COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63B

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 JANVIER 2026

N° RG 23/05913

N° Portalis DBV3-V-B7H-WBMM

AFFAIRE :

[S] [B]

C/

S.A.S. [12], venant aux droits de la société [13]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 juin 2023 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 21/07320

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e DELORME-MUNIGLIA

— M^e APERY-CHAUVIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Maître [S] [B]

né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 023256

M^e Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0158, substitué par M^e Marlène GROUAS, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

S.A.S. [12], venant aux droits de la société [13], prise en la personne de son président

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Virginie APÉRY-CHAUVIN de la SEP APOLLINAIRE Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1541 – N° du dossier VAC30224

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 décembre 2025 devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport et Madame Anna MANES, Présidente, avocats des parties ne s’y étant pas opposés,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Isabelle CHESNOT, Présidente de chambre,

Greffier, lors des débats et du prononcé : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE,

Le 31 décembre 2015, les consorts [T] ont régularisé au profit de la société [12] une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble faisant l’objet d’un bail commercial consenti à la société [8] (ci-après « la société [7] »).

Par acte du 13 septembre 2016, la société [12] et la société [7] ont conclu une transaction prévoyant, sous réserve d’une acquisition définitive des locaux par le futur propriétaire le 1er mai 2017 au plus tard, que le bail serait résilié définitivement et par anticipation à compter de la date d’acquisition effective des locaux. Afin de dédommager le preneur de l’ensemble des préjudices résultant de la résiliation et du non-renouvellement de son bail, la société [12] s’engageait à lui verser, à titre d’indemnité transactionnelle, la somme forfaitaire et définitive de 550 000 euros HT, soit 660 000 euros TTC, avec une TVA à 20 %.

Plusieurs avenants ont été régularisés prorogeant le délai de réalisation de la condition d’acquisition des locaux.

Par acte du 30 septembre 2017, la société [12] s’est substituée dans tous ses droits issus de la promesse unilatérale de vente la SCCV [13] (ci-après « la SCCV »).

Par acte authentique du 20 décembre 2017, la SCCV a acquis le bien immobilier.

Le même jour a été régularisé entre la société [7] et la SCCV un « acte constatant la réalisation de la condition substantielle affectant le protocole valant transaction en date du 15 septembre 2016 et valant également avenant n°3 audit protocole », rédigé par M. [S] [B], avocat au barreau de Paris, précisant que « sous réserve du respect par le preneur de l’intégralité de ses engagements souscrits dans le cadre de la transaction, le futur propriétaire remettra contre remise des clefs des locaux un chèque de banque d’un montant de 660.000 € TTC au titre de l’indemnité transactionnelle ».

La SCCV a déclaré à l’administration fiscale un crédit de TVA d’un montant de 110 000 euros et en a demandé parallèlement le remboursement.

Par décision du 29 juillet 2019, l’administration fiscale a rejeté la demande de remboursement de crédit de TVA au motif que l’indemnité versée n’était pas soumise à cet impôt. Par jugement du 9 février 2021, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté un recours intenté par la SCCV contre cette décision.

Par lettres des 25 mai et 3 août 2021, la SCCV a informé M. [B] qu’à défaut de solution amiable, elle entendait rechercher sa responsabilité civile professionnelle en raison de la TVA indûment versée à la société [7] pour un montant de 110 000 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 septembre 2021, la SCCV a fait assigner M. [B] en responsabilité devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Par un jugement du 19 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné M. [S] [B] à verser à la SCCV [13] la somme de 99 000 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil à compter du présent jugement,

— rejeté le surplus des demandes formées par la SCCV [13],

— condamné M. [S] [B] aux dépens,

— condamné M. [S] [B] à verser à la SCCV [13] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— subordonné le rejet de la demande visant à écarter l’exécution provisoire formée par M. [S] [B] à la constitution par la SCCV [13] d’une garantie sous la forme d’une consignation de la somme de 99 000 euros auprès de la [9], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

— rappelé sous cette réserve que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le 4 août 2023, M. [B] a interjeté appel de cette décision à l’encontre de la société [16].

Aux termes d’une décision du 27 septembre 2023, la société [12], identifiée sous le numéro 813 179 314 R.C.S [Localité 15] a, en sa qualité d’associé unique de la société [16], décidé la dissolution anticipée de ladite société. Cette dissolution a entraîné de plein droit la transmission universelle du patrimoine de la société [16] à la société [12].

Par dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2025, M. [B], demande à la cour, au visa des articles 1231-1, 1231-3 et 1231-4 du code civil, et l’article 256 du code général des impôts, de :

« ' déclarer Maître [S] [B] recevable et bien fondé en son appel ;

Y faisant droit :

' infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Maître [S] [B] à verser à la SCCV [13], aux droits de laquelle vient la société [12] la somme de 99.000 € en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit que les intérêts des sommes dues seraient capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil à compter du jugement,

— condamné Maître [S] [B] aux dépens,

— condamné Maître [S] [B] à verser à la SCCV [13], aux droits de

laquelle vient la société [12], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

A titre principal :

' juger que la responsabilité de Maître [S] [B] n’est pas engagée à l’égard de la société [12], venant aux droits de la SCCV [13] ;

' débouter la société [12], venant aux droits de la SCCV [13], de l’ensemble des demandes, fins et conclusions à l’encontre de Maître [S] [B] ;

A titre subsidiaire, si par impossible la responsabilité de Maître [S] [B] était retenue :

' juger que la perte de chance alléguée par la société [12], venant aux droits de la SCCV [13], ne saurait excéder 5% de la somme de 110.000 € correspondant à la TVA non récupérée ;

En tout état de cause :

' confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SCCV [13], aux droits de laquelle vient la société [12], de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

' débouter la société [12] de cette demande ainsi que de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

' condamner la société [12], venant aux droits de la SCCV [13], à verser à Maître [S] [B] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' condamner la société [12], venant aux droits de la SCCV [13], aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Courtaigne Avocats, représentée par Maître Isabelle Delorme-Munigia, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2025, la société [12], venant aux droits de la SCCV [13], demande à la cour de :

« ' rejeter l’appel interjeté par Monsieur [S] [B] comme étant mal fondé,

' déclarer la Société [12] venant aux droits de la SCCV [13] recevable et bien-fondée en son appel incident;

' infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NANTERRE en date du 19 juin 2023 en ce qu’il a :

— condamné M. [S] [B] à verser à la SCCV [13] la somme de 99 000 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts aux taux légal à compter du jugement,

— rejeté le surplus des demandes formées par la SCCV [13] ;

' le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— condamner [S] [B] à verser à la Société [12] venant aux droits de la SCCV [13] une somme de 110.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021 avec capitalisation ;

— condamner [S] [B] à verser à la Société [12] venant aux droits de la SCCV [13] une somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts

pour résistance abusive et injustifiée ;

— débouter [S] [B] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner [S] [B] à verser à la Société [12] venant aux droits de la SCCV [13] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [S] [B] aux dépens de l’appel ;

— ordonner à la [9] de reverser à la Société [12] la somme de 99.000 €. »

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’objet de l’appel

L’appelant poursuit l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de la SCCV au titre de la résistance abusive.

La société [12] forme un appel incident sur le quantum de la réparation et demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre de la résistance abusive.

Sur l’action en responsabilité à l’encontre de M. [B]

Sur la faute

Le tribunal, pour juger que la responsabilité de M. [B] était engagée, a d’abord retenu que M. [B], qui a agi en tant que seul rédacteur de l’acte du 20 décembre 2017, se devait de s’assurer de la validité et de la pleine efficacité de l’acte selon les prévisions des parties, et de veiller à l’équilibre des intérêts des parties ; que si le notaire, M. [U], était effectivement intervenu comme conseil de la SCCV dans le cadre de l’acquisition du bien immobilier, il n’était pas fait état de son assistance de la SCCV dans l’acte litigieux ; que s’il figurait en copie des échanges de courriels préparatoires à l’acte, aucune participation active de sa part n’était avérée, et pas davantage au demeurant s’agissant du protocole de 2016.

Le tribunal a ensuite considéré qu’au regard du droit applicable à la soumission ou non à la TVA de l’indemnité prévue par l’acte litigieux, en l’espèce, les termes de cet acte, tant par ses stipulations propres que par les renvois opérés au protocole du 13 septembre 2016, se référant à l’indemnisation de « l’ensemble des préjudices résultant de la résiliation et du non-renouvellement » subis par le preneur et à deux reprises à une « indemnité d’éviction », l’indemnité ainsi contractuellement prévue n’aurait pas dû être soumise à la TVA.

Moyens et arguments des parties

M. [B] soutient que le jugement est contestable en ce qu’il a retenu l’existence d’une faute qui lui est imputable.

Il fait ainsi tout d’abord valoir que l’intimée recherche à tort sa responsabilité au motif qu’elle n’aurait pas pu récupérer la somme de 110 000 euros correspondant à la TVA de 20 % afférente à l’indemnité de résiliation prévue par le protocole sous condition substantielle valant transaction en date du 13 septembre 2016 alors que d’une part, il n’est pas intervenu dans la négociation ni dans la rédaction de ce protocole et que d’autre part, il est intervenu à l’acte du 20 décembre 2017 en qualité de séquestre de l’indemnité transactionnelle et de conseil de la société [7], seule partie à l’égard de laquelle il était donc tenu d’un devoir de conseil.

Il prétend que la société [12] était pour sa part conseillée par son notaire comme cela résulte des échanges relatifs au projet d’acte réitératif pour lesquels le notaire est toujours mentionné comme destinataire ; que le notaire, qui avait reçu l’acte authentique de vente signé avant l’acte constatant la réalisation de la condition substantielle affectant le protocole de 2016, a rappelé que les parties étaient convenues du versement d’une indemnité transactionnelle d’un montant de 660 000 euros TTC ; que dans ces conditions, il ne saurait lui être reproché, comme conseil de la société [7], un défaut de mise en garde sur l’application de la TVA, qui incombait en réalité au notaire.

Il en conclut qu’aucune faute ne peut dès lors lui être reprochée.

En réponse à l’argumentation adverse, il avance que le principe selon lequel l’avocat rédacteur d’acte serait tenu d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte, n’est applicable que si toutes les parties n’ont pas déjà arrêté les termes de leur accord dans un acte antérieur ou ne sont pas assistées de leur propre conseil.

M. [B] entend ensuite démontrer qu’en tout état de cause, c’est par des motifs contestables que le tribunal a considéré que l’indemnité de résiliation avait été à tort assujettie à la TVA dans l’acte.

Rappelant que selon l’article 256 du code général des impôts, c’est la rémunération d’une prestation de services qui est assujettie à la TVA, il soutient que l’objet de l’indemnité prévue par le protocole du 13 septembre 2016 est la libération anticipée des lieux assimilable à une prestation de services.

Il entend démontrer que le versement de l’indemnité transactionnelle avait pour objet de permettre le départ anticipé de la société [7], sans attendre qu’une décision de justice statue sur le montant de l’indemnité d’éviction, et donc de rémunérer cette libération anticipée, soit un service individualisable fourni à la société [12] pour lui permettre de réaliser son programme immobilier.

Il prétend que le tribunal administratif de Montreuil n’a pas tiré toutes les conséquences de ses propres constatations en retenant que « si la SCCV [13] a tiré avantage du versement effectué au profit du locataire des locaux qu’elle a acquis et lui a permis d’en jouir plus rapidement, cette seule circonstance n’est pas de nature à faire regarder ce versement comme la contrepartie d’une prestation de service » ; que la libération anticipée était l’objet même du protocole d’accord transactionnel et le but recherché par la SCCV.

Il critique également les motifs du jugement entrepris par lesquels le tribunal a relevé que l’acte se référait « à l’indemnisation de 'l’ensemble des préjudices résultant de la résiliation ou du non-renouvellement’ subis par le preneur et à deux reprises à une indemnité d’éviction », soutenant que l’indemnité n’est pas assujettie à la TVA lorsqu’elle a pour « objet exclusif » l’indemnisation d’un préjudice commercial alors qu’ainsi qu’il prétend l’avoir précédemment démontré, dès lors que la société [7] avait droit en toute hypothèse au versement d’une indemnité d’éviction du fait du congé avec refus de renouvellement du bail qui lui avait été signifié à la requête du bailleur, le protocole de 2016 ne pouvait avoir d’autre objet que de lui verser une indemnité anticipée afin qu’elle libère les lieux plus tôt en vue de la réalisation de l’opération immobilière projetée par la SCCV.

Estimant que l’indemnité mentionnée au protocole était bien assujettie à la TVA, M. [B] conclut à l’absence d’une faute qui lui serait imputable et à l’infirmation du jugement querellé.

La société [12] rétorque que M. [B] est le seul rédacteur de « l’acte constatant la réalisation de la condition substantielle affectant le protocole valant transaction et valant également avenant n° 3 audit protocole », en exécution duquel la SCCV a versé à tort la somme de 110 000 euros.

Elle conteste avoir été assistée par M. [U], ce dernier n’ayant selon elle en aucun cas participé à la rédaction de cet acte.

Après avoir rappelé les obligations du rédacteur d’actes, telles qu’elles découlent de la jurisprudence et de l’article 9 du décret n° 2005-790 du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d’avocat (repris par l’article 7.2 du Règlement intérieur national de la profession d’avocat), elle soutient que l’efficacité de l’acte est sa conformité à la volonté des parties et qu’il importe peu que le professionnel ait été le négociateur de l’acte.

Elle souligne que l’acte constatant la réalisation de la condition substantielle affectant le protocole valant transaction et avenant n° 3 au protocole indique qu’ « afin de dédommager le preneur de l’ensemble des préjudices résultant de la résiliation et du non renouvellement de son bail, le futur propriétaire lui versera à titre d’indemnité transactionnelle la somme forfaitaire et définitive de 550 000 euros HT soit 660 000 euros TTC avec une TVA de 20 % ».

Elle soutient que M. [B] se devait d’attirer son attention sur le fait que l’indemnité allouée n’entrait pas dans le champ d’application de la TVA.

Elle répond à l’argumentation de l’appelant qu’il ne ressort absolument pas du protocole que l’indemnité ait été versée en contrepartie de la jouissance du bien de manière anticipée ; que la SCCV n’a pas pris possession des locaux avant la date de résiliation convenue ; que le bail n’a pas été résilié de manière anticipée puisqu’il avait pour date contractuelle d’expiration le 31 mars 2015, ainsi que le souligne M. [B] lui-même ; qu’il n’y a pas eu de libération anticipée des locaux, la société [7] ayant perçu son indemnité d’éviction concomitamment à la libération des locaux.

Elle fait observer que le protocole rédigé par M. [B] évoque sans équivoque le versement d’une indemnité d’éviction, de sorte qu’il lui incombait de vérifier si l’indemnité convenue était soumise ou pas à la TVA et le cas échéant de prévoir une clause de sauvegarde en cas de remise en cause.

Appréciation de la cour

Dans l’acte en date du 20 décembre 2017 constatant la réalisation de la condition substantielle affectant le protocole de 2016, dont il n’est pas contesté qu’il a été rédigé par M. [B], avocat, il est précisé à l’article 5 relatif à la constitution d’un séquestre qu’il est remis à « Maître [S] [B], pris en sa qualité de conseil du preneur et de séquestre constitué dans l’intérêt des parties, un chèque de banque (…) », de sorte qu’il est avéré que l’appelant avait notamment pour mission d’assister la société [7] à l’occasion de la rédaction dudit acte.

Selon l’article 9 du décret n° 2005-790 du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d’avocat, « l’avocat rédacteur d’un acte juridique assure la validité et la pleine efficacité de l’acte selon les prévisions des parties ».

Or, il est de jurisprudence constante que le professionnel du droit, qui prête son concours à l’établissement d’un acte, doit veiller à l’utilité et à l’efficacité dudit acte et qu’il est également tenu à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les conséquences et les risques des stipulations convenues.

Par ailleurs, ainsi que l’ont justement retenu les premiers juges, il ne saurait être déduit du fait que le notaire, M. [U], intervenu en tant que conseil de la SCCV lors de l’acquisition du bien immobilier, ait été mis en copie des échanges de courriels préparatoires à l’acte litigieux, sans aucun acte positif de sa part à cette occasion, qu’il serait également intervenu comme conseil de la SCCV lors de la rédaction de l’acte constatant la réalisation de la condition substantielle affectant le protocole.

Au demeurant, il ressort des multiples échanges de courriels entre M. [B] et le représentant de la SCCV que ces parties ont entretenu un dialogue étroit afin de préparer ensemble le projet d’acte réitératif (pièce appelant n° 7).

Dès lors, compte tenu des règles de droit ci-dessus rappelées, réaffirmées de manière constante par la Cour de cassation (voir notamment 3e Civ., 13 janvier 1999, pourvoi n° 96-22.2411, 1re civ., 25 févr. 2010, n° 09-11.951, 1re Civ., 25 mars 2010, n° 09-12.294, 1re Civ., 6 septembre 2017, n° 16-22.379, 1re Civ., 7 octobre 2020, n° 19-17.617), c’est de manière inopérante que M. [B], seul rédacteur de l’acte en l’espèce, prétend n’avoir été tenu d’une obligation de conseil qu’à l’égard de la société [7], puisqu’il se devait en tout état de cause de veiller à l’équilibre de l’ensemble des intérêts en présence à l’égard de toutes les parties à l’acte.

Par ailleurs, s’il est exact que M. [B] n’est pas intervenu dans la négociation ni dans la rédaction du protocole du 13 septembre 2016 qui a fixé le montant de l’indemnité transactionnelle à la somme de 660 000 euros TTC, il n’en demeure pas moins que, chargé d’instrumenter l’acte constatant la réalisation de la condition substantielle contenue dans ce protocole, il se devait de prendre l’initiative de conseiller toutes les parties sur la portée des stipulations y contenues, qu’il a intégralement rappelées dans l’acte qu’il a rédigé.

A cet égard, le fait que le notaire aurait pu également commettre un manquement à son devoir de conseil lors de la réception de l’acte authentique de vente comme l’allègue l’appelant, n’est en tout état de cause pas de nature à exonérer de sa responsabilité l’avocat rédacteur de l’acte dont l’objet même est de formaliser les engagements réciproques des parties compte tenu de la réalisation de la condition substantielle, et notamment le versement par l’acquéreur du bien immobilier, soit la SCCV, d’une indemnité transactionnelle au preneur afin de le dédommager de ses préjudices résultant de son départ des lieux.

S’agissant de la soumission ou pas de l’indemnité transactionnelle à la TVA, il convient tout d’abord de rappeler que par décision du 29 juillet 2019, la [10] s’est fondée sur le Bulletin Officiel des Finances Publiques ' Impôts BOI-TVA-BASE 10-10-10-201221115 pour énoncer qu’à l’inverse de ce que prévoit l’article 256 du code général des impôts, « une indemnité qui a pour objet exclusif de réparer un préjudice commercial, fut-il courant, n’a pas à être soumise à cet impôt dès lors qu’elle ne constitue pas la contrepartie d’une prestation de service. (')

A cet égard, pour la détermination du régime applicable, il est rappelé que l’administration n’est pas liée par la qualification juridique donnée à l’indemnité par les parties. En outre, le fait que le versement de l’indemnité soit subordonné à la renonciation par le bénéficiaire à tout recours juridictionnel ne saurait être assimilé à un service rendu à la partie versante. Enfin, le versement d’indemnités dites de résiliation, notamment dans le cadre de l’interruption prématurée d’un contrat de crédit-bail ne permet pas, à lui seul, de conclure au caractère taxable de cette somme. »

La direction des finances publiques en a déduit que l’indemnité transactionnelle prévue dans l’acte du 22 décembre 2017 (') ne constitue pas une prestation de service individualisée, n’est donc pas admise en déduction et a rejeté la demande de remboursement de crédit de TVA formée par la société [12].

Sur requête devant le tribunal administratif de Montreuil déposée par cette dernière, il a été jugé le 9 février 2021 que :

« Il résulte de l’instruction qu’à la date de conclusion de l’accord conclu entre la SCCV [13] et l’occupante des locaux dont l’acquisition était envisagée, cette dernière s’était vue signifier par son bailleur un congé avec refus de renouvellement de bail, mais bénéficiait, en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, d’un droit au maintien dans les lieux tant qu’un désaccord sur le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur persistait ou jusqu’à ce que le juge judiciaire se prononce sur ce point. Ainsi, cet accord avait pour seul objet de substituer la SCCV [13] au bailleur dans l’établissement d’un commun accord d’une indemnité d’éviction afin de mettre fin au droit au maintien dans les lieux du locataire. Dès lors, si la SCCV [13] a tiré avantage du versement effectué au profit du locataire des locaux qu’elle a acquis et lui a permis d’en jouir plus rapidement, cette seule circonstance n’est pas de nature à faire regarder ce versement comme la contrepartie d’une prestation de services. La SCCV [13] n’était, par suite, pas en droit de déduire la taxe ayant grevé cette prestation. »

Aucun recours n’a été introduit contre cette décision aujourd’hui définitive.

M. [B], devant les juridictions judiciaires et notamment devant la présente cour, entend remettre en cause les analyses ainsi faites par les autorités administratives, soutenant que l’indemnité litigieuse était la contrepartie d’une libération anticipée des lieux devant s’analyser comme la rémunération d’une prestation de services soumise à la TVA.

Les termes mêmes de l’acte du 20 décembre 2017, reprenant pour partie ceux du protocole de 2016, mais dont il ne demeure pas moins qu’il a été rédigé par M. [B], et donc soumis à son devoir de diligence et de vérification, sont affectés d’une certaine ambiguïté puisque l’indemnité transactionnelle est tantôt décrite comme le dédommagement des préjudices résultant pour le preneur de la résiliation du bail par anticipation (après mention de la privation de tout effet du congé donné par l’ancien propriétaire et de son offre de versement d’une indemnité d’éviction) et ce, à compter de la date d’acquisition effective des locaux, et tantôt comme une indemnité d’éviction dont le versement déclenchera un délai de 3 mois pour le preneur afin de libérer les locaux (page 4 de l’acte de 2017).

Les termes du protocole du 13 septembre 2016 précisent quant à eux que :

« Le preneur reconnaît que cette indemnité couvre la totalité des préjudices qu’il subit, notamment l’indemnité d’éviction, et s’interdit en conséquence tout recours ultérieur contre le bailleur et le futur propriétaire, ayant pour cause le bail ayant existé entre eux et/ou sa résiliation. »

Ainsi, la lecture combinée du protocole du 19 septembre 2016 et de son avenant n° 3 constitué par le protocole du 20 décembre 2017 permet de comprendre que l’indemnité transactionnelle litigieuse a non seulement pour objet de réparer le non-renouvellement du bail, mais aussi le renoncement par le preneur à toute contestation ultérieure, ce dont il résulte qu’il s’agit bien en tout état de cause d’une indemnité ayant pour objet exclusif la réparation des préjudices subis par le preneur, et non la rémunération d’une prestation de services qui aurait consisté dans la libération anticipée des locaux.

Partant, c’est de manière tout aussi inopérante que M. [B] prétend que cette indemnité était bien assujettie à la TVA, de sorte qu’en ayant pas averti les parties de l’absence de soumission de cette indemnité à la TVA, l’appelant a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu que M. [B] a commis un manquement à ses obligations d’avocat rédacteur d’acte.

Sur le lien de causalité et le préjudice

Le tribunal, pour condamner M. [B] à verser à la SCCV la somme de 99 000 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation de ces intérêts a considéré que :

— en premier lieu, la responsabilité des professionnels du droit ne présentant pas un caractère subsidiaire, elle n’est pas subordonnée à des poursuites préalables contre un autre débiteur, de sorte qu’est certain le dommage subi par la faute de l’avocat quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d’une action consécutive à la situation dommageable ; qu’en outre, la SCCV démontre avoir, postérieurement à la décision du tribunal administratif, demandé le remboursement de la TVA payée indûment par courriel du 22 février 2021 au dirigeant de la société [7] ; que M. [B] lui a par ailleurs indiqué qu’il se rapprochait de celle-ci afin « d’organiser au plus vite les modalités de la régularisation de la TVA suite à la décision du TA », en vain ; que de plus, la société [7] a été dissoute à compter du 20 mars 2018 par la réunion des parts sociales entre les mains de la société [11], cette dernière ayant elle-même fait l’objet d’une liquidation amiable à la fin de l’année 2020 ;

— en deuxième lieu, outre que le préjudice est suffisamment caractérisé par la position de rejet de l’administration fiscale et le jugement du tribunal administratif, il a été préalablement retenu que celui-ci résultait d’une mauvaise rédaction du protocole d’accord, incompatible avec l’application de la TVA à l’indemnité ;

— en troisième et dernier lieu, eu égard à l’aléa inhérent à la finalisation d’un accord approuvé par toutes les parties qui s’étaient déjà engagées, pour prévoir une indemnité transactionnelle sans TVA ou redéfinissant l’indemnité pour permettre un tel assujettissement, le préjudice consiste en une perte de chance ; qu’en raison du reversement de la taxe par la société [7] et donc de son absence normale d’incidence financière pour celle-ci, la conclusion d’un tel accord était extrêmement probable, de sorte que la perte de chance doit être évaluée à 90 % de la somme perdue par la SCCV, soit un préjudice de 99 000 euros (110 000 x 90 %).

Moyens et arguments des parties

M. [B] soutient tout d’abord que le préjudice allégué par la société [12] n’est pas certain, entendant démontrer que la situation pouvait être régularisée par une simple démarche auprès de la société [7], ou de l’administration fiscale lorsque la situation ne peut être régularisée auprès de l’émetteur de la facture.

Contestant les motifs du premier juge, il fait valoir que s’il ne peut être imposé à la victime d’exercer une action en justice ou d’exercer une voie de droit pour limiter son préjudice, il en va autrement lorsque cette voie permet, en amont, d’éviter la réalisation même du préjudice, comme tel est le cas en l’espèce ; que faute pour l’intimée de justifier qu’il lui serait impossible de recouvrer la somme de 110 000 euros versée au titre de la TVA, elle n’établit nullement son préjudice, alors qu’en outre, si la société [7] a été dissoute suite à la réunion de toutes les parts sociales et actions entre les mains de la société [11], elle n’a pas été radiée du RCS et dispose donc toujours de la personnalité morale.

M. [B] conclut ensuite à l’absence de préjudice en lien causal avec la faute qui lui est imputée, réitérant à cet égard sa démonstration quant à l’absence de soumission de l’indemnité litigieuse à la TVA.

Il soutient qu’il ne saurait être tenu responsable de la décision contestable du tribunal administratif et qu’il appartenait à la SCCV d’interjeter appel contre ce jugement.

Il prétend encore qu’en application des dispositions de l’article 1231-3 du code civil et selon le principe de la réparation des dommages prévisibles qui en découle, l’absence de récupération de la TVA ne constitue pas la conséquence des manquements qui lui sont imputés puisque la TVA est par définition un impôt neutre qui n’a pas vocation à être supporté de manière définitive par les professionnels qui y sont assujettis.

Il considère en conséquence que le lien de causalité entre la prétendue faute qui lui est reprochée et le préjudice allégué par l’intimée n’est pas démontré.

A titre subsidiaire, sur le quantum du préjudice, il critique le pourcentage de perte de chance retenu par le tribunal (90 %), avançant que le préjudice allégué ne s’analyse pas en une perte de chance d’obtenir un accord prévoyant le versement d’une indemnité hors taxes mais en une perte de chance d’éviter la prétendue perte de la TVA acquittée et non récupérée auprès de l’administration fiscale ; que contrairement à ce qu’ont jugé les premiers juges, cette perte de chance n’est pas « extrêmement probable » mais très aléatoire dès lors que :

— l’accord des parties était figé depuis la signature du protocole du 13 septembre 2016,

— l’indemnité de résiliation convenue entre les parties avait pour objet la rémunération d’une prestation de services tendant à la libération anticipée des lieux par le preneur,

— à supposer même que la TVA n’était pas due, elle aurait dû être restituée sans difficulté à la SCCV.

M. [B] soutient donc que la perte de chance ne saurait en tout état de cause excéder 5 % de la somme de 110 000 euros.

La société [12] rappelle que l’inefficacité de l’acte consécutive à la faute du professionnel ouvre droit à réparation ; que la victime n’est pas dans l’obligation d’agir en premier contre son co-contractant ou contre l’administration fiscale avant de poursuivre le rédacteur d’acte ; que sans la faute du professionnel, aucun recours n’aurait eu lieu d’être.

Elle fait valoir que la TVA de 110 000 euros, prévue à tort, et versée à tort, ne peut ni lui être remboursée, ni être déduite ; que, venant aux droits de la SCCV [13], elle est bien fondée à solliciter la condamnation de M. [B] au règlement de la totalité de la somme versée à tort.

Elle souligne à toutes fins qu’elle a tenté de récupérer les sommes indûment versées auprès de la société [7] et ce, aussi par l’intermédiaire de M. [B], lequel n’a réservé aucune suite à ses relances successives.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation de M. [B] à la somme de 99 000 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts et, statuant à nouveau, de lui allouer la somme de 110 000 euros.

Appréciation de la cour

L’avocat qui a manqué à son obligation de veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il a été chargé de rédiger sera condamné à réparer le préjudice en résultant de manière certaine. Ainsi, lorsque les parties, dûment conseillées, auraient, de manière certaine, évité le dommage si l’avocat n’avait pas failli, ce dernier sera condamné à le réparer.

Lorsque le dommage directement causé par la faute de l’avocat consiste en la disparition de la possibilité d’un événement favorable, sa réparation ne peut être accordée qu’au titre d’une perte de chance, entendue comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, qui doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Il appartient à celui qui s’en prévaut d’établir un lien de causalité direct entre la perte de chance alléguée et la faute.

C’est par de motifs exacts, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que le préjudice de la société [12] était né de la perte de chance de voir les termes du protocole transactionnel émendés pour prévoir une indemnité conforme au régime de la TVA ; que cette perte de chance d’obtenir la modification des termes du protocole transactionnel, compte tenu de l’absence d’incidence qui en aurait résulté pour chacune des parties, était extrêmement probable et devait être évaluée à 90 %.

A ces motifs adoptés, il sera ajouté ce qui suit pour répondre aux conclusions de l’appelant.

Ainsi, c’est de manière inopérante que M. [B] prétend qu’une démarche préalable auprès de la société [7] ou de l’administration fiscale aurait permis permis d’éviter la réalisation du préjudice, celui-ci s’étant matérialisé dès la notification le 16 août 2019 de la décision de rejet par l’administration fiscale, laquelle a été confirmée par le jugement du tribunal administratif du 9 février 2021.

Par ailleurs, M. [B] est malvenu de prétendre que l’intimée ne justifierait pas de l’impossibilité de recouvrer la somme litigieuse alors qu’il ressort des échanges de courriels entre lui et le représentant de la société [12] en date des 5 septembre 2018 et 22 février 2021 que l’appelant s’était chargé de le faire, en transmettant notamment le dossier à son associé fiscaliste, et ce, manifestement vainement puisqu’aucune suite n’en a résulté.

Il sera également rappelé qu’il a été ci-dessus jugé que M. [B] avait commis un manquement lors de la rédaction de l’acte, de sorte qu’il ne saurait contester le lien de causalité avec le préjudice subi en contestant l’existence de cette faute.

M. [B] est encore tout à fait malvenu de prétendre qu’il s’agirait d’un préjudice imprévisible au motif que l’impôt en cause est normalement neutre pour les professionnels.

Ainsi, d’une part ce moyen est inopérant en ce qu’en l’espèce puisque c’est sa responsabilité délictuelle à l’égard de la société [12] qui est en cause, de sorte que l’article 1231-3 du code civil sur le dommage prévisible en matière contractuelle est inapplicable.

D’autre part, ce qui lui est reproché est précisément de n’avoir pas permis que la TVA en l’espèce conserve son caractère « neutre » pour les professionnels puisque la société [12] a dû l’acquitter sans en être remboursée.

Il découle de tout ce qui précède que le jugement entrepris doit être confirmé.

Sur la résistance abusive

Le tribunal, pour débouter la société [12] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive a considéré que d’une part, le caractère abusif de la résistance au paiement de M. [B] n’était pas démontré, et que d’autre part, la SCCV (devenue la société [12]) ne démontrait pas l’incidence concrète de ce retard sur sa trésorerie.

Moyens et arguments des parties

La société [12] fait valoir que malgré la décision dont appel, M. [B] s’obstine à la priver de la somme de 110 000 euros.

M. [B] rétorque que non seulement il était justifié d’assortir de la TVA l’indemnité de résiliation, mais qu’en outre, la société [12] n’établit pas qu’il lui serait impossible de recouvrer la somme acquittée alors qu’il s’agit d’un impôt économiquement neutre.

Il ajoute que nonobstant la motivation des premiers juges, la société [12] n’invoque toujours pas de préjudice lié à la prétendue résistance abusive.

Appréciation de la cour

Il convient de rappeler que l’allocation de dommages et intérêts ne constitue pas la sanction d’une faute mais la réparation d’un préjudice en lien direct avec la faute.

Or faute pour l’intimée d’alléguer ni de démontrer de préjudice en lien avec l’attitude de M. [B], le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu du sens du présent arrêt, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [B] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société [12] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

Confirme le jugement du 19 juin 2023,

y ajoutant,

Condamne M. [S] [B] aux dépens d’appel,

Rejette la demande de M. [B] au fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [B] à verser à la société [12], venant aux droits de la société [13], la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente