COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 4 JUIN 2025

N° RG 24/03464 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSDY

AFFAIRE :

S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE DES BERGERES (SOCIÉTÉ SIB)

C/

S.A.R.L. IDEAL ILE DE FRANCE

…

Décision déférée à la cour : jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 16/07/2021

N° Chambre : 16

N° RG : 2021018613

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Pascal KOERFER

M^e Victoire GUILLUY

M^e Katell FERCHAUX- LALLEMENT

TAE [Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 6 juin 2024 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 12 mai 2023 (Pôle 4 – chambre 1).

S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE DES BERGERES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

RCS Nanterre n° 304 538 275 – [Adresse 2]

Représentée par M^e Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 et M^e MAURY substituant à l’audience M^e Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de Paris

****************

DEFENDERESSES DEVANT LA COUR DE RENVOI

S.A.R.L. IDEAL ILE DE FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège – RCS Nanterre n° 829 071 828 – [Adresse 3]

Représentée par M^e Victoire GUILLUY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 446 et M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de Bordeaux

Société ATRADIUS CREDITO Y CAUCION SA DE SEGUROS Y REASEGUROS prise en la personne de ses représentants légaux

RCS Nanterre n° 823 646 252 – [Adresse 1]

Représentée par M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et M^e Caroline LERIDON de la SCP LERIDON & BEYRAND, plaidant, avocat au barreau de Paris

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mars 2025, Madame Bérangère MEURANT, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT

EXPOSE DU LITIGE

Courant 2019, la société Idéal Ile-de-France, ci-après dénommée la société Idéal, a entrepris un projet de construction d’un ensemble immobilier comprenant des logements et des locaux à usage de bureaux et de commerces à [Localité 4] (78).

A cette fin, elle s’est vue consentir quatre promesses de vente sur plusieurs parcelles voisines.

Ainsi, le 11 janvier 2019, la SARL Société immobilière des bergères, ci-après dénommée la société SIB, a concédé à la société Idéal une première promesse unilatérale de vente portant sur divers terrains lui appartenant. Cette promesse étant devenue caduque, les parties ont signé une nouvelle promesse le 1er août 2019.

Une deuxième promesse a été conclue avec l’indivision [K] le 24 octobre 2019, une troisième avec M. [U] [H] et Mme [F] le 4 novembre 2019 et une dernière avec la société Madlou, en qualité de nue-propriétaire, et la société Harmonie, en tant qu’usufruitière, le 13 novembre 2019.

L’ensemble des promesses unilatérales comportait la même durée de validité prorogée au 31 juillet 2021 et les mêmes délais de réalisation des conditions suspensives, parmi lesquelles figurait l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire purgé de tout recours et dont la demande, après prorogations, devait être présentée à la mairie au plus tard le 30 octobre 2020.

Les parties avaient convenu du paiement d’une indemnité d’immobilisation de 250.000 euros, portée ensuite à la somme de 300.000 euros dans l’hypothèse où, toutes les conditions suspensives étant réalisées, la société Idéal déciderait de ne pas lever l’option. La société Atradius credito y caucion sa de seguros y reaseguros, ci-après dénommée la société Atradius, a garanti, en qualité de caution solidaire, le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue dans les promesses conclues avec les sociétés SIB, Madlou et Harmonie.

Le 13 avril 2021, les sociétés SIB, Madlou et Harmonie ont fait assigner les sociétés Idéal et Atradius devant le tribunal de commerce de Paris en résolution des promesses et paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Le 29 avril 2021, la société Idéal a déposé une demande de permis de construire auprès de la mairie de [Localité 4], qui a été rejetée par arrêté du 16 juillet 2021. Cet arrêté a été annulé par jugement du tribunal administratif de Versailles du 15 décembre 2023.

