COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62B

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 JANVIER 2026

N° RG 23/06823 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WDQM

AFFAIRE :

Madame [N] [O] épouse [K]

et autre

C/

Madame [X] [S]

et autre

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 22 Septembre 2023 par le Juge de la mise en état de VERSAILLES

N° RG : 22/06268

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA,

M^e Pascal KOERFER,

M^e Marion CORDIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [N] [O] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Sylvain LAROSE, Plaidant, avocat au barreau de TARBES

Monsieur [R] [Y] [D] [L] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Sylvain LAROSE, Plaidant, avocat au barreau de TARBES

APPELANTS

****************

Madame [X] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 4] – BELGIQUE

Représentant : M^e Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 et M^e Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0378

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par Madame [T] [P], syndic bénévole, demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. et Mme [K] sont propriétaires d’un immeuble sis [Adresse 1], qui est séparé de l’habitation de Mme [S] (laquelle constitue deux lots dans une copropriété) par un mur mitoyen. Le terrain de M. et Mme [K] surplombe de 3 mètres celui de Mme [S]. Cette dernière se plaignant de désordres consécutifs à une infiltration, une expertise a été ordonnée en référé le 16 octobre 2019, puis Mme [S] a assigné au fond M. et Mme [K] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Saisi de conclusions d’incident, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance le 22 septembre 2023 dans laquelle il a :

— déclaré recevable l’action de Mme [S] comme non prescrite ;

— déclaré son incompétence pour statuer sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

— enjoint aux parties d’assister à une réunion relative à la médiation ;

— condamné M. et Mme [K] à payer à Mme [S] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et Mme [K] aux dépens de l’incident.

Pour statuer ainsi, il a relevé, pour l’essentiel, que l’assignation en référé avait été délivrée par Mme [S] le 25 juin 2019 et qu’il n’était pas établi que l’intéressée avait eu conscience des désordres avant le 25 juin 2014 (soit 5 ans avant), alors qu’une déclaration de sinistre relative à un dégât des eaux avait été faite le 30 juin 2016 et que si des investigations avaient été menées par des techniciens, ces derniers n’avaient pas pu déterminer la cause des désordres, si bien qu’il s’était avéré nécessaire de solliciter une expertise en justice.

Par déclaration en date du 5 octobre 2023, M. et Mme [K] ont relevé appel de cette ordonnance.

En leurs dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2025, ils exposent :

— qu’ils ont la possibilité de relever appel de l’ordonnance du juge de la mise en état qui a statué sur une fin de non-recevoir ; qu’ils ne font pas appel de cette ordonnance en ce qu’elle a ordonné un sursis à statuer si bien que l’article 380 du code de procédure civile n’est pas ici applicable ;

— que Mme [S] ne dispose d’aucun intérêt à agir ; qu’ils peuvent invoquer la fin de non-recevoir y relative en tout état de cause ; qu’il importe donc peu qu’ils ne l’aient pas soulevée au stade de la première instance ;

— que Mme [S] n’a cessé de prétendre que le mur litigieux était un mur de soutènement, de sorte qu’il n’avait d’autre fonction que de soutenir les terres ; que ses déclarations sur ce point constituent un aveu judiciaire au sens de l’article 1383-2 du code civil ;

— qu’il ne peut leur être fait reproche d’avoir enfreint le principe de l’estoppel car leur comportement procédural n’était pas de nature à induire la partie adverse en erreur sur leurs intentions ;

— que le mur querellé appartient exclusivement aux propriétaires du fonds surplombant, à savoir eux-mêmes, et ce depuis l’origine ; qu’il est construit à l’intérieur de ce fonds dont il soutient les terres ; – que cela est confirmé par sa faible hauteur de leur côté (0,60 m) ; qu’il est exclu qu’il s’agisse d’un mur de clôture ;

que la présomptionde mitoyenneté de l’article 653 du code civil n’est pas applicable dans le cas d’un mur de soutènement ; que la mitoyenneté ne peut pas être acquise par usucapion ;

— que Mme [S] a fini par reconnaître, dans ses conclusions, qu’il ne s’agit pas d’un mur mitoyen ;

— que le mur qui a été bâti sur le fonds de Mme [S] empiète sur le leur, car il est construit contre le mur de soutènement susvisé, et au-dessus ;

— que s’il avait été construit comme il devait l’être, sans s’appuyer sur le mur de soutènement privatif, les infiltrations dont se plaint Mme [S] ne se seraient pas produites ; que la construction du mur de l’intéressée a été faite sans leur autorisation et sans respecter les règles de l’art, en créant un empiètement ;

— que dès lors il n’y a pas d’atteinte aux intérêts légitimes de Mme [S] ;

— que celle-ci, qui avait acquis son bien en 1991, avait parfaite connaissance des lieux ;

— que s’agissant de la question de la prescription, le document sur lequel le juge de la mise en état s’est basé pour retenir qu’elle n’était pas acquise ne constitue nullement une déclaration de sinistre ;

— que l’époque (juin 2016) à laquelle Mme [S] s’est plainte de désordres coïncide avec celle de leur arrivée ;

— qu’en réalité, Mme [S] recherche la responsabilité de ses voisins car aucun assureur ne l’indemnise ;

— que les dégâts sont dus au toit et à des remontées capillaires permanentes, provenant d’eaux souterraines, étant rappelé que l’immeuble de Mme [S] est directement exposé aux ruissellements provenant du relief couvert de forêts qui se trouve à proximité ; que lesdites remontées capillaires étaient prévisibles ;

— que Mme [S], qui vivait en Belgique, a négligé d’entretenir sa maison durant 20 ans.

M. et Mme [K] demandent en conséquence à la Cour de :

— rejeter toutes les demandes incidentes de Mme [S] ;

— rejeter ses demandes au fond en raison de son défaut d’intérêt à agir ;

— condamner Mme [S] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 12 décembre 2025, Mme [S] réplique :

— que l’appel est irrecevable ; qu’en effet le juge de la mise en état n’a statué que sur la prescription, sans trancher des questions de fond ; que s’agissant d’un appel d’une décision qui avait ordonné un sursis à statuer il aurait été nécessaire d’obtenir l’autorisation du premier président de la Cour d’appel comme il est dit à l’article 380 du code de procédure civile, mais les appelants se sont gardés à dessein de viser comme chef de l’ordonnance critiquée celui relatif au sursis à statuer ; que par ailleurs, le juge de la mise en état n’a pas tranché une question de fond ;

— qu’un dégât des eaux est survenu en 2016 ;

— que le mur de séparation présente un film d’étanchéité très abîmé alors qu’il existe une fente entre ce mur et le pignon de sa maison ;

— qu’une expertise amiable réalisée le 19 décembre 2017 a montré que le joint entre les deux murs n’était pas étanche ;

— que les infiltrations proviennent de celui de M. et Mme [K] ;

— que sa propre maison a été édifiée en 1972 ; que ce n’est que postérieurement que le mur séparant les fonds a été surélevé avec des parpaings, tandis que le jardin voisin a également été surélevé ;

— que la Cour d’appel n’est saisie que de la question de la prescription ; que celle du défaut d’intérêt à agir, non soulevée devant le juge de la mise en état, ne peut être discutée dans le cadre du présent appel ;

— que M. et Mme [K] ont enfreint le principe de l’estoppel, car ils affirment que le mur litigieux est privatif alors que dans leur note en délibéré déposée devant le juge de la mise en état ils avaient affirmé qu’il était mitoyen ;

— que ce mur est d’ailleurs bien un mur mitoyen, et ne constitue ni un mur privatif ni une partie commune de la copropriété ; qu’elle pouvait donc édifier un mur contre celui-ci, conformément à l’article 657 du code civil ;

— que son entretien est donc à la charge de M. et Mme [K] ;

— que lorsque son auteur a édifié le mur, en 1972, le voisin de l’époque n’a émis aucune contestation ; que la question de la nature de ce mur de soutènement doit être tranchée au vu du rapport d’expertise qui n’est pas déposé à ce jour ;

— que s’agissant de la prescription, c’est à M. et Mme [K] de démontrer qu’elle est acquise ;

— que sa déclaration de sinistre auprès de la société Axa France IARD date du 30 juin 2016, alors qu’au mois de décembre suivant elle a contacté M. et Mme [K] au sujet des infiltrations ;

— qu’il n’est pas démontré qu’elle avait une connaissance suffisamment certaine de l’étendue du dommage avant le 25 juin 2014 (soit 5 ans avant la délivrance de l’assignation en référé expertise) ;

— que les infiltrations ne proviennent pas de sa toiture, contrairement à ce qu’avancent les appelant, sans quoi elles auraient dû cesser après les travaux réalisés au mois de septembre 2021, or les infiltrations étaient toujours actives au mois de juillet 2022 ;

— que la prescription n’est dès lors pas acquise ;

— que les développements figurant dans les écritures adverses sont sans rapport avec cette question de la prescription.

Mme [S] demande en conséquence à la Cour de :

— déclarer l’appel irrecevable ;

— déclarer irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir ;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et a ordonné un sursis à statuer ;

— condamner M. et Mme [K] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat le 8 février 2024 mais n’a pas déposé d’écritures.

Par ordonnance en date du 5 novembre 2024, le président de la chambre a jugé que les contestations des parties relatives à l’irrecevabilité de l’appel pour une cause autre que sa régularisation qui n’aurait pas été faite par acte électronique et aux fins de non-recevoir ne relevaient pas de sa compétence.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 795 du code de procédure civile en sa version alors applicable :

Les ordonnances du juge de la mise en état et les décisions rendues par la formation de jugement en application du neuvième alinéa de l’article 789 ne sont pas susceptibles d’opposition.

Elles ne peuvent être frappées d’appel ou de pourvoi en cassation qu’avec le jugement statuant sur le fond.

Toutefois, elles sont susceptibles d’appel dans les cas et conditions prévus en matière d’expertise ou de sursis à statuer.

Elles le sont également, dans les quinze jours à compter de leur signification, lorsque :

1° Elles statuent sur un incident mettant fin à l’instance, elles ont pour effet de mettre fin à celle-ci ou elles en constatent l’extinction ;

2° Elles statuent sur une exception de procédure ou une fin de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir a nécessité que soit tranchée au préalable une question de fond, l’appel peut porter sur cette question de fond ;

3° Elles ont trait aux mesures provisoires ordonnées en matière de divorce ou de séparation de corps ;

4° Dans le cas où le montant de la demande est supérieur au taux de compétence en dernier ressort, elles ont trait aux provisions qui peuvent être accordées au créancier au cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’ordonnance dont appel a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ; elle est donc de plein droit appelable, et il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 380 du code de procédure civile relatives à l’appel des décisions de sursis à statuer, car si le juge de la mise en état, en sa décision, en a ordonné un dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, elle n’est pas critiquée sur ce point. L’appel sera donc jugé recevable.

Le fait que les défendeurs n’aient pas soulevé la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt légitime à agir en première instance ne les prive pas de la possibilité de le faire pour la première fois à hauteur d’appel. En effet, si les demandes nouvelles sont en principe prohibées en appel, les moyens nouveaux ne le sont pas, et c’est toujours une fin de non-recevoir qui est soulevée. En outre celle-ci peut l’être en tout état de cause comme il est dit à l’article 123 du code de procédure civile.

Selon l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Les appelants prétendent que le mur qui a été bâti sur le fonds de Mme [S] empiète sur leur propre fonds, comme étant construit contre le mur de soutènement susvisé, et au-dessus, et qu’il a été mal construit. Cette circonstance, à la supposer établie, ne prive pas pour autant Mme [S] de tout intérêt à agir, étant rappelé que l’intéressée cherche à obtenir réparation des dégâts qui ont été causés dans son immeuble par les infiltrations ; il sera rappelé que dans le cadre de la présente instance la Cour doit vérifier seulement la recevabilité de l’action et non pas son bien fondé.

Mme [S] soutient que M. et Mme [K] ont enfreint le principe de l’estoppel, car ils affirment que le mur litigieux est privatif alors que dans le passé ils avaient toujours affirmé qu’il était mitoyen. Le principe de l’estoppel est défini par la jurisprudence comme une sanction au comportement procédural constitutif d’un changement de position de nature à induire son adversaire en erreur sur ses intentions, au regard d’une obligation de loyauté processuelle. C’est le contenu des conclusions qui constitue le meilleur indicateur des prétentions des parties. En outre, la fin de non-recevoir ne peut être efficacement soulevée que si la partie en cause s’est contredite au cours d’une seule et même instance.

Or, de l’aveu même de de Mme [S], c’est dans une note en délibéré déposée devant le juge de la mise en état que M. et Mme [K] avaient affirmé que le mur était mitoyen, pour changer d’opinion ensuite, devant la Cour. Lorsqu’une partie adopte un changement de position entre la première instance et celle d’appel le principe de l’estoppel ne peut pas être invoqué ; par ailleurs, Mme [S] ne démontre nullement en quoi elle aurait été induite en erreur sur les intentions de M. et Mme [K]. Ce moyen doit être rejeté.

S’agissant de la prescription : dans leurs dernières écritures les appelants ne critiquent plus l’ordonnance du juge de la mise en état sur ce point.

Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [S], et de confirmer l’ordonnance qui n’est pas autrement critiquée.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à Mme [S].

M. et Mme [K] seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— DECLARE l’appel recevable ;

— REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [X] [S] ;

— CONFIRME l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 septembre 2023 ;

— REJETTE la demande de Mme [X] [S] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [R] [K] et Mme [N] [K] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT