COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

Chambre civile 1-2

ARRET N°141

CONTRADICTOIRE

DU 14 AVRIL 2026

N° RG 25/00127 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W6EF

AFFAIRE :

[Q] [W]

C/

S.A.R.L. CASSANDRE IMMOBILIER Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°539 856 914, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié audit siège en cette qualité.

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Novembre 2024 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° chambre : 06

N° Section : 00

N° RG : 2023F2041

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 14/04/2026

à :

M^e Franck LAFON

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [Q] [W]

né le 12 Novembre 1945 à [Localité 2] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20240345

Plaidant : M^e Pierre TERRYN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0842

****************

INTIMEE

S.A.R.L. CASSANDRE IMMOBILIER Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°539 856 914, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 539 856 914

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 25019

Plaidant : M^e Céline LEMOUX de la SELEURL CL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0246

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Janvier 2026, Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Yves GAUDIN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [N] est propriétaire d’un appartement de 62 m², sis au [Adresse 3]. M. [Q] [W] est le gérant de cette société.

La SARL Cassandre Immobilier est une agence immobilière située au [Localité 5].

Le 20 juin 2022, M. [Q] [W] a donné mandat de recherche de locataire à la société Cassandre Immobilier.

L’appartement a été donné à bail à Mme [S] par contrat régularisé le 16 juillet 2022, moyennant un loyer mensuel de 1 300 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Lors de la signature du bail, Mme [S] ne procède pas au règlement du dépôt de garantie ni à celui des frais d’agence et une dette locative se constitue.

M. [W] intervient, à de nombreuses reprises, auprès de sa locataire pour obtenir le paiement du dépôt de garantie et des loyers courus.

Les virements suivants sont émis par différents tiers pour le compte de cette dernière, à savoir:

— le 24 août 2022, virement de 1 192 euros par M. [P],

— le 25 août 2022, virement de 1 300 euros par la société Blackrock,

— le 23 septembre 2022, virement de 1 450 euros par M. [P].

Le 8 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 3 600 euros restant due est délivré à Mme [S], qui règle le 8 janvier 2023 par virement la somme de 4 350 euros, laquelle excède le montant du commandement de payer mais n’épuise pas sa dette locative, soit les causes du commandement et les loyers de décembre 2022 et janvier 2023.

Les 23 janvier et 2 février 2023, Mme [S] règle par virement 1 450 euros à chaque fois.

Le 4 janvier 2024, le tribunal de proximité d’Antony, sur assignation de M. [W] délivrée le 1er septembre 2023, procède à la résiliation judiciaire du bail et condamne Mme [S] à payer à M. [W] ès qualités de gérant de la société civile immobilière [N] :

—  14 240,89 euros (décompte arrêté au mois de novembre 2023) outre les intérêts légaux à compter de l’assignation),

— une indemnité d’occupation de 1 450 euros à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective, outre les intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle,

—  300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Parallèlement, et par assignation du 17 octobre 2023, M. [W], reprochant à la société Cassandre Immmobilier des manquements dans l’exécution de son mandat, l’a assignée en responsabilité devant le tribunal de commerce de Nanterre.

Par jugement réputé contradictoire du 27 novembre 2024, le tribunal de commerce de Nanterre a :

— condamné la société Cassandre Immobilier à payer à M. [W] la somme de 566,99 euros,

— condamné la société Cassandre Immobilier à payer à M. [W] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Cassandre Immobilier aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Le tribunal, après avoir retenu une faute de la société Cassandre Immobilier de nature à engager sa responsabilité civile consistant à avoir donné l’appartement litigieux à bail à une locataire ne présentant pas les garanties suffisantes pour s’acquitter du loyer, a limité l’indemnisation de M. [W] à la somme de 566, 89 euros, correspondant aux frais d’huissier exposés, motif pris de ce qu’il ne justifiait pas d’un préjudice distinct de celui indemnisé par le tribunal de proximité d’Antony dans son jugement du 4 janvier 2024.

Par déclaration reçue au greffe le 30 décembre 2024, M. [W] a relevé appel du jugement du tribunal de commerce de Nanterre.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2025, M. [W], appelant, demande à la cour de :

— réformant le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf la condamnation de la société Cassandre Immobilier à payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que la société Cassandre Immobilier a commis des fautes engageant sa responsabilité à l’occasion de la location consentie à Mme [S],

— voir fixer le préjudice en résultant pour lui à la somme de 30 544,99 euros,

en conséquence,

— condamner la société Cassandre Immobilier à lui payer à titre de dommages et intérêts, la somme de 30 544,99 euros,

— juger mal fondé l’appel incident de la société Cassandre Immobilier et la débouter de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Cassandre Immobilier à lui payer en cause d’appel la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Franck Lafon, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, la société Cassandre Immobilier, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 27 novembre 2024 qui l’a condamnée à payer à M. [W] la somme de 566,99 euros et celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant de nouveau, faire droit à l’appel incident,

— juger que M. [W] échoue à démontrer une faute lui étant imputable,

— débouter M. [W] de toutes ses demandes formulées à son encontre,

à titre subsidiaire :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

en tout état de cause :

— condamner M. [W] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet d’une tentative de médiation qui a échoué.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 décembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la responsabilité de la société Cassandre Immobilier

M. [W] conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Cassandre Immobilier pour avoir donné l’appartement litigieux à bail à une locataire ne présentant pas les garanties suffisantes pour s’acquitter du loyer, et alors que cette dernière n’avait pas même réglé le dépôt de garantie.

Il expose à la cour que son mandataire immobilier a manqué à son obligation de vérification de la solvabilité de la locataire, dont les revenus déclarés ne lui permettaient pas de régler le loyer, et de sa situation locative, l’attestation d’hébergement délivrée par son fils de 23 ans et non signée étant sans valeur probante.

Il souligne que Mme [S] ayant refusé de régler immédiatement le dépôt de garantie et les honoraires d’agence, prétextant qu’elle n’avait pas de chéquier et y procéderait par virement, le mandataire aurait dû différer la signature du bail, voire y renoncer.

La société Cassandre Immobilier réplique qu’elle n’est soumise qu’à une obligation de moyen et n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile, dès lors que :

— elle s’est fait remettre les pièces qui peuvent être exigées d’un candidat à la location par le bailleur aux termes de l’annexe 1 du décret du 5 novembre 2015 : une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un document attestant des activités professionnelles et des ressources de l’impétrant,

— elle a parfaitement vérifié que le loyer était adapté aux revenus de Mme [S] et qu’elle était en capacité de l’assumer, étant précisé que les revenus de Mme [S], agent immobilier indépendant, doivent s’apprécier non pas en tenant compte des seuls revenus imposables, mais également des abattements fiscaux consentis au contribuable, abattements que Mme [S] est parvenue à optimiser en étant imposée non plus sous le régime des bénéfices non commerciaux, mais des bénéfices industriels et commerciaux,

— elle n’avait pas à exiger des bulletins de salaire et des quittances de loyers de la locataire pour la période allant du 1er janvier 2021 au 16 juillet 2022, dès lors que Mme [S] exerce à titre individuel dans le domaine de l’immobilier et que son fils avait attesté qu’il l’hébergeait depuis le 3 janvier 2022,

— la candidate locataire ne l’avait pas informée qu’elle avait une créance d’hébergement envers l’hôtel dans lequel elle séjournait,

— l’attestation d’hébergement délivrée par son fils a toute valeur probante, contrairement à ce que soutient M. [W].

Réponse de la cour

Selon les dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, répondant non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il résulte de ces dispositions que la responsabilité contractuelle du mandataire est engagée lorsqu’il a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission, que cette faute a causé un préjudice à son mandant et qu’il existe un lien de causalité entre la faute et le préjudice, conformément au droit commun.

M. [W] reproche à son mandataire immobilier de n’avoir point vérifié la solvabilité de la candidate locataire, Mme [S].

Aux termes du mandat de gérance signé par les parties, le mandataire avait pour mission de :

' proposer, présenter et faire visiter les locaux à toute personne pouvant répondre aux conditions de location,

— faire toute publicité qu’il jugera utile (commerciale, petites annonces…)…

— communiquer éventuellement le dossier de l’opération à tout qu’il jugera susceptible de concourir à la location…

— réclamer et faire établir toutes pièces utiles auprès de toutes personnes privées ou publiques…

— rédiger le contrat de location,

Obligations du mandataire :

— entreprendre d’une façon générale toutes démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui est confiée,

— informer le mandant de tous éléments nouveaux pouvant modifier les conditions de location,

— informer le mandant de l’accomplissement du mandant sous huit jours,

— lorsqu’il propose les services d’un tiers, informer le mandant par écrit au moment de la proposition des liens des liens capitalistiques ou juridiques qu’il entretient avec ce tiers,

— respecter les dispositions légales ou réglementaires notamment en matière de non-discrimination d’accès au logement'.

Il est constant que l’agent immobilier auquel est confiée la gérance d’un immeuble, quelle que soit l’étendue de sa mission, est tenu de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur (Cass., 1ere Civ., 11 mars 2020, pourvoi n° 18-26.577).

En premier lieu, il apparaît que le mandataire n’a pas, contrairement à ce qu’il soutient, vérifié la solvabilité de la candidate locataire.

En effet, le dernier avis d’imposition à l’impôt sur le revenu, qui porte sur les revenus de l’année 2020, faisait apparaître un revenu net de 33 101 euros, représentant plus de 54 % du loyer annuel.

C’est en vain que l’intimée soutient qu’il convient de prendre en compte le revenu déclaré avant abattement, dès lors que ce revenu ne correspond pas à un revenu disponible et n’intègre pas notamment les cotisations sociales à acquitter par l’agent mandataire en immobilier indépendant.

En outre, la société Cassandre Immobilier aurait dû être alertée par la très forte décroissance des revenus par rapport aux années précédentes et par le fait que le dernier avis d’imposition portait sur les revenus de l’année 2020, alors que la prise à bail est intervenue au mois de juillet 2022. Si l’avis d’imposition sur les revenus de l’année 2021 n’était pas disponible, elle aurait dû demander à Mme [S] de justifier de ses revenus au titre de l’année 2021 et du premier semestre de l’année 2022.

L’attestation d’hébergement délivrée par le fils de Mme [S], âgé de 23 ans, par un simple émail, aurait également dû l’alerter et la conduire à effectuer des investigations supplémentaires, compte tenu de la manière dont cette attestation a été délivrée, du jeune âge de l’attestant, et du rattachement de ce dernier au foyer fiscal de sa mère.

Le fait que Mme [S] ait indiqué ne pas avoir de chéquier lui permettant de régler le dépôt de garantie et les honoraires de l’agence aurait dû éveiller les soupçons, et aurait dû, à tout le moins, conduire la société Cassandre Immobilier à différer la signature du bail jusqu’à la réception du virement promis.

Il appartenait ainsi à l’agence de faire ces vérifications élémentaires même si les éléments versés ne révélaient pas en tant que tels leur caractère mensonger, sans qu’elle puisse valablement invoquer l’absence de raison de se méfier comme soutenu dans ses écritures.

Enfin, la circonstance que la candidate locataire ait commis une dissimulation de sa véritable situation matérielle et de l’importante créance d’hébergement envers l’hôtel dans lequel elle séjournait, ne peut exonérer l’agent immobilier de sa faute et faire obstacle à la recherche de sa responsabilité.

La société Cassandre Immobilier n’a pas mis en oeuvre tous les moyens qu’elle avait à sa disposition pour prémunir le bailleur contre le risque d’insolvabilité de son preneur et appréhender la situation réelle de Mme [S].

Le bailleur appelant caractérise ainsi la faute qu’il reproche à l’agence immobilière.

Il convient d’ajouter que le préjudice subi par M. [W] est en lien certain avec le manquement reproché à la société Cassandre Immobilier.

Si celle-ci avait procédé à des vérifications réelles et sérieuses sur la solvabilité de M. [S], elle n’aurait pas retenu sa candidature.

C’est pourquoi le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de l’agence Cassandre Immobilier.

II) Sur les demandes indemnitaires de M. [W]

M. [W] fait grief au tribunal de commerce d’avoir limité son indemnisation à la somme de 566, 99 euros correspondant à des frais de commissaire de justice exposés pour obtenir l’exécution du jugement du tribunal de proximité d’Antony ayant résilié le bail consenti à Mme [S] et condamné cette dernière au paiement de l’arriéré locatif.

Le tribunal de commerce a motivé sa décision en explicitant que M. [W] ne justifiait pas d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par le jugement du tribunal de proximité d’Antony.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, il demande à la cour de condamner la société Cassandre Immobilier à lui payer la somme de 30 544, 99 euros en faisant valoir que cette somme correspond à la réparation de son entier préjudice – loyers et indemnités d’occupation impayés, frais d’avocat et de commissaire de justice exposés au cours de la procédure ayant abouti au jugement du tribunal de proximité d’Antony du 4 janvier 2024 – et que le titre exécutoire donné par le tribunal de proximité d’Antony n’a pas permis de réparer son préjudice en raison de l’insolvabilité totale de Mme [S].

La société Cassandre Immobilier s’oppose à cette demande, en sollicitant, dans l’hypothèse où sa responsabilité serait retenue, la confirmation du montant des sommes mises à sa charge par le tribunal de commerce.

Elle fait valoir en substance qu’indemniser M. [W], alors qu’il dispose d’un jugement définitif du tribunal de proximité d’Antony, conduirait à l’indemniser deux fois et qu’en tout état de cause, seul un préjudice de perte de chance serait indemnisable, de sorte que les demandes indemnitaires de M. [W] correspondant à l’intégralité de l’arriéré locatif et des frais exposés doivent être rejetées.

Réponse de la cour

L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Régi par le principe de la réparation intégrale, le dommage ne peut toutefois être pris ne compte que dans la mesure où il est personnel, certain, direct et légitime.

La société Cassandre Immobilier fait valoir avec pertinence que le préjudice résultant des manquements retenus à son encontre n’est pas constitué des loyers impayés mais de la perte de chance de les recouvrer.

En effet, il est constant que les mandants ne peuvent pas obtenir de la part de leur mandataire le paiement des loyers dont seul est redevable le locataire mais seulement l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de les recouvrer.

Il résulte de l’article 4, alinéas 1er et 5, du code de procédure civile que le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (Cass. 1re civ., 20 janv. 2021, no 19-18585).

Il ressort du principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime que toute perte chance, même faible ou minime (Civ. 1ère, 16 janv. 2013, n° 12-14.439 ; Civ. 1ère, 12 oct. 2016, n° 15-26.147), ouvre droit à réparation, le préjudice indemnisable devant être mesuré à la chance perdue et ne pouvant être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (Civ. 1ère, 14 févr. 2018, n° 16-27.160 et 17-10.389).

Toutefois, seule est réparable la perte de chance caractérisée par la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (Civ. 1ère, 21 nov. 2006, n° 05-15.674), ce qui suppose de démontrer l’existence de chances non hypothétiques de survenance de l’événement heureux (Civ. 2e, 16 juillet 2020, n° 19-12.656).

En l’espèce, Mme [S] n’avait pas les ressources lui permettant de s’acquitter de ses loyers et si M. [W] ne peut pas revendiquer des dommages et intérêts équivalents à la totalité de l’arriéré locatif, dès lors que même le choix d’un locataire présentant toutes les garanties requises n’aurait pu assurer au bailleur le paiement de ses loyers, sa perte de chance justifie néanmoins de retenir un pourcentage élevé de 80 % des loyers et charges impayés.

C’est en vain que le mandataire immobilier intimé soutient que M. [W], qui a déjà un titre exécutoire, ne peut être indemnisé deux fois, dès lors que le jugement du tribunal de proximité d’Antony, malgré de vaines tentatives, n’a jamais pu être ramené à exécution, en raison du fait que Mme [S] n’a pas d’adresse connue à la suite de son expulsion, qu’elle n’a pas non plus de compte bancaire, comme le montre l’interrogation du fichier Ficoba, et que toute saisie sur salaires s’avère impossible, Mme [S] n’ayant pas la qualité de salarié.

Le préjudice de M. [W] demeure, en conséquence, entier et n’a pu être réparé par le jugement du tribunal de proximité d’Antony.

Il résulte de ce qui précède que le préjudice de M. [W] sera évalué à 80 % des montants demandés, déduction opérée des frais d’avocat (1 800 euros) et de commissaire de justice (2 864,10 euros) soit la somme de 20 704, 71 euros, correspondant à 80 % de l’arriéré locatif (14 280,89 +11 600 x 0,8).

La société Cassandre Immobilier sera condamnée à lui payer cette somme.

III) Sur les dépens

La société intimée, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour, à l’exception de celle ayant condamné la société Cassandre Immobilier à payer à M. [Q] [W] la somme de 566,99 euros ;

Statuant à nouveau du seul chef infirmé :

Condamne la société Cassandre Immobilier à payer à M. [Q] [W] la somme de 20 704,71 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ajoutant au jugement entrepris :

Déboute la société Cassandre Immobilier de la totalité de ses demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cassandre Immobilier à payer à M. [Q] [W] une indemnité d’un montant de 3 000 euros ;

Condamne la société Cassandre Immobilier aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par M^e Franck Lafon, avocat en ayant fait la demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président