y], Mme [I] [V] et Mme [X] [T] à payer aux sociétés BEI FC et Axa France IARD la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de les condamner aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 juin 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur le vice caché

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 ajoute que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

1° sur l’existence d’un vice caché

En l’espèce, il résulte sans ambiguïté des pièces produites aux débats qu’alors que le diagnostic annexé à l’acte par lequel M. [Y] et Mme [V] ont acquis l’immeuble litigieux de Mme [E] ne fait mention de la présence dans celui-ci d’aucun matériau amianté, ce constat est factuellement inexact, la maison étant en effet dotée d’une sous-toiture constituée d’un matériau contenant de l’amiante.

Il est exact que la présence d’amiante n’est pas en elle-même de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination, en l’absence de risque sanitaire particulier, le matériau concerné ne libérant pas de fibres d’amiante en l’absence d’agression, et en l’absence de dispositif contraignant dans un tel cas le propriétaire à faire procéder au retrait du matériau par la mise en oeuvre d’une opération de désamiantage.

Toutefois, la situation apparaît différente lorsque les acquéreurs projettent dans le bien qu’ils convoitent la réalisation de travaux d’aménagement qui sont de nature à porter atteinte à l’intégrité du matériau litigieux. Tel est le cas en l’espèce, où les appelants justifient par la production d’une déclaration préalable de travaux datée du 5 juillet 2021 d’un projet de création d’une fenêtre dans l’une des chambres de l’immeuble, pouvant être réalisée soit en façade, soit en toiture. Or, il est établi par un mail du 6 juillet 2022 émanant de la SARL Straube de la nécessité, pour la pose d’une fenêtre de toit, de découper la couverture amiantée, ce qui entraîne une problématique de sécurité suite à la 'vaporisation de l’amiante'.

Si certes, comme l’a indiqué le premier juge, cette circonstance n’est pas de nature à démontrer que le matériau est dangereux en l’état, mais impose la prise de précautions particulières en cas de travaux de toiture, il reste que ces précautions, qui relèvent non pas d’une option, mais d’une obligation légale, ont pour corollaire nécessaire un accroissement sensible du coût des travaux du fait des mesures de confinement, de retrait et d’évacuation du matériau amianté nécessaires à leur exécution. Il n’est pas contestable que cette circonstance modifie l’économie du projet d’achat, et que les candidats à l’acquisition, s’ils avaient été informés de la présence de matériaux de nature à enchérir notablement le coût de réalisation des travaux d’aménagement qu’ils envisageaient, auraient à tout le moins offert un prix moindre pour prendre en compte cette sujétion particulière, étant relevé que les devis produits aux débats par les appelants établissent que le surcoût équivaut à environ 10 % du prix de vente global.

La présence d’amiante dans l’immeuble doit dans ces conditions être considéré comme constituant un vice caché.

2° sur l’exonération de la garantie des vices cachés.

Mme [E], qui indique avoir tout ignoré de la présence d’amiante dans l’immeuble, se prévaut de la clause figurant à l’acte de vente sous le paragraphe 'état du bien', et libellée comme suit : 'l’acquéreur (…) n’aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

* des vices apparents,

* des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

* si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

* ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

Etant observé qu’aucune des parties n’a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, les appelants contestent l’applicabilité de cette clause d’exonération en faisant valoir que Mme [E] connaissait pertinemment l’existence de la sous-toiture en amiante.

Au soutien de leur argumentation, les consorts [K] [G] produisent l’acte du 22 septembre 2014 par lequel Mme [E] avait elle-même acquis le bien litigieux de Mme [M] [J], ainsi que le rapport de diagnostic amiante qui y était annexé, établi le 9 juillet 2014 par le cabinet AGC Diagnostics, duquel il résulte expressément qu’il a été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante, savoir des plaques ondulées de toiture en fibres ciment.

Ces matériaux correspondent très précisément à ceux dont la présence a été objectivée postérieurement à l’achat du bien par les consorts [K] [G], et Mme [E] ne peut pas sérieusement prétendre ne pas en avoir eu connaissance, alors que l’acte par lequel elle a acquis l’immeuble rappelle expressément ce constat, et mentionne que l’acquéreur 'fera son affaire personnelle de cette situation'.

Dès lors qu’il est ainsi démontré que l’intimée avait connaissance de la présence de matériaux amiantés, elle ne peut pas se prévaloir de la clause contractuelle d’exonération de garantie.

Elle est donc tenue envers les appelants de la garantie des vices cachés.

3° Sur les conséquences

Les consorts [K] [G] réclament au titre de la restitution partielle du prix de vente la condamnation de Mme [E] à leur verser la somme de 11 870,34 euros correspondant au coût des opérations de désamiantage, selon devis TED du 10 septembre 2024. Il sera fait droit à cette demande.

Etant rappelé qu’ayant eu connaissance du vice, Mme [E] est tenue à tous dommages et intérêts, elle devra encore être condamnée à verser aux appelants la somme de 150 euros correspondant au coût d’établissement du diagnostic ayant permis de mettre en évidence la présence de matériaux amiantés, ainsi que celle de 1 000 euros à laquelle doit être évalué le préjudice d’ordre moral subi par les appelants, auxquels l’intimée a sciemment occulté la présence de matériaux de nature à faire obstacle à l’exécution des travaux d’aménagement projetés.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur la garantie de la société BEI-FC et de son assureur

Mme [E] considère que le fait pour le disgnostiqueur de ne pas avoir repéré la présence de matériaux amiantés constituait une faute dans l’exécution de la mission qui lui avait été confiée, qui justifie qu’il la garantisse de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

La société BEI-FC et son assureur s’opposent à cette demande, contestant la commission d’une faute par le diagnostiqueur, qui n’était pas en mesure de repérer la présence d’amiante.

Il sera rappelé qu’en application des articles L. 1334-13, R. 1334-20,1, 1°, et R. 1334-21,1, 1°, du code de la santé publique, le diagnostic réalisé dans la perspective d’une vente immobilière consiste en la recherche de produits contenant de l’amiante des listes A et B sans travaux destructifs, ce qui implique qu’il ne peut être reproché à l’organisme chargé du diagnostic de ne pas avoir repéré les matériaux non apparents, et dont aucun indice visuel n’est susceptible de révéler la présence.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, et notamment du rapport de diagnostic AGC Diagnostics que la sous-toiture litigieuse n’était ni visible, ni accessible, ce dont il résulte que son absence de repérage ne peut être retenue à faute à l’encontre de la société BEI-FC. Il ne peut à cet égard être tiré aucun argument du fait que l’amiante ait ensuite été repérée par la société Agenda Diagnostics, dès lors que les appelants indiquent avoir consulté cette dernière dans l’optique de la réalisation des travaux, ce qui constitue un cadre d’intervention différent impliquant des investigations plus poussées, ni du fait que l’amiante ait été antérieurement repérée par la société AGC Diagnostics, dans la mesure où il résulte sans ambiguïté du rapport établi par celle-ci que la présence des matériaux n’avait pas été constatée de visu par le diagnostiqueur, mais qu’elle avait été portée à la connaissance de celui-ci par la déclaration qui lui en avait été faite par le propriétaire des lieux.

Ainsi, faute pour Mme [E] de caractériser la commission d’une faute par la société BEI-FC, la demande de garantie dirigée à l’encontre de celle-ci et de son assureur, la société Axa, devra être rejetée.

Sur les autres dispositions

Le jugement entrepris sera infirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Mme [T] sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer aux consorts [K] [G], d’une part, et aux sociétés BEI et Axa, d’autre part, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 août 2024 par le tribunal judiciaire de Montbéliard ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

Déclare Mme [X] [T] tenue de la garantie des vices cachés envers M. [L] [Y] et Mme [I] [V] ;

Condamne Mme [X] [T] à payer à M. [L] [Y] et Mme [I] [V] les sommes de :

* 11 870,34 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente ;

* 150 euros au titre du préjudice matériel ;

* 1 000 euros au titre du préjudice moral ;

Rejette la demande de garantie formée par Mme [X] [T] à l’encontre de la SAS BEI-FC et de la SA Axa France IARD ;

Condamne Mme [X] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Mme [X] [T] à payer à M. [L] [Y] et Mme [I] [V], ensemble, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] [T] à payer à la SAS BEI-FC et la SA Axa France IARD, ensemble, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,