COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/06832 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WDRG

AFFAIRE :

[D], [N] [I] [B]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 12] » SIS [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS Cabinet CGC ' JOURDAN

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Septembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10]

N° RG : 19/11933

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Francis TAGNE,

M^e Julien BAOUADI,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [D], [N] [I] [B]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Francis TAGNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 42

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 12] » SIS [Adresse 4]), représenté par son syndic, la SAS Cabinet CGC ' JOURDAN, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Julien BAOUADI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 359

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mme [I] [B] est propriétaire des lots 127 et 323 dans la Résidence [Adresse 9] sise [Adresse 3] à [Localité 8], ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et ayant pour syndic le cabinet CGC – Jourdan.

Plusieurs décisions de justice ont été rendues contre elle, la condamnant à payer ses arriérés de charges de copropriété, à savoir le 11 juillet 2008 puis le 31 juillet 2009 par le Tribunal d’instance de Colombes, le 17 février 2014 par la Cour d’appel de Versailles, et le 29 janvier 2018 par le Tribunal de grande instance de Nanterre.

Dans la présente affaire, une sommation de payer la somme de 18 764,46 euros au titre des charges dues au 11 juin 2019, lui a été signifiée le 14 juin 2019 par huissier de justice. Le syndicat des copropriétaires l’a ensuite assignée devant le Tribunal judiciaire de Nanterre par exploit du 13 décembre 2019 aux fins de régler les sommes suivantes, au principal :

* 16 260,62 euros, au titre des charges dues au 3 décembre 2019,

* 2 018,72 euros, au titre des frais,

* 2 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Par le jugement attaqué du 11 septembre 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre, statuant

par jugement contradictoire et en premier ressort, a :

— condamné Mme [I] [B] à payer au syndicat des copropriétaires :

* la somme de 21 397,50 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2018 au 1er juillet 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022,

* la somme de 218,72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance pour la période du 1er juillet 2018 au 1er juillet 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022,

* la somme de 2 100 euros à titre de dommages-intérêts,

* la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la somme de 3 610,35 euros, non retenue au titre des frais prévus à l’article

10- 1 de la loi du 10 juillet 1965, devra être recréditée sur le compte de Mme [I] [B],

— condamné Mme [I] [B] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile, par Maître Trouflaut,

— ordonné l’exécution provisoire.

Mme [I] [B] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 5 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 décembre 2024, par lesquelles Mme [I] [B], appelante, invite la Cour, à :

— infrmer le jugement attaqué du 11 septembre 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions critiquées,

et en conséquence

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— le condamner à lui payer la somme de 29 378,18 euros à actualiser à l’éventuel examen d’autres débits de ses comptes sur d’autres périodes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :

* 11 715,27 euros ( à actualiser ) et de

* 3 510,19 euros (à actualiser) correspondant aux paiements non portés au crédit de son compte,

— rappeler qu’elle n’est par conséquent débitrice d’aucune somme au syndicat des copropriétaires ;

— rejeter la demande tendant à la condamner au paiement de la somme de 2 300 euros (sic) à titre de dommages-intérêts (art. 1231-6 du code civil) et reformer ainsi sur ce point le jugement attaqué du 11 septembre 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral qu’elle a subi ;

— rejeter toutes les autres demandes du syndicat des copropriétaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et réformer ainsi sur ce point le jugement attaqué du 11 septembre 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, et réformer ainsi sur ce point le jugement attaqué du 11 septembre 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre.

Vu les conclusions notifiées le 26 février 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

— débouter Mme [I] [B] de l’appel interjeté à l’encontre du jugement susmentionné, comme étant irrecevable, en tous cas non-fondé ;

En conséquence,

— débouter Mme [I] [B] de toutes ses demandes fins et conclusions comme étant irrecevables et en tous cas non-fondées ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, hormis concernant les frais qui devront lui être accordés et le montant des charges qui sera actualisé.

Ce faisant

— condamner Mme [I] [B] au paiement :

* des charges dues entre le 1er janvier 2018 et le 1er janvier 2025, soit 25 761,23 euros,

* des frais, pour cette même période soit la somme de 5 005,07 euros (3 829,07 + 1 176),

* de la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts (art. 1231-6 du code civil),

— condamner Mme [I] [B] à lui régler une somme de 3 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Baouadi.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'rappeler’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur les arriérés de charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [I] [B],

— le décompte des sommes dues par Mme [I] [B] en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 1er juillet 2022 (pièce n°38) et en dernier lieu au 13 février 2025 (pièce n° 54),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 avril 2017, 29 mars 2018, 5 juin 2018, 4 juillet 2018, 18 avril 2019, 28 janvier 2021, 15 juillet 2021, 7 juillet 2022, 11 juillet 2023 et 6 juin

2024 portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacun étant assorti de son attestation de non-recours,

— les appels de fonds depuis le 3ème trimestre 2018 jusqu’au 3ème trimestre 2022 et celui du 1er trimestre 2025 (pièces n°9, 19, 20, 26, 27, 33, 34, 40 et 50).

Pour condamner Mme [I] [B] à payer la somme de 21 397,50 euros au titre des charges de copropriété qui était demandée par le syndicat des copropriétaires pour la période du 1er juillet 2018 au 1er juillet 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022, le Tribunal, après avoir visé les dispositions légales rappelées ci-dessus, a retenu à juste titre, après analyse des pièces produites, que :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juin 2018, 28 janvier 2021, 15 juillet 2021 et 7 juillet 2022 ont approuvés les comptes des exercices 2017 à 2021 inclus et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022,

— les appels de fonds y afférants sont produits,

— la demande reconventionnelle de Mme [I] [B] tendant au recouvrement d’une somme de 29 378,18 euros qui serait selon elle une créance indue, concerne une période antérieure au 3ème trimestre 2017 et elle doit donc en être déboutée ; en tout état de cause, le solde de son compte de copropriété au 1er juillet 2018 était créditeur de 26,04 euros,

— s’agissant de la prise en compte de ses règlements par le syndicat des copropriétaires, que l’ensemble de ceux-ci a été dûment inscrit à son crédit et qu’elle doit donc être déboutée de sa demande reconventionnelle de remboursement de 11 715,25 euros.

— qu’il en va de même de sa demande tendant au remboursement d’une somme de 3 510,10 euros, qu’elle n’établit pas avoir versée.

Il suit de là que le moyen tiré du défaut de motivation en droit et en fait, soulevé par Mme [I] [B], doit être écarté.

En appel, l’appelante fait valoir que :

— 'le syndic n’a jamais voulu mettre les extraits de compte à sa disposition, ce qui a toujours crée des conflits (…) depuis 2010",

— son ' avocat (…) a dû intervenir pour obtenir un extrait de compte consolidé, retraçant les paiements effectués du 01/01/2017 au 19/05/2021".

Mais ces arguments, qui ne sont pas des moyens articulés en droit, ne sont pas susceptibles de remettre en cause le sens du jugement ni le quantum des condamnations qu’il a prononcées.

Sur la contestation relative aux sommes de 11 715,27 euros et 3 510,19 euros correspondant selon l’appelante, à des paiements non portés au crédit de son compte

L’appelante soulève cette contestation de façon identique à ses arguments présentés devant le Tribunal.

La Cour adopte les motifs retenus à bon droit par le Tribunal, tenant de première part à l’application de l’article 500 du code de procédure civile, dès lors :

— que Mme [I] [B], par des décisions passées en force de chose jugée, a déjà été condamnée à payer des arriérés de copropriété au titre d’une période allant jusqu’au 1er juillet 2017, 3ème trimestre 2017 inclus ;

— ensuite, que l’appelante n’établit pas davantage devant la Cour que devant le Tribunal, qu’elle aurait versé 3 510,19 euros ;

— et enfin, qu’il ressort des pièces produites que les règlements que Mme [I] [B] établit avoir effectués, ont bien été inscrits en comptabilité par le syndicat des copropriétaires et, qu’au 1er juillet 2018, le solde de son compte de copropriété était créditeur de 26,04 euros.

Le jugement sera confirmé en tant qu’il a condamné Mme [I] [B] à payer la somme de 21 397,50 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2018 au 1er juillet 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires actualisée en appel, tendant au paiement d’une somme de 25 761,23 euros au titre des charges dues entre le 1er janvier 2018 et le 1er janvier 2025.

Entre le 2 juillet 2022 et le 1er janvier 2025, le solde du compte de copropriété de Mme [I] [B], sur lequel n’apparaît aucun règlement, est débiteur de 4 363,73 euros, dont les éléments sont justifiés par l’ensemble des éléments produits, tels que détaillés ci-dessus. Cette somme, ajoutée au quantum de 21 397,50 euros dus au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2018 au 1er juillet 2022 inclus, donne un total de 25 761,23 euros.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et, ajoutant à la condamnation de première instance, Mme [I] [B] sera condamnée à payer la somme de 4 363,73 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 2 juillet 2022 et le 1er janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, date de signification des premières conclusions du syndicat des copropriétaires avec appel incident.

Sur les frais de recouvrement:

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Le jugement sera confirmé en tant qu’il a condamné Mme [I] [B] à payer la somme de 218,72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance pour la période du 1er juillet 2018 au 1er juillet 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022, faute d’arguments probants de la part du syndicat des copropriétaires.

Quant à la demande actualisée du syndicat des copropriétaires en appel, tendant à obtenir le paiement d’une somme de 1 176 euros au titre des frais nécessaires pour la période du 2 juillet 2022 au 1er janvier 2025 : deux sommes de 635 euros et 540 euros composent le montant demandé, et correspondent toutes les deux à des honoraires d’avocat : elles ne peuvent dès lors être prises en compte, étant incluses dans les frais irrépétibles dont le sort sera fixé ci-après.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

En l’espèce

La Cour confirme le jugement entrepris en tant qu’il a condamné Mme [I] [B] à payer une somme conséquente de 2 100 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil.

Sera enfin rejetée, la demande de Mme [I] [B] tendant à CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre d’un préjudice moral qu’elle n’établit pas au vu des pièces produites et du sens du présent arrêt.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] [B], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

CONFIRME le jugement du 11 septembre 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [D], [N] [I] [B] épouse [Z] [G], demeurant [Adresse 12] sise [Adresse 6] à [Localité 8], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] sise [Adresse 3] à [Localité 8], représentée par son syndic le Cabinet CGC ' Jourdan, ayant son siège social sis au [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, la somme de 4 363,73 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 2 juillet 2022 au 1er janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024,

CONDAMNE Mme [D], [N] [I] [B] épouse [Z] [G], demeurant [Adresse 12] sise [Adresse 6] à [Localité 8], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 9] sise [Adresse 3] à [Localité 8], représentée par son syndic le Cabinet CGC ' Jourdan, ayant son siège social sis au [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE Mme [D], [N] [I] [B] épouse [Z] [G], demeurant [Adresse 12] sise [Adresse 6] à [Localité 8], aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Baouadi,

REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT