COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°6

CONTRADICTOIRE

DU 06 JANVIER 2026

N° RG 24/06327 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WYZG

AFFAIRE :

[T] [B] représenté par son mandataire FONCIA VBDS, nom commecial FONCIA VEXIN, SAS sise [Adresse 5] [Localité 14]

C/

[Z] [D] [V]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 14]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0012

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 06/01/2026

à :

M^e Anne-laure DUMEAU

M^e Marc FLACELIERE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [T] [B] représenté par son mandataire FONCIA VBDS, nom commecial FONCIA VEXIN, SAS sise [Adresse 6]

né le 19 Août 1932 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 43399

Plaidant : M^e Isabelle HUGONIE, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMES

Monsieur [Z] [D] [V]

né le 15 Décembre 1976 à [Localité 16] (CÔTE D’IVOIRE)

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [E] [C] [H] [P]

né le 03 Juin 1991 à [Localité 12] (CÔTE D’IVOIRE)

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentés par : M^e Marc FLACELIERE de l’AARPI JUDISIS Avocats, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 7 – N° du dossier 023559

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Octobre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 août 2014, M. [T] [B], ayant pour mandataire la société Foncia Vexin, a donné en location à M. [Z] [V] et Mme [A] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 15], moyennant un loyer mensuel de 750 euros.

Mme [O] a donné congé du bail le 16 décembre 2019.

M. [Z] [V] a conclu le 6 août 2021 un pacte civil de solidarité avec Mme [E] [C] [H] [P].

M. [Z] [V] et Mme [P] ont donné congé de leur bail avec effet au 8 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2023, M. [T] [B] a fait délivrer à M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 3 622,26 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 juillet 2023, M. [B] a assigné M. [Z] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner en conséquence, l’expulsion des lieux loués des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 5 637,80 euros au titre des loyers et charges dus, selon décompte arrêté au 6 juin 2023, à parfaire au jour de l’audience,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges augmenté de 10 %, à compter du jour de l’audience et jusqu’à libération des lieux, outre la revalorisation légale,

— dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-7 à R. 442-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 300 euros en réparation du préjudice subi,

— condamner les défendeurs aux dépens.

Par jugement contradictoire du 6 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— débouté M. [T] [B] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [T] [B] aux dépens de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 30 septembre 2024, M. [T] [B] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 septembre 2025, M. [T] [B], appelant, demande à la cour :

— de le recevoir en son appel, de l’y déclarer bien fondé,

— d’infirmer le jugement rendu le 6 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise statuant en sa chambre de proximité en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes, et condamné aux entiers dépens,

statuant à nouveau et le recevant en sa demande d’actualisation,

— condamner solidairement M. [Z] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] à lui payer le montant des loyers et charges s’élevant à la somme de 30 120,15 euros arrêtée au mois de juillet 2025 au titre de l’indemnité d’occupation,

— dire et juger que la clause résolutoire stipulée au bail est acquise en raison du défaut de paiement des loyers et charges,

— dire et juger qu’il a été procédé à une sous-location non autorisée au profit de M. [U], en violation des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de M. [Z] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et dire qu’il y sera procédé, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement M. [Z] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges augmenté de 10 % à compter du jour de l’audience jusqu’à libération des lieux, outre la revalorisation légale,

— dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-7 à R. 442-1 du code de procédure civile d’exécution,

— condamner solidairement M. [Z] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement M. [Z] [V] et Mme [E] [C] [P] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [Z] [V] et Mme [E] [C] [P] aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de M^e Anne-Laure Dumeau, avocat aux offres de droit.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 7 octobre 2025, M. [Z] [V] et Mme [E] [C] [H] [P], intimés, demandent à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par M. [T] [B],

— débouter M. [T] [B] de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

* les recevoir en leurs conclusions d’intimés et les dire bien fondés,

* constater que l’attestation d’hébergement (pièce 13) et les échanges de SMS (pièce 14) sont des documents entachés de fraude et de faux produits par eux, et que la signature de l’hébergeur y est imitée,

* débouter M. [B] de sa demande de résiliation du bail pour sous-location non autorisée, faute de preuve d’un manquement contractuel imputable aux intimés,

* confirmer le jugement rendu le 6 septembre 2024 en ce qu’il a débouté M. [B] de l’ensemble de ses demandes

* à titre subsidiaire, si la cour devait prononcer l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement :

* limiter leur condamnation solidaire de au paiement de l’indemnité d’occupation à la période allant jusqu’à la date de la décision de la cour d’appel, la non-restitution ultérieure étant le fait exclusif et frauduleux de M. [U],

* débouter M. [B] de sa demande de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

— condamner M. [B] aux entiers dépens,

— condamner M. [B] au paiement d’une somme de 2 000 euros à leur profit sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de M. [T] [B].

