COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°116

CONTRADICTOIRE

DU 31 MARS 2026

N° RG 24/05170 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WWET

AFFAIRE :

[K] [M] [W] [Z] [Y]

C/

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Juin 2024 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-001975

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 31.03.2026

à :

M^e Karine AINOUZ

M^e Céline BORREL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [K] [M] [G] [Z] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Karine AINOUZ, Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 88

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C78646-2024-008970 du 21/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

****************

INTIMEE

VAL D’OISE HABITAT Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 478 317 860

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Plaidant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Février 2026, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 avril 2000, la société d’HLM Toit et Joie, aux droits de laquelle vient l’office public HLM Val d’Oise Habitat, a donné en location à Mme [K] [M] [G] [Z] [Y], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1], à [Localité 4], moyennant un loyer de 1 462 francs, hors provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, Val d’Oise Habitat a fait signifier à la locataire un commandement de payer la somme de 3 153,52 euros en principal et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 octobre 2023, Val d’Oise Habitat a fait assigner Mme [Z] [Y] aux fins de :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et défaut de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai imparti,

— être autorisé à faire procéder à son expulsion,

— voir ordonner le transport et/ou la séquestration des meubles,

— obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4 156,91 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 10 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2000 entre la société d’HLM Toit et Joie, aux droits de laquelle vient l’OPH Val-d’Oise Habitat, d’une part, et Mme [Z] [Y], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 4], sont réunies à la date du 8 septembre 2023,

— ordonné en conséquence à Mme [Z] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour Mme [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH Val-d’Oise Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

— dit n’y avoir lieu à ordonner le séquestre des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné Mme [Z] [Y] à verser à l’OPH Val-d’Oise Habitat la somme de 4 156,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, suivant décompte arrêté au 9 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus,

— condamné Mme [Z] [Y] à payer à l’OPH Val-d’Oise Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— condamné Mme [Z] [Y] à verser à l’OPH Val-d’Oise Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Z] [Y] aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe le 1er août 2024, Mme [Z] [Y] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2025, Mme [Z] [Y], appelante, demande à la cour de :

— dire recevables et bien fondées ses demandes,

— infirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

— constater qu’elle a souscrit une assurance habitation,

— débouter l’OPH Val-d’Oise Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— annuler le règlement des loyers du mois de mars 2023 jusqu’à l’arrêt à intervenir,

— ordonner à l’OPH Val-d’Oise Habitat d’effectuer les travaux de remise en état sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— ordonner la consignation des loyers jusqu’à la remise en état de l’appartement,

— lui accorder les plus larges délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2025, la société Val d’Oise Habitat, intimée, demande à la cour de :

— débouter Mme [Z] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 10 juin 2024 en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2000 entre la société d’HLM Toit et Joie, aux droits de laquelle elle vient, d’une part et Mme [Z] [Y], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 4], sont réunies à la date du 8 septembre 2023,

— ordonné en conséquence à Mme [Z] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision,

— dit qu’à défaut pour Mme [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

— dit n’y avoir lieu à ordonner le séquestre des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné Mme [Z] [Y] à lui verser la somme de 4 156,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, suivant décompte arrêté au 9 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus,

— condamné Mme [Z] [Y] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— condamné Mme [Z] [Y] à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [G] [Z] [Y] aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamner Mme [Z] [Y] à lui régler la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

* Pour défaut d’assurance locative

Le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 septembre 2023 aux motifs que Mme [Z] [Y] n’avait pas justifié d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs dans le mois du commandement.

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré, Mme [Z] [Y] fait valoir que l’appartement a toujours été assuré et qu’elle produit l’attestation d’assurance pour l’année 2023 et pour 2025.

Val d’Oise Habitat, qui demande la confirmation du jugement ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire, de répliquer que la clause résolutoire s’est retrouvée acquise de plein droit, l’appelante n’ayant jamais justifié de son assurance. Elle reprend la motivation du premier juge.

Sur ce,

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit dans son article 8 des conditions générales une clause selon laquelle le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la société en cas de défaut d’assurance du locataire.

Val d’Oise Habitat a fait délivrer à Mme [Z] [Y] un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs par acte de commissaire de justice du 7 août 2023.

Mme [Z] [Y] justifie, par la production d’une attestation de la société Pacifica du 26 mai 2023 qu’elle a souscrit une attestation d’assurance multirisque habitation pour les locaux pris à bail jusqu’au 31 décembre 2023. Elle justifie donc qu’elle était bien assurée avant même la délivrance du commandement de payer. Elle en justifie également pour l’année 2025.

Dès lors, la clause résolutoire ne peut avoir joué, celle-ci, conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article 7de la loi du 6 juillet 1989, ne pouvant viser que le défaut d’assurance et non le défaut de production d’une attestation d’assurance. Le fait que cette dernière ait été produite après l’expiration du délai d’un mois courant à compter de la délivrance du commandement du 7 août 2023 est donc inopérant.

Il convient en conséquence, par infirmation du jugement déféré, de débouter Val d’Oise Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative.

* Pour impayés locatifs

Val d’Oise Habitat fait également valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans les délais impartis. Il indique qu’aucun règlement n’est intervenu depuis février 2023 et que la dette est de 9 967,29 euros selon décompte arrêté au 7 octobre 2024. Il relève que devant la cour, Mme [Z] [Y] ne demande aucune suspension de la clause résolutoire laquelle se trouve par ailleurs acquise du fait du défaut d’assurance.

En réponse aux arguments de l’appelante, il indique qu’elle ne produit aucun justificatif sérieux permettant de démontrer qu’elle aurait subi plusieurs dégâts des eaux dans l’appartement, qu’aucune déclaration de sinistre ne lui a été adressée et qu’aucun rapport d’expertise n’est fourni, les pièces 21 à 23 étant inexploitables.

Mme [Z] [Y], qui conclut au rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire, demande à la cour d’annuler le règlement des loyers de mars 2023 jusqu’au présent arrêt, d’ordonner à Val d’Oise Habitat d’effectuer les travaux de remise en état sous astreinte ainsi que la consignation des loyers jusqu’à la remise en état de l’appartement.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a cessé de régler les loyers du fait que le logement est devenu insalubre et que le bailleur n’a pas remédié aux problèmes résultant de deux dégâts des eaux survenus en mai 2023 puis fin 2024 et qui l’ont contrainte à ne plus pouvoir vivre dans les lieux, ce qui lui a occasionné un préjudice tant moral que financier. Elle explique avoir dû être hébergée dans un premier temps à l’hôtel avant de devoir aller vivre au Togo en raison de ses faibles ressources. Elle soutient n’avoir pu réintégrer son logement du fait que le bailleur n’a pas fait les travaux nécessaires et ne lui a pas proposé un relogement et ce alors même qu’il a également pris connaissance du dégât des eaux par le biais de son appel. Elle ajoute avoir des problèmes de santé qui se sont accrus en raison de l’humidité et des moisissures dans l’appartement.

Sur ce,

L’article 24 I. de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement délivré le 7 août 2023 fait injonction à Mme [Z] [Y] de régler la somme de 3 153,52 euros en principal dans le délai de deux mois en visant la clause résolutoire insérée dans le bail en son article 8.

Mme [Z] [Y] ne conteste pas que cette somme n’a pas été réglée dans le délai imparti.

Pour justifier des dégâts des eaux qu’elle invoque, elle verse aux débats :

— des sms émanant de la société Eurexo, désignée par la société Pacifica, faisant état d’un rendez-vous d’expertise prévu le 14 juin 2023 puis le 20 juillet 2023 et enfin le 20 septembre 2023, et en 2024, d’un rendez-vous d’expertise prévu le 23 octobre 2024,

— un sms indiquant 'jeudi Utilisé hier’ ne permettant pas de le dater, de la société Eurexo, indiquant que son assureur Pacifica lui a adressé une mission d’expertise pour son sinistre dégât des eaux et l’invitant à prendre un rendez-vous d’expertise sur son espace assuré, sans que ce message puisse être rattaché à un sinistre de mars 2025 comme indiqué manuscritement par Mme [Z] [Y] sur ce document,

— un courrier de la société Eurexo du 14 mai 2025 faisant suite à un sinistre du 15 mars 2025 informant Mme [Z] [Y] qu’elle a été mandatée pour expertiser le bien sinistré et que l’expert se présentera le 23 mai 2025,

— un courrier de Mme [Z] [Y] reçu le 8 juillet 2024 par Val d’Oise Habitat en réponse à la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement qu’il lui avait adressée le 23 mai 2024, dans lequel elle indique qu’il est au courant des dégâts des eaux importants constatés par son expert et qu’elle attend que les travaux de réparation soient effectués, indiquant que plusieurs rendez-vous pour évaluer les dégâts ont été annulés. Elle l’invite à faire rapidement les travaux.

Si ces éléments permettent d’établir que Mme [Z] [Y] a effectué plusieurs déclarations de sinistres auprès de son assureur, elle ne démontre ni leur nature ni leur étendue ni leurs conséquences, en ce qu’elle ne produit aucun constat d’huissier ni rapport d’expertise même amiable. La cour relève en outre que les simples photographies qu’elle verse aux débats ne permettent pas de déterminer qu’elles concernent les lieux pris à bail, ni la date à laquelle elles ont été prises, de sorte que leur valeur probante sera écartée.

Si Mme [Z] [Y] justifie de problèmes de santé et d’un suivi médical tant au Togo qu’en France, elle ne démontre pas qu’ils seraient la conséquence de problèmes d’humidité et de moisissures dans le logement, qui ne sont, au surplus, pas démontrés, ce qui ne ressort pas des éléments médicaux produits, ni que cette situation lui aurait causé un état de stress permanent.

La cour rappelle que l’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire sont réciproques, et qu’une partie au contrat de bail peut se prévaloir de l’exception d’inexécution, à condition toutefois que la jouissance des lieux soit totalement impossible et le local impropre à l’usage auquel il est destiné (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923).

Or en l’espèce, les éléments rappelés ci-dessus ne permettent pas de démonter que Mme [Z] [Y] aurait été dans l’impossibilité d’occuper les lieux, ce qui ne saurait résulter du seul fait qu’elle a résidé au Togo régulièrement, notamment entre les mois d’août 2024 et mars 2025. La cour ne peut donc 'annuler’ le règlement du loyer depuis le mois de mars 2023 jusqu’au jugement.

Il sera donc constaté que Mme [Z] [Y] n’a pas réglé les loyers et charges dont elle était redevable dans le délai prescrit par le commandement de payer, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Le jugement déféré est en conséquence confirmé par substitution de motifs sauf en ce qui concerne la date d’effet de la résiliation du bail qui sera fixée au 7 octobre 2023. En effet, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis de la Cour de cassation, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

Le bail étant résilié, la demande au titre des travaux et de la consignation des loyers ne peut qu’être rejetée. La cour relève qu’en tout état de cause, Mme [Z] [Y] ne justifie ni d’une insalubrité du logement ni des désordres dont elle fait état, n’apportant aucune précision quant à leur nature, leur ampleur et leur localisation, de même qu’en ce qui concerne les travaux de remise en état qu’elle sollicite.

Sur la demande au titre des délais de paiement

Mme [Z] [Y] demande à la cour de lui accorder les plus larges délais de paiement au regard du montant de l’arriéré locatif et des difficultés rencontrées pour avoir un logement lui permettant d’assurer sa santé et sa sécurité physique et mentale ; qu’elle est retraitée et perçoit une pension de retraite de 548,86 euros.

Val d’Oise Habitat s’oppose aux demandes de Mme [Z] [Y] et fait valoir que les conditions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies en ce que le paiement du loyer courant n’est pas repris et que Mme [Z] [Y] n’est pas en situation d’apurer sa dette.

Sur ce,

La cour relève que Mme [Z] [Y] n’a pas sollicité la suspension de la clause résolutoire et que le bail étant résilié, la demande de délais de paiement doit s’apprécier sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et non au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de cet article, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’effectuer une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé.

En l’espèce, Mme [Z] [Y] a perçu en 2023 des pensions de retraite d’un montant total de 6 251 euros. Elle ne justifie donc pas être en capacité d’apurer sa dette dans le délai de 24 mois, étant ajouté qu’alors que la dette locative était de 4 156,91 euros au 9 octobre 2023, il ressort du décompte produit par le bailleur et arrêté au 8 juillet 2025 (pièce 6) qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le 15 février 2023, de sorte que la dette n’a fait qu’augmenter.

Dans ces conditions, il convient de débouter Mme [Z] [Y] de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [Z] [Y], qui succombe, est condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement critiquées relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées.

Mme [Z] [Y] est en outre condamnée à payer à Val d’Oise Habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour sauf en ce qui concerne la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Statuant à nouveau,

Constate que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 octobre 2023 ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [K] [M] [G] [Z] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Mme [K] [M] [G] [Z] [Y] à payer à l’office public Val d’Oise Habitat la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [M] [G] [Z] [Y] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président