RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

(n° 461 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00189 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKR34

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Septembre 2024-Juge de l’exécution de [Localité 8]- RG n° 24/03115

APPELANTS

Monsieur [Z] [N]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R251

Madame [G] [N]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R251

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro [Numéro identifiant 6] du 25/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉ

Monsieur [U] [W]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Damien SIROT, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Violette Baty, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Dominique Gilles, président de chambre

Madame Violette Baty, conseiller

Monsieur Cyril Cardini, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Dominique Gilles, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un contrat de bail du 26 février 2021, M. [U] [W] a loué M. [Z] [N] et Mme [G] [D] [P] épouse [N] (ci-après les époux [N]) un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Adresse 10] (Seine-et-Marne), à l’occasion d’une vente à réméré du bien entre M. [W] et les époux [N].

Par jugement du 22 mars 2023, signifié aux époux [N] le 14 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a notamment :

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail conclu le 26 février 2021concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], sont réunies à compter du I9 septembre 2022 ;

— Condamné solidairement les époux [N] à payer à M. [W] la somme de 2 750 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtée au 17 janvier 2023 (échéance du mois de janvier 2023 incluse) ;

— Autorisé les époux [N] à payer à M. [W] la somme de 2750 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtée au 17 janvier 2023 (échéance du mois de janvier 2023 incluse) ;

— Autorisé les époux [N] à s’acquitter de la dette en 3 mensualités de 600 euros minimum chacune et une 4ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

— Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— Dit que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— Dit qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou du remboursement de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du I9 septembre 2022 ;

— Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— Le bailleur sera autorisé à défaut de départ volontaire des lieux à faire procéder à l’expulsion ;

— Les époux [N] seront condamnés à verser solidairement à M. [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1 100 euros, et ce jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, M. [W] a fait délivrer aux époux [N] un commandement de quitter les lieux, à la suite duquel ces derniers ont saisi, par requête reçue le 12 juin 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Meaux d’une demande de délai pour quitter les lieux de six mois.

Par jugement du 5 septembre 2024, le juge de l’exécution a :

Accordé aux époux [N] un délai de trois mois soit jusqu’au 5 décembre 2024 avant de devoir quitter le logement qu’ils occupent au [Adresse 3] (Seine-et-Marne) ;

Dit que le maintien de ce délai est conditionné au paiement de l’indemnité d’occupation (loyer et charges), qu’ainsi, si une échéance n’est pas payée le mois où elle est due, et 8 jours après une mise en demeure infructueuse, les délais seront caducs et l’expulsion pourra être reprise,

Rejeté le surplus des demandes ;

Condamné les époux [N] aux dépens de l’instance,

Rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Le juge de premier ressort a :

— rappelé qu’il n’avait pas compétence pour modifier une décision de justice et que la décision du juge des contentieux de la protection de sorte qu’il ne pouvait pas modifier le montant de la créance arrêté au dispositif de cette décision ;

— estimé que si des virements ont bien été effectués par les époux [N], ceux-ci n’ont pas respecté les modalités du dispositif du jugement fixant le versement de quatre mensualités en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois ; que M. [W] leur avait adressé une lettre de mise en demeure et que les mensualités n’ont pas été réglées dans le délai de quinze jours après l’envoi de la mise en demeure, de sorte que c’était à bon droit qu’un commandement de quitter les lieux avait été délivré ;

— retenu que les époux [N] n’ont pas apporté d’explication sur les mensualités impayées ni de justificatif sur la situation du couple, alors que la dette s’élevait à 5 839,32 euros au 14 août 2024 ; que des virements sont effectués même irréguliers et que la bonne foi des occupants est rapportée, justifiant de leur accorder un délai de trois mois, conditionné au paiement de l’indemnité d’occupation.

Le 13 décembre 2024, les époux [N] ont interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions.