M. [T] [B] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes et fait valoir devant la cour, pour voir condamner M. [Z] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] à lui régler la somme de 30 120,15 euros au titre des indemnités d’occupation dues au mois de juillet 2025 et voir ordonner leur expulsion, que la clause résolutoire stipulée au bail s’est trouvée acquise en raison du défaut du paiement des loyers et charges, et au surplus que M. [Z] [V] a procédé à une sous-location non autorisée au profit de M. [U] et ce, en méconnaissance des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

— Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, M. [T] [B] a, par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2023, fait délivrer à M. [Z] [V] et Mme [E] [C] [H] [P], un commandement visant la clause résolutoire insérée à l’engagement de location, d’avoir à lui payer la somme de 3 622,26 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2023.

Or, ainsi que l’a relevé le premier juge dans le jugement dont appel, M. [Z] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] ont produit copie d’un courrier du 8 décembre 2022, aux termes duquel la société Foncia VBDC, mandataire du bailleur, accuse réception de leur lettre de congé et les informe que la location se terminera le 8 janvier 2023 au terme du préavis légal. Il s’ensuit que le bail a pris fin antérieurement à la délivrance du commandement de payer délivré le 31 mars 2023 et ce, par l’effet du congé régulièrement donné par les locataires. Le commandement de payer est donc inopérant et la demande de constatation de la clause résolutoire est donc sans objet.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. [T] [B] de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

— Sur la demande d’expulsion.

M. [T] [B] reproche au premier juge de l’avoir débouté de sa demande d’expulsion formée à l’encontre de M. [Z] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] au motif qu’ils n’habitent plus les lieux loués. Il invoque notamment la sous-location illicite à laquelle les locataires ont eu recours.

M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] répliquent qu’ils ont démontré qu’ils n’ont plus occupé les lieux à l’expiration du bail et que l’occupation par un tiers à savoir, M. [U], ne leur est pas imputable. Ils expliquent que M. [U] est venu s’installer chez eux à leur insu et contre leur volonté. M. [Z] [D] [V] prétend qu’il n’est pas le signataire de l’attestation d’hébergement signée le 28 décembre 2019 au profit de M. [U], de sorte que ce document est un faux. Les intimés ajoutent que les échanges de SMS et le courrier de M. [U] sont des montages de toutes pièces pour accréditer une relation 'bailleur-sous locataire’ entre eux.

Sur ce,

Sans qu’il ne soit nécessaire de rechercher s’il y a eu ou non sous-location en l’espèce, il est constant et non contestable que M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] ont quitté les lieux pour s’installer dans un appartement sis à [Localité 14] [Adresse 1] qu’ils ont pris à bail à compter du 17 décembre 2022 par l’intermédiaire de la même agence que celle du bailleur (Foncia VBDC), adresse à laquelle ce dernier leur a d’ailleurs délivré l’acte introductif d’instance.

Pour autant, M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] ne justifient pas avoir remis les clés entre les mains de M. [T] [B] ou de l’agence Foncia VBDC, ni avoir sollicité l’établissement d’un état des lieux après leur départ.

Or, la libération des lieux se manifeste, au sens juridique du terme, par la remise des clés entre les mains du bailleur (ou de son mandataire) et la restitution des lieux vides de tous meubles et objets mobiliers : en effet, le seul fait de quitter matériellement les lieux ne constitue pas une restitution des lieux, dès lors que les clés n’ont pas été remises entre les mains du propriétaire qui ne peut donc pas reprendre possession de son bien.