Entre temps, estimant que le dépôt de la demande de permis de construire n’était pas une condition suspensive ou résolutoire, mais une simple modalité de réalisation de la condition d’obtention du permis de construire, le tribunal de commerce, par jugement du 16 juillet 2021, a débouté les sociétés SIB, Madlou et Harmonie de leurs demandes et les a condamnées à payer à la société Idéal et à la société Atradius la somme de 5.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés SIB et Madlou ont interjeté appel de ce jugement et par arrêt du 12 mai 2023, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, considérant que le délai prévu pour le dépôt du dossier de demande de permis de construire ne constituait pas un terme extinctif, mais une simple modalité de réalisation de la condition suspensive dont le non-respect n’était assorti d’aucune sanction ; que la demande de permis de construire déposée par la société Idéal ayant été rejetée le 16 juillet 2021, soit avant l’expiration du délai de validité des promesses, la défaillance de la condition suspensive entraînait la caducité de la promesse, sans que cette défaillance soit imputable à la société Idéal, de sorte que les sociétés SIB et Madlou n’étaient pas fondées à réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La société SIB a formé un pourvoi contre cette décision et par arrêt du 6 juin 2024, la Cour de cassation a cassé, en toutes ses dispositions, l’arrêt de la cour d’appel de Paris estimant qu'« en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du promettant qui invoquaient de nombreux manquements de la part du bénéficiaire dans la constitution de son dossier de demande de permis de construire, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile » et a renvoyé la cause devant la cour d’appel de Versailles.

Par déclaration du 11 juin 2024, la société SIB a saisi la cour de renvoi et par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et, statuant de nouveau, de :

— constater la caducité des promesses consenties par la société SIB au profit de la société Idéal les 11 janvier 2019 et 1er août 2019 ainsi que des actes subséquents,

— condamner la société Idéal à lui payer l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 300.000 euros, la condition suspensive étant réputée avoir défailli aux torts et griefs de la société Idéal ;

— condamner conjointement et solidairement la société Idéal et la société Atradius à lui payer la somme de 300.000 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre celles de 30.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 30.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant ceux de la précédente instance.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 décembre 2024, la société Idéal demande à la cour de déclarer les demandes de la société SIB irrecevables tant au regard de l’indivisibilité du litige qu’au titre de la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter la société SIB de toutes ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 29 septembre 2024, la société Atradius demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Paris du 16 juillet 2021 et de débouter la société SIB de sa demande en paiement dirigée contre elle. Si, par extraordinaire, la cour entrait en voie de condamnation à son égard, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de condamner la société Idéal à la garantir à hauteur des condamnations prononcées à son encontre et en tout état de cause, de condamner la société SIB à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 janvier 2025.

MOTIFS

En première instance, la société SIB a notamment demandé au tribunal de commerce de prononcer la résolution des promesses des 11 janvier et 1er août 2019. Le jugement déféré l’a déboutée de toutes ses demandes. Si elle sollicite de la cour de renvoi l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, elle ne formule plus de demande au titre de la résolution des promesses, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société SIB de cette demande.

En revanche, devant la cour de renvoi, la société SIB soulève la caducité des promesses, l’impute à faute à la société Idéal et demande en conséquence le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par la société Idéal

— Sur la fin de non-recevoir tirée de l’indivisibilité du litige

La société Idéal soutient que les demandes de la société SIB sont irrecevables en raison de l’indivisibilité du litige qui l’opposait aux sociétés Harmonie, Madlou et SIB en application de l’article 553 du code de procédure civile. Elle fait valoir que les quatre promesses ont été conclues dans le cadre d’une même opération et formaient un tout indivisible.

La société SIB répond avoir conclu avec la société Idéal une promesse de vente à laquelle la société Madlou n’était pas partie et qu’il n’y a aucune indivisibilité du litige.

Sur ce,

Aux termes de l’article 553 du code de procédure civile :

« En cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel de l’une produit effet à l’égard des autres même si celles-ci ne se sont pas jointes à l’instance ; l’appel formé contre l’une n’est recevable que si toutes sont appelées à l’instance ».

L’indivisibilité se caractérise par l’impossibilité d’exécuter simultanément deux décisions de justice.

En l’espèce, la société SIB a conclu avec la société Idéal une promesse de vente portant sur des parcelles dont elle est seule propriétaire et à laquelle les autres promettants dans le cadre de l’opération immobilière entreprise par la société Idéal, et notamment les sociétés Madlou et Harmonie, n’étaient pas parties. Aussi, quand bien même la promesse stipule à l’article 5.3 que la réalisation des actes authentiques de vente des autres parcelles concernées par le projet de construction est un élément essentiel et déterminant de l’engagement du bénéficiaire, la recevabilité de l’action engagée par la société SIB afin d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse la liant, n’est pas conditionnée à la mise en cause des autres promettants ou à une action commune de ces derniers.

En outre, les autres promettants n’ayant pas engagé d’action contre la société Idéal ou y ayant renoncé, il n’existe aucun risque d’impossibilité d’exécution simultanée de plusieurs décisions.

La fin de non-recevoir doit par conséquent être rejetée.

— Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir

La société Idéal, aux termes de son dispositif, demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes de la société SIB en raison d’un défaut d’intérêt et de qualité à agir, sans toutefois développer de moyens au soutien de la fin de non-recevoir dans la partie discussion de ses écritures, en méconnaissance des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

La fin de non-recevoir sera donc également rejetée.

Sur le fond

La société SIB soutient que les promesses de vente signées avec la société Idéal les 11 janvier et 1er août 2019 sont caduques, celle du 11 janvier 2019 ayant été déclarée caduque par les parties elles-mêmes et celle du 1er août 2019 étant caduque depuis le 30 novembre 2021, date d’expiration de la validité de la promesse et, répondant à la société Idéal, qu’il n’est plus question d’une éventuelle prématurité de sa demande.

Elle précise qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle au sens de l’article 910-4 du code de procédure civile car les premières conclusions d’appel devant la cour d’appel de Paris ont été régularisées avant l’expiration du délai de validité de la promesse prorogé au 30 novembre 2021.

La société Idéal répond que la promesse a été conclue pour une durée expirant le 31 juillet 2021, de sorte que la société SIB ne pouvait, dans le cadre de son action en résolution des promesses introduite le 13 avril 2021, se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, au demeurant stipulée dans son seul intérêt, puisqu’à cette date, elle pouvait encore y renoncer et lever l’option. Elle considère par conséquent que le recours engagé par la société SIB devant le tribunal de commerce était prématuré et donc mal fondé.

Elle soutient que la demande de la société SIB de caducité de la promesse par substitution de motifs est inopérante et infondée au premier motif qu’elle a saisi la cour d’appel de Paris, dont l’instance se poursuit devant la cour de renvoi, sur le fondement d’une inexécution grave susceptible d’emporter la résolution de la promesse qui était toujours en cours de validité et au second motif que le délai de validité de la promesse a été automatiquement prorogé jusqu’au 30 novembre 2021 à la suite de l’arrêté municipal du 16 juillet 2021, de sorte que la déclaration d’appel devant la cour d’appel de Paris a été déposée alors même que la durée de validité de la promesse n’était pas encore expirée.

Sur ce,

Aux termes de son assignation du 13 avril 2021, la société SIB a demandé au tribunal de prononcer la résolution des promesses consenties les 11 janvier et 1er août 2019 dont la durée de validité a été prorogée au 30 novembre 2021 et de condamner la société Idéal au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La société SIB a fait appel du jugement l’ayant déboutée de ses demandes le 16 juillet 2021 et a maintenu sa demande de résolution des promesses.

Devant la cour de renvoi après cassation, la société SIB maintient sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation en invoquant non plus la résolution mais la caducité de la promesse.

Le changement de fondement juridique au soutien de la demande en paiement n’est pas de nature à affecter son bien-fondé. En outre, la société Idéal ne soulève pas de fin de non-recevoir susceptible d’être tirée de cette évolution du litige.

La société SIB demande à la cour de constater la caducité des promesses et soutient que la société Idéal est responsable de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire au premier motif qu’elle n’a pas respecté la date limite de dépôt de la demande de permis de construire et au second motif qu’elle a fautivement déposé une demande de permis de construire vouée à l’échec.

Le paiement de l’indemnité d’immobilisation est prévu par l’article 16.1 de la promesse conclue le 1er août 2019, lequel prévoit qu’ « En considération de la promesse qui lui est faite par le promettant et du préjudice qui en résultera pour celui-ci en cas de non réalisation de la vente, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées (comme dans le cas où le bénéficiaire aurait renoncé à la réalisation des conditions stipulées dans son intérêt) le bénéficiaire sera dans ce cas redevable, à titre d’indemnité d’immobilisation, de la somme de deux cent cinquante mille euros (250.000 euros) au promettant ».

Il est constant que les parties ont convenu de porter le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 300.000 euros.

L’article 1304 alinéa 2 du code civil dispose que : « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

Par ailleurs, selon l’alinéa 1 de l’article 1304-3 du même code : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

— Sur la caducité des promesses

Aux termes de l’article 5.2 de la promesse du 1er août 2019, les parties ont convenu de la caducité de la promesse de vente conclue le 11 janvier 2019 en ces termes : « Les parties rappellent avoir signé une promesse de vente en date du 11 janvier 2019 (') à ce jour caduque ».

Par ailleurs, l’article 9.1 de la promesse du 1er août 2019 fixe son délai de validité au 22 janvier 2021 et après avoir prévu différents cas de prorogation du délai, énonce que « passé cette date, et sauf l’effet des clauses de prorogation ('), si le bénéficiaire n’a pas fait connaître au promettant sa volonté d’acquérir dans les conditions ci-après déterminées, la promesse sera caduque (') ».

Par avenant n°2 du 13 novembre 2019, la date limite de validité de la promesse a été reportée au 31 juillet 2021.

L’arrêté municipal du 16 juillet 2021 ayant rejeté la demande de permis de construire a entrainé, en application de l’article 9.1 précité, une prorogation de la date de validité de la promesse au 30 novembre 2021.

Il est constant que passé cette date, la société Idéal n’a pas manifesté sa volonté d’acquérir les terrains constituant l’objet de la promesse, laquelle est donc devenue caduque.

Il convient par conséquent de constater la caducité de la promesse du 11 janvier 2019 au 1er août 2019 et la caducité de la promesse du 1er août 2019 au 30 novembre 2021.

— Sur le non-respect de la date de dépôt de la demande de permis de construire

La société SIB soutient que la condition suspensive relative à l’obtention du permis prévoit une date limite de dépôt de la demande de permis de construire qui fait partie intégrante de la condition suspensive et dont le non-respect est sanctionné par le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Elle fait valoir que la société Idéal devait justifier du dépôt de sa demande par la production de la copie du récépissé délivré par la mairie, que les modalités de réalisation de la condition suspensive sont stipulées en faveur des promettants et qu’elles font partie intégrante de la condition suspensive profitant au bénéficiaire, que le respect de la date de dépôt est ainsi une condition de réalisation de la condition suspensive d’obtention de permis de construire. Elle ajoute que la défaillance de la condition suspensive, du fait du bénéficiaire, emporte obligation de payer l’indemnité d’immobilisation.

La société Idéal répond que la condition suspensive a été stipulée dans son seul intérêt, qu’elle a donc seule qualité pour se prévaloir de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire, que l’objet de la condition suspensive n’est pas le dépôt d’une demande de permis de construire mais l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours, que le non-respect de cette date de dépôt de la demande de permis de construire n’est assortie d’aucune sanction.

La société Atradius soutient également que la date du 30 octobre 2020 n’est pas un terme extinctif et que le défaut de dépôt de permis de construire dans ce délai n’est assorti d’aucune sanction contractuelle.

Sur ce,

La promesse de vente énonce à l’article 17.2 les « conditions suspensives stipulées dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire », parmi lesquelles figure l’obtention d’un permis de construire à l’article 17.2.7 :

« 17.2.7 Obtention d’un permis de construire express valant permis de démolir, purgé de tout recours et tout retrait

Que le bénéficiaire obtienne dans les conditions prévues à l’article 5.2.3 :

— Un permis de construire valant permis de démolir exprès, définitif, autorisant le projet de promotion élargi tel que visé à l’article 5.2.1 « Projet de promotion élargi » sur l’emprise foncière du projet de promotion élargi

— Ou un permis de construire valant permis de démolir exprès, définitif, autorisant le projet de promotion restreint tel que visé à l’article 5.2.2 « Projet de promotion restreint » sur le terrain

Le tout sans qu’il soit imposé au bénéficiaire de servitude d’utilité publique et/ou de prescription ayant pour incidence directe ou indirecte de porter atteinte à l’équilibre financier de son projet.

Pour la réalisation de cette condition, il est prévu :

— que le bénéficiaire devra déposer son dossier de demande de permis de construire, au plus tard le 31 décembre 2019. Le bénéficiaire devra en outre justifier au promettant du dépôt de sa demande par la production de la copie du récépissé délivré par la commune (') ».

Cette date a été prorogée par les parties au 30 octobre 2020. La demande de permis de construire a été déposée au-delà de la date fixée par la clause précitée, le 29 avril 2021.

Toutefois, les conditions suspensives sont stipulées « dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire » comme le précise l’intitulé de l’article 17.2 et comme le prévoit l’article 17.3 relatif au « bénéficiaire des conditions suspensives » en ces termes : « La présente promesse est acceptée sous les conditions suspensives ci-dessus [parmi lesquelles figure la condition relative à l’obtention du permis de construire stipulée à l’article 17.2.7] dont seul le bénéficiaire pourra se prévaloir (') » (souligné par la cour).

Il se déduit de ces stipulations contractuelles que la société SIB ne peut se prévaloir de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire, stipulée dans le seul intérêt de la société Idéal, étant en outre observé que la date limite de dépôt de la demande de permis de construire n’est assortie elle-même d’aucune sanction et que le défaut d’obtention du permis de construire est sans lien avec le non-respect de cette date.

La société SIB ne peut donc invoquer le non-respect par la société Idéal de la date de dépôt de la demande de permis de construire pour obtenir paiement de l’indemnité d’immobilisation conformément à l’article 16-1 de la promesse.

— Sur le comportement fautif de la société Idéal

La société SIB soutient que la non-obtention du permis de construire est imputable au comportement fautif de la société Idéal qui a fait échouer la condition suspensive.

Elle reproche tout d’abord à la société Idéal d’avoir déposé la demande de permis de construire avec 8 mois de retard, alors qu’elle savait qu’elle ne pourrait obtenir l’arrêté de la mairie, ainsi que le jugement du tribunal administratif en cas de recours, dans le délai de validité de la promesse.

Elle lui fait par ailleurs grief de l’impréparation du projet compte tenu de son importance, de l’absence de prise en compte des souhaits de la mairie de voir adopter un projet dédié à 100% à l’activité, du défaut de suivi du projet compte tenu du « turnover » des équipes et de l’absence d’information concernant l’état d’avancement du dossier.

Elle estime que les raisons du refus de délivrance du permis de construire démontrent que le projet n’a pas été correctement préparé et que la société Idéal n’a déposé sa demande qu’en raison de son assignation devant le tribunal de commerce. Elle ajoute que compte tenu de la caducité de la promesse, la société Idéal n’avait le droit ni de saisir le tribunal administratif, ni de déposer une nouvelle demande de permis de construire, ce qu’a d’ailleurs relevé la mairie dans sa deuxième décision de refus.

La société Idéal répond qu’aucune faute ne peut lui être reprochée et que la promesse étant nulle et non avenue, aucune indemnité d’immobilisation n’est due. Elle estime que les manquements invoqués ne sont pas démontrés et qu’elle a été confrontée à l’hostilité de la mairie concernant son projet. Elle souligne que le tribunal administratif a annulé l’arrêté de la mairie du 16 juillet 2021 et qu’elle n’est pas responsable des délais des recours gracieux et contentieux. Elle ajoute avoir déposé une nouvelle demande de permis de construire qui a été rejetée par la mairie uniquement en raison de la demande de résolution des promesses des sociétés SIB, Madlou et Harmonie.

La société Atradius soutient que la société SIB se contente de lister des griefs sans produire de pièces et de s’appuyer sur la motivation de l’arrêté du 16 juillet 2021, alors qu’il a été annulé par le tribunal administratif. Elle ajoute que la société Idéal a déposé une demande de permis de construire conforme aux stipulations contractuelles, que le projet convenu entre les parties a toujours prévu une mixité logements/commerces et qu’il aurait été reproché à la société Idéal de ne pas avoir respecté les stipulations contractuelles si elle avait déposé une demande de permis pour des locaux entièrement dédiés à l’activité.

Sur ce,

Les sociétés Idéal et Atradius admettent aux termes de leurs écritures que l’indemnité d’immobilisation est due s’il est démontré que la société Idéal est responsable de la non-obtention du permis de construire.

La tardiveté du dépôt de la demande de permis de construire ne présente aucun lien de causalité avec la non-obtention du permis de construire dont la décision de rejet est intervenue le 16 juillet 2021, soit dans le délai de validité de la promesse expirant le 31 juillet 2021. En outre, l’acte prévoyait que ce délai était automatiquement prorogé de 4 mois, soit jusqu’au 30 novembre 2021, en cas de refus de permis de construire (article 9.1 4°) ce qui a été le cas. Le recours formé contre l’arrêté municipal du 16 juillet 2021 n’ayant été jugé que le 15 décembre 2023, le retard de dépôt de la demande de 6 mois, et non 8, entre le 30 octobre 2020 et le 29 avril 2021, reproché par la société SIB à la société Idéal est en tout état de cause sans lien avec la non-obtention du permis de construire dans le délai de validité de la promesse.

Par ailleurs, la société Idéal ne saurait se voir reprocher un défaut d’information du promettant quant à l’état d’avancement du dossier de demande du permis de construire auprès de la mairie et à l’existence d’éventuelles difficultés, la promesse de vente ne lui imposant aucune obligation de ce type. De plus, le manquement allégué est à nouveau sans lien de causalité avec la défaillance de la condition suspensive.

La société SIB argue d’une impréparation du projet sans toutefois expliquer en quoi elle consiste.

Elle invoque également une inertie de la société Idéal qui aurait dû déposer sa demande de permis de construire dans les délais et conditions de la promesse. Toutefois, comme indiqué précédemment, le dépôt tardif de la demande de permis de construire est en l’espèce sans lien avec sa non-obtention dans le délai de validité de la promesse. En outre, la société SIB ne peut sans se contredire reprocher à la société Idéal de ne pas s’être pliée aux désiderata du maire qui souhaitait un projet entièrement dédié à des locaux d’activité, et lui faire grief de ne pas avoir déposé de demande conforme à la promesse, alors que l’acte prévoit à l’article 5.2 que le projet immobilier comprendra à la fois des locaux à usage d’habitation (90 logements) et des locaux commerciaux (765 m²). En outre, par courriel du 4 février 2021, la société Idéal a informé le maire de [Localité 4] de la réorganisation de son projet « pour déposer un permis de construire répondant à votre souhait d’accueillir un programme à 100 % commercial/activité » et a proposé, sans succès, de le lui présenter, le maire ayant répondu par courriel du même jour : « Bien lu votre message. Inutile d’insister. Désolé ' ». Il est ainsi établi que la société Idéal a vainement tenté de s’adapter aux souhaits de la mairie.

Le « turnover » des équipes et l’absence de suivi du projet ne sont pas démontrés par la société SIB. En effet, le fait pour M. [L] et Mme [F]-[P] d’avoir été remplacés au cours du projet, qui a duré plus de deux ans, par M. [Z], dont la qualité de junior dans l’entreprise n’est au demeurant pas établie, ne suffit pas à caractériser les griefs invoqués.

Enfin, la société SIB se prévaut des motifs de l’arrêté du 16 juillet 2021 ayant rejeté la demande de permis de construire. Cependant, la lecture de cette décision ne permet pas de démontrer l'« amateurisme regrettable » de la société Idéal invoqué par la société SIB. Surtout, par jugement du 15 décembre 2023, le tribunal administratif de Versailles a annulé cet arrêté en estimant que les motifs énoncés par le maire de Maisons-Laffitte et dont se prévaut la société SIB n’étaient pas de nature à justifier le refus de délivrance du permis de construire.

Il n’est pas inutile de souligner qu’à la suite de cette décision, la société Idéal a renouvelé sa demande de permis et que par arrêté du 7 juin 2024, la demande a de nouveau été rejetée en considération de l’action judiciaire engagée notamment par la société SIB :

« Considérant que la Ville a eu connaissance qu’au moins deux propriétaires du périmètre concerné par ladite demande du permis de construire n’ont plus au jour de la présente décision d’engagement avec le demandeur,

Considérant ainsi que le demandeur ne remplit pas les conditions définies à l’article 423-1 du Code de l’Urbanisme et ne dispose d’aucun droit à déposer une demande de permis de construire sur ce dit périmètre,

Considérant en conséquence que la présente demande de permis de construire ne peut qu’être nécessairement refusée ».

Dans ces conditions, le non-obtention du permis de construire dans la période de validité de la promesse et, par conséquent, la défaillance de la condition suspensive ne peuvent être imputées à la société Idéal.

Les conditions suspensives prévues par la promesse n’étant pas toutes réalisées au 30 novembre 2021, date limite de sa validité, la société SIB doit donc être déboutée de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation. Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes du dispositif de ses écritures, la société SIB sollicite une somme de 30.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, sans toutefois développer de motifs au soutien de cette demande dans la partie discussion de ses écritures en méconnaissance des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

En tout état de cause, compte tenu de la solution du litige, la résistance abusive des sociétés Idéal et Atradius n’est pas caractérisée.

En première instance, la société SIB n’ayant présenté une demande indemnitaire au titre de la résistance abusive qu’à l’égard de la société Ideal, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a rejetée et la société SIB sera déboutée de la demande qu’elle formule en appel contre la société Atradius.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé des chefs des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SIB, qui succombe en son appel, supportera les dépens des deux procédures d’appel et ne peut prétendre à une indemnité de procédure.

Elle sera en outre condamnée à payer aux sociétés Idéal et Atradius la somme de 10.000 euros chacune au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire sur renvoi après cassation,

Rejette les fins de non-recevoir,

Ajoutant au jugement,

Constate la caducité de la promesse conclue le 11 janvier 2019 entre la SARL Société immobilière des bergères et la société Idéal Ile-de-France au 1er août 2019 ;

Constate la caducité de la promesse conclue le 1er août 2019 entre la SARL Société immobilière des bergères et la société Idéal Ile-de-France au 30 novembre 2021 ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SARL Société immobilière des bergères de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la société Atradius credito y caucion sa de seguros y reaseguros au titre de la résistance abusive ;

Condamne la SARL Société immobilière des bergères aux dépens des deux procédures d’appel ;

Condamne la société SARL Société immobilière des bergères à payer aux sociétés Idéal Ile-de-France et Atradius credito y caucion sa de seguros y reaseguros la somme de 10.000 euros chacune au titre des frais irrépétibles d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente