ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05395 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PSZP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 11 octobre 2022

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER – N° RG 20/03106

APPELANTE :

S.C.I. Romma – immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 448.628.008, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée sur l’audience par M^e Jérôme PASCAL substituant M^e Fabien MARTELLI de la SEP FABIEN MARTELLI, FRANCOIS ESCARGUEL & AYRAL ANOUK, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.R.L. Gaillard Immobilier – au capital de 186 800,00 euros inscrite au RCS de Montpellier sous le N° 331 541 326, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée sur l’audience par M^e Olivia ROUGEOT substituant M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 septembre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- Le 10 août 2005, la SCI Romma a confié à la SARL Gaillard Immobilier (ci-après l’agence) la gestion de son local commercial situé [Adresse 1] à Sète.

2- Le 2 novembre 2015, la SCI Romma, par l’intermédiaire de l’agence, a donné le local à bail commercial à Mme [I] [H].

3- Le 22 mars 2016, Mme [H] a cédé son droit au bail à la SASU Energie, qui a repris l’activité exercée par la cédante.

4- Des divergences entre les parties apparaissent sur un point:

— Selon la SCI Romma, le bail aurait été transféré à la société Ceta Market le 13 juin 2017 mais n’en ayant pas reçu copie dans le mois de la signature de la cession enregistrée, la SCI Romma a considéré que cette cession lui était inopposable.

— Selon la SARL Gaillard Immobilier, la SASU Energie n’a pas cédé son fonds de commerce à la société Ceta Market le 13 juin 2017, le projet de cession existant n’a pas été suivi d’effet.

5- Le 5 juillet 2018, en raison de défaillances dans le paiement des loyers, la SCI Romma a fait délivrer à la SASU Energie, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, puis l’a faite assigner en référé par acte du 20 août 2018.

6- Par ordonnance de référé en date du 4 octobre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier a prononcé la résiliation du bail, a ordonné l’expulsion de la locataire et l’a condamnée à payer la somme provisionnelle de 3229,89 euros au titres des loyers impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, outre charges, à compter du 5 août 2018 jusqu’à la libération effective des lieux, outre 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU Energie a relevé appel de ce jugement. Par arrêt en date du 23 mai 2019, la cour d’appel de Montpellier l’a déclaré irrecevable.

7- L’huissier de justice mandaté pour l’exécution de la décision du juge des référés a dressé un certificat d’irrécouvrabilité, constatant l’insolvabilité de la SASU Energie, et est parvenu à son expulsion effective le 15 juin 2020.

8- En l’état des loyers impayés par le locataire et de l’impossibilité de recouvrer sa créance, la SCI Romma a, par courrier du 20 février 2020, reproché à l’agence son inertie et ses manquements dans la gestion du bien.

9- Dans ce contexte, la SCI Romma a fait assigner la SARL Gaillard Immobilier devant le tribunal judiciaire, par acte du 5 août 2020.

10- Par jugement contradictoire exécutoire à titre provisoire en date du 11 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a débouté la SCI Romma de l’ensemble de ses demandes, l’a condamnée à payer à la société Gaillard Immobilier la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes plus amples ou contraire et a condamné la SCI Romma aux entiers dépens.

12- Le 24 octobre 2022, la SCI Romma a relevé appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS

13- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 3 janvier 2023, la SCI Romma demande en substance à la cour d’infirmer le jugement et de :

— Enjoindre à la SARL Gaillard Immobilier à produire un justificatif de ce qu’elle avait réellement souscrit à une assurance loyers impayés avant le jugement à intervenir ; à défaut, la condamner au paiement de la somme de 13 006 euros entre les mains de la SCI Romma, relative aux sommes payées au titre de la garantie loyers impayés ;

— Condamner la SARL Gaillard Immobilier à lui payer les sommes de :

> 9 945 euros au titre des sommes relatives aux taxes foncières du bien litigieux, non recouvrées depuis 2011 ;

> 2 489 euros au titre des charges récupérables non recouvrées sur le locataire,

> 6 210 euros au titre des frais de remise en état du local,

> 20 349,89 euros au titre du préjudice financier relatif à la perte de loyer,

> 37 120 euros au titre du préjudice financier relatif au manque à gagner locatif suite à la sous-évaluation du montant du loyer imputable au mandataire,

> 51.300 euros au titre de la perte de loyer après reprise du local,

> 1 930 euros au titre des frais d’huissier engagés pour les actes nécessaires à l’expulsion du preneur,

> 2 698 euros au titre des frais d’avocat engagés pour les conseils et mise en oeuvre des procédures nécessaires à l’expulsion du preneur,

> 5 000 euros au titre du préjudice moral subi ;

— Condamner la SARL Gaillard Immobilier au paiement de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

14- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 8 mars 2023, la SARL Gaillard Immobilier demande en substance à la cour de confirmer le jugement et de débouter la SCI Romma de l’intégralité de ses demandes formées à son encontre et la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

15- Vu l’ordonnance de clôture du 27 août 2024.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

16- Selon les dispositions de l’article 1991 du code civil,

'Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. (…).'

Selon les dispositions de l’article 1992 du même code,

'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.'

Il est de jurisprudence établie au visa de ces textes que si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, il appartient toutefois au mandat d’établir les fautes de gestion de son mandataire.

De même, l’agence immobilière auquelle est confiée la gérance d’un immeuble est tenue, en tant que mandataire salarié, de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité du preneur.

17- Les parties sont en l’état d’un mandat de gérance d’un an, rémunéré par des honoraires de 6% TTC, donné le 10 août 2005 par la SCI à l’agence portant sur un local commercial situé au [Adresse 1] à Sète.

Parmi les pouvoirs du mandataire, il est celui de 'rechercher des locataires, louer et relouer le bien après avoir avisé le mandant de la vacance du bien, renouveler les baux aux prix charges et conditions que le mandataire jugera à propos.' S’agissant d’un bien dont le statut est soumis au statut des baux commerciaux, il est prévu que le mandataire devra au préalable aviser le mandant et obtenir son accord exprès pour relouer ou donner congé.

18- C’est ainsi que par acte sous seings privés du 2 novembre 2015, l’agence a consenti à Mme [I] [H] pour y exercer une activité de supérette un bail commercial sur le local sis [Adresse 1], au prix de 900 € mensuels.

Selon acte unilatéral du 21 mars 2016, l’agence a autorisé la cession du bail des locaux entre Mme [I] [H] à la société Energie représentée par son actionnaire unique Mme [X] [H].

Selon un acte unilatéral suivant du 13 juin 2017, l’agence a autorisé la cession du bail des locaux entre la SASU Energie à la SAS Ceta Market représentée par sa présidente Mme [H] [X].

19- Pour première faute, la SCI fait grief à l’agence d’avoir défailli dans le choix du locataire en ne s’assurant pas de sa solvabilité ni même de son droit à exploiter une activité commerciale. Elle semble reprocher à l’agence, ce que la cour déduit plus de la motivation du jugement que de ses conclusions d’appel, de ne pas avoir consulté le Bodacc qui lui aurait révélé que cédants ou cessionnaires étaient sous le coup d’une faillite personnelle, voire d’interdiction de gérer.

L’agence ne conteste pas que la locataire, Mme [I] [H], se trouvait en faillite personnelle. La SCI produit d’ailleurs la décision du tribunal de commerce de Montpellier du 18 mars 2014 dont, malgré l’omission de reproduction du dispositif, il résulte suffisamment que la juridiction a prononcé la faillite personnelle de Mme [I] [H] emportant son interdiction de gérer pour une durée de sept ans.

Elle souligne, suivie en cela par le premier juge, que Mme [I] [H] ne s’est pas montrée défaillante dans le paiement des loyers de telle sorte qu’aucune causalité n’existe entre sa faute et le préjudice allégué inexistant puisqu’aucune insolvabilité n’en est résultée.

20- Il est constant que l’agence n’a pas satisfait à son obligation de moyens en ne recherchant pas, comme son mandat lui en faisait l’obligation, si Mme [I] [H], candidate locataire, était à même de gérer le commerce en vue duquel elle sollicitait la jouissance du local. Toutefois, comme justement souligné par le premier juge, cette faute est sans causalité avec un préjudice inexistant puisque l’impayé locatif n’est pas apparu sous la gestion de Mme [I] [H] mais sous celle de la SASU Energie.

21- La cour n’est pas saisie d’une demande indemnitaire formulée au titre de la perte de chance, qui, bien qu’incidemment évoquée dans les motifs des conclusions, n’est pas libellée au dispositif des conclusions.

En toute hypothèse, il n’est nullement justifié de la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable par le fait d’avoir loué à Mme [I] [H].

22- La SCI poursuit en soulignant la faute de l’agence d’avoir approuvé une autorisation de cession de bail avec la société Ceta Market, sans qu’elle en ait été avisée et dont le dirigeant avait été interdit de toute gestion à deux reprises.

Toutefois, le jugement du 25 juin 2013 du tribunal de commerce de Montpellier prononçant la faillite personnelle de M.[Z] [H] pour une durée de 10 ans intéresse sa gestion de la société La Gazelle et il n’est pas justifié qu’il ait indirectement géré, administré ou contrôlé la société Ceta Market.

23- S’agissant du défaut de diligence de l’agence en présence de non-paiement des loyers, la SCI soutient la faute du mandataire qui n’aurait pas engagé l’action dès le non-paiement des loyers.

Toutefois, le premier juge, par un motivation pertinente que la cour adopte, a très justement relevé que l’impayé significatif n’était apparu que courant 2018, qu’il avait donné lieu à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 juillet 2018 et un impayé locatif de 2490,52€ équivalent à un peu plus de deux mois de loyer, suivi d’une assignation en référé délivrée le 20 août 2018.

Il est remarquable de relever que la SCI ne conteste pas ne pas avoir cherché à actionner Mme [I] [H] tenue solidairement à la dette locative par une clause de garantie du cédant, démontrant ainsi qu’elle avait la direction du procès puis la direction de l’exécution de la décision de justice par les instructions données par l’avocat de la SCI à l’huissier instrumentaire. Aucune négligence n’est caractérisée à l’encontre de l’agence.

24- S’agissant de l’absence de réclamation portant sur les taxes foncières, le bail stipule en son article 12 que 'le preneur remboursera en outre au bailleur : (…) la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, (…), la taxe sur les locaux commerciaux (…), toutes autres taxes.'

La SCI soutient qu’en omettant de réclamer les taxes foncières, ce que lui permettait l’expression 'toutes autres taxes', l’agence a commis une faute.

Toutefois, c’est à juste titre que le premier juge a écarté des jurisprudences antérieures à l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, laquelle a crée un article L. 145-40-2 du code de commerce qui édicte dans les contrats conclus à compter du 1er septembre 2014, il doit être mentionné un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail.

Il n’est pas fait grief à l’agence de ne pas avoir rédigé le bail postérieur à cette date conformément aux nouvelles exigences législatives et d’avoir ainsi fait perdre à la SCI une chance de se faire rembourser de telles sommes.

25- S’agissant de la garantie loyers impayés, la SCI fait grief à l’agence de ne pas avoir vérifié la mise en oeuvre d’une garantie locative afin de prévenir le non-paiement des loyers.

Toutefois, il n’est pas reproché à l’agence de ne pas avoir conseillé la souscription d’une telle garantie.

Comme l’a justement relevé le premier juge, par une motivation que la cour adopte en l’absence d’éléments nouveaux, les pièces 17 et 18 du dossier d’appel n’intéressent que M. [J], propriétaire en nom personnel et non la SCI, les relevés de compte rendu de gestion mentionnant le versement de primes d’assurance n’intéressent ni la SCI ni le local concerné, de telle sorte qu’il n’est pas justifié de la souscription d’une assurance de la garantie des loyers impayés, a fortiori de l’absence de sa mise en oeuvre.

26- S’agissant des dégradations au local, la SCI soutient que l’agence doit être condamnée à lui payer le montant des devis de réparation à hauteur de 6210 €.

Toutefois, elle répète à juste titre au fil de ses conclusions que les dégradations sont imputables au preneur et n’établit pas en quoi une quelconque faute de gestion de l’agence a pu y contribuer, les obligations du mandataire telles que listées au mandat ne lui conférant pas la mission de veiller à la bonne exécution de l’obligation d’entretien à la charge du preneur. Il convient alors non seulement de rejeter la demande tendant à la condamnation de l’agence à indemniser le bailleur des dégradations locatives mais aussi de rejeter toute réclamation fondée sur une perte de loyer du fait de l’état du local à relouer suite aux dégradations locatives

27- S’agissant de la sous évaluation du loyer, celle-ci doit être appréciée au jour du bail. Rien de tel n’est réalisé par un courriel d’un cabinet parisien qui donne un avis de valeur le 9 avril 2021, à titre commercial, sans examen du bien. Pas plus que l’attestation de l’agence concurrente Citya qui gère le bien depuis le 18 décembre 2020 ne permet de considérer que le prix du bail a été sous-évalué en 2015.

28- C’est en définitive à très juste titre que les premiers juges ont relevé que la faute de l’agence qui n’a pas fait procéder à l’état des lieux d’entrée et n’a pas réclamé aux locataires l’attestation d’assurance contre les risques locatifs était constituée mais qu’elle ne pouvait avoir pour effet d’entraîner une condamnation de l’agence en l’absence de causalité avec les préjudices sollicités par la SCI.

29- Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions, les frais d’avocat et les frais d’huissier réclamés n’étant pas en lien avec la faute de l’agence mais avec la procédure de résiliation du bail et d’expulsion. Il n’est pas établi par une pièce émanant de la seule SCI que l’agence ait omis de réclamer une somme de 2 489 € au titre des charges récupérables.

30- Partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Romma aux dépens d’appel.

Condamne la SCI Romma à payer à la SARL Gaillard Immobilier la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président