COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MARS 2026

N° RG 25/01258 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XBHD

AFFAIRE :

S.A.S. PARITEL OPERATEUR

C/

S.N.C. GYPARK

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Février 2025 par le Tribunal Judiciaire de NANTERRE

N° chambre : 01

N° RG : 19/06012

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON

M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT :

S.A.S. PARITEL OPERATEUR

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20250073 -

Plaidant : M^e Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 250

****************

INTIME :

S.N.C. GYPARK

N° SIRET : 487 430 506 RCS Nanterre

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 26654

Plaidant : M^e Karima BELLAHOUEL de l’AARPI OCKHAM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2155 -

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Janvier 2026, Madame Véronique PITE, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Véronique PITE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Gypark devenue la SNC Gypark a consenti en renouvellement à effet du 15 avril 2009 à la SAS Paritel Opérateur (la société Paritel) un bail commercial d’une durée de 9 années se terminant le 14 avril 2018 portant sur des locaux à usage de bureaux et d’activité dépendant du bâtiment 8 de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] ainsi que des emplacements de stationnement numérotés, en sous-sol ou en surface.

Le bail a été modifié par sept avenants successifs relatifs à l’adjonction ou la libération de surfaces, dont le dernier le 18 mars 2016, portant la surface distribuée entre plusieurs bâtiments à 4 611 m² comprenant des réserves en sous-sol, et le nombre d’emplacements de stationnement à 62.

En octobre 2017, le gestionnaire de l’immeuble a informé, par note, les locataires de travaux de démolition des bâtiments 1 à 3 de l’ensemble immobilier au 2ème semestre 2018 suivis de la construction d’un programme immobilier résidentiel, sans conséquence sur les autres bâtiments.

Les parties ont ensuite entamé des pourparlers pour renouveler le bail. Le 4 juin 2018, la société Paritel adressait au bailleur une lettre d’intérêt en vue d’un réengagement locatif.

Le 13 septembre 2018, une note de présentation du chantier prévu d’octobre 2018 jusqu’en 2022 était diffusée, et les travaux ont commencé ensuite.

Le 25 mars 2019, la société Gypark a délivré congé avec offre de renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré, à effet au 30 septembre 2019.

Le 7 juin 2019, la société Paritel a assigné devant le tribunal judiciaire de Nanterre la société Gypark en résiliation judiciaire du bail et de ses avenants aux torts exclusifs du bailleur sinon en requalification du congé avec offre de renouvellement du bail en congé avec offre d’indemnité d’éviction.

En octobre 2019, la société Paritel a quitté les lieux.

Le 7 février 2025, par jugement contradictoire, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté la société Paritel de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté la société Gypark de sa demande formée au titre de la procédure abusive ;

— condamné la société Paritel à payer à la société Gypark la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Paritel aux dépens.

Le 19 février 2025, la société Paritel a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition défavorables.

Par dernières conclusions du 3 novembre 2025, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions défavorables,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— prononcer la résiliation du bail et de ses avenants aux torts exclusifs de la société Gypark, à effet à la date de l’assignation, le 7 juin 2019 ;

— condamner la société Gypark à lui payer des dommages et intérêts de :

—  90 000 euros HT au titre de la recherche de nouveaux locaux ;

—  1 526 666,37 euros HT au titre des frais matériels ;

—  104 156,95 euros au titre de la perte de valeur des immobilisations ;

—  10 514 euros HT au titre des frais de publicité ;

A titre subsidiaire,

— requalifier le congé avec offre de renouvellement du bail en congé avec offre d’indemnité d’éviction ;

— condamner la SNC Gypark à lui payer au titre de l’indemnité d’éviction, les mêmes sommes que précédemment sollicitées à titre de dommages-intérêts,

A titre infiniment subsidiaire,

— désigner un expert pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail, en considération de la diminution des prestations locatives et des troubles de jouissance excédant les conditions régies par les clauses du bail en cas de travaux et pour évaluer son entier préjudice issu de la résiliation du bail ;

En tout état de cause,

— débouter la société Gypark de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Gypark à lui payer la somme de 40 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Gypark aux entiers dépens, dont les frais et rémunération de l’expert désigné, au profit de M. Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 4 août 2025, la société Gypark demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

A titre principal,

— débouter la société Paritel de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail ou à la demande de requalification du congé :

— débouter la société Paritel de sa demande indemnitaire ;

A titre très subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail ou à la demande de requalification du congé, ainsi qu’à la demande indemnitaire de la société Paritel :

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour, avec la mission ci-après :

— se rendre sur place,

— se faire remettre toutes pièces et documents utiles à la détermination du montant de l’indemnité éventuellement due à la société Paritel au regard de son préjudice ;

— fournir à la cour tous éléments permettant la fixation de l’indemnité éventuellement due à la société Paritel ainsi que la fixation de l’indemnité d’occupation due par la société Paritel à la société Gypark conformément à la valeur locative des lieux à cette date ;

En tout état de cause,

— condamner la société Paritel à lui payer la somme de 40 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Paritel aux entiers dépens, dont le montant sera recouvré par M^me Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 novembre 2025.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

I ' Sur la demande de résolution du bail

Soulignant la renonciation anticipée aux nuisances futures du chantier stipulée par son contradicteur au cours des pourparlers, la société Paritel lui reproche, dans sa suite, la dégradation des parties communes, la privation sans prévenance d’une partie des locaux loués, puis sa découverte impromptue de la démolition prévue du bâtiment qu’elle occupait dans la seconde tranche des travaux réalisés de 2023 à 2027, que le bailleur, quoique bénéficiaire de l’opération de promotion immobilière, lui cachait sans répondre à ses réclamations.

Se fondant sur les articles 1719 et 1723 du code civil, elle fait valoir les manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible portant sur la chose et ses accessoires y compris en son standing. Elle nie que la clause de renonciation à tout recours qui lui est opposée ne vise la situation présente, et la dit, de toute manière, inefficace, l’obligation de délivrance étant une obligation essentielle du contrat.

La société Paritel fait valoir l’atteinte à l’ampleur du site influant sur l’équilibre financier des prestations mutualisées, la suppression sans concertation des services de surveillance humaine du site, son éviction d’emplacements de stationnement, la perte de fonctionnalité des places de parking de surface, la suppression des accès véhicules et piétons sur site, l’obturation de ses locaux d’archives, la détérioration du standing et de la qualité environnementale, la mise en danger de son personnel.

Elle considère que l’obligation de délivrance porte sur l’environnement de l’immeuble inséré dans un ensemble plus vaste entré dans le champ contractuel, à telle enseigne que la quote-part des parties communes participe à la fixation du prix du bail et que les charges locatives contiennent les charges communes de l’ensemble immobilier afférentes aux espaces verts, au gardiennage, au restaurant inter-entreprises et à l’accès centralisé.

Sur l’obligation de jouissance paisible, la société Paritel invoque les vibrations liées aux démolitions, l’empoussièrement des locaux, les nuisances sonores, leur impact sur le personnel et les relations humaines. Elle impute ces troubles à la société Gypark qui détient à 99 % la société chargée de la promotion immobilière du chantier, et qui a, en son nom propre, déposé le permis de démolir.

Elle se prévaut de la gravité des manquements survenus pour solliciter la résiliation du bail.

La société Gypark, qui souligne l’information complète reçue par le locataire sur le chantier l’ayant conduite, par ailleurs, à lui proposer une franchise de 14 mois de loyer jugée insuffisante par son contradicteur, conteste avoir manqué à ses obligations de délivrance ou de jouissance paisible.

Elle rappelle que le locataire n’a aucun droit à l’immutabilité de son environnement. Elle nie que la démolition d’autres bâtiments que celui occupé par un autre vaille manquement à son obligation de délivrance. Elle se prévaut des clauses limitatives de responsabilité insérées au bail faisant obstacle à la présente action. Elle plaide l’incompatibilité du recours formé le 29 mars 2019 contre le permis de construire et la demande ensuite de résiliation du bail. Elle estime que le comportement de mauvaise foi de son locataire doit être pris en considération dans l’examen des griefs.