Peu important à cet égard que M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] soutiennent qu’un tiers, en la personne de M. [U], ait occupé les lieux après leur départ, sans leur autorisation. En tout état de cause, les éléments du dossier permettent de faire ressortir que M. [U] est entré dans les lieux du fait de M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] : c’est ainsi qu’aux termes du procès-verbal d’occupation des lieux qu’elle a dressé le 20 février 2023, Me [J] [G], commissaire de justice qui s’est rendue à l’adresse des lieux loués, mentionne que :

'Après avoir frappé à la porte du logement avec insistance, un homme m’ouvre, auquel je me présente en lui exposant l’objet de ma mission. Je lui remets une copie de l’ordonnance sur requête. Il m’autorise à rentrer dans l’appartement.

Pénétrant dans les lieux, j’ai pu faire les constatations suivantes :

L’appartement est très peu meublé. Le salon est totalement vide et la cuisine ne contient que peu d’effets

La salle de bains ne comporte aucun effet personnel.

Deux chambres sont vides.

La troisième est occupée par l’homme qui m’a ouvert. Il me présente spontanément sa pièce d’identité. Il s’agit de M. [U] [M].

Il me précise vivre seul dans les lieux et occuper cette chambre depuis 2019 que M. [Z] [V] lui aurait loué. Il me précise néanmoins recevoir ses courriers à la Mairie d'[Localité 10] au [Adresse 3], adresse à laquelle il se fait domicilier'.

Il s’ensuit qu’à l’évidence, M. [U] connaissait parfaitement M. [Z] [V] pour connaître son nom qu’il ne pouvait deviner. Il est constant qu’il est resté dans les lieux après le départ de M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P].

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P], ainsi que celle de M. [U], occupant sans droit ni titre, que les locataires en titre ont laissé s’installer dans les lieux et ce, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation.

M. [T] [B] fait encore grief au premier juge de l’avoir débouté de sa demande en paiement des indemnités d’occupation formée à l’encontre de M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] au motif erroné selon lui, que ceux-ci n’occupent plus les lieux loués depuis qu’ils ont donné congé.

Pour les mêmes motifs que ceux-ci dessus exposés relatifs à l’expulsion, M. [T] [B] doit être déclaré recevable et bien fondé en sa demande en paiement des indemnités d’occupation dues, formée à l’encontre de M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P]. Il y a lieu de rappeler à cet égard que le locataire qui continue à habiter un bien après l’expiration du bail est redevable envers le bailleur d’une indemnité d’occupation, qu’en effet il est constant le logement qui ne peut être reloué en l’état est immobilisé indûment par l’occupant.

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est effectivement destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué . Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] doivent être condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre le montant des provisions sur charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion, sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande de majoration de 10% faite par le bailleur mais non justifiée.

Il ressort d’un décompte actualisé au mois de juillet 2025 inclus produit par M. [T] [B] que M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] lui restent redevables d’ores et déjà de la somme de 30 120,15 euros depuis janvier 2023 sur la base d’une indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée.

— Sur l’indemnisation du préjudice allégué par M. [T] [B].

M. [T] [B] sollicite la somme de 4 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il prétend avoir subi du fait de la sous-location illicite, de la non-restitution des lieux, ainsi que du maintien d’un tiers dans les lieux, en la personne de M. [U], occupant sans droit ni nitre. Il fait valoir que M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] ont favorisé cette situation illégale, puis ont tenté de s’en décharger en délivrant congé.

Les anciens locataires ont commis une faute en introduisant dans les lieux M. [U] et le maintien de ce dernier a causé un préjudice au bailleur qui n’a pu reprendre possession de son bien.

Le préjudice incontestablement subi par M. [T] [B] du fait du maintien des lieux de M. [U] qui y a été introduit par M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] sera suffisamment indemnisé par l’octroi de la somme de 1 500 euros.

Sur les mesures accessoires.

M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [T] [B] au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance et en cause d’appel en condamnant in solidum M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 6 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Pontoise en ce qu’il a débouté M. [T] [B] de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

L’infirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau,

A défaut de départ volontaire, ordonne l’expulsion de M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef dont notamment M. [U], des lieux sis [Adresse 7] à [Localité 15], avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelle que, par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne in solidum M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] à verser à M. [T] [B], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés,

Condamne in solidum M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] à verser à M. [T] [B] la somme de 30 120,15 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter de janvier 2023 et ce, jusqu’au mois de juillets2025 inclus,

Condamne in solidum M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] à verser à M. [T] [B] la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne in solidum M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] à verser à M. [T] [B] la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [Z] [D] [V] et Mme [E] [C] [H] [P] aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés par M^e Dumeau avec offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président