Aux termes des conclusions d’appelant notifiées à la partie intimée le 14 avril 2025, les parties appelantes, bénéficiant de l’aide juridictionnelle, sollicitent de la cour d’appel de voir :

— Infirmer le jugement du 5 septembre 2024 en ce que le juge de l’exécution a :

o limité à seulement 3 mois, soit jusqu’au 5 décembre 2024, le délai accordé à M. et Mme [N] avant de devoir quitter le logement qu’ils occupent [Adresse 3] ;

o dit que le maintien de ce délai est conditionné au paiement de l’indemnité d’occupation (loyer et charges), qu’ainsi, si une échéance n’est pas payée le mois où elle est due, et 8 jours après une mise en demeure infructueuse, les délais seront caducs et l’expulsion pourra être reprise ;

o rejeté le surplus des demandes ;

o condamné M. et Mme [N] aux dépens de l’instance ;

— Annuler le commandement de quitter les lieux notifié le 13 mai 2024 ;

— Annuler les opérations d’expulsion et le procès-verbal d’expulsion du 1er avril 2025 ;

— Ordonner leur réintégration dans les lieux ;

— Enjoindre à M. [W] de leur remettre les clés de la maison dans un délai de 72 heures à compter de la signification de la décision à venir ;

— Assortir cette injonction d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard si M. [W] ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation à l’expiration du délai ainsi accordé ;

À titre uniquement subsidiaire :

— Condamner M. [W] à leur payer une somme de 30 000 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation qu’il a injustement perçues en exécution du jugement du 22 mars 2023 ;

Et en tout état de cause :

— Condamner M. [W] à payer une somme de 2 000 euros à l’avocat désigné d’office au titre de l’aide juridictionnelle pour les représenter, sur le fondement du 2° de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [U] [W] aux dépens de première instance et d’appel.

Selon conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, la partie intimée a demandé à la cour d’appel de :

Déclarer irrecevable, subsidiairement infondée, la demande subsidiaire des époux [N] tendant à obtenir le remboursement de la somme de 30 000 euros ;

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception des frais irrépétibles ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Ce faisant,

Condamner solidairement Monsieur [Z] [N] et Madame [G] [D] [P] épouse [N] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance ;

En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [Z] [N] et Madame [G] [D] [P] épouse [N] au paiement de la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée le 4 septembre 2025.

SUR CE,

Sur la contestation du commandement de quitter les lieux, les demandes d’annulation et demandes subséquentes

Les parties appelantes, excipant du fait qu’elles ont été expulsées le 1er avril 2025, contestent la validité du commandement de quitter les lieux alors qu’ils n’ont pas reçu de courrier de mise en demeure avant déchéance du terme des délais accordés, affirmant qu’ils bénéficient toujours de la suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte qu’aucun commandement de quitter les lieux ne pouvait leur être délivré.

Ils font également valoir avoir remboursé intégralement leur dette locative en juillet 2023, faisant échec au jeu de la clause résolutoire.

Ils sollicitent en conséquence l’annulation des actes d’expulsion réalisés après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux nul, leur réintégration dans les lieux et la restitution des clés du logement sous astreinte.

La partie intimée conclut à la confirmation du jugement et conteste le règlement des mensualités en sus des loyers échus à bonne date à compter de juillet 2023 après la signification du titre exécutoire, excipant du caractère erroné du décompte adverse de 550 euros, ajoutant qu’il ne comporte pas la date des versements.

En l’espèce, les époux [N] ont été condamnés solidairement à régler la somme de 2 750 euros au titre des loyers et charges dus au 17 janvier 2023, échéance de janvier 2023 incluse, et ont été autorisés à régler cette somme en 3 mensualités de 600 euros minimum chacune outre une 4ème et dernier mensualité soldant la dette, en sus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois et la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement du 22 mars 2023.

Pendant ce délai, l’effet de la clause résolutoire inscrite au bail était suspendu, avec déchéance du bénéfice de cette suspension si une seule mensualité au titre du loyer courant ou de l’arriéré demeurait impayé, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure.

Ce jugement a été signifié le 14 juin 2023.

Le 22 août 2023, le commissaire de justice mandaté par M. [W] a adressé aux époux [N] une mise en demeure d’avoir à exécuter les obligations du jugement du 22 mars 2023, en indiquant que le dernier versement remontait au 8 juillet 2023 et qu’à défaut de règlement des sommes prévues au jugement dans le délai de quinze jours, la clause résolutoire serait acquise.

Il a été accusé réception de ces deux courriers recommandés le 8 septembre 2023.

M. [W] a fait délivrer un commandement de quitter les lieux le 13 mai 2024, mentionnant que les époux [N] restaient à devoir la somme de 2 750 euros en principal.

Il sera écarté le moyen tiré du défaut de mise en demeure préalable.

Pour justifier du respect des obligations prévues au jugement, les époux [N] se prévalent à leurs conclusions d’un tableau des versements acquittés par leurs soins mois par mois entre janvier 2023 et juillet 2023, en affirmant disposer alors d’un crédit de 37 euros (page 5 de leurs conclusions.