La société Gypark poursuit que le bail exclut expressément les parties communes, que seul l’immeuble occupé est visé par le bail et non l’ensemble immobilier. Elle fait valoir que le bail prévoit d’ailleurs que le locataire subit la modification des locaux ou de cet ensemble sans indemnité. Elle se défend de l’avoir privée de l’assiette du bail en l’état de la réaffectation des places de parking ou en raison de l’obturation momentanée des réserves. Elle souligne la régularité de sa palissade.

Sur l’obligation de jouissance paisible, la société Gypark plaide la carence probatoire de son contradicteur sur les effets péjoratifs du chantier sur son occupation ou son activité. Elle ajoute avoir pris des mesures pour réduire les nuisances, en concertation avec le locataire dont elle suivait les réclamations, et s’être adjoint les services d’un expert pour suivre les nuisances du chantier. Elle soutient qu’ils ne lui sont pas imputables comme émanant d’un tiers.

Elle dément sinon la gravité des manquements reprochés, que contredisent les négociations précédemment menées et la volonté du locataire de s’engager dans le renouvellement du contrat.

Réponse de la cour

L’article 1709 du code civil dispose que « le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. »

Selon l’article 1741 du même code, « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution du bail peut être prononcée par le juge en cas de manquements suffisamment graves pour compromettre la poursuite des relations contractuelles.

Selon l’article 1229 de ce code, la résolution judiciaire prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Sur l’obligation de délivrance

L’article 1719 du code civil dispose :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (') ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (') »

L’article 1723 du même code ajoute que « le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. »

Le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux, s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués (3e Civ., 1er juin 2005, n°04-12.200, publié ; 3e Civ., 6 novembre 2013, n°12-25.816).

Sur la chose louée

Le contrat de bail est introduit par le descriptif de l’ensemble immobilier [Adresse 3] se composant de 9 immeubles, d’emplacements de stationnement en sous-sol ou en extérieur, de locaux de réserve, d’un restaurant inter-entreprises, d’un patio paysagé et de différentes voies d’accès ou de circulation.

L’article 5-1 du bail stipule que les surfaces indiquées incluent une quote-part des parties communes de l’immeuble qui n’entre pas dans le périmètre des locaux mais qui, de convention expresse entre les parties, est prise en compte pour le calcul du loyer.

Son article 7 concerne le restaurant inter-entreprises géré et financé par un groupement d’entreprises à laquelle le preneur reconnait adhérer.

Son article 9 répartit les charges entre celles des locaux et celles de l’ensemble immobilier, dont le preneur doit une quote-part comprenant essentiellement l’entretien des voiries et réseaux divers, des espaces verts, des installations techniques de chauffage, ventilation, contrôle d’accès, les frais de gardiennage, ceux des services généraux, de l’accueil, les frais des consommables et fluides communs, les primes d’assurance.

Par ailleurs, l’article 1 du dernier avenant modifiant l’assiette du bail prévoit que les surfaces récapitulées « s’entendent quote-part de parties communes incluses » et que « les nouveaux locaux forment un tout unique et indivisible ».

Si l’article 13 du bail stipule que le preneur renonce à tout recours ou réclamation contre le bailleur notamment en cas de suppression d’un service, il ne s’en déduit pas, comme le plaide la société Gypark, que l’action du preneur en résiliation du bail faute de délivrance de la chose louée ou de ses accessoires serait empêchée, et les motifs du jugement qui a estimé le litige hors de son champ, seront adoptés.

Ensuite, il ne s’induit pas du préambule ou des clauses précitées que l’assiette du bail comporte les parties communes de l’immeuble, a fortiori celles de l’ensemble immobilier composé des 9 bâtiments, des voies de circulation et du patio, alors que les locaux loués sont précisément désignés à l’article 1 du contrat ou de son avenant, comme étant divers bureaux d’une surface déterminée sur plusieurs étages notamment du bâtiment 8, des réserves et des emplacements de stationnement référencés et que le bail exclut la quote-part des parties communes de l’immeuble de son assiette en son article 5.

Leur considération dans son prix ou dans la détermination des charges dues en contrepartie des services rendus, ne postule aucunement leur intégration dans son assiette.

Au contraire, comme le relève le bailleur, l’article 10 sur les conditions locatives, stipule, au point 1.3, que le preneur s’engage à respecter toute nouvelle organisation qui viendrait à être établie notamment en cas de division de l’ensemble immobilier, dès lors que celle-ci ne serait pas susceptible de diminuer les conditions de jouissance de ses locaux.

Il en résulte qu’il n’a aucun droit sur l’environnement des locaux loués. Il ne peut extrapoler des charges dues en contrepartie des services rendus son droit personnel sur ces services. D’ailleurs, le bail précise que le restaurant inter-entreprises est à la main d’un groupement d’entreprises auquel le preneur a adhéré et il ne constitue donc pas un service rendu par le bailleur.

La société Paritel ne peut ainsi imputer à faute au bailleur l’amoindrissement du site influant sur l’équilibre financier des prestations mutualisées, la suppression des services de gardiennage du site ou de ses accès pour les véhicules ou les piétons, au reste provisoires. Elle n’est pas fondée à lui reprocher la baisse de son standing dérivant, selon elle, des nouvelles résidences, qui ne l’induisent aucunement.

C’est justement que les premiers juges, dont le surplus des motifs doit être adopté, ont estimé que les dispositions contractuelles relatives aux charges et prestations afférentes à l’ensemble immobilier [Adresse 3] ne circonscrivent pas l’assiette des locaux donnés à bail et n’entrent pas dans le champ de l’obligation de délivrance conforme de ces locaux à l’usage contractuel auquel ils sont destinés.

Sur la privation

Sur le stationnement

Il est établi par constat d’huissier du 19 décembre 2018 que 14 emplacements de stationnement loués à la société Paritel au sous-sol n’étaient plus accessibles à cette date. Si le bailleur considère lui avoir conservé la disponibilité des 41 emplacements de stationnement contractuellement prévus, en en réaffectant d’autres à son profit, ses plans, contrairement à ce qu’a précisé le jugement, n’en justifient nullement. Il apparait au contraire que le 24 octobre 2018, seuls 29 emplacements lui étaient affectés. Le plan réajusté du 5 novembre ne permet pas de dénombrer ceux mis à disposition du preneur à cette date.

Il convient de tenir le grief constitué.

En revanche, c’est à bon droit que le jugement a retenu la carence de la société Paritel à démontrer la perte de fonctionnalité des emplacements de parking en surface. En effet, il ne suffit comme l’établit le constat d’huissier du 6 mars 2019 ou le compte rendu de la réunion du 22 février 2019 que certains emplacements en surface aient été supprimés ou que la circulation ait été rendue à double sens en raison de la fermeture de l’une des voies d’accès au site, alors que les emplacements loués sont spécifiques et qu’elle ne s’explique pas précisément sur le maintien ou l’accès de ceux qu’elle loue.

Ce grief n’est pas établi.

Sur les réserves

Le constat d’huissier précité du 19 décembre 2018 établit que l’accès au local d’archive n°9 au sous-sol du bâtiment 4 était à cette date clos par une palissade. Il n’est pas contesté que ce local loué à la société Paritel a été ensuite exposé à la poussière d’amiante. Il convient d’adopter les motifs du jugement considérant que l’accès a ensuite été rétabli autrement et que l’impossibilité ultérieure de les exploiter dont se prévaut la société Paritel n’est pas démontrée.

La cour retient que le grief est partiellement établi puisque le local a été inaccessible à une époque donnée, et la conclusion contraire du jugement ne peut être suivie.

Sur le danger

La société Paritel fait valoir la pose de palissades à moins d’un mètre de la façade du bâtiment 8 contrevenant au confort d’usage du bâtiment et aux règles d’évacuation en cas d’incendie.

Le constat d’huissier du 6 mars 2019, incluant des photographies, expose que le parcours d’évacuation pour rallier la zone de rassemblement est délimité le long de l’immeuble par une palissade laissant un espace de circulation restreint.

L’avis de la société Défifeu du 6 mars 2019, suivant sa visite faite le 28 février, considère que la norme d’évacuation n’est plus respectée pour la moitié du personnel employé par le preneur, faute d’un dégagement suffisant que contraint la palissade pour rejoindre le point de rassemblement central fixé par le propriétaire de l’ensemble immobilier.

Si la société Gypark justifie la dépose de la jardinière longeant le passage, elle n’établit pas la suffisance de son intervention ni sa validation par le bureau de contrôle, alors que les clichés du spécialiste de la sécurité-incendie et de l’huissier montrent que le passage est partiellement bordé par la palissade et la façade. Elle ne justifie pas avoir modifié le plan d’évacuation incendie.

Le grief reproché est constitué, contrairement à ce qu’a estimé le jugement.

Sur l’obligation de jouissance paisible

L’article 13 du bail stipule que le preneur renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur en cas « d’irrégularités ou d’interruption (') de l’électricité » ou « en cas d’agissements générateurs de dommages émanant des autres occupants de l’ensemble immobilier, de tous tiers en général ».

Cette clause n’empêche pas le preneur de poursuive la résiliation du bail au cas de troubles dans sa jouissance de la chose. L’argument contraire de la société Gypark sera écarté.

Il résulte de l’affichage produit que la société Gypark a déposé le permis de démolir des bâtiments dont elle était pleine propriétaire, si bien que l’imputabilité des travaux qu’elle a décidés, même conduits par d’autres, n’est pas contestable.

Comme l’a relevé le jugement, le plan prévisionnel des travaux prévoyait la démolition des bâtiments 1 à 3 et du sous-sol de janvier à août 2019.

Les constats d’huissier établis à plusieurs dates en janvier et février 2019 témoignent dans la durée, des bruits assourdissants perceptibles dans l’entier bâtiment occupé par la société Paritel, pouvant atteindre jusqu’à 91 décibels, lors des travaux préparatoires à la destruction.

Mais comme l’a justement relevé le jugement, aucun autre document n’est produit sur les troubles allégués résultant de la démolition des trois bâtiments, dont on ignore la date de survenance, alors que la société Paritel a quitté les lieux courant octobre 2019.

Il doit être considéré que les désordres en janvier et février 2019 comprennent tant le bruit excessif, que la poussière et les vibrations nécessairement induites par la démolition d’une trémie.

Il n’est pas contesté que le matériel et les archives en réserve ont été pollués par l’amiante, alors qu’il résulte des échanges entre les parties courant décembre 2018 que la porte du local a été ouverte par des tiers durant le chantier et que des travaux de désamiantage ont été ensuite nécessaires.

Les coupures de courant, partiellement documentées, ou les déclenchements intempestifs de l’alarme qui avait été modifiée, ne sont pas non plus contestés.

Il se déduit de la nature des nuisances même leur nécessaire incidence sur le collectif de travail.

C’est à juste titre que la société Paritel relève sa difficulté à satisfaire à son obligation préventive de sécurité envers ses salariés en raison du chantier entrepris.

Ainsi, le grief reproché est constitué.

Sur la gravité des manquements

Si la société Gypark oppose à la prétention de manquements graves, les pourparlers en cours qui ont achoppé, selon elle, seulement sur l’augmentation de la franchise de loyer, néanmoins les échanges entre les parties ont pris fin le 11 décembre 2018, le dernier courrier du preneur datant du 28 novembre. Les troubles dont il se prévaut étant postérieurs à cette date, l’argument de la société Gypark est sans portée.

La circonstance que la société Paritel ait envisagé le renouvellement du bail puis sa résiliation ne la constitue nullement de mauvaise foi.

Si la société Gypark évoque aux mêmes fins le recours du preneur le 29 mars 2019 contre le permis de construire, ce recours est sans lien avec la demande en résolution du bail, et il ne peut s’en déduire la vacuité des manquements reprochés.

Enfin, si elle lui oppose des troubles futurs notamment liés à la reconstruction, les troubles dont la société Paritel se prévaut, advenus dès le début des travaux et surtout au premier trimestre 2019, sont avérés. La poursuite du chantier, par sa nature propre, ne pouvait qu’en provoquer d’autres. C’est à tort que la société Gypark les considère hypothétiques.

Or, les locaux loués étant à usage d’activité et bureaux, ces nuisances contredisaient leur destination.

Ils exposaient la société Paritel, en sa qualité d’employeur, à voir sa responsabilité engagée, par manquement à son obligation préventive de sécurité.

Sa privation partielle de l’accès à ses dépendances accessoires dont une réserve a été contaminée et l’interruption impromptue de l’énergie nécessaire à son activité corroborent sa difficulté dès le début des travaux à faire usage de ses locaux selon leur destination.

Si le bailleur a tenté de remédier aux nuisances du chantier, ces remèdes ne sont pas à la mesure des désordres.

Ces manquements, qui sont certains et imputables au bailleur qui est l’unique propriétaire de l’ensemble immobilier, sont suffisamment graves pour emporter la résolution du bail, à ses torts.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

La résolution prendra effet au 7 juin 2019, date de l’assignation introductive d’instance, selon la demande.

II ' Sur l’indemnisation du preneur

La société Paritel sollicite l’indemnisation des frais de son déménagement, alors que la société Gypark lui oppose sa carence probatoire dans le détail des sommes réclamées ou sur la nécessité de leur exposition.

Réponse de la cour

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

La rupture du bail ayant eu pour conséquence la recherche de nouveaux locaux, c’est à juste titre que la société Paritel sollicite l’indemnisation des honoraires de son agent, de 90 000 euros.

Les frais de réinstallation sont également en lien direct avec le manquement du bailleur qui n’a plus assuré la jouissance paisible des lieux loués, les rendant impropres à leur destination.

Si elle justifie par les factures produites de ses frais d’agencement de ces nouveaux locaux entièrement aménagés, il reste, comme le relève la société Gypark que la facture de son agent mandaté pour leur recherche, contient une ligne sur les économies réalisées, postulant l’allocation par le nouveau bailleur d’une franchise en contrepartie des travaux d’aménagements, que ne contredit aucun élément produit par la société Paritel.

Dans ces conditions et sans nécessité d’une expertise, il sera tenu compte seulement d’une partie des sommes réclamées pour le réaménagement à hauteur de 1 526 666,37 euros, qu’il convient d’évaluer à 600 000 euros.

Les factures de la société Eol afférente au mobilier de bureau adapté aux nouveaux locaux doivent être partiellement retenues, compte tenu du choix de la société Paritel de ne pas reprendre ses anciens meubles mais aussi de la nécessité d’une réadaptation de ce mobilier à d’autres lieux, dont la configuration et la distribution diffèrent. Son indemnisation sera admise à concurrence de 100 000 euros.

En revanche, elle ne justifie aucunement que sa demande afférente au renouvellement de son matériel informatique trouve sa cause dans son réaménagement. Cette demande sera rejetée.

La société Paritel sollicite ensuite la perte dérivant de son « scrap d’agencement » évalué à sa valeur nette comptable des immobilisations corporelles sorties.

Cependant, cette indemnisation, concernant de mêmes items d’agencement ou de matériel informatique redouble celle sollicitée au titre de son réaménagement, et il ne peut y être fait droit en vertu du principe de la réparation intégrale du dommage.

Ses frais de publicité concernant la réfection de ses documents et de ses cartes de visite dont elle justifie, qui ont seulement été exposés en raison de son déménagement, seront indemnisés à concurrence de 10 514 euros.

De là, suit que la société Gypark sera condamnée à lui payer la somme globale de 800 514 euros, en réparation de ses frais de réaménagement.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions dans le périmètre de l’appel ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résolution du bail commercial conclu entre la société Paritel et la société Gypark ;

Dit que cette résolution prendra effet le 7 juin 2019 ;

Condamne la société Gypark à payer à la société Paritel la somme de 800 514 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses frais de réaménagement ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société Gypark à payer à la société Paritel la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Autorise M. Lafon, avocat au barreau de Versailles, à recouvrer directement contre la société Gypark les frais compris dans les dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Condamne la société Gypark aux entiers dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT