COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72D

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 26 MARS 2026

N° RG 25/03453

N° Portalis DBV3-V-B7J-XHK3

AFFAIRE :

S.C.I. E&R

…

C/

,

[T], [X]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Mai 2025 par le Président du TJ de PONTOISE

N° RG : 24/00303

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 26/03/2026

à :

M^e Asma MZE, avocat au barreau de VERSAILLES (625)

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES (618)

M^e Fanny COUTURIER, avocat au barreau du VAL D’OISE (191)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. E&R

Agissant par la personne de son représentant légal demeurant et domicilié en cette qualité été audit siège.

N° RCS de BOBIGNY : 897 548 830

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

S.C.I. D&E

Agissant par la personne de son représentant légal demeurant et domicilié en cette qualité audit siège.

N° RCS de BOBIGNY : 897 699 807

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

Représentées par M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Plaidant : M^e Joëlle DIEZ, avocat au barreau de HAUTE LOIRE

APPELANTES

****************

Monsieur, [T], [X]

,

[Adresse 2]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 1]

Madame, [S], [X]

,

[Adresse 2]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 1]

Représentés par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

Plaidant : M^e Jean-Noël COURAUD, avocat au barreau de PARIS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU, [Adresse 4] ET, [Adresse 5]

Représenté par son administrateur judiciaire la SELARL, [E] ALIZERAI, prise en la personne de Me, [E], administrateur judiciaire, domicilié en cette qualité au, [Adresse 6]

,

[Adresse 4] et, [Adresse 5]

,

[Localité 1]

Représentant : M^e Fanny COUTURIER, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 191

Plaidant : M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS,

Madame, [P], [Z]

,

[Adresse 2] au, [Adresse 7]

,

[Localité 1]

Défaillante : délcaration d’appel signifiée par commissaire de justice à personne physique le 18 juin 2025

Monsieur, [U], [M]

,

[Adresse 2] au, [Adresse 8]

,

[Localité 1]

Défaillant : délcaration d’appel signifiée par commissaire de justice à personne physique le 18 juin 2025

Madame, [L], [D]

,

[Adresse 2] au, [Adresse 8]

,

[Localité 1]

Défaillante : déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à domicile le 18 juin 2025

S.C.I. JEANNE D’ARC

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

RCS de BOBIGNY : 478 419 237

,

[Adresse 8]

,

[Localité 1]

Défaillante : délcaration d’appel signifiée à l’étude du commissaire de justice le 18 juin 2025

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur Ulysse PARODI,Vice-Président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffière, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE

Greffier lors du prononcé de la décision : Monsieur Hugo BELLANCOURT

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI E&R et la SCI D&E sont propriétaires du lot n°61, cadastré BT n,°[Cadastre 1], BT n,°[Cadastre 2], BT n,°[Cadastre 3] situé dans le bâtiment G d’un immeuble sis, [Adresse 4] et, [Adresse 5] à, [Localité 1], soumis au statut de la copropriété.

Se prévalant d’une entrave à l’utilisation des parties communes, par acte de commissaire de justice délivré les 16 et 17 février 2023, les sociétés E&R et D&E ont fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] et, [Adresse 5] à, [Localité 1], la SCI Jeanne d’Arc, M., [T], [X], Mme, [S], [X] et Mme, [P], [Z], aux fins d’obtenir principalement la remise en état d’un passage commun couvert et la libération du passage, sous astreinte, outre une provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance rendue le 23 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné le tribunal judiciaire de Pontoise comme juridiction de renvoi.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 mars 2024, les sociétés E&R et D&E ont fait assigner en référé M., [U], [M] et Mme, [L], [D].

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 16 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— déclaré recevables les demandes des sociétés E&R et D&R ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes des sociétés E&R et D&R ;

— condamné solidairement les sociétés E&R et D&R à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 9] et, [Adresse 5] à, [Localité 1] la somme de 4 000 euros,

— à Mme, [X] la somme de 2 000 euros,

— à M., [X] la somme de 2 000 euros,

— condamné solidairement les sociétés E&R et D&R aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 2 juin 2025, les sociétés E&R et D&E ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a déclaré recevables les demandes des sociétés E&R et D&E.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 29 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les sociétés E&R et D&E demandent à la cour de :

'- déclarer recevables et bien fondées les SCI E&R et D&E en leur appel ;

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par la présidente du tribunal judiciaire de Pontoise du 16 mai 2025 en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes des sociétés E&R et D&R,

— condamné solidairement les sociétés E&R et D&R à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 9] et, [Adresse 5] à, [Localité 1] la somme de 4 000 euros

— à Madame, [S], [X] la somme de 2 000 euros

— à M., [T], [X] la somme de 2 000 euros,

— condamné solidairement les sociétés E&R et D&R aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

statuant à nouveau,

— juger que la résolution de principe votée par l’assemblée générale des copropriétaires est irrégulière ne permettant pas l’exécution de travaux affectant les droits des sociétés appelantes ;

— juger que les initiatives prises par les trois copropriétaires du passage commune couvert : la SCI Jeanne d’Arc, Mme, [S], [X], et M., [T], [X], soit par le dépôt d’effets mobiliers, le stationnement de véhicules de déplacement ou la réalisation de box en construction durables conduites dans un conflit manifeste d’intérêt par M., [T], [X], syndic bénévole, copropriétaire du bâtiment C et maître d''uvre constituent un trouble manifestement illicite, conséquences procédurale des voies de fait dénoncés ;

— juger la constitution caractérisée de troubles manifestement illicites attribue compétence au juge des référés pour prendre toute mesure de nature à faire cesser le trouble dans la proportionnalité des mesures qui peuvent être prononcées au regard de l’importance du trouble dénoncé ;

en conséquence,

— ordonner, à la charge des copropriétaires concernés, la remise des lieux en leur état initial par la libération de l’ensemble des entraves à la libre utilisation du passage commun couvert au profit des appelants sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

— ordonner la libération des lieux de tous les encombrants sous astreinte définitive d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

— juger que les aménagements envisagés et ceux déjà mis en place constituent une modification de la destination des parties communes de l’immeuble, en conséquence,

— ordonner la libération des lieux sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

— juger que l’occupation des parties concédées à usage privatif prises sur l’emprise des parties communes est irrégulière faute de reposer sur une décision de l’assemblée générale, faute de conclusions d’une convention d’occupation et faute d’indemnisation de la copropriété de la contrepartie financière par la mise à disposition irrégulière ;

— juger que le passage est encombré par trois occupants sans droit ni titre : la SCI Jeanne d’Arc, Mme, [S], [X], et M., [T], [X]. En conséquence, juger que les trois copropriétaires sont débiteurs vis-à-vis du syndicat d’une indemnité d’occupation constitutive de la contrepartie de la jouissance à titre gratuit d’une partie du passage commune qu’ils se sont attribués ;

— condamner les trois copropriétaires in solidum : la SCI Jeanne d’Arc, Mme, [S], [X], et M., [T], [X] au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation de leur occupation irrégulière d’une somme de 12 000 euros, l’obligation n’étant pas contestable ;

— ordonner la production forcée par M., [X], pris en sa qualité de syndic bénévole d’alors et pris en sa qualité d’architecte et maître d''uvre des travaux réalisés irrégulièrement des pièces relatives au dossier du projet d’aménagement du passage commun présenté à l’assemblée générale des copropriétaires de 2012, sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

— juger que l’assemblée générale ordinaire de la copropriété ne s’est pas prononcée en sa dernière assemblée sur la fermeture des accès de l’immeuble constatant l’usage mixte du passage commun couvert ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 4] et, [Adresse 5] et les trois copropriétaires : la SCI Jeanne d’Arc, Mme, [S], [X], et M., [T], [X] au paiement d’une provision d’un montant de 10 000 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice causé au demandeur par l’impossibilité d’utiliser le couloir d’accès dans les conditions normales de desserte ;

— juger que par application des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat doit permettre et garantir le libre accès aux parties commune de l’ensemble immobilier pour permettre l’exercice normal des activités liées à la propriété des appelantes et la libre valorisation de leur droit de propriété.

