GS/SL

N° Minute

1C25/193

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 01 Avril 2025

N° RG 22/01469 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HB6G

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 11 Juillet 2022

Appelante

S.A.R.L. CONSEIL MAITRISE REALISATION IMMO (CMR IMMO), dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELAS AGIS, avocats postulants au barreau de [Localité 7]

Représentée par la SELARL CONCORDE ' DROIT IMMOBILIER, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimés

M. [F] [H]

né le 04 Septembre 1946 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Mme [Z] [O]

née le 02 Janvier 1948 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL CABINET MEROTTO, avocats plaidants au barreau de [Localité 7]

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Date de l’ordonnance de clôture : 23 Décembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 janvier 2025

Date de mise à disposition : 01 avril 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La société Conseil Maîtrise Rénovation-Immo (CMR Immo) a signé en qualité d’acheteur le 29 novembre 2019 avec M. [F] [H] et son épouse, Mme [Z] [O] (les époux [H]), un compromis de vente sous conditions suspensives portant sur une maison d’habitation sise à [Adresse 6], moyennant un prix de 590.000 euros.

Suite à la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives, la réitération de la vente en la forme authentique, prévue au plus tard le 30 mars 2020, a été reportée en raison de la crise sanitaire.

Le 30 juin 2020, le notaire instrumentaire a dressé un procès-verbal de carence et de difficultés, aux termes duquel il indiquait que la société CMR Immo refusait de conclure la vente suite à la découverte de 'traces de moisissures et suspicion de mérule sous le carrelage cassé et plancher pourri '.

Les parties ont alors convenu d’ajourner la réalisation de la vente afin de permettre l’intervention d’un professionnel qualifié pour examiner ces désordres et dans ce cadre, une expertise amiable a été réalisée de manière contradictoire par le cabinet Qualicontrol qui a conclu, aux termes de son rapport du 1er juillet 2020, à la présence d’un champignon entraînant la pourriture du bois, constituant un indicateur d’humidité anormale de la maçonnerie, et recommandé de faire vérifier l’étanchéité de l’ouvrage.

Par courrier de son conseil daté du 6 août 2020 adressé au notaire, la société CMR Immo a expliqué qu’elle serait prête à poursuivre la vente à condition de diminuer le prix de vente du montant des travaux de reprise des désordres, évalués à hauteur d’une somme de 51.150 euros TTC.

De leur côté, les vendeurs ont, par exploit en date du 17 août 2020, fait sommation à la société CMR Immo de se présenter en l’étude notariale le 31 août 2020 afin de régulariser l’acte authentique de vente. Un procès-verbal de carence et de difficultés avec mention aux torts du débiteur, a ensuite été dressé le 31 août 2020 par le notaire, constatant l’absence de l’acquéreur. Les vendeurs ont indiqué à leur contractante, le 8 septembre 2020, qu’ils considéraient que la vente était résolue à ses torts et qu’ils souhaitaient conserver le dépôt de garantie.

Par acte en date du 1er octobre 2020, la société CMR Immo a fait assigner les époux [H] devant le tribunal judiciaire de [Localité 7] aux fins notamment d’obtenir leur condamnation sous astreinte à régulariser l’acte authentique de vente et à lui payer des dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Suivant jugementen date du 11 juillet 2022, le tribunal judiciaire de [Localité 7] a :

— déclaré recevable l’action en vente forcée formée par la société Maîtrise Réalisation-Immo ;

— rejeté en conséquence la fin de non-recevoir soulevée par M. [F] [H] et Mme [Z] [O] ;

— débouté M. [F] [H] et Mme [Z] [O] de leur demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente en date du 29 novembre 2019 ;

— condamné M. [F] [H] et Mme [Z] [O] à régulariser l’acte authentique de vente, portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 5] (74), moyennant un prix de vente de 590.000 euros avec la société Conseil Maîtrise Réalisation-Immo dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

— rejeté la demande de condamnation sous astreinte formée par la Sarl Conseil Maîtrise Réalisation-Immo ;

