Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 21 janvier 2026, n° 25/03421

TGI 2 mai 2025

CA Versailles
Infirmation 21 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Autorité de la chose jugée
La cour a constaté que le jugement antérieur avait déjà condamné Monsieur [N] à payer des charges pour l'année 2022, rendant irrecevable la demande du syndicat pour cette période.
Accepté
Créance exigible et justifiée
La cour a jugé que le syndicat avait prouvé l'existence d'une créance certaine et liquide pour les charges de copropriété, justifiant ainsi la condamnation de Monsieur [N].
Accepté
Budget prévisionnel approuvé
La cour a constaté que le budget prévisionnel pour 2026 avait été validé, justifiant ainsi la demande de paiement des charges pour cette année.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 21 janv. 2026, n° 25/03421
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	25/03421
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 2 mai 2025, N° 25/00067
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Daniela SABAUKatell FERCHAUX-LALLEMENT
Cabinet(s) :	BDD AVOCATSBDL AVOCATS
Parties :	son syndic, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 5 ] ET [ Adresse 9 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 21 JANVIER 2026

N° RG 25/03421 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XHIN

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] ET [Adresse 9] représenté par son syndic, le Cabinet PROGESTION,

[I] [N]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Mai 2025 par le Président du TJ de [Localité 11]

N° RG : 25/00067

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Katell FERCHAUX-

LALLEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] ET [Adresse 9] représenté par son syndic, le Cabinet PROGESTION, demeurant au [Adresse 2], représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et M^e Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145

APPELANT

****************

Monsieur [I] [N], DA signifiée le 24/06/2025 – PV 659 CPC dressé

[Adresse 3]

[Localité 10]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [I] [N] est propriétaire des lots numérotés 57, 112 et 484, soit un appartement, une cave et un parking, et des tantièmes de copropriété y afférents, dans l’immeuble sis [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété.

Par jugement du 16 novembre 2022, le Tribunal judiciaire de Pontoise l’a condamné, notamment, à régler une somme de 3 736,13 euros d’arriérés de charges de copropriété, 500 euros à titre de dommages-intérêts, et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte extrajudiciaire du 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [N] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise afin de le voir, au principal :

Condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  7 236,40 euros au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 sur la somme de 4 859,21 euros,

—  2 334,21 euros au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux de l’année 2025,

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 2 mai 2025 selon la forme accélérée au fond, réputé contradictoire dès lors que M. [N] n’a pas comparu bien qu’ayant été régulièrement cité à l’instance par acte d’huissier signifié en l’étude, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

— Condamné M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 1 396,95 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds dues depuis le 1er janvier 2022 jusqu’au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer en date du 15 avril 2024,

* 2 334,21 euros au titre des provisions non échues pour l’année 2025,

* 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

* 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [N] aux dépens,

Rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration du 30 mai 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 6 août 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour, à :

— Infirmer le chef du dispositif critiqué du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Pontoise le 2 mai 2025 condamnant M. [N] à lui payer la somme de 1 396,95 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds dus depuis le 1er janvier 2022 jusqu’au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer en date du 15 avril 2024.

Statuant à nouveau :

— juger que les sommes dues au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2022 sont couvertes par l’autorité de la chose jugée,

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 6 276,94 euros au titre des charges de copropriété du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024,

Y ajoutant :

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 2 690,16 euros au titre des charges de copropriété de l’année 2026,

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [N] aux entiers dépens.

M. [N], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel du 30 mai 2025, en date du 24 juin 2025 par procès-verbal de recherches, puis de nouveau la déclaration d’appel du 30 mai 2025 accompagnée des conclusions d’appelant du 6 août 2025, en date du 12 août 2025 par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [N], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'juger’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur les demandes du syndicat tendant d’une part, à infirmer le jugement en tant qu’il condamne M. [N] à payer la somme de 1 396,95 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds dus depuis le 1er janvier 2022 jusqu’au 1er janvier 2025 et d’autre part, à juger que les sommes dues au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2022 sont couvertes par l’autorité de la chose jugée.

La Cour a demandé au syndicat de copropriété de préciser ces deux demandes en tant qu’elles sont contradictoires en ce qui concerne la période s’étendant sur toute l’année 2022. Cette demande a été faite par RPVA le 14 janvier 2026 avec un délai jusqu’au 20 janvier 2026 pour présenter des observations. Une note en délibéré a été produite le 20 janvier 2026.

Par un jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise en date du 16 novembre 2022 (pièce n°9), RG n°22/00102, définitif, M. [N] a été condamné, en particulier, à verser la somme de 2 520 euros au titre des charges de copropriété afférentes à l’année 2022. Dès lors, le jugement entrepris a statué à tort sur la période correspondant à l’année 2022, en violation de l’autorité de chose jugée attachée à la précédente décision.

Le jugement sera infirmé en tant qu’il a pris en compte la période correspondant à l’année 2022 lorsqu’il a statué sur les arriérés de charges de copropriété.

Sur la demande du syndicat en paiement d’une somme de 6 276,94 euros au titre des charges de copropriété du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande en paiement d’une somme de 6 276,94 euros au titre des charges de copropriété du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [N],

— le décompte des sommes dues par M. [N] en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 1er octobre 2020 au 1er juillet 2025 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2025 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, ainsi que les attestations de non-recours pour les assemblées générales de 2022, 2023 et 2024,

— les appels de fonds concernant les années 2023 et 2024.

Il ressort de l’analyse du décompte des sommes dues par M. [N] en sa qualité de copropriétaire, telles qu’actualisées au 1er juillet 2025, que le syndicat des copropriétaires dispose d’une créance exigible, certaine et liquide d’un montant de 4 758,03 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété et travaux, entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024.

Le jugement sera infirmé sur ce point et M. [N] sera condamné à payer la somme de 4 758,03 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété et travaux au titre de la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date de la mise en demeure de payer (une somme de 4 859,21 euros).

S’agissant de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner M. [N] à lui payer la somme de 2 690,16 euros au titre des charges de copropriété de l’année 2026

Par jugement du 2 mai 2025, le Tribunal judiciaire de Pontoise a condamné M. [N] à payer la somme de 2 334,21 euros au titre des provisions non échues pour l’année 2025, retenant en particulier que l’intimé ne s’est pas acquitté de sa dette dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 15 avril 2024.

En appel, le syndicat des copropriétaires demande de le voir condamner à payer la somme de 2 690,16 euros au titre des charges de copropriété de l’année 2026. En produisant l’attestation de non-recours de l’assemblée générale du 17 juin 2025 (sa pièce n°7), datée du 4 décembre 2025 et envoyée à la Cour par note en délibéré en date du 20 janvier 2026, il établit que le budget prévisionnel 2026 n’a pas été contesté.

Dès lors, en application des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, M. [N] sera condamné à payer la somme de 2 690,16 euros au titre des charges de copropriété de l’année 2026.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

REFORME le jugement du 2 mai 2025 du Tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il a :

— Condamné M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

1 396,95 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds dus depuis le 1er janvier 2022 jusqu’au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer en date du 15 avril 2024,

Le CONFIRME en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE M. [I] [N], [Adresse 4], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet Progestion, [Adresse 1], lui-même représenté par ses dirigeants légaux y domiciliés en cette qualité, à payer la somme de 4 758,03 euros d’arriérés de charges de copropriété et travaux au titre de la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024,

DÉCLARE irrecevable la demande en paiement au titre des charges de copropriété de l’année 2022 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [I] [N], [Adresse 4], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet Progestion, [Adresse 1], lui-même représenté par ses dirigeants légaux y domiciliés en cette qualité, à payer la somme de 2 690,16 euros au titre des charges de copropriété de l’année 2026,

CONDAMNE M. [I] [N], [Adresse 4], aux dépens d’appel,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT