COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°269

CONTRADICTOIRE

DU 30 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/04207 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTZH

AFFAIRE :

[U] [T]

C/

S.A. IMMOBILIERE 3F

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Juin 2024 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0014

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 30.09.2025

à :

M^e Vincent PAIELLA

M^e Patricia ROTKOPF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [U] [T]

né le 26 Juillet 1982 à [Localité 9] (TUNISIE)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Vincent PAIELLA de la SELARL ALTETIA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13 – N° du dossier E0005W26

****************

INTIMEE

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Patricia ROTKOPF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427 – N° du dossier E00066JE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats et du prononcé : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2022, la SA Immobilière 3F a consenti à M. [U] [T] un bail à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2], à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 novembre 2023, la société Immobilière 3F a fait assigner M. [U] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir :

— principalement constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous les occupants de son chef des lieux loués en la forme ordinaire et accoutumée, avec si besoin 1'assistance du commissaire de police et de la force publique dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

— le voir condamner au paiement de la somme de 2 484,87 euros au titre des loyers et charges impayés,

— le voir condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges,

— le voir condamner au paiement de la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 10 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail consenti par la société Immobilière 3F à M. [U] [T], portant sur le logement sis [Adresse 4], à compter de la date d’effet du commandement visant la clause résolutoire soit le 26 août 2023,

— condamné M. [U] [T] à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 2 436,85 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation échus au mois d’avril 2024. avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de M. [U] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde- meuble aux frais avancés par le défendeur,

— condamné M. [U] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter du 1er mai 2024 jusqu’à libération effective des lieux loués,

— débouté la société Immobilière 3F de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [U] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 26 juin 2023 et de l’assignation en date du 30 novembre 2023,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 4 juillet 2024, M. [U] [T] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 avril 2025, M. [U] [T], appelant, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti par la SA immobilière 3F portant sur le logement sis [Adresse 3], à [Localité 7], à compter de la date d’eff et du commandement visant la clause résolutoire, soit le 26 août 2023,

* l’a condamné au paiement à la société Immobilière 3F de la somme de 2 436,45 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation échus au terme d’avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

* ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde- meuble aux frais avancés par le défendeur,

* l’a condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter du 1er mai 2024 jusqu’à libération effective des lieux loués,

* l’a condamné au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 26 juin 2023 et de l’assignation en date du 30 novembre 2023,

statuant à nouveau,

— débouter la société Immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— ordonner sa réintégration dans les lieux loués,

— condamner la société Immobilière 3F à lui verser une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de son éventuelle dette locative, en 36 mensualités,

— suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail consenti par la SA immobilière 3F sur le logement sis [Adresse 4].

Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 avril 2025, la société Immobilière 3F, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 10 juin 2024 par le tribunal de proximité de Montmorency dans l’ensemble de ses dispositions, et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

y ajoutant,

— actualiser le montant de la dette locative et condamner M. [U] [T] à lui verser la somme de 3 733,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 avril 2025 et incluant l’échéance de mars 2025,

— débouter M. [U] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [U] [T] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] [T] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de M^e Patricia Rotkopf, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de M. [U] [T].

— Sur la demande de délais et partant sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [U] [T] poursuit l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’engagement de location et demande à la cour, statuant à nouveau de lui accorder des délais de paiement. Il fait valoir qu’il est débiteur de bonne foi, qu’en dépit d’importantes difficultés financières rencontrées et grâce à un plan d’apurement mis en place avec la société immobilière 3F, sa dette qui était de 2 484,87 euros au 30 novembre 2023, date de l’assignation, avait diminué au 1er mai 2024 à la somme de 1 365,85 euros. Il indique avoir réglé la somme de 515 euros le 30 septembre 2024. Il s’estime donc fondé en sa demande de délais et partant de suspension des effets de la clause résolutoire.

La société Immobilière 3F réplique que la demande de M. [U] [T] est devenue sans objet, dès lors qu’il a fait l’objet d’une procédure d’expulsion le 3 avril 2025.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

Aux termes de l’article 24 de la même loi dans sa version applicable à la présente espèce, 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour défaut de paiement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de paye resté infructueux'.

En l’espèce, la société Immobilière 3F a, par acte sous-seing privé en date du 26 juin 2023, fait délivrer à M. [U] [T] un commandement visant la clause résolutoire insérée à l’engagement de location, d’avoir à lui payer la somme de 1 189,46 euros au titre des loyers impayés, terme de mai 2023 inclus.

Le locataire ne justifie pas s’être acquitté des causes du commandement dans le délai imparti, ni avoir saisi le juge d’une demande de délais.

C’est donc à juste titre que le juge des contentieux de la protection a constaté que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies au 26 août 2023. Le jugement est donc confirmé sur ce point.

Compte tenu de l’expulsion de M. [U] [T] intervenue le 3 avril 2025, il y a lieu de déclarer sans objet la demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

— Sur la demande de délais de paiement.

M. [U] [T] sollicite trente six mois de délais pour se libérer du paiement de sa dette locative, demande à laquelle la société Immobilière 3F s’oppose.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux année, le paiement des sommes dues.

Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

En l’espèce, M. [U] [T] se borne à produire à l’appui de sa demande, des bulletins de salaire à l’exclusion de toutes autres pièces relatives à ses situations personnelle et financière. Il n’explique pas comment il serait en mesure de régler sa dette dans le délai prévu, et ne formule aucune offre sérieuse de règlement.

En conséquence, M. [U] [T] doit être débouté de sa demande de ce chef.

— Sur la demande de réintégration formée par M. [U] [T].

A l’appui de sa demande de réintégration dans les lieux loués, M. [U] [T] reproche à la société Immobilière 3F d’avoir fait procéder à son expulsion le 3 avril 2025, alors même que la procédure était pendante devant la cour, que cela lui a causé un important préjudice, dès lors qu’il ne dispose d’aucun autre logement, contrairement aux allégations dénuées de fondement de la bailleresse, selon lesquelles il ne vivait plus dans les lieux et il aurait sous-loué l’appartement. Il sollicite, en outre, la somme de 10 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il prétend avoir subi.

La société Immobilière 3F réplique que, seul, le juge de l’exécution a compétence pour connaître des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, qu’en tout état de cause, rien n’interdit à une partie de solliciter l’exécution d’une décision de justice, dès lors que celle-ci est assortie de l’exécution provisoire.

Sur ce,

En l’espèce, le jugement déféré était assorti de l’exécution provisoire. M. [U] [T] n’a pas saisi le premier président d’une demande de suspension de l’exécution provisoire, de sorte que la société Immobilière 3F était parfaitement en droit de mettre en oeuvre la procédure d’expulsion, dont l’appelant ne justifie pas qu’elle ne se serait pas faite dans le strict respect de la loi.

En conséquence, M. [U] [T] doit être débouté comme mal fondé, tant en sa demande de réintégration dans les lieux loués ainsi que, pour les mêmes motifs, qu’en sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de la société Immobilière 3F.

La société Immobilière 3F actualisa sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3 733,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

De l’examen du décompte actualisé au 8 avril 2025 produit aux débats par la société Immobilière 3F, il ressort que M. [U] [T] lui est effectivement redevable de la somme de 3 733,86 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Il s’ensuit que M. [U] [T] doit être condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires.

M. [U] [T] doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant M. [U] [T] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 10 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions, sauf celle relative à la condamnation à paiement au titre de l’arriéré locatif, compte tendu de l’actualisation de sa demande par la société Immobilière 3F en cause d’appel,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne M. [U] [T] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 3 733,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

Y ajoutant,

Déboute M. [U] [T] comme mal fondé en ses demandes de réintégration dans les lieux loués et de dommages-intérêts,

Condamne M. [U] [T] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [U] [E] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par M^e Patricia Rotkopf conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président