— débouté la société Conseil Maîtrise Réalisation-Immo de sa demande en indemnisation à hauteur de 51.150 euros TTC dirigée contre M. [F] [H] et Mme [Z] [O] ;

— condamné la société Conseil Maîtrise Réalisation-Immo à payer à M. [F] [H] et Mme [Z] [O] la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts en application du jeu de la clause pénale ;

— autorisé en conséquence la Scp Garnier & Minguet, Notaires à [Localité 7], à remettre ladite somme de 25.000 euros à M. [F] [H] et Mme [Z] [O] sur simple présentation de la Minute du présent jugement ;

— débouté M. [F] [H] et Mme [Z] [O] de leur demande d’indemnisation à hauteur de 1.573 euros au titre des travaux de remise en état du carrelage ;

— rejeté la demande de la Sarl Conseil Maîtrise Réalisation- Immo formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de M. [F] [H] et Mme [Z] [O] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sarl Conseil Maîtrise Réalisation- Immo d’une part et M. [F] [H] et Mme [Z] [O] d’autre part à se partager par moitié les dépens de l’instance ;

— autorisé Maître Corine Bigre à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu par provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— écarté l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration au greffe en date du 2 août 2022, la société Conseil Maîtrise Réalisation-Immo a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande de condamnation sous astreinte formée par la société Conseil Maîtrise Réalisation-Immo;

— débouté la société Conseil Maîtrise Réalisation-Immo de sa demande en indemnisation à hauteur de 51.150 euros TTC dirigée contre M. [F] [H] et Mme [Z] [O] ;

— condamné la société Conseil Maîtrise Réalisation-Immo à payer à M. [F] [H] et Mme [Z] [O] la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts en application du jeu de la clause pénale ;

— autorisé en conséquence la Scp Garnier & Minguet, Notaires à [Localité 7], à remettre ladite somme de 25.000 euros à M. [F] [H] et Mme [Z] [O] sur simple présentation de la Minute du présent jugement ;

— rejeté la demande de la Sarl Conseil Maîtrise Réalisation- Immo formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sarl Conseil Maîtrise Réalisation- Immo d’une part et M. [F] [H] et Mme [Z] [O] d’autre part à se partager par moitié les dépens de l’instance.

La vente a finalement été réitérée par acte du 28 octobre 2022.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 23 décembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société CMR-Immo demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1112-1, 1104, 1231-5, 1603, 1641, 1643 et 1645 du Code civil, de réformer le jugement du 12 juillet 2022 en ses dispositions entreprises et, statuant à nouveau, de :

A titre principal,

— rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de M. [F] [H] et Mme [Z] [O],

— condamner M. [F] [H] et Mme [Z] [O] à lui verser la somme de 77.997,20 euros TTC à titre de réparation du préjudice matériel subi par elle, décomposé comme suit :

—  51.150 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la maison,

—  150 euros au titre du contrôle assainissement collectif,

—  572 euros TTC au titre des investigations complémentaires pour vérifier si le réseau était connecté au réseau public d’assainissement,

—  26.125,20 euros TTC au titre des travaux de raccordement de la maison aux eaux usées,

— écarter l’application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente signé le 29 novembre 2019,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour d’appel de Céans jugeait que la clause pénale trouve à s’appliquer,

— réduire à 0 euros la somme de 25.000 euros ordonnée par le Tribunal judiciaire à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale, compte tenu du vice caché décelé après la signature du compromis de vente,

En tout état de cause,

— condamner M. [F] [H] et Mme [Z] [O] à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner les mêmes aux entiers frais et dépens de la présente instance avec distraction au profit de Maître Corinne Bigre, avocat sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que :

' la demande indemnitaire qu’elle forme en cause d’appel au titre des travaux de raccordement de la maison aux eaux usées est recevable, dès lors qu’elle n’a eu connaissance de ce vice qu’en avril 2023, suite au contrôle de l’assainissement collectif réalisé par la commune;

' les vendeurs sont tenus de la garantie des vices cachés, dès lors qu’ils avaient connaissance des désordres affectant le bien vendu et ne peuvent se prévaloir de la clause exonératoire stipulée à l’acte ;

' les époux [H] ont en effet masqué la pourriture du plancher en posant un carrelage et un parquet flottant par-dessus le plancher d’origine, alors que l’humidité des murs, ayant pour origine l’absence de drain périphérique, était ancienne et était nécessairement connue des vendeurs;

' les époux [H] n’ont pas fait réaliser les travaux de raccordement au réseau public d’assainissement, qui étaient prescrits par la commune en 2020;

' la clause pénale stipulée au compromis de vente ne peut trouver application, dès lors qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée, que la convocation pour la signature de l’acte authentique du 31 août 2020 est intervenue pendant la période de fermeture estivale de l’entreprise, que le PV de carence dressé par le notaire est partiel en ce qu’il ne mentionne nullement les difficultés recontrées en lien avec les désordres affectant le bien vendu, et qu’elle n’a jamais refusé la vente, puisqu’elle a au contraire assigné ses contractants en vente forcée.

Dans leurs dernières conclusions du 23 décembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [F] [H] et Mme [Z] [O] demandent de leur côté à la présente juridiction, au visa des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, 63 et suivants du Code de procédure civile,1353 du Code civil, 1603 et suivants et 1641 et suivants du Code civil, et1231 du Code civil, de :

— confirmer le jugement rendu le 11 juillet 2022 en ce qu’il a :

— débouté la société CMR-Immo de sa demande d’indemnisation à hauteur de 51.150 euros TTC,

— condamné la société CMR-Immo à leur payer une somme à titre de dommages et intérêts en application du jeu de la clause pénale sauf en ce qui concerne son montant,

Pour le surplus,

— réformer la décision entreprise et statuant à nouveau,

— condamner la société CMR-Immo à leur payer la somme de 59.000 euros à titre de dommages et intérêts conformément à la clause pénale stipulée à l’avant contrat, outre intérêts au taux légal avec capitalisation à compter du 26 avril 2021, date de présentation de la demande reconventionnelle par voie de conclusions et jusqu’à parfait paiement,

Sur les demandes concernant l’absence de raccordement de la villa au réseau public d’assainissement,

Vu les articles 564 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

A titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes formulées par la société CMR-Immo comme étant nouvelles en appel,

A titre subsidiaire,

— déclarer irrecevables pour être prescrites les demandes formulées par la société CMR Immo,

A titre infiniment subsidiaire et en tout état de cause,

— débouter la société CMR-Immo de ses demandes comme étant mal fondées,

En tout état de cause,

— débouter la société CMR-Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société CMR-Immo à leur payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Forquin, Avocat.

Au soutien de leurs prétentions, ils font notamment valoir que :

' la société CMR-Immo est un professionnel de l’immobilier, alors qu’ils ont la qualité de profanes ;

' il n’est pas établi qu’ils auraient connu les vices affectant le bien, et qu’ils les auraient dissimulés ;

' il appartient à l’acquéreur, qui prétend écarter l’application de la clause exonératoire de garantie stipulée à l’acte, de démontrer leur mauvaise foi, ce qu’il ne fait nullement ;

' les devis de remise en état qui sont versés aux débats présentent un caractère excessif et ne sont pas probants ;

' la maison a été revendue par la société CMR-Immo, avec une plus-valeur confortable, sans que de tels travaux n’aient été engagés ;

' la demande relative à l’absence de raccordement de la villa au réseau d’assainissement public, formée pour la première fois par conclusions du 13 décembre 2024, présente un caractère nouveau et se trouve atteinte par la prescription biennale de l’article 1641 du code civil, dès lors que la société CMR-Immo est propriétaire du bien depuis le 28 octobre 2022 et que rien ne l’empêchait de procéder à un contrôle des réseaux ;

' ils ont bien engagé les travaux de raccordement nécessaires en 1997, ce que les services communaux ont confirmé en 2020, et si tel n’avait pas été le cas, le bien n’aurait pu être loué pendant vingt ans comme il l’a été ;

' la clause pénale stipulée au compromis de vente leur est bien due, dès lors que la société CMR-Immo a été sommée de signer l’acte authentique, et mis en demeure par conclusions ultérieures de régler la pénalité due à ce titre ;

' aucun motif ne justifie de réduire le montant de cette clause pénale, alors qu’ils ont dû attendre plus de 31 mois, puis la signature de la promesse, pour vendre leur villa.

Une ordonnance en date du 23 décembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 janvier 2025.

Motifs de la décision

I- Sur les demandes indemnitaires formées par la société CMR-Immo au titre de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

La mise en oeuvre de cette garantie, qui constitue le seul fondement sur lequel la société CMR-Immo fait reposer en cause d’appel ses demandes indemnitaires, suppose que soit rapportée la preuve de l’existence d’un vice caché présentant une certaine gravité et antérieur à la vente.

L’article 1643 du code civil précise quant à lui que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

En l’espèce, le compromis de vente conclu entre les parties le 29 novembre 2019 stipule une clause exonératoire de garantie des vices cachés, qui ne peut être écartée que si l’acquéreur démontre que les vices étaient en réalité connus des vendeurs, dont il est constant qu’ils ont la qualité de profanes.

1) Sur le vice caché lié aux problèmes d’humidité affectant le bien

Comme en première instance, la société CMR-Immo réclame une somme de 51.150 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la maison, tels qu’ils figurent dans un devis établi par la société Confort Habitat le 18 juillet 2020. Elle soutient que la maison était affectée par une trop grande humidité des murs, liée à l’absence de drain périphérique, et qui aurait été à l’origine de la présence de champignons et de la pourriture du plancher et de la structure bois dans les quatre chambres.

Il convient de constater, cependant, que l’appelante ne produit aucun élément probant susceptible de caractériser de manière certaine l’existence d’un tel vice caché, qu’elle dit avoir découvert à l’occasion d’une visite précédant le jour prévu pour la réitération de la vente. En effet, le rapport établi par le cabinet Qualicontrol le 1er juillet 2020, qu’elle verse aux débats, a écarté la présence de mérule dans les lieux, comme il était initialement suspecté, et a uniquement identifié un champignon Tremalla sp, en relevant que ce dernier n’était pas xilophage, et qu’il constituait uniquement un 'indicateur d’humidité anormale de la maçonnerie'.

Cet expert, commis dans un cadre amiable, a ainsi recommandé de faire vérifier l’étanchéité de l’ouvrage, ce qui n’a pas été fait ensuite par la société CMR-Immo. D’une manière plus générale, cette dernière ne caractérise nullement l’absence de drain périphérique qu’elle allègue et qui justifierait les travaux d’ampleur qui se trouvent décrits dans le devis de travaux dont elle sollicite la prise en charge.

En tout état de cause, comme l’a relevé le premier juge, la société CMR-Immo échoue à rapporter la preuve de ce que les époux [H] étaient informés de l’existence de ce vice. Les intimés justifient en effet, par les factures de travaux qu’ils versent aux débats, de ce que, contrairement à ce qu’indique leur contractante, le carrelage présent dans la deuxième chambre, sous lequel auraient été découvertes des traces de moisissures, était bien présent dès l’origine de la construction, dans les années 1960, et qu’ils n’ont procédé à aucun aménagement qui aurait été destiné à dissimuler les désordres, le parquet flottant n’ayant été posé par l’entreprise [P] en 2014 que dans les trois autres chambres, en remplacement de la moquette existante. Aucune dissimulation ne peut ainsi leur être imputée.

Par ailleurs, les intimés produisent les états des lieux qu’ils ont établis avec l’ensemble des locataires qui se sont succédés dans leur maison entre le 6 octobre 2001 et le 31 août 2018 (à savoir les consorts [R], [N], [T], [M], puis [G]), et qui ne mentionnent aucune présence d’humidité ou de champignons. Ils versent également aux débats des attestations établies par deux de leurs anciens locataires, Mme [M] et M. [G] (ce dernier ayant occupé le bien jusqu’au 31 août 2018, soit peu de temps avant la signature du compromis de vente), qui indiquent, de manière précise et concordante, n’avoir jamais décelé la moindre trace d’humidité au sein de la maison qui leur a été donnée à bail. M. [P], artisan ayant procédé aux travaux de pose du parquet flottant, confirme également n’avoir jamais constaté la moindre remontée d’humidité aux murs et aux sols, tant en 2014 que lors du second passage qu’il a effectué dans les lieux en 2019.

L’examen de l’acte authentique de vente conclu le 28 août 2024 entre la société CMR-Immo et les consorts [J], et de ses annexes, permet d’invalider enfin, de manière définitive, la thèse émise par l’appelante, tant sur l’existence du vice caché que sur sa connaissance par les époux [H]. En effet, alors que la société CMR-Immo n’allègue ni a fortiori ne justifie avoir engagé les moindres travaux de remise en état du bien après en avoir fait finalement l’acquisition le 28 octobre 2022, elle a ensuite produit, dans le cadre de sa revente, un courrier établi par M. [I], maître d’oeuvre, ainsi qu’un constat d’huissier, attestant de manière particulièrement claire et précise de l’absence du moindre problème d’humidité affectant la maison. Ce qui du reste lui a permis de procéder à sa revente sans engager les travaux de remise en état qu’elle jugeait pourtant indispensables…

Par conséquent, dès lors que la société CMR-Immo échoue à rapporter la preuve du vice caché dont elle se prévaut, ainsi que de sa connaissance par les vendeurs, permettant d’écarter la clause exonératoire de garantie stipulée au compromis, elle ne pourra qu’être déboutée de la demande indemnitaire qu’elle forme de ce chef.

2) Sur le vice caché lié à l’absence de raccordement de la villa au réseau d’assainissement public

2. 1- Sur la fin de non recevoir tirée de la nouveauté de la demande en appel

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'. L’article 565 du même code précise quant à lui que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'. L’article 566 permet enfin aux parties d’ajouter aux prétentions soumises au premier juge 'les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

La cour d’appel est tenue d’examiner, au regard de chacune des exceptions prévues aux textes susvisés, au besoin d’office, si la demande nouvelle est recevable (voir sur ce point notamment Cour de cassation Civ 2ème, 17 septembre 2020, n°19-17.449). Par ailleurs, toute différence d’objet n’implique pas, selon une jurisprudence constante, le caractère nouveau de la demande soumise au juge d’appel, ce dernier devant rechercher quel était le but recherché par le plaideur à travers sa prétention initiale.

Le compromis de vente stipule, en son chapitre relatif à l’Assainissement :

'Le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement des eaux usées, conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1 du code de la santé publique.

Le vendeur atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent, qu’il n’a reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu’il ne peut donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur.

L’acquereur déclare avoir été informé de la possibilité de faire établir un diagnostic de l’installation et ne pas vouloir en faire une condition suspensive des présentes'.

Le diagnostic de l’installation ne constituait ainsi qu’une possibilité, et non une obligation pour l’acquereur, et il se déduit des pièces qu’elle verse aux débats que ce n’est que suite au contrôle d’assainissement collectif qui a été réalisé par la communauté de communes le 20 avril 2023 que la société CMR-Immo a pu être informée de l’existence du vice dont elle fait état à ce titre.

La demande indemnitaire qu’elle forme en cause d’appel au titre du défaut de raccordement de la villa au réseau d’assainissement public est ainsi bien née de la survenance ou de la révélation d’un fait postérieure au jugement entrepris du 11 juillet 2022 au sens de l’article 564 du code de procédure civile. Cette fin de non recevoir ne pourra donc qu’être écartée.

2.2- Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 1648 du code civil, 'l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.

En l’espèce, comme il a été précédemment exposé, le vice n’a été découvert que suite au contrôle d’assainissement collectif qui a été réalisé le 20 avril 2023, de sorte que la demande indemnitaire ne se trouvait pas atteinte par la prescription biennale lorsqu’elle a été formée par la société CMR-Immo dans ses conclusions signifiées le 13 décembre 2024.

Cette fin de non recevoir sera donc également rejetée.

2.3 – Sur le fond

L’appelante prétend que la villa dont elle a fait l’acquisition auprès des époux

[H] n’aurait pas été raccordée au réseau d’assainissement public, ce qui constituerait un vice caché, et sollicite à ce titre la prise en charge des frais d’investigation et de raccordement qu’elle a été contrainte de supporter. Le succès de cette demande indemnitaire suppose cependant qu’elle rapporte la preuve de l’existence de ce vice ainsi que de sa connaissance par les vendeurs.

Or, les intimés justifient clairement, par les pièces qu’ils versent aux débats, notamment les factures établies les 28 juillet et 18 décembre 1997 par les entreprises Ortec Environnement et Costa, ainsi que le plan de raccordement au réseau qui a été dressé à cette époque, que suite à l’acquisition de la maison le 10 janvier 1997, ils ont neutralisé la fosse septique existante et effectué les travaux de raccordement nécessaires au réseau public d’assainissement de la commune. Leurs factures d’eau, qu’ils produisent, ont du reste bien été soumises à la taxe relative à la collecte des eaux usées.

Les époux [H] versent également aux débats un certificat d’urbanisme délivré par la commune le 18 février 2020, qui confirme la réalité du raccordement de leur villa au réseau public d’assainissement. Et l’avis du gestionnaire du réseau annexé à ce document ne fait état d’aucun problème de conformité dudit raccordement mais mentionne uniquement la nécessité de prévoir une séparation entre les eaux usées et pluviales pour la future construction. Ce qui semble s’inscrire dans les opérations de détachement d’un terrain à bâtir sur la même parcelle, que devait réaliser la société CMR-Immo suite à l’acquisition du bien.

Force est de constater, par ailleurs, que les pièces qui sont produites par l’appelante ne permettent nullement de remettre en cause la réalité du raccordement de la villa au réseau public d’assainissement. En effet, le contrôle de conformité établi le 20 avril 2023 indique qu’ 'il est nécessaire de réaliser des investigations complémentaires pour savoir si ce réseau est bien connecté au réseau public d’assainissement’ et que 'à ce jour, la communauté de communes n’est pas en mesure d’affirmer si ou ou non ce branchement est raccordé'. Quant au compte-rendu d’inspection vidéo réalisé le 26 avril 2023 par la société Icart, ayant procédé à un passage caméra et à un curage hydrodynamique des réseaux, il ne permet pas non plus de conclure de manière certaine à une absence de raccordement, la circonstance que le réseau serait à reprendre entièrement pouvant être la conséquence de la détérioration des canalisations liées à l’usure du temps.

Et en tout état de cause, la société CMR-Immo n’apporte aucun élément susceptible de caractériser la connaissance par ses vendeurs du vice dont elle se prévaut, alors que leur maison a pu être louée pendant près de 17 ans, sans que leurs locataires successifs ne fassent état de la moindre dysfonctionnement du système d’assanissement du bien, et alors que la fosse septique existante a été neutralisée depuis 1997.

La demande indemnitaire qu’elle forme de ce chef ne pourra donc qu’être rejetée.

II- Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil : 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

En l’espèce, le compromis de vente du 29 novembre 2019 prévoit, en sa page 6, une stipulation de pénalité ainsi rédigée : 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CINQUANTE NEUF MILLE EUROS (59 000 euros) à titre de dommages et intérêts'.

Il se déduit en l’espèce de l’examen des échanges intervenus entre les parties qu’alors que l’ensemble des conditions suspensives stipulées au compromis de vente avaient été levées, dès avant le 30 mars 2020, la société CMR-Immo a refusé sa réitération en la forme authentique une première fois, le 30 juin 2020, au motif qu’elle avait découvert des 'traces de moisissures et suspicion de mérule sous le carrelage cassé et plancher pourri'. Dans le procès-verbal de carence et de difficultés qui a été dressé par le notaire à cette occasion, les vendeurs indiquaient pourtant déjà clairement qu’il ne pouvaient être tenus à garantis au titre d’un tel vice, et que ce dernier ne constituait pas un motif de report de la vente.

Après que les parties avaient cependant convenu d’ajourner la réalisation de la vente afin de permettre l’intervention d’un professionnel qualifié pour examiner ces désordres, et que le cabinet Qualicontrol ait déposé son rapport du 1er juillet 2020, la société CMR Immo a conditionné la réitération de la vente à la diminution du prix convenu, à hauteur du montant des travaux de reprise des désordres, évalués à hauteur d’une somme de 51.150 euros TTC.

Sommée ensuite, par exploit en date du 17 août 2020, de se présenter en l’étude notariale le 31 août 2020 afin de régulariser l’acte authentique de vente, l’appelante n’a pas comparu, conduisant le notaire à dresser un procès-verbal de carence et de difficultés.

Il se déduit clairement de ces constatations que bien que la société CMR Immo ait ensuite engagé une action en vente forcée, c’est bien elle qui est à l’origine de l’absence de signature de l’acte authentique, puisqu’elle conditionnait une telle réitération à la remise en cause du prix stipulé au compromis, et ce de manière illégitime, puisque, comme il a été précédemment exposé, et comme il a été déjà jugé en première instance, elle ne pouvait nullement se prévaloir d’une quelconque créance sur le fondement de la garantie des vices cachés.

A cet égard, la circonstance que la convocation du 17 août 2020 lui ait été adressée lors de sa période de congés annuels est inopérante, puisqu’elle avait clairement exprimé à plusieurs reprises son refus de conclure la vente si aucune diminution du prix n’était consentie par les vendeurs.

Quant au moyen tiré de l’absence de mise en demeure préalable, qu’elle développe dans ses écritures, il ne peut être accueilli, dès lors que les conclusions des époux [H] qui lui ont été communiquées par RPVA en première instance le 26 avril 2021, valent de toute évidence mise en demeure.

C’est par contre à juste titre que le premier juge a modéré le montant de la pénalité mise à la charge de la société CMR Immo, pour la fixer à la seule somme de 25.000 euros. En effet, la pénalité qui était stipulée au compromis, à hauteur de 59.000 euros, apparaît de toute évidence manifestement excessive puisque la vente a finalement pu se concrétiser le 28 octobre 2022, de sorte que l’inexécution imputable à l’acquéreur n’a été que temporaire et n’a pu causer aux époux [H] qu’un préjudice lié au retard dans la vente de leur bien, étant observé que ce préjudice est néanmoins bien réel puisqu’ils ont dû, par la faute de leur contractante, attendre près de trois ans avant de réaliser cette opération immobilière. La cour dispose ainsi d’éléments suffisants pour entériner l’appréciation faite sur ce point par le premier juge.

En définitive, au vu de ce qui vient d’être exposé, le jugement entrepris ne pourra qu’être confirmé en toutes ses dispositions.

III- Sur les demandes accessoires

En tant que partie perdante, la société CMR Immo sera condamnée aux dépens exposés en cause d’appel, avec distraction au profit de Maître Forquin, avocat, ainsi qu’à payer aux époux [H] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés par ces-derniers en cause d’appel.

La demande formée à ce titre par l’appelante sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Déclare recevables les demandes indemnitaires formées en appel par la société Conseil Maîtrise Rénovation-Immo (CMR Immo) tendant à obtenir la condamnation de M. [F] [H] et son épouse, Mme [Z] [O], à lui payer les sommes suivantes :

—  150 euros au titre du contrôle assainissement collectif,

—  572 euros TTC au titre des investigations complémentaires pour vérifier si le réseau était connecté au réseau public d’assainissement,

—  26.125,20 euros TTC au titre des travaux de raccordement de la maison aux eaux usées,

Rejette ces demandes indemnitaires,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Conseil Maîtrise Rénovation-Immo (CMR Immo) aux dépens exposés en cause d’appel, avec distraction au profit de Maître Forquin, avocat,

Condamne la société Conseil Maîtrise Rénovation-Immo (CMR Immo) à payer à M. [F] [H] et son épouse, Mme [Z] [O], la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés par ces derniers en cause d’appel,

Rejette la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société Conseil Maîtrise Rénovation-Immo (CMR Immo).

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 01 avril 2025

à

la SELAS AGIS

M^e Christian FORQUIN

Copie exécutoire délivrée le 01 avril 2025

à

M^e Christian FORQUIN