COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°157

PAR DÉFAUT

DU 27 MAI 2025

N° RG 24/02085 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WOGP

AFFAIRE :

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

[R] [X]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

N° RG :

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 27.05.25

à :

M^e Patricia ROTKOPF

M^e Schéhérazade KHENICHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. IMMOBILIERE 3F

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Patricia ROTKOPF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427

****************

INTIMÉES

Madame [R] [X]

née le 03 août 1988 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Représentant : M^e Schéhérazade KHENICHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.546

Madame [U] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière en pré-affectation lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2014, la SA Immobilière 3F a donné en location à Mme [R] [X] et M. [H] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8].

M. [E] s’est désolidarisé du bail par courrier du 15 mars 2016.

Suivant sommation interpellative du 3 janvier 2023, Mme [U] [X], s’ur de Mme [R] [X], a indiqué vivre dans les lieux depuis le mois de septembre 2022 aux lieux et place de sa s’ur.

La société Immobilière 3 F a adressé le 13 janvier 2023 à Mme [U] [X] une sommation de quitter les lieux et à Mme [R] [X] de restituer les lieux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 avril 2023, la société Immobilière 3F a fait délivrer assignation à Mmes [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que Mme [X] [R] n’habite pas les lieux,

— prononcer la résiliation du bail pour défaut d’occupation personnelle des lieux,

— prononcer l’expulsion de Mmes [R] et [U] [X], à défaut de départ volontaire ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 3], à [Localité 8],

— condamner solidairement Mmes [R] et [U] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 3], à [Localité 8],

— supprimer le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,

— condamner solidairement Mmes [R] et [U] [X] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 6 février 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a :

— débouté la société Immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Immobilière 3F aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe le 29 mars 2024, la société Immobilière 3F a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 avril 2024, la société Immobilière 3F, appelante, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 6 février 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens,

statuant à nouveau,

— constater que Mme [R] [X], locataire en titre, n’occupe pas personnellement les lieux sis [Adresse 4], à [Localité 8],

— prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du contrat de location signé le 25 juin 2014 aux torts exclusifs de la locataire,

— constater que Mme [U] [X] occupe sans droit ni titre les lieux sis [Adresse 4], à [Localité 8], dont seule Mme [R] [X] est locataire en titre,

— ordonner la libération des lieux sis [Adresse 4], à [Localité 8], dont seule Mme [R] [X] est locataire en titre,

— se voir autoriser à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [X] et celle de tous occupants de son chef, notamment Mme [U] [X], avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en la forme ordinaire et accoutumée et ce, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux sis [Adresse 4], à [Localité 8], dont seule Mme [R] [X] est locataire en titre,

— dire que les meubles trouvés dans les lieux seront régis conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Mme [R] [X] et Mme [U] [X] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer plus charges jusqu’à la libération définitive des lieux,

— condamner solidairement Mme [R] [X] et Mme [U] [X], à payer à la société requérante la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [R] [X] et Mme [U] [X], aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux, la sommation de restitution des lieux, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la procédure de première instance et la présente procédure.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 1er octobre 2024, Mme [R] [X], intimée, demande à la cour de :

— débouter l’appelante de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris,

à titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,

— débouter l’appelante de sa demande de suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner l’appelante aux dépens qui seront recouvrés conformément aux règles applicables à l’aide juridictionnelle.

Mme [U] [X] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré 16 mai 2024, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 janvier 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de la société Immobilière 3F.

— Sur la demande de résiliation du bail.

Au soutien de son appel, la société Immobilière 3F reproche au premier juge de n’avoir pas tiré les conséquences juridiques de ses propres constatations puisqu’il a considéré que le fait que Mme [R] [X] n’ait pas occupé le logement pris à bail pendant plus de dix mois ne constituait pas un manquement suffisamment grave et répété et ne caractérisait pas la mauvaise foi de la locataire de nature à justifier la résiliation du contrat de location. Elle fait valoir que s’agissant d’un bail portant sur un logement d’habitation à loyer modéré et au regard des conditions très strictes d’attribution et des listes très longues d’attentes des candidats à la location de tels logements, la non-occupation du logement, sans motif légitime, constitue nécessairement une faute grave.

Mme [R] [X] conteste l’argumentation de la société bailleresse qui selon elle, fait une présentation travestie de la réalité, qu’en effet, ainsi qu’elle l’a indiqué devant le premier juge, elle a toujours occupé depuis 2014 le logement, objet du bail, avec ses trois enfants et son compagnon jusqu’à ce que ce dernier quitte le domicile conjugal, qu’elle élève seule ses trois enfants et entretient une relation très conflictuelle avec leur père, que c’est la raison pour laquelle elle a décidé de partir temporairement au Canada afin d’échapper au climat très anxiogène pour elle et ses enfants, qu’elle est donc partie de septembre 2022 à janvier 2023, et repartie de février à juillet 2023. Elle prétend être revenue définitivement vivre en France et habiter le logement litigieux avec ses trois enfants, scolarisés dans les écoles de la ville. Elle explique avoir autorisé sa soeur, [U] [X], à occuper son logement durant son absence, qu’en effet, cette dernière, âgée de 30 ans, vivait toujours chez sa mère dans la même résidence, avec un frère lourdement handicapé dont les troubles du comportement sont particulièrement difficiles à supporter. Mme [R] [X] maintient qu’elle réside désormais de manière continuelle à cette adresse qui constitue sa résidence principale qu’elle n’a nullement établie ailleurs, que par ailleurs sa soeur, [U] [X] a quitté l’appartement.

Sur ce,

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment ' que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement, sauf accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (…)'.

Cette disposition est reprise dans le contrat de location en son article 8 A, § 4 et 5.

Il est rappelé également que le logement doit être occupé au moins 8 mois par an sauf motif légitime ou cas de force majeure.

Dans le cadre d’un contrat de location, il appartient au juge d’apprécier si les manquements du locataire à ses obligations nées du bail sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, de la lecture de la sommation interpellative du 3 janvier 2023, il ressort que :

* Mme [U] [X], présente sur place, a indiqué être la soeur de Mme [R] [X],

* que la locataire était partie vivre au Canada en septembre 2022,

* que le mobilier garnissant les lieux appartient à Mme [U] [X], (soeur de la locataire en titre)

* que Mme [U] [X] paie un loyer à Mme [R] [X] qui le reverse à la bailleresse.

Il est également démontré que Mme [U] [X] occupait toujours les lieux, date à laquelle lui a été délivrée la sommation d’avoir à les quitter.

Mme [R] [X] ne justifie pas suffisamment par les pièces qu’elle produit son occupation du logement de manière continue pendant 10 mois. A cet égard, les certificats de scolarité qu’elle verse aux débats n’ont aucune valeur probante puisque la directrice de l’établissement où sont scolarisés deux de ses enfants, atteste qu’ils ont été scolarisés durant l’année scolaire 2022/2023 alors qu’à l’évidence et de l’aveu même de leur mère, ils ne résidaient pas en France. Au surplus, il était loisible à Mme [R] [X] de produire ses avis d’imposition des années 2022 à 2024 pour justifier sa présence en France au cours de l’année 2023.

En conséquence, faute pour Mme [R] [X] de justifier avoir résidé au moins 10 mois de manière continue à l’adresse des lieux, et résider encore actuellement à cette adresse, la cour ne peut que prononcer la résiliation du bail que lui a consenti la société Immobilière 3F, à ses torts exclusifs pour manquement à son obligation d’habiter personnellement les lieux loués, et prononcer son expulsion selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt, étant précisé que la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas justifiée en l’espèce.

Il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite de bail, outre les charges, et de condamner Mme [R] [X] à son paiement à compter du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

En revanche, la société Immobilière 3F qui n’établit pas que Mme [U] [X] est toujours dans les lieux, doit être déboutée de sa demande tendant à sa condamnation in solidum avec Mme [R] [X] au paiement de l’indemnité d’occupation.

— Sur la demande de délais pour libérer les lieux.

Mme [R] [X] sollicite subsidiairement les plus larges délais pour libérer les lieux.

Aux termes de l’article L 412 -3 du code des procédures civiles d’exécution 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation(…)'.

Aux termes de l’article 412-4 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au 27 juillet 2023, 'la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, de la santé, la qualité de sinistrés par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement (….)'.

En l’espèce, au regard des délais liés au déroulement de la procédure dont Mme [R] [X] a déjà bénéficié, il y a lieu de lui octroyer un ultime délai de trois mois pour libérer les lieux.

Sur les mesures accessoires.

Mme [R] [X] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d’appel en condamnant Mme [R] [X] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 6 février 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Pontoise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de location consenti le 25 juin 2014 par la société Immobilière 3 F à Mme [R] [X] aux torts exclusifs de la locataire,

A défaut de départ volontaire, ordonne l’expulsion de Mme [R] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef dont notamment Mme [U] [X], des lieux sis [Adresse 3], à [Localité 8], avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Déboute la société Immobilière 3 F de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Mme [R] [X] à verser à la société Immobilière 3 F, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés,

Déboute la société Immobilière 3F de sa demande tendant à la condamnation in solidum de Mme [U] [X] avec Mme [R] [X] au paiement de l’indemnité d’occupation,

Accorde à Mme [R] [X] un ultime délai supplémentaire de trois mois pour libérer les lieux;

Condamne Mme [R] [X] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [R] [X] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président