COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 JANVIER 2025

N° RG 24/02943 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WQVO

AFFAIRE :

S.A.S. DZ FRANCE

C/

S.A.S.U. SOCIÉTÉ ROTADA

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 03 Avril 2024 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° RG : 2024R00121

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 30/01/2025

à :

M^e Arnault BENSOUSSAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, 408

M^e Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, 343

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. DZ FRANCE

Représentée en la personne de son Président en exercice

N° RCS [Localité 5] : 838 542 215

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Arnault BENSOUSSAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 408

Plaidant : M^e Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS, E545

APPELANTE

****************

S.A.S.U. SOCIÉTÉ ROTADA

représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

N° RCS [Localité 5] : 912 448 958

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : M^e Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343 – N° du dossier ROTADA

Plaidant : M^e Leslie MANKIKIAN, avocat au barreau de PARIS, B635

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère

Madame Marina IGELMAN, Conseillère

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSE DU LITIGE

Le 20 mai 2022, la société DZ France a confié en location-gérance à la société Rotada, son fonds de commerce de bar-restaurant, pour une durée de 24 mois. Le montant de la redevance était fixé à la somme mensuelle de 2.000 euros HT.

Par avenant du 21 novembre 2022, les parties sont notamment convenues d’une nouvelle fixation du montant de la redevance mensuelle, dite fixe et forfaitaire, à la somme de 5.800 euros HT.

Par acte du 24 octobre 2023, la société DZ France a fait délivrer à la société Rotada un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur un décompte arrêté au mois d’octobre 2023 pour la somme de 60.459,93 euros.

Par acte du 12 janvier 2024, la société DZ France a fait assigner en référé la société Rotada en demandant principalement l’acquisition de la clause résolutoire et les conséquences qui y sont attachées.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 3 avril 2024, le juge des référés du tribunal de commerce de Nanterre a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location-gérance conclu le 20 mai 2022 entre la société DZ France et la société Rotada au 25 novembre 2023 ;

ordonné à la société Rotada de libérer les locaux objets du contrat de location-gérance dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, cette astreinte étant limitée à 120 jours ;

s’est reservé la liquidation de l’astreinte ;

condamné la société Rotada à payer à la société DZ France la somme provisionnelle de 65.859,93 euros, avec intérêts de retard au taux d’intérêt légal à compter du 12 janvier 2024 ;

dit n’y avoir lieu à référé au titre de la demande la société DZ France de fixation d’une indemnité d’occupation ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

condamné la société Rotada à payer à la société DZ France la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Rotada aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 13 mai 2024, la société DZ France a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a n’a pas fait droit à la demande d’octroi du concours de la force publique pour la mesure d’expulsion et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à fixer en référé le montant d’une indemnité d’occupation.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 novembre 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société DZ France demande à la cour, au visa des articles 872 et 873 du code de procédure civile, de :

'- déclarer la société DZ France recevable et bien fondée en son appel ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— ordonné à la sasu Rotada de libérer les locaux objets du contrat de location-gérance dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire de 200 eurospar jour de retard, cette astreinte étant limitée à 120 jours (sans concours de la force publique) ;

— dit n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de la société DZ France de fixation d’une indemnité d’occupation ;

— confirmer le jugement dont appel pour le surplus ;

statuant à nouveau,

— ordonner à défaut de libération spontanée des lieux loués dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Rotada, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due mensuellement par la société

Rotada à la société DZ France à la somme provisionnelle de 8 310 euros par mois, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à libération complète des lieux loués ;

— condamner la société Rotada au paiement de ladite indemnité d’occupation provisionnelle, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances ;

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles de la société Rotada, à savoir sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et d’amende civile, et sa demande de délai de grâce et subsidiairement, les déclarer mal-fondées ;

— débouter la société Rotada de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

y ajoutant,

— condamner la société Rotada au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour cause d’appel, outres les entiers dépens.'

Au soutien de son appel, la société DZ France indique que le commandement de payer satisfait à toutes les conditions de régularité et que la société Rotada n’en a pas réglé les causes dans le délai d’un mois. Elle ajoute que la dette locative s’élève désormais (échéance d’octobre 2024 inclus) à la somme de 111.459,93 euros et que la société Rotada ne règle plus aucune somme depuis juillet 2024. Elle expose avoir remis les clefs de la boîte aux lettres à l’intimée, contrairement à ce que soutient celle-ci, et elle indique que le local remis en location-gérance bénéficie bien d’un compteur électrique ainsi que d’un compteur d’eau individuels. Elle considère que c’est à tort que le premier juge ne lui a pas accordé le concours de la force publique alors qu’il bénéficie bien de ce pouvoir, notamment en application de l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution. S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle indique que celle-ci n’a pas à être prévue par le contrat de location-gérance dès lors qu’elle sanctionne une faute quasi-délictuelle. Elle conteste avoir jamais partagé son lecteur TPE avec l’intimée et expose que cette dernière ne lui a pas réglé la somme de 15.000 euros à titre de dépôt de garantie. Elle s’oppose en outre à tout délai de paiement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 novembre 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Rotada demande à la cour, au visa des articless 32-1 et 872 et 873 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil, de :

'- déclarer la société Rotada recevable et bien fondée en ses présentes écritures et pièces,

à titre principal :

— d’infirmer l’ordonnance rendue le 3 avril 2024 par le président du tribunal de commerce de Nanterre en toutes ses dispositions en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location-gérance conclu le 20 mai 2022 entre la sasu DZ France et la sasu Rotada au 25 novembre 2023 ;

— ordonné à la sasu Rotada de libérer les locaux objets du contrat de location-gérance dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, cette astreinte étant limitée à 120 jours ;

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

— condamné la sasu Rotada à payer à la sasu DZ France la somme provisionnelle de 65 859,93 euros, avec intérêts de retard au taux d’intérêt légal à compter du 12 janvier 2024 ;

— dit n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de la société DZ France de fixation d’une indemnité d’occupation ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné la sasu Rotada à payer à la sasu DZ France la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la sasu Rotada aux dépens.

et statuant de nouveau,

— constater qu’il existe plusieurs contestations sérieuses qui s’opposent à l’ensemble des demandes formulées par la société DZ France et toujours soutenues à l’encontre de la société Rotada, en refusant toute discussion ou même médiation, échappant à la compétence du juge des référés,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter la société DZ France de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— renvoyer les parties à mieux se pouvoir devant le juge du fond,

à titre subsidiaire :

— accorder des délais de paiements de 24 mois à la société Rotada,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

y ajoutant, en tout état de cause :

— condamner la société DZ France à une amende civile de 3 000 euros et le condamner à indemniser la société Rotada à une indemnité de 10 000 euros au titre de dommages-et-intérêts ;

— condamner la société DZ France à régler à la société Rotada une somme de 10 000 euros au

titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société DZ France aux entiers dépens de la présente instance d’appel, dont distraction au profit de Maître Anne-Lise Roy, Avocat au barreau de Versailles et ce dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.'

La société Rotada considère que la société DZ France a organisé une résiliation abusive du contrat de location-gérance en n’installant pas de compteur permettant d’individualiser la consommation des charges, en ne remettant pas de décompte annuel des charges ni même de justificatifs et en ne remettant pas les courriers d’huissier de justice, n’ayant elle-même pas accès à la boîte aux lettres. Elle indique que rien ne prouve que des compteurs individuels ont bien été installés. Elle expose que des paiements réguliers sont intervenus après le commandement de payer et elle considère ainsi qu’elle rapporte la preuve de contestations sérieuses, de sorte qu’il ne peut être procédé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. À titre subsidiaire, elle demande un étalement de la créance sur deux années. Elle soutient qu’en tout état de cause, la procédure qui a été menée à son encontre est abusive, ce qui justifie le prononcé d’une amende civile et de dommages-intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Le contrat de location-gérance qui a été souscrit entre les parties le 20 mai 2022 comporte un article 12 intitulé « résiliation » et rédigé comme suit : « Toutes les clauses du présent contrat sont de rigueur, chacune d’elles est une condition déterminante de la conclusion de la location-gérance sans laquelle les parties n’auraient pas contracté.

En cas de manquement par le locataire-gérant d’une seule des obligations mises à sa charge, en ce compris le non-paiement de la redevance dont les sanctions sont fixées ci-dessus, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au Loueur, un mois après une mise en demeure d’exécuter restée infructueuse, effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et contenant déclaration du Loueur de se prévaloir de la présente clause. »

Par acte du 24 octobre 2023, la société DZ France a fait délivrer à la société Rotada un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 60.459,93 euros.

La société Rotada critique l’absence de décompte annuel de charges et de justificatif à cet égard.

L’avenant au contrat de location-gérance, qui n’est pas daté mais au sujet duquel les parties s’accordent à dire qu’il a été signé le 21 novembre 2022, dispose ce qui suit au sujet de la redevance :

« L’article 10 du contrat de location-gérance est ainsi modifié :

'La présente location-gérance est consentie moyennant une redevance mensuelle fixée forfaitaire 5.800,00 € HT(cinq mille huit cents HT), payable au titre de la location-gérance du fonds de commerce et ce, à terme échu, le 30 de chaque mois.

En outre, le locataire gérant s’engage à payer une provision de 350,00 € (trois cent cinquante euros) à titre de consommation d’eau et une provision de 1.000,00 € (mille euros) à titre de consommation d’électricité.' »

Il n’est pas contesté que la périodicité de ces charges est mensuelle.

Le décompte joint au commandement de payer fait état d’une somme réclamée de 8.310 euros par mois. Cette somme correspond bien au montant du loyer (5.800 euros) augmenté de 20 % (soit 6.960 euros), auquel sont ajoutées les sommes de 1.000 euros (provision pour charges d’électricité) et de 350 euros (provision pour charges d’eau).

La société DZ France fait valoir que le local faisant l’objet de la location-gérance est pourvu de compteurs d’eau et électricité individuels. De fait, s’agissant du compteur d’électricité, l’existence de celui-ci est établie par le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé à la requête de la société DZ France le 29 juillet 2024. S’agissant du compteur d’eau, le même commissaire de justice indique n’avoir pas été en mesure d’y avoir accès.

Dès lors que des compteurs individuels sont posés, comme l’affirme la société DZ France,cette dernière devrait être en mesure de justifier, à tout le moins depuis la pose desdits compteurs, du montant des charges sollicitées à ce titre. Or, il n’en est rien et la société DZ France ne propose aucune justification pour le calcul de celles-ci.

Ainsi, la société DZ France n’oppose aucun argument pertinent au moyen soulevé par la société Rotada tenant au caractère erroné du décompte sur ce point.

Dès lors, en soustrayant les charges incluses au décompte, celui-ci n’est incontestable qu’à hauteur de 60.459,93 – [12 x (1.000 + 350)] soit : 44.259,93 euros.

En revanche, contrairement à ce que soutient la société Rotada, il n’est pas justifié de ce que le commandement de payer ait été irrégulièrement délivré, dès lors que celle-ci ne justifie pas n’avoir pas été en mesure d’accéder à sa boîte aux lettres : si tel était le cas, il ne se conçoit pas qu’elle ne l’ait soulevé qu’à l’occasion de la présente instance ; au surplus, la régularité de la délivrance de cet acte ne dépend pas de l’accès à la boîte aux lettres.

Ainsi, la société DZ France justifie, sans contestation sérieuse, d’une créance locative au moment de la délivrance de l’acte pour un montant de 44.259,93 euros. La société Rotada ne rapportant pas avoir apuré cette somme dans le mois suivant la délivrance de cet acte, il convient de confirmer l’ordonnance de première instance en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est observé que la société DZ France ne sollicite pas à hauteur d’appel que soit fixé de nouveau, en le réactualisant, le montant de l’arriéré locatif et la société Rotada ne formule elle-même aucune critique précise sur le montant de la somme fixée à ce titre en première instance.

Sur le recours à la force publique pour exécuter la décision d’expulsion :

Contrairement à ce qu’a retenu l’ordonnance de première instance, rien n’interdit d’ordonner le recours à la force publique pour l’exécution de la mesure d’expulsion qui en résulte et ce point sera ajouté aux mesures prises en référé à cet égard.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le juge de première instance a refusé d’en fixer une au motif qu’elle n’était pas prévue par le contrat de location-gérance.

Cependant, l’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’ancien article 1382 du code civil, qui correspond désormais l’article 1240 du même code, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient dans les lieux (Civ. 3ème, 26 octobre 1971, Bull. n° 509, pourvoi n° 70-11.999 ; Civ 3ème, 5 mai 2005, Bull. n° 87, pourvoi n° 03.10-201).

Dès lors, la circonstance tenant à ce que l’indemnité d’occupation n’a pas été prévue au contrat de location-gérance est indifférente et il convient, en infirmant l’ordonnance entreprise sur ce chef de dispositif, de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation dont le montant sera fixé par référence au loyer, si celui-ci s’était poursuivi.

Il convient de relever que la demande de fixation d’une indemnité d’occupation n’est formulée que pour la période courant à compter du 1er mars 2024, et non pas à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, le 25 novembre 2023. Tenue par les demandes des parties, la cour ne fixera cette indemnité qu’à compter de cette date.

Sur la demande de délais de paiement :

Dès lors que loin d’avoir commencé à résorber l’arriéré locatif, la société Rotada l’a laissé considérablement augmenter, la société DZ France indiquant à cet égard, sans être contredite de manière étayée, et sans d’ailleurs en demander elle-même la réactualisation, qu’il s’élève à la somme de 111.459 euros au mois d’octobre 2024, et dès lors qu’en outre la société Rotada ne verse aucun élément justifiant d’une part de la nécessité de lui accorder des délais de paiement et, d’autre part, de sa capacité à les tenir, il convient de rejeter la demande que cette dernière formule à ce titre.

Sur les demandes formées par la société Rotada au titre de l’abus de procédure :

Dès lors qu’elle a succombé en première instance et qu’elle succombe pareillement à hauteur d’appel, la société Rotada est mal fondée à invoquer de la part de son adversaire un abus dans le droit d’ester en justice, étant au surplus relevé qu’elle ne dispose d’aucune qualité pour solliciter le prononcé d’une amende civile.

Aussi convient-il de débouter la société Rotada des demandes qu’elle formule à ce titre.

Sur les mesures accessoires :

Partie succombante en cause d’appel, la société Rotada sera condamnée aux dépens.

Il convient en revanche de débouter son adversaire de la demande qu’elle formule au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a refusé d’assortir la mesure d’expulsion du recours éventuel à la force publique et en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation à une indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau sur ces chefs,

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la signification du présent arrêt, l’expulsion de la société Rotada et de tout occupant de son chef avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne la société Rotada à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, fixée à une somme égale au montant de la redevance contractuelle, outre les taxes, charges et accessoires ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par la société Rotada ;

Rejette la demande indemnitaire et la demande de condamnation au paiement d’une amende civile formulées par la société Rotada ;

Condamne la société Rotada aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes respectives des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Thomas VASSEUR, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président