COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 MARS 2026

N° RG 23/03258

N° Portalis DBV3-V-B7H-V3R4

AFFAIRE :

,

[X], [M]

,

[N], [C] épouse, [M]

C/

S.A.S., [Localité 1], PIERRE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mars 2023 par le tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° RG : 21/01911

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Martine GONTARD,

M^e Richard NAHMANY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur, [X], [M]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représentant : M^e Martine GONTARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 224

Madame, [N], [C] épouse, [M]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représentant : M^e Martine GONTARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 224

****************

INTIMÉE

S.A.S., [Localité 1], PIERRE

,

[Adresse 2]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 3]

Représentant : M^e Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 485

Plaidant : M^e Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M5

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Séverine ROMI, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

Le 12 octobre 2017, M., [X], [M] et Mme, [N], [C] épouse, [M] ont signé avec la société Val-de-Seine investissement une promesse de vente d’un terrain constructible de 539 m² situé, [Adresse 4] à, [Localité 4] (78) et ont conclu le même jour avec la société, [Localité 1], [L] un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) pour un prix de 170 710 euros, des travaux restant à la charge du maître de l’ouvrage pour un montant de 36 615 euros (branchements et peintures).

Un permis de construire a été accordé le 19 novembre 2018 suivi d’un permis modificatif le 12 septembre 2019.

Les sommes de 3 000 euros et 2 577,50 euros d’acompte ont été versées respectivement à la société, [Localité 1], [L] et à la société ABS, chargée des travaux de raccordement pour le compte de la société, [Localité 1], [L], le 8 octobre 2019.

Les travaux de terrassement ont commencé le 7 janvier 2020 et ont été interrompus le 9 janvier 2020.

Le 27 janvier 2020, constatant des glissements de terrain, les époux, [M] ont demandé à la société, [Localité 1], [L] de le stabiliser afin que le chantier reprenne.

Le 4 février 2020, la société, [Localité 1], [L] a répondu avoir pris attache avec un bureau d’étude de sol le 10 janvier 2020.

Par courrier recommandé du 16 mars 2020, la société, [Localité 1], [L] a informé les époux, [M] de la caducité du contrat en raison de l’absence d’obtention de la garantie de livraison.

Par la suite, les échanges amiables entre les parties n’ont pas abouti.

Par acte du 30 mars 2021, les époux, [M] ont fait assigner la société, [Localité 1], [L] afin de la voir condamner à les indemniser de leurs préjudices.

Par jugement contradictoire du 31 mars 2023 (15 pages), le tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné la société, [Localité 1], [L] à payer à M. et Mme, [M] les sommes suivantes :

—  3 984 euros en remboursement de la bonification payée à la société Crédit foncier de France,

—  216,20 euros au titre des intérêts d’emprunt,

—  5 000 euros au titre de leur préjudice moral,

—  690 euros au titre des travaux de confortation du terrain,

— débouté les époux, [M] de leurs demandes au titre du surplus du coût de construction et de remboursement de l’acompte perçu par la société, [Localité 1], [L],

— condamné la société, [Localité 1], [L] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société, [Localité 1], [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société, [Localité 1], [L] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le tribunal a estimé que la mauvaise évaluation des travaux d’adaptation au sol et donc du prix de la construction par la société Maisons, [L] était à l’origine du refus de délivrance de la garantie de livraison, que la condition suspensive avait défailli par la faute de la société Maisons, [L] qui n’avait pas accompli les diligences lui incombant et qu’ainsi, les époux, [M] étaient fondés à demander l’indemnisation de leur préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle résultant de façon directe et certaine de la caducité du contrat.

Il a considéré que les demandeurs ne démontraient pas que le coût estimé par une société tierce pour la réalisation de travaux de remises en état du terrain constituait un surcoût par rapport au prix prévu au CCMI ni qu’il y avait un lien direct et certain entre le manquement de la société, [Localité 1], [L] à ses obligations et la caducité du contrat de construction.

Il a constaté que les 3 000 euros d’acompte des maîtres de l’ouvrage avaient été remboursés.

Il a estimé que le paiement de la bonification accordée au constructeur par le financeur et acquitté par les époux, [M] résultait directement de la caducité du CCMI et qu’en conséquence la société, [Localité 1], [L] était tenue de réparer leur préjudice.

Il a jugé que l’arrêt brutal du projet de construction de leur maison plus de deux ans après la signature du CCMI avait nécessairement causé de l’inquiétude aux époux, [M] qui s’étaient retrouvés sans constructeur et avaient dû reprendre les démarches pour conclure un nouveau contrat de construction. Il a évalué leur préjudice moral à 5 000 euros.

Il a estimé que les travaux réalisés par la société, [Localité 1], [L] sur le terrain des époux, [M] avait provoqué un écoulement d’eau et un glissement de terrain et que de ce fait, les époux, [M] avaient dû procéder à la remise en état du terrain en lieu et place du constructeur.

Par déclaration du 16 mai 2023, les époux, [M] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions n°2 remises au greffe le 22 janvier 2024 (16 pages), les époux, [M] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il les a déclarés fondés à demander à la société, [Localité 1], [L] l’indemnisation sur le fondement de la responsabilité délictuelle, de leurs préjudices résultant de la caducité du contrat,

— d’infirmer le jugement sur le quantum des préjudices :

— en ce qu’il les a déboutés du préjudice relatif au surcoût de construction, en conséquence, de condamner la société, [Localité 1], [L] à leur payer la somme de 77 890 euros à titre de surplus de coût de construction, et à titre subsidiaire la somme de 24 954 euros,

— en ce qu’il a limité leur préjudice relatif aux frais supplémentaires de crédit à la somme de 216,20 euros, en conséquence, de condamner la société, [Localité 1], [L] à leur payer la somme de 23 924,16 euros au titre des frais supplémentaires et assurances de crédit, arrêtés au 31 janvier 2024, pour mémoire,

— en ce qu’il a limité leur préjudice moral à la somme de 5 000 euros, en conséquence, de condamner la société, [Localité 1], [L] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de préjudice moral,

— en ce qu’il a limité leur préjudice relatif aux travaux de confortation du terrain à la somme de 690 euros, en conséquence, de condamner la société, [Localité 1], [L] à leur payer la somme de 4 300 euros et à titre subsidiaire confirmer la somme de 690 euros,

— de confirmer les autres dispositions du jugement,

— de condamner la société, [Localité 1], [L] à leur payer les sommes de :

—  19 080 euros à titre de remboursement des loyers pour les années 2021, 2022, 2023,

—  5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^me Gontard, avocate conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que dans le cadre d’un CCMI, le constructeur doit évaluer, lors de la fixation du prix, l’adaptation de la construction au terrain et faire au besoin une étude de sol. Les époux, [M] font valoir que la société, [Localité 1], [L] a invoqué le refus de garantie de livraison pour se désengager du contrat et éviter un surcoût de prix lié aux fondations alors que les travaux de terrassement avaient déjà commencé. Selon eux, la caducité du CCMI pour défaut de garantie de livraison est directement imputable à la société, [Localité 1], [L] dès lors qu’elle a tardé à solliciter cette garantie, commettant ainsi une faute engageant sa responsabilité délictuelle.

Au titre de leurs préjudices, ils sollicitent la condamnation de la société, [Localité 1], [L] à leur verser le surplus de la construction, soit la somme de 77 890 euros, différentiel entre le coût initial du CCMI et le devis établi par la société STG Bâtiment, et à titre subsidiaire, le surplus évalué après une étude de la société ECCB à la somme de 20 795 euros HT. Le contrat de la société, [Localité 1], [L] ne prévoyant pas la mise en place de micropieux alors même que l’étude de sol les préconisait, ce devis correspondait selon eux à un surcoût de travaux que la société, [Localité 1], [L] aurait légitimement dû assumer.

Ayant souscrit trois prêts, ils sollicitent également la condamnation du constructeur à leur verser les frais exposés, versant au débat les justificatifs de la somme mensuelle globale débitée s’élevant à 336,96 euros, ainsi qu’à les indemniser des frais de loyer depuis la date à laquelle la construction aurait dû être terminée. Arguant que la banque leur imposait un CCMI compte tenu de la nature du prêt accordé, de la nécessité de rester locataire et des soucis de santé de madame, ils sollicitent une condamnation à hauteur de 10 000 euros au titre du préjudice moral.

Enfin, faisant valoir que leur terrain présente des risques d’effondrement, que l’eau coule et entraîne des glissements sur les propriétés voisines, ils réclament la somme de 4 300 euros au titre d’un devis de la société ECCB.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives remises le 1er février 2024 (23 pages), la société, [Localité 1], [L] forme appel incident et demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme, [M] de leurs demandes au titre du surplus du coût de construction et de remboursement de l’acompte perçu par elle,

— de l’infirmer pour le surplus,

— à titre principal, de juger que le CCMI frappé de caducité a été anéanti pour le passé et l’avenir et que M. et Mme, [M] ne peuvent plus s’en prévaloir pour rechercher un manquement contractuel à son encontre,

— en conséquence, de les débouter de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,

— à titre subsidiaire, de juger qu’elle n’a pas commis de faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle ou sa responsabilité délictuelle,

— en conséquence, débouter M. et Mme, [M] de leurs demandes dirigées à son encontre,

— les déclarer irrecevables et à tout le moins mal fondés en leurs demandes nouvelles formulées en cause d’appel, dont notamment celles relatives aux sommes exposées au titre des loyers des années 2021 à 2023,

— les condamner in solidum au paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de M. Brice Ayala, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Rappelant que le CCMI a été conclu à la condition de l’obtention d’une garantie de livraison, et que cette garantie n’a été fournie par aucune société, le contrat étant dès lors caduc, la société, [Localité 1], [L] considère n’avoir commis aucun manquement contractuel ni aucune faute de nature délictuelle et que sa responsabilité n’est pas engagée.

Elle précise qu’elle n’était nullement dans l’obligation de fournir une étude de sol au moment de la signature du CCMI en 2017, mais qu’elle a pris soin de l’établir avant le démarrage des travaux, que ce n’est pas cette étude qui a conduit à la caducité du contrat mais le refus des garants de livraison de délivrer la garantie. Au vu de la défaillance de la condition suspensive, elle s’estime avoir été dans l’impossibilité de démarrer le chantier. Elle expose que le refus de garantie des sociétés garantes ne dépend que de leur pourvoir discrétionnaire et qu’elle ne peut être tenue responsable de ce refus, qu’elle a 'uvré sans tarder à l’obtention de cette garantie avant l’ouverture du chantier. Elle explique que le refus de la garantie de livraison est également lié au glissement de terrain et aux dommages susceptibles d’être occasionnés aux constructions voisines et qu’elle ne peut être jugée responsable du phénomène de décompression des terres.

En l’absence de faute et de responsabilité, la société, [Localité 1], [L] soutient qu’elle ne saurait être tenue d’indemniser les prétendus préjudices des époux, [M] au titre du surplus de coût de la construction, de la bonification issue du partenariat entre le constructeur et la banque, des frais supplémentaires de crédit, du préjudice moral et des travaux de confortation du terrain.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 8 décembre 2025 et elle a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est précisé que les demandes de juger figurant au dispositif des conclusions de l’intimée constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile qui seules saisissent la cour, de telle sorte qu’il n’y sera pas répondu.

Il est relevé que les époux, [M] ne contestent pas avoir été remboursés de l’acompte de 3 000 euros qu’ils avaient versé à la société, [Localité 1], [L]. Les dispositions du jugement qui les a déboutés de cette demande devenue de toute façon sans objet, sont définitives.

Sur la responsabilité délictuelle du constructeur

Au titre de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé.

Les articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation régissent le contrat de construction de maison individuelle.

En application de l’article L. 231-2 d) de ce code, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le contrat doit mentionner « le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution ».

L’article L. 231-2 k) ajoute que le contrat doit comporter « les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat ».

Selon l’article L. 231-6 I, « La garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus ».

En l’espèce, l’article 15 du CCMI conclu par les parties prévoit que le contrat est soumis à la condition suspensive de l’obtention par le constructeur de la garantie de livraison aux prix et délai convenus prévues à l’article L. 231-6 du code de la construction et l’habitation. L’article 16 du contrat prévoit que les conditions suspensives, parmi lesquelles l’obtention de la garantie de livraison, doivent être réalisées dans un délai de 24 mois après la signature du contrat. La demande de garantie contient nécessairement le permis de construire.

Signé le 12 octobre 2017, le CCMI prévoyait une date butoir pour obtenir la garantie de livraison, soit le 12 octobre 2019. Cependant, en raison d’une modification du projet de construction, par protocole d’accord du 7 mars 2019, les parties sont convenues que « l’ensemble des délais contractuels sont suspendus à compter de la signature du présent accord et ceci jusqu’à la décision de l’autorité compétente en matière d’autorisation administrative de construire ». Le permis de construire modificatif a été délivré le 12 septembre 2019.

Les courriers de refus des garanties de livraison de la société Sogerep et de la société CGI Bâtiment sont respectivement datés des 27 février et 2 mars 2020. La société, [Localité 1], [L] a transmis ces courriers aux époux, [M] et les a informés de la non-obtention de la garantie de livraison par courrier du 16 mars 2020. Au vu des dates des courriers de refus des courtiers et garants, il appert que la société, [Localité 1], [L] a sollicité la garantie de livraison dans les délais contractuellement prévus au CCMI.

En effet, la société, [Localité 1], [L] avait jusqu’au 12 octobre 2019 pour obtenir la garantie, mais le protocole suspendant le délai a été signé le 7 mars 2019, alors qu’il restait 7 mois pour l’obtenir. Le délai a recommencé à courir à la date de délivrance du permis de construire modificatif soit le 12 septembre 2019, laissant jusqu’au mois d’avril 2020 à la société, [Localité 1], [L] pour obtenir la garantie. Les courriers datant des mois de février et mars 2020, les démarches pour obtenir la garantie de livraisons ont été effectuées par la société Maisons, [L] dans les délais contractuellement prévus, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal. Il est donc faux d’affirmer que la société, [Localité 1], [L] a tardé à effectuer les démarches pour obtenir la garantie de livraison.

Par ailleurs, à la date de conclusion du CCMI, la société, [Localité 1], [L] n’avait pas obligation d’effectuer une étude de sol qu’elle a tout de même pris le soin d’établir avant de débuter les travaux. Rien ne démontre que le refus de garantie de livraison par les garants est à mettre sur le compte de la société, [Localité 1], [L], les garants ayant un pouvoir discrétionnaire quant à leur acceptation de délivrer ou non cette garantie.

Le seul fait que la société, [Localité 1], [L] ait informé les époux, [M], tout à la fois des conclusions de l’étude de sol et de la non-obtention de la garantie de livraison, ne peut suffire à créer une quelconque confusion, le courrier exprimant clairement que les garants ne peuvent délivrer de garantie de livraison à prix et délais convenus pour l’ouvrage.

En outre, la notice descriptive précise que la garantie de livraison devait être obtenue avant le début des travaux. Les parties ne s’entendent pas sur le fait que les travaux de construction aient démarré ou non. Préalablement, les époux, [M] devaient faire réaliser les travaux préparatoires par un terrassier, la société ABS, comme en atteste le devis produit. Il semble que ceux-ci aient été en partie, au moins, réalisés puisque le rapport d’étude géotechnique de la société Terre à terre du 7 février 2020 indique « lors de notre intervention, les terrassements généraux étaient réalisés (au moins pour l’essentiel) » et un procès-verbal d’huissier du 2 avril 2020 constate « le terrain a manifestement fait l’objet de travaux de terrassement sur sa quasi-totalité, fraîchement retourné et aplani ». Ce qui ne permet pas, cependant, d’affirmer que les travaux devant être effectués par la société, [Localité 1], [L] avaient débuté.

En effet, comme elle le souligne, aucune déclaration d’ouverture de chantier n’est intervenue.

De plus, dans son courrier du 11 mars 2020, la société, [Localité 1], [L] a informé les maîtres d’ouvrage de la caducité du contrat en l’absence d’obtention de la garantie de livraison en lien avec un risque d’effondrement.

Quoi qu’il en soit, si les travaux avaient commencé, ce qui n’est pas démontré pour la société, [Localité 1], [L], avant l’obtention de la garantie de livraison, il ne s’agit nullement d’une faute ayant un lien avec la caducité du CCMI.

Eu égard à l’ensemble de ces constatations, la société, [Localité 1], [L], qui a effectué une étude de sol alors qu’elle n’en avait pas l’obligation et qui a sollicité la garantie de livraison dans les délais contractuellement prévus, n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité et ne peut être considérée comme étant à l’origine de la caducité du CCMI. C’est à tort que le tribunal a retenu sa responsabilité délictuelle et l’a condamnée à indemniser les époux, [M] de leurs prétendus préjudices.

La recevabilité de la demande d’indemnisation des loyers n’est pas examinée car elle est sans objet.

Le jugement est infirmé sauf en ce qu’il a débouté les époux, [M] de leur demande au titre du surcoût de construction.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les appelants, qui succombent, supportent la charge des dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La solution adoptée en appel justifie de condamner les époux, [M] à payer la somme de 3 000 euros à l’intimée au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté M., [X], [M] et Mme, [N], [C] épouse, [M] de leur demande au titre du surplus du coût de construction ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Déboute M., [X], [M] et Mme, [N], [C] épouse, [M] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne M., [X], [M] et Mme, [N], [C] épouse, [M] à payer à la société, [Localité 1], [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M., [X], [M] et Mme, [N], [C] épouse, [M] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,