M. [W] produit quant à lui un décompte locatif pour la période allant de janvier 2023 à juillet 2024, indiquant le détail des règlements perçus par les époux [N] et la date d’encaissement du règlement par la banque (pièce intimée n°7).

Il n’est produit de part et d’autre aucun justificatif bancaire, avis de virement ni aucune quittance ni reçu émis à l’occasion des règlements encaissés par le bailleur.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du bail et du jugement du 22 mars 2023que les époux [N] devaient s’acquitter du loyer au 5 de chaque mois et de la mensualité sur arriéré pour la première fois le 10 juillet 2023.

Or, l’examen des décomptes respectifs permet de relever avant signification du jugement :

— l’encaissement de 550 euros les 18 et 26 janvier 2023,

— le paiement du loyer de 1 100 euros le 14 février 2023,

— le défaut de paiement du loyer en mars 2023,

— l’encaissement cumulé des loyers de mars 2023 et avril 2023 les 3, 25 et 28 avril 2023,

— l’encaissement partiel du loyer à hauteur de 629 euros le 31 mai 2023 soit un solde débiteur de 471 euros couvert par le versement de janvier 2023,

— l’encaissement au 15 juin 2023 de la somme de 2.750 euros couvrant le loyer de juin 2023, générant une avance créditrice de 1 729 euros (950 euros + 79 euros),

— l’encaissement au 8 juillet de 1 608 euros, couvrant le loyer de juillet 2023 et la première mensualité de 700 euros, après déduction de l’avance de 1 729 euros (solde créditeur de 1 637 euros)

— le défaut de versement au 10 août 2023 à hauteur de 1 700 euros du loyer et de la deuxième mensualité de 600 euros, compensé partiellement par une avance de 1 637 euros laissant persister un solde débiteur de 63 euros, suivi de deux encaissements de 570 et 450 euros les 26 et 31 août 2023, restituant une avance de 957 euros,

— le défaut de versement au 5 septembre de 1 100 euros et au 10 septembre 2023 de la somme de 600 euros, partiellement compensé par l’avance de 957 euros suivie de l’encaissement de la somme de 543 euros au 29 septembre 2023, laissant persister un solde débiteur de 200 euros,

— le défaut de versement au 10 octobre 2023 de la somme cumulée de 2 050 euros, au titre du loyer de 1 100 euros et de la 4ème mensualité soldant la dette pour 950 euros, partiellement compensé par le versement de 500 euros encaissé le 31 octobre 2023.

Dans ces conditions, les époux [N] échouent à démontrer la libération à bonne date et dans le bon montant de leurs obligations de règlement du loyer mensuel et des mensualités sur l’arriéré.

Après l’expédition du courrier de mise en demeure qui a bien été délivré au 8 septembre 2023, le cachet de la poste figurant sur l’accusé réception en faisant foi, les appelants ont persisté dans les quinze jours suivants dans leur manquement aux obligations du jugement de s’acquitter à bonne date tant de l’intégralité du loyer courant que de celle de la mensualité sur l’arriéré.

C’est donc à bon droit que le juge de l’exécution a retenu que le bailleur a régulièrement fait délivrer un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, en exécution d’une décision de justice prononçant l’expulsion en cas de déchéance du bénéfice du délai de paiement suspendant l’effet de la clause résolutoire inscrite au bail et à défaut de libération volontaire des lieux.

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande des époux [N] de leur contestation du commandement de quitter les lieux délivré, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes additionnelles subséquentes tendant à voir annuler le commandement de quitter les lieux, annuler les opérations d’expulsion et le procès-verbal d’expulsion du 1er avril 2025, ordonner leur réintégration dans les lieux, enjoindre M. [W] à restituer les clés sous astreinte.

Sur la recevabilité et le bien-fondé de la demande subsidiaire de remboursement de la somme de 30 000 euros

Les parties appelantes soutiennent qu’une mise en demeure étant prévue pour faire jouer l’effet de la clause résolutoire et rendre exigible une indemnité d’occupation, ils sont fondés à demander la restitution des indemnités versées alors que M. [W] ne justifie pas leur avoir notifié un courrier de mise en demeure faisant courir un délai de quinze jours pour régularisation de la défaillance des locataires et que le jugement ne prévoit pas le paiement rétroactif d’indemnités d’occupation à compter du 19 septembre 2022.

La partie intimée soulève le caractère nouveau de cette demande.

Elle en conteste le bien-fondé en ce que les époux [N] étaient débiteurs en contrepartie de leur occupation, des loyers requalifiés d’indemnités d’occupation dès lors que la clause résolutoire est réputée avoir joué depuis l’origine ; que le remboursement des sommes versées aboutirait à une jouissance sans contrepartie, occasionnant une atteinte au droit de propriété et un enrichissement sans cause.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, il ressort de la décision déférée que les époux [N] n’ont saisi le premier juge à l’audience du 22 août 2024 que d’une contestation du commandement de payer délivré et à titre subsidiaire d’une demande de délai de six mois pour quitter les lieux.

Il sera relevé que les appelants n’ont pas saisi le juge de l’exécution d’une demande de remboursement des sommes acquittées au titre des indemnités d’occupation, laquelle est nouvelle en cause d’appel.

Toutefois, dès lors que les époux [N] ont contesté la validité du commandement de quitter les lieux, au motif notamment qu’ils n’auraient pas été destinataires de la mise en demeure adressée par M. [W] avant déchéance du bénéfice de la suspension de la clause résolutoire et que la demande de restitution des indemnités d’occupation est fondée sur la même contestation de la réception du même courrier de mise en demeure, il sera retenu que cette dernière demande est l’accessoire de la contestation de la délivrance régulière d’un commandement de quitter les lieux.

Cette prétention nouvelle sera par conséquent déclarée recevable.

Sur le fond, il résulte des développements précédents que M. [W] a fait adresser le 22 août 2023, par l’intermédiaire de son commissaire de justice aux époux [N] un courrier recommandé portant mise en demeure d’avoir à exécuter les obligations du jugement du 22 mars 2023, en indiquant que le dernier versement remontait au 8 juillet 2023 et qu’à défaut de règlement des sommes prévues au jugement dans le délai de quinze jours, la clause résolutoire serait acquise.

Il est produit aux débats les accusés de réception signés des courriers adressés à chacun des époux, comportant le tampon de la poste du 8 septembre 2023.

Faute de respect démontré desdites obligations dans les 15 jours suivant la délivrance de ces courriers de mise en demeure, les époux [N] ont perdu le bénéfice de la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire qui a produit ses effets au 19 septembre 2022 et étaient redevables solidairement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ne peut être dans cette hypothèse, déduit de la condamnation prononcée le 22 mars 2023 au paiement solidaire d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, l’obligation de restitution des indemnités d’occupations dues rétroactivement antérieurement au 23 septembre 2023, dès lors que jusqu’à l’expiration du délai de quinze jours suivant la délivrance de la mise en demeure le 8 septembre 2023, les époux [N] s’acquittaient toujours des loyers et charges dont ils étaient contractuellement redevables.

Dans ces conditions, la demande de remboursement des indemnités d’occupation sera rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Les appelants demandent dans le corps de la discussion de leurs conclusions, l’infirmation du délai de trois mois accordé pour quitter les lieux et le bénéfice d’un délai de douze mois pour n’avoir aucune solution de relogement.

L’intimé rappelle que les appelants ont quitté les lieux et ne justifient pas du bien-fondé d’un allongement du délai pour quitter les lieux à 1 an.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, les conclusions déposées par les appelants ne contiennent au dispositif aucune prétention tendant à leur accorder le bénéfice d’un délai de douze mois pour quitter les lieux.

La cour d’appel n’est donc pas saisie d’une prétention de ce chef.

Sur les autres demandes

La solution du litige commande de confirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions y compris accessoires.

Les appelants supporteront les dépens d’appel qui seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle partielle et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile.

Ils seront condamnés à payer à M. [W] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile du montant arrêté au dispositif de l’arrêt.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Meaux du 5 septembre 2024,

Y ajoutant,

Déboute M. [Z] [N] et Mme [G] [D] [P] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes à titre principal,

Déclare recevable la demande subsidiaire présentée par M. [Z] [N] et Mme [G] [D] [P] épouse [N],

Déboute M. [Z] [N] et Mme [G] [D] [P] épouse [N] de leur demande subsidiaire aux fins de remboursement de la somme de 30 000 euros,

Déboute M. [Z] [N] et Mme [G] [D] [P] épouse [N] de leurs demandes au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [N] et Mme [G] [D] [P] épouse [N] à payer à M. [U] [W] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [N] et Mme [G] [D] [P] épouse [N] aux dépens d’appel qui seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle partielle,

Rejette toute autre demande.

Le greffier, Le président,