— condamner les parties requises, dont le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 4] et, [Adresse 5], à maintenir ouvertes les portes d’accès au passage de 8 heures à 19 heures chaque jour ouvré de la semaine par l’ouverture d’au moins un ventail complet du portail d’entrée sous condamnation d’une pénalité mise à la charge de la copropriété et in solidum des copropriétaires voisins du passage sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir.

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 4] et, [Adresse 5] à raison de la nature de partie commune de la porte d’accès au couloir commun couvert à effectuer les travaux de mise aux normes des éléments de régulation des accès , sous astreinte définitive de 600 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 4] et, [Adresse 5] au paiement d’une provision d’un montant de 6 500 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi causé par l’impossibilité d’utiliser selon les normes en vigueur le portillon d’accès au service à la desserte du couloir commun couvert ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 4] et, [Adresse 5] à produire le cahier d’entretien et de visite de sécurité annuelle, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 4] et, [Adresse 5] à remettre en état les éléments de signalétique et les affichages de sécurité obligatoire, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

— débouter toutes parties de toutes demandes contraires au présent dispositif ;

— condamner les intimés au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme suit :

—  4 000 euros à la charge du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son administrateur provisoire ;

—  3 500 euros à la charge de Mme, [S], [X] ;

—  3 500 euros à la charge de M., [T], [X] ;

—  3 500 euros à la charge de la SCI Jeanne d’Arc n’ayant pas constitué devant la cour d’appel

—  3 500 euros à la charge de Mme, [Z] copropriétaires indivis de M., [I] n’ayant pas constitué devant la cour d’appel ;

—  3 500 euros à la charge de M., [U], [M] copropriétaires indivis n’ayant pas constitué devant la cour d’appel ;

—  3 500 euros à la charge de Mme, [L], [D], copropriétaire indivis avec M., [M] n’ayant pas constitué devant la cour d’appel,

— condamner in solidum les intimés au paiement des entiers dépens et, y ajoutant, aux dépens d’appel.'

Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme, [X] demandent à la cour, au visa des articles 32 du code de procédure civile et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

'- déclarer les SCI E&R et D&R mal fondées en leur appel ;

— confirmer l’ordonnance de référé en date du 16 mai 2025 en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référer sur l’ensemble des demandes des sociétés E&R et D&E,

— condamné solidairement les sociétés E&R et D&E à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros à Mme, [S], [X], de 2 000 euros à M., [T], [X],

— condamné solidairement le société E&R et D&E aux dépens.

— l’infirmer en ce que les fins de non-recevoir soulevées par Mme, [S], [X] et M., [T], [X] ont été rejetées ;

statuant à nouveau sur ce point,

— déclarer irrecevables les demandes des SCI E&R et D&E,

— constater les SCI E&R et D&R mal fondées en l’intégralité de leurs demandes ;

en tout état de cause,

— constater que les demandes des SCI E&R et D&R se heurtent à l’existence de contestations réelles et sérieuses,

— se déclarer incompétent pour statuer sur ces demandes ;

— débouter les SCI E&R et D&R de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner les SCI E&R et D&R à payer à Mme, [S], [X] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du cpc ;

— condamner solidairement les SCI E&R et D&R à payer à M., [T], [X] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du cpc ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 199 du cpc.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] et, [Adresse 5] à, [Localité 1] demande à la cour de :

'- confirmer l’ordonnance de référé en date du 16 mai 2025 en ce qu’elle a

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes des sociétés E&R et D&E

— condamné solidairement les sociétés E&R et D&E à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 9] et, [Adresse 5] à, [Localité 1], la somme de 4 000 euros,

— condamné solidairement les sociétés E&R et D&E aux dépens

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

en tout état de cause,

— déclarer irrecevables les demandes de la SCI E&R et de la SCI D&E,

— juger que l’ensemble des demandes de la SCI E&R et de la SCI D&E sont mal fondées et se heurtent à une contestation sérieuse,

— débouter les SCI E&R et D&E de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10 000 euros,

— débouter les SCI E&R et D&E de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à maintenir ouvertes les portes d’accès au passage de 8 h à 19 h, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— débouter les SCI E&R et D&E de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de mise aux normes des éléments de régulation des accès, sous astreinte de 600 euros par jour de retard,

— débouter les SCI E&R et D&E de leur demande de paiement d’une provision d’un montant de 6 500 euros,

— débouter les SCI E&R et D&E de leur de condamnation du syndicat des copropriétaires à produire le cahier d’entretien et de visite de sécurité annuelle, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— débouter les SCI E&R et D&E de leur demande de remise en état des éléments signalétiques et les affichages de sécurité, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— débouter la SCI E&R et la SCI D&E de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement la SCI E&R et la SCI D&E à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] et, [Adresse 5] à, [Localité 1], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI E&R et la SCI D&E aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés, par M^e Eric Audineau, avocat à la cour, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.'

Mme, [Z], à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à personne le 18 juin 2025, n’a pas constitué avocat.

M., [M], à qui la déclaration d’appel a été signifiée à personne le 18 juin 2025, n’a pas constitué avocat.

Mme, [D], à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à domicile le 18 juin 2025 n’a pas constitué avocat.

La SCI Jeanne d’Arc, à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à étude de commissaire de justice, le 18 juin 2025, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action des appelantes

Les sociétés E&R et D&E contestent toute conséquence liée à l’absence d’assignation de l’ensemble des copropriétaires, affirmant avoir appelé en cause l’ensemble des copropriétaires qui disposent d’un accès direct et intérieur au passage litigieux.

Elles indiquent en tout état de cause que ce moyen n’est pas motivé et qu’il est formulé de manière imprécise, de sorte qu’il doit être déclaré irrecevable.

Elles soutiennent que, s’agissant de déterminer les parties communes de l’immeuble, son action est recevable puisqu’elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires, seul organe doté de la capacité de représenter l’indivision des parties communes, rappelant que la circonstance que certains copropriétaires utilisent de façon privative les parties communes est sans incidence sur leur qualification juridique.

Les appelantes exposent qu’en qualité de copropriétaires, elles peuvent agir en justice lorsque l’action concerne les parties communes, en cas de carence du syndicat et affirment qu’elles subissent des préjudices propres et directs liés à l’utilisation des parties communes (entrave à l’utilisation normale du passage commun couvert, atteinte à la sécurité des personnes et des biens).

Concluant à l’irrecevabilité des demandes des sociétés E&R et D&E, M. et Mme, [X] affirment qu’elles entendent remettre en cause la validité de l’assemblée des copropriétaires du 25 juillet 2012, qui autorise des travaux d’aménagement du passage situé dans le bâtiment C dont les appelantes ne sont pas copropriétaires et sur lequel elles n’ont aucun droit.

Ils en déduisent que l’action est irrecevable, faute de qualité à agir des appelantes.

En second lieu, M. et Mme, [X] soutiennent que les SCI E&R et D&E contestent une assemblée générale qui n’a fait l’objet d’aucun recours dans le délai de forclusion, ce qui constitue un autre motif d’irrecevabilité de leurs demandes.

Le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] et, [Adresse 5] fait valoir que n’ont été mis en cause que les copropriétaires en litige direct avec les société E&R et D&E, et qu’en conséquence les appelantes sont irrecevables à formuler la moindre demande de condamnation à son encontre, faute d’avoir mis dans la cause l’ensemble des copropriétaires qu’elle accuse de voie de fait.

Il indique qu’en tout état de cause, les demandes des appelantes sont particulièrement imprécises et qu’il est objectivement impossible de déterminer contre quels copropriétaires précisément elles sont formulées.

Sur ce,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt et la qualité à agir d’une partie s’apprécient au jour de l’introduction de sa demande en justice.

En l’espèce, il est constant que les lots acquis par les sociétés E&R et D&E, dans le bâtiment G, sont situées au fond d’une cour, de sorte que l’accès implique nécessairement de passer par le bâtiment C.

En conséquence, la circonstance qu’elles ne soient pas copropriétaires du bâtiment C est sans incidence sur leur intérêt et leur qualité à agir pour faire respecter ce droit de passage, quelle que soit, à ce stade du raisonnement, la qualification juridique de celui-ci et quelles qu’aient pu être les résolutions votées affectant cet immeuble.

De même, seul le syndicat des copropriétaires est nécessairement défendeur à cette action dès lors que les copropriétaires, propriétaires de parties communes spéciales, ne constituent pas une indivision forcée du droit commun, l’administration et la disposition de telles parties communes étant régies par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu en conséquence de rejeter les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt et défaut de qualité à agir des sociétés E&R et D&E.

Sur le trouble manifestement illicite

Les sociétés E&R et D&E soutiennent que les travaux dont elles se plaignent ont affecté les parties communes de l’immeuble emportant à la fois une emprise physique illicite, modifiant la consistance de la chose commune et induisant une altération de son usage collectif.

Elles soutiennent que ce trouble avéré et continu revêt un caractère manifestement illicite, de sorte que la juridiction des référés doit intervenir pour y mettre fin.

Les sociétés E&R et D&E exposent que le premier juge a omis de se prononcer sur :

— leur demande d’irrecevabilité des conclusions de M. et Mme, [I],

— l’ouverture des portes d’accès de l’immeuble afin de leur permettre d’exercer normalement leur activité professionnelle.

Les appelantes soutiennent que la décision d’assemblée générale du 25 juillet 2012 autorisant 'en principe’ des travaux sur des parties communes, sans autre précision sur leur nature, le remplacement, leur étendue ou encore leurs modalités d’exécution, est assimilée à une voie de fait.

Elles en déduisent que les travaux entrepris sur cette seule base juridique doivent être considérés comme irréguliers dès lors qu’ils portent une atteinte manifeste à une partie commune, à son usage et à sa destination.

Rappelant que, par principe, l’usage des parties communes doit être maintenu dans les conditions initiales, les sociétés E&R et D&E exposent que le passage litigieux est une partie commune affectée à la circulation, usage que la construction de box modifie radicalement, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Elles invoquent la carence de l’administrateur provisoire qui, bien que constatant la transformation d’une portion du passage commun couvert en box privatif au bénéfice de trois copropriétaires sans titre ni convention, n’a eu aucune réaction.

Les appelantes indiquent que le syndicat des copropriétaires doit garantir la conformité ERP :

— du couloir d’accès à l’atelier : assurer la largeur minimale des dégagements, la libre circulation dans les dégagements, la présence d’un éclairage de sécurité et une accessibilité particulière pour les personnes à mobilité réduites ;

— de la porte d’accès du couloir : sens d’ouverture de la porte vers l’extérieur, dispositif anti panique équipée d’une barre anti panique obligatoire et d’un système d’ouverture immédiate sans clé et d’urgence, accès aux personnes à mobilité réduite,

et soutient qu’à défaut, un trouble manifestement illicite est caractérisé.

Les sociétés E&R et D&E soutiennent qu’elles subissent des préjudices de jouissance liés à la gêne d’accès aux locaux, l’altération de la circulation de la clientèle , la perte d’un confort d’exploitation, l’atteinte à l’image professionnelle et aux démarches répétées liées à la sécurité et à la conformité aux normes ERP.

Reprenant les différents griefs des appelantes et contestant tout trouble manifestement illicite, M. et Mme, [X] affirment, sur l’absence d’autorisation des travaux, que les appelantes ne peuvent tenter de remettre en cause une résolution votée lors d’une assemblée générale qui est définitive.

Sur l’entrave à l’activité professionnelle, ils font valoir que les sociétés E&R et D&R, qui sont des sociétés patrimoniales, ne précisent pas de quelle activité il serait question, et ne justifient pas de la destination des biens immobiliers acquis, de sorte qu’elles n’établissent pas en quoi, au regard du règlement de copropriété, il y aurait atteinte à la destination de l’immeuble.

Les intimés soutiennent démontrer que le passage litigieux est constamment encombré du fait des sociétés E&R et D&E.

Le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] et, [Adresse 5], réfutant tout trouble manifestement illicite, expose que les sociétés E&R et D&E ne démontrent pas en quoi l’accès à leurs lots serait compromis par la présence d’effets mobiliers déposés par d’autres copropriétaires.

Il expose que, l’assemblée générale du 25 juillet 2022 n’ayant fait l’objet d’aucune contestation dans les délais et selon la procédure prévue spécialement, elle s’impose à l’ensemble des copropriétaires, ce qui exclut tout trouble manifestement illicite et justifie de débouter les sociétés E&R et D&E de leur demande de communication des éléments constitutifs du projet d’aménagement du passage couvert commun qui auraient servi de base au vote des travaux en assemblée générale.

Il souligne que, pour les mêmes motifs, le moyen tenant à l’illicéité des travaux d’aménagement votés lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2012 qui porteraient atteinte à la destination de l’immeuble, est inopérant.

Le syndicat des copropriétaires affirme que les sociétés E&R et D&E, qui prétendent que les conditions d’accès à l’immeuble ne seraient pas conformes ou porteraient atteinte à leur jouissance de leur lot, ne versent aux débats aucun élément légal ou contractuel le justifiant.

Il fait valoir que n’est pas davantage sérieuse la demande au titre du non-respect des règles de sécurité obligatoires, aucun rapport d’expertise ou document émanant d’une entreprise spécialisée dans ce domaine, qui ferait état de prétendus manquements aux règles de sécurité, n’étant produit.

Il soutient que les demandes de dommages et intérêts formulées à son encontre sont, en tout état de cause, imprécises et contradictoires, ce qui constitue une contestation sérieuse.

Le syndicat des copropriétaires indique qu’un immeuble d’habitation de ce type n’a pas l’obligation de tenir un « carnet de visite de sécurité annuelle ».

Il conclut que les demandes des sociétés E&R et D&E se heurtent à des contestations sérieuses qui ne relèvent pas de la compétence de la juridiction des référés, et sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée.

Sur ce,

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit’ qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

Il peut notamment résulter d’une atteinte à la propriété ou d’une violation des règles légales définissant les règles de la copropriété et il appartient aux sociétés E&R et D&E de démontrer son existence.

En vertu des dispositions de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, ' les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.'

L’article 6-2 de la même loi dispose que 'Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.'

Les actes de vente des sociétés E&R et D&E font apparaître que :

— la société D&E a acquis le lot n° 61, ainsi décrit : 'Dans le bâtiment G, au rez-de-chaussée, un LOCAL comprenant : bureau, réserve, cuisine et water-closets donnant accès au lot de copropriété numéro 71.

Et les cent quarante et un millièmes (141 /1000 emes] des parties communes générales’ (…)

PLANS DES LOTS

Une copie des plans des lots tels qu’annexés au titre de propriété du VENDEUR est annexée.

Les parties déclarent que les plans correspondent à la situation ainsi qu’à la désignation actuelle des lots.

Le VENDEUR précise que le lot n° 61 est desservi par un couloir en nature de partie commune figurant sous teinte jaune au plan ci-annexé.'

— la société E&R a acquis le lot n° 71, ainsi décrit : 'Dans le bâtiment H, au rez-de-chaussée, un LOCAL par lequel on accède par le lot numéro 61.

Et les quatre-vingt-sept millièmes (87 /1000 émes) des parties communes générales.

Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.

PLANS DES LOTS

Une copie des plans des lots tels qu’annexés au titre de propriété du VENDEUR est annexée.

Les parties déclarent que les plans correspondent à la situation ainsi qu’à la désignation actuelle des lots.

Le VENDEUR précise que le lot n° 71 est desservi tant par un couloir en nature de partie commune figurant sous teinte jaune au plan ci-annexe que par une servitude de passage par le lot n’ 61.'

Ces deux actes organisent la constitution d’une servitude de passage entre les fonds n°61 et 71.

La copropriété est régie par un règlement de copropriété du 27 juin 1977, modifié par le règlement de copropriété du 2 décembre 1999, qui crée notamment les lots n°61, dans le bâtiment G, et 71, dans le bâtiment H.

Il y est précisé que :

— le lot 61 comprend les 141 /1 000ème des parties communes générales de l’immeuble et les 972/ 1000ème des parties communes spéciales du bâtiment G,

— le lot 71 comprend les 87 /1 000ème des parties communes générales de l’immeuble et les 1000/ 1000ème des parties communes spéciales du bâtiment H.

— les parties communes spéciales du bâtiment C sont réparties entre les lots n°21, au rez-de-chaussée (323/ 1000ème ), n°22 au rez-de-chaussée, local donnant accès au lot n° 31 (336/ 1000ème) et n°23 au rez-de-chaussée, local et bureau donnant accès au lot n° 63 (341/ 1000ème)..

Par la suite, le 13 octobre 2006, le lot n°22 a été divisé en 2 lots, portant les numéros 72 et 73, le lot n°72 comprenant les 177/ 1000ème des parties communes spéciales au bâtiment C et le lot n°73, les 159/ 1000ème de ces parties communes spéciales.

Il ressort de la disposition des lieux que le seul accès sur la voie publique des lots n°61 et 71 appartenant aux sociétés E&R et D&R consiste dans le passage du bâtiment C, lequel, sur le plan annexé au règlement de copropriété, est appelé 'partie commune'.

Ce passage dessert, dans le bâtiment C, les lots n°21, 23 et 72.

Compte tenu de l’absence d’autres parties communes dans le bâtiment C, les parties communes spéciales telles que mentionnées dans le règlement de copropriété et réparties entre les lots 21, 23, 72 et 73 correspondent nécessairement et exclusivement à ce passage.

Cette qualification ressort d’ailleurs de l’assemblée générale du 25 juillet 2012, lors de laquelle a été votée à l’unanimité la résolution n°11 intitulée 'projet d’aménagement du couloir commun', qui prévoit 'les propriétaires du lot C donnent leur accord de principe pour l’aménagement du passage couvert commun (plan joint à cette résolution). Des devis seront demandés pour la réalisation de ces travaux d’aménagement.', cette résolution n’ayant été soumise au vote que des copropriétaires titulaires de lots dans le bâtiment C, ce qui démontre de plus fort qu’il s’agit de parties communes spéciales.

En conséquence l’argumentation des sociétés E&R et D&E, fondée sur la réglementation applicable aux parties communes générales, est totalement inopérante.

Il en est de même de celle afférente à la réglementation ERP, dont rien ne permet de démontrer qu’elle serait applicable puisque les appelantes indiquent que la société DVNA emploie 17 salariés et qu’elles ne justifient pas que celle-ci a vocation à recevoir du public. Au surplus, il n’est pas établi que ces obligations réglementaires, à supposer qu’elles existent, doivent être supportées par le syndicat des copropriétaires ou par les copropriétaires du bâtiment C et non par les sociétés E&R et D&E.

Les appelantes ne justifient d’aucune difficulté pour leurs clients ou leurs salariés à avoir accès aux lots n°61 et 71 dans des conditions normales. Il faut en effet souligner que les copropriétaires soutiennent de leur côté que ce sont les sociétés E&R et D&R qui encombrent le passage avec des vélos et du matériel et qu’ils produisent un constat de commissaire de justice en ce sens.

Finalement, en raison d’une part du caractère particulièrement sibyllin de l’acte de vente, qui ne contient aucune précision relative aux modalités d’exercice du passage, et d’autre part, de la nature de partie commune spéciale de ce passage et de l’accord de tous les copropriétaires titulaires de ces lots quant à leur utilisation, il convient de dire qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé et l’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a statué en ce sens.

Il sera ajouté qu’il n’y a pas lieu à référé sur les nouvelles demandes formées en appel sur ce fondement.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Compte tenu du sens de la décision, il existe une contestation sérieuse sur les demandes de dommages et intérêts formées par les sociétés E&R et D&E et l’ordonnance attaquée sera confirmée en ce qu’elle les a rejetées.

Il sera ajouté qu’il n’y a pas lieu à référé sur les nouvelles demandes formées en appel sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, les sociétés E&R et D&E, ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devront en outre supporter in solidum les dépens d’appel qui seront recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires d’une part et à M. et Mme, [X], d’autre part, la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Les appelantes seront en conséquence condamnées in solidum à leur verser, chacun, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance querellée,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes des sociétés E&R et D&E au titre du trouble manifestement illicite ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision des sociétés E&R et D&E ;

Condamne in solidum les sociétés E&R et D&E aux dépens d’appel avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande,

Condamne in solidum les sociétés E&R et D&E à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] et, [Adresse 5] à, [Localité 1], la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés E&R et D&E à verser M., [T], [X] et Mme, [S], [X] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente, et par Monsieur Hugo BELLANCOURT, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente