COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 02 AVRIL 2026

N° RG 25/03675 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XH73

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]

C/

[H] [A] [Z]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 11 Avril 2025 par le Président du TJ de [Localité 2]

N° RG : 25/00128

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le :

02/04/26

à :

M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE (28)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1],

Représenté par son syndic en exercice le Cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER (H.C.I.),

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

N° RCS de [Localité 2] : 433 522 299

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 28 – N° du dossier 007474

APPELANTE

****************

Monsieur [H] [A] [Z]

né le 17 août 1986 à [Localité 4] (78)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défaillant, déclaration d’appel signifié par huissier par PV article 659 du code de procédure civile le 11 juillet 2025

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

Greffier, lors du délibéré : Madame Jeannette BELROSE,

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [A] [Z] est propriétaire des lots n°116, 277 et 353 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Des charges de copropriété sont demeurées impayées.

Le 24 septembre 2024, une sommation de payer a été délivrée à M. [Z]. Celle-ci est demeurée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Habitat Confort Immobilier, a fait assigner en référé M. [Z] aux fins d’obtenir principalement sa condamnation au paiement de :

— une somme provisionnelle de 16 299,69 euros au titre des charges de copropriété impayées au 12 septembre 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus,

— une somme provisionnelle de 2 500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

— une somme de 2 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 11 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— condamné [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], les sommes suivantes :

—  10 563,23 euros au titre des charges de copropriété impayées au 12 septembre 2024, appel de fonds du 3e trimestre 2024 inclus ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné M. [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024 ;

— rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Habitat Confort Immobilier a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Habitat Confort Immobilier demande à la cour de :

'- déclarer le concluant recevable et bien fondé en son appel,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— condamné Monsieur [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], la somme de 10 563,23 euros au titre des charges de copropriété impayées au 12 septembre 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus,

— rejeté le surplus des demandes du concluant,

Et statuant à nouveau sur ces points,

— condamner Monsieur [H] [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires :

— une somme provisionnelle de 16 299,69 euros au titre des charges de copropriété impayées au 12 septembre 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus,

— une somme provisionnelle de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 4 février 2025,

— condamner Monsieur [H] [A] [Z] à payer au concluant une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [H] [A] [Z] aux entiers dépens d’appel et dire qu’ils pourront directement être recouvrés par Maître Thierry Allain, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

M. [Z], à qui la déclaration d’appel a été signifiée, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le 11 juillet 2025 et les conclusions le 21 août 2025, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est précisé que la cour, appelée à trancher le litige malgré la défaillance de la partie intimée, ne peut faire droit aux prétentions de l’appelant que dans la mesure où elle les estime régulières, recevables et bien fondées, en application de l’article 472 du code de procédure civile, et que, dans ces conditions, en vertu de l’article 954, alinéa 6 du même code, l’intimé étant réputé s’approprier les motifs du jugement déféré, la cour examinera ces derniers aux fins de répondre aux moyens et prétentions de l’appelante.

Sur la demande de provision au titre des charges de copropriété

Pour écarter une partie de la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement d’une somme provisionnelle de 16 299, 69 euros au titre des charges et travaux dus au 12 septembre 2025, le premier juge a retenu que 'les sommes comptabilisées par le demandeur au titre des frais de prélèvement et des frais de mise en demeure pour un montant total de 5 736, 46 euros ne font pas parties (sic) des charges impayées'.

Le syndicat des copropriétaires fait grief au premier juge d’avoir manifestement fait une inexacte appréciation des circonstances, en ce qu’aucun frais ne figure sur le décompte produit, au contraire de ce qui a été retenu. Il précise que les rubriques 'rejet de prélèvement’ figurant dans la colonne débit du compte correspondent non pas à des frais mais aux sommes portées indûment au crédit du compte du copropriétaire, en raison de prélèvements rejetés par l’établissement bancaire.

Sur ce,

Il résulte de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Pour justifier de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires communique :

— les matrices cadastrales dont il résulte que M. [Z] est propriétaire des lots 116, 277 et 353 de la copropriété,

— le décompte des charges impayées,

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels,

— les sommations de payer adressées à M. [Z].

Il ressort en effet du décompte produit que les lignes intitulées 'rejet prélèvement’ faisant mention de certaines sommes dans la colonne débit, ne correspondent pas à des 'frais de prélèvement’ ou à des 'frais de mise en demeure', mais à des sommes appelées mais non prélevées.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires justifie bien, avec l’évidence requise en référé, d’une créance d’un montant de 16 299, 60 euros propre à fonder sa demande de provision.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal depuis l’assignation délivrée le 4 février 2025.

L’ordonnance sera réformée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Pour rejeter la demande, le premier juge a considéré que 'le syndicat des copropriétaires ne [justifiait] pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution'.

A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— les travaux de rénovation énergétique votés lors de l’assemblée générale du 24 novembre 2022 ne peuvent être totalement réalisés du fait de la carence de certains copropriétaires, dont M. [Z] ;

— l’emprunt collectif que le syndicat envisagé de souscrire pour les copropriétaires qui le souhaitaient, destiné au financement des travaux de rénovation énergétique, a finalement été refusé par la banque en raison de la situation financière de la copropriété ;

— du fait de ce refus de prêt, les travaux qui ont partiellement débuté ne peuvent être entièrement financés par la copropriété, ce qui risque d’entrainer pour le syndicat des poursuites judiciaires par les intervenants à l’opération de construction ;

— en l’état, les travaux de rénovation énergétiques ne peuvent être achevés et cette situation occasionne un incontestable préjudice à l’ensemble des copropriétaires qui ne peuvent réaliser les économies en énergie escomptées.

Sur ce,

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et entraîne pour le syndicat des difficultés de trésorerie.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale produits par le syndicat des copropriétaires que d’importants travaux de rénovation énergétique ont été votés lors de l’assemblée générale du 24 novembre 2022, tandis que l’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2022 révèle une insuffisance de trésorerie de 29 840, 28 euros.

Dans la mesure où M. [Z] présente un solde débiteur depuis le mois d’octobre 2022, il sera alloué au syndicat des copropriétaires, à titre de provision, la somme de 1000 euros, correspondant au montant non sérieusement contestable de la somme dont il est redevable à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Succombant, M. [Z] supportera les dépens d’appel, qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par l’avocat en ayant fait la demande.

En équité, il sera également condamné à régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt rendu par défaut,

Infirme l’ordonnance, sauf en ce qu’elle a condamné M. [H] [Z] aux dépens et frais irrépétibles de première instance,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne M. [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme provisionnelle de 16 299, 69 euros au titre des charges de copropriété impayées au 12 septembre 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025,

Condamne M. [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme provisionnelle de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [H] [Z] aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par l’avocat en ayant fait la demande,

Condamne M. [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller, pour la Conseillère faisant fonction de Présidente empêchée et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Vice président placé pour la Présidente empêchée