Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Par une requête enregistrée sous le n° 1501314, M. et M^me E ont demandé au tribunal administratif de Poitiers d’annuler, pour excès de pouvoir, l’arrêté du 11 février 2015 par lequel le maire de la commune de Bois-Plage-en-Ré a délivré à la société Le Foyer un permis de construire, ainsi que la décision du 27 mars 2015 portant rejet de leur recours gracieux.

Par une requête enregistrée sous le n° 1602413, M. et M^me E ont demandé au tribunal administratif de Poitiers d’annuler, pour excès de pouvoir, l’arrêté du 22 avril 2016 par lequel le maire de la commune de Bois-Plage-en-Ré a délivré à la société Le Foyer un permis de construire modificatif, ensemble la décision implicite de rejet résultant du silence gardé sur leur recours gracieux formé le 22 juin 2016 contre cet arrêté.

Par un jugement n° 1501314, 1602413 du 29 juin 2017, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté ces demandes.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 30 août 2017 et des mémoires enregistrés le 13 juin 2018, le 14 juin 2018 et le 3 août 2018, M. et M^me E, représentés par la Selarl Mitard Baudry, demandent à la cour :

1°) d’annuler le jugement n° 1501314, 1602413 du 29 juin 2017 par lequel le tribunal administratif de Poitiers a rejeté leurs demandes dirigées contre l’arrêté du maire de Bois-Plage-en-Ré du 11 février 2015 et la décision du 27 mars 2015 rejetant leur recours gracieux et contre l’arrêté du maire de Bois-Plage-en-Ré du 22 avril 2016 et la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) d’annuler, pour excès de pouvoir, ces décisions ;

3°) de rejeter la demande indemnitaire de la société Le Foyer fondée sur les dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme ;

4°) de mettre à la charge solidaire de la société Le Foyer et de la commune de Bois-Plage-en-Ré une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les dépens de l’instance, ou, subsidiairement de mettre à la charge de la commune de Bois-Plage-en-Ré une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les dépens de l’instance.

Ils soutiennent que :

— ils sont propriétaires d’un immeuble situé sur une parcelle adjacente au terrain d’assiette du projet litigieux, lequel va créer des vues sur leur propriété et jardin et une perte d’ensoleillement ; ils subiront nécessairement des préjudices de jouissance ainsi qu’une perte de la valeur vénale de leur bien et une baisse de leur activité de chambres d’hôtes ; l’insuffisante largeur du passage d’accès génèrera une insécurité pour les usagers de la rue Saint-Exupéry ; ils ont donc intérêt à agir ;

— ils justifient avoir notifié leurs recours gracieux et contentieux conformément aux dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

— leurs recours ne sont pas tardifs ;

— le jugement attaqué leur fait grief ;

— la construction du projet litigieux est indissociable de la construction mitoyenne et d’une salle d’exposition avec lesquelles il forme un ensemble immobilier unique, et devait à ce titre faire l’objet d’un permis de construire unique afin de permettre à l’administration de prendre parti sur la globalité du projet au regard des règles sanctionnées par le permis de construire en application des dispositions des articles L. 421-6 et R. 431-4 du code de l’urbanisme ; à supposer que la cour considère que l’ensemble indivisible pouvait faire l’objet de permis de construire distincts, le permis de construire modificatif attaqué ne pouvait être délivré avant que le permis de construire la mairie et la salle d’exposition soit devenu définitif, soit le 13 avril 2015 compte tenu du modificatif accordé le 13 janvier 2015, alors qu’il a été délivré le 11 février 2015 ;

— le dossier de demande du permis de construire initial comporte des éléments contradictoires quant à la contenance du terrain d’assiette du projet en méconnaissance des dispositions du c de l’article R. 431-15 du code de l’urbanisme ;

— le dossier de demande du permis de construire modificatif comporte également des éléments contradictoires quant à la contenance du terrain d’assiette du projet en méconnaissance des dispositions du c de l’article R. 431-15 du code de l’urbanisme, si bien qu’il n’a pu régulariser les irrégularités précitées du permis de construire initial ; ces contradictions ont nécessairement été de nature à fausser l’appréciation portée par l’administration sur le projet contesté en ce qui concerne notamment l’emprise au sol et le COS prévu par le plan d’occupation des sols ainsi que les règles d’implantation ;

— dès lors que ni la notice architecturale, ni les plans de façades, de toitures et de coupe, ni les documents graphiques et photographiques ne portent sur le projet de construction de la mairie et de salle d’exposition faisant l’objet du permis de construire délivré le 20 mai 2014, avec lequel le projet litigieux forme un ensemble indivisible, le dossier de demande est incomplet et le permis de construire attaqué a été délivré en méconnaissance des dispositions des articles L. 421-6 et R. 431-8 à R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

— le permis de construire contesté méconnaît les dispositions de l’article UA 3 du règlement du plan d’occupation des sols (POS) relatives aux accès et à la voirie ainsi que celles de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, dès lors que l’accès au projet ne permettra ni le croisement de véhicules de taille moyenne à grande, ni le passage simultané de piétons ;

— le permis de construire méconnaît les dispositions de l’article UA 4 du règlement du POS relatives à la desserte par les réseaux dès lors, d’une part, que le pétitionnaire ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité de conserver les eaux de pluie sur son terrain d’assiette, que les éléments dont il se prévaut pour solliciter une dérogation résultent seulement de son choix de densifier le terrain d’assiette de manière excessive, et, enfin, que le maire ne peut être regardé comme ayant implicitement accepté de déroger aux dispositions de l’article UA 4 alors que l’impossibilité de recueillir les eaux pluviales sur le terrain d’assiette n’était pas démontrée par les pièces du dossier ; aucun avis des services techniques acceptant le rejet des eaux pluviales coté place de la Liberté dans le réseau public n’a été recueilli ; il n’existait pas de droits acquis au titre du bâtiment à démolir ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UA 6 du règlement du POS qui prévoient que le long des voies existantes, publiques ou privées modifiées ou à créer, toute construction nouvelle doit être édifiée, pour tous ses niveaux, à l’alignement, dès lors qu’il comprend des débords de toitures empiétant sur le domaine public ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UA 12 du règlement du POS relatives au stationnement et l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme, dès lors qu’il nécessitait la construction, en l’absence de garantie sur le caractère non alimentaire des deux commerces ou de prescription en ce sens, de 21 emplacements de stationnement au lieu de 14 prévus, qu’aucune raison technique ne permettait de considérer que la réalisation de plus de 7 places de stationnement était impossible sur le terrain d’assiette du projet, que l’emplacement de stationnement prévu pour les personnes à mobilité réduite, qui n’est nullement à proximité immédiate et ne peut être rejoint que par des rues non sécurisées, n’est pas adapté aux personnes en situation de handicap, et que les 7 places de stationnement réalisées sur la place Raymond Dupeux, régulièrement occupée par des manèges, ne peuvent être comptabilisées parmi les places de stationnements affectées au projet, dès lors que la durée de la concession n’est pas précisée et que rien ne garantit l’exclusivité des places ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UA 13 du règlement du POS relatives aux espaces libres et plantations dès lors qu’un des trois tilleuls dont il est envisagé la suppression par le projet ne sera pas remplacé et que la plantation de roses trémières au pied des murs et de plantes grasses sous l’escalier extérieur n’est pas de nature à remplir les objectifs de cette disposition, qui visait à créer des plantations sur l’ensemble de l’espace libre, soit en l’espèce l’ensemble de la cour ;

— la poursuite d’une procédure en appel, alors même que les moyens soulevés seraient infondés, voire même inopérants, ne peut être regardée comme excédant la défense des intérêts légitimes des requérants ;

— en tout état de cause, les préjudices invoqués par la société Le Foyer ne sont pas démontrés.

Par un mémoire enregistré le 7 février 2018, la société Le Foyer, représentée par M^e I, demande à la Cour de condamner les requérants à lui verser, sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme, une indemnité de 63 716,72 euros à parfaire en réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi en raison des pertes de loyers et de « l’augmentation des coûts de production » du fait de l’impossibilité de commencer les travaux, outre une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 12 février 2018 et le 19 juillet 2018, la commune de Bois-Plage-en-Ré, représentée par M^e G, conclut au rejet de la requête, le cas échéant après avoir fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le projet litigieux et celui de construction de la mairie et de la salle d’exposition pouvaient régulièrement faire l’objet de permis de construire distincts dès lors qu’ils ont chacun une vocation fonctionnelle autonome et des maîtres d’ouvrage distincts, qu’ils constituent une opération complexe et de grande ampleur et que les deux dossiers de demande de permis de construire faisaient référence à l’autre projet si bien que le service instructeur a été mis à même de porter une appréciation globale sur la protection des intérêts dont il a la charge ; le permis de construire modificatif a été bien été délivré après que le permis de construire la mairie et la salle d’exposition, qui n’a jamais été modifié, est devenu définitif ; en toute hypothèse, c’est la date de délivrance du permis de construire initial qu’il convient de prendre en compte ;

— les dossiers de demande de permis de construire initial et modificatif ne contenaient pas d’éléments contradictoires concernant la localisation et la superficie des parcelles concernées par le projet ; en tout état de cause, cette circonstance a été sans incidence sur la conformité du projet aux règles d’urbanisme en vigueur dès lors que les règles d’implantation du POS s’appliquent indépendamment de la superficie du terrain et que le projet présente une surface bâtie inférieure à la surface maximale autorisée en zone UA ;

— dès lors qu’il n’était pas nécessaire que le projet litigieux et celui de construction de la mairie et de la salle d’exposition fassent l’objet d’un permis de construire unique, le projet architectural n’avait pas à traiter de ces deux derniers éléments ; en tout état de cause, chaque dossier de demande de permis de construire fait bien référence à l’autre ;

— les dispositions de l’article UA 3 ne sont pas méconnues dès lors que les piétons et les véhicules accédant au projet emprunteront des cheminements distincts, qu’un gyrophare avertissant les personnes circulant sur la rue Saint-Exupéry de la sortie d’un véhicule sera installé, que dans les faits les véhicules entrant et sortant ne se croiseront pas sous le porche, que la vitesse est limitée en agglomération à 50 kilomètres/heure, que la rue Saint-Exupéry présente au droit du projet une largeur de 3,5 mètres et un trottoir d'1,2 mètre de large et que le projet est situé suffisamment en amont des places de stationnement aménagées sur la voie pour que la visibilité des véhicules sortant n’en soit pas affectée ; par un arrêté du 4 juillet 20017, le maire a réduit la vitesse de circulation maximale à 20 kilomètres/heure dans la zone du terrain d’assiette ;

— les pétitionnaires ont justifié de l’impossibilité technique de conserver intégralement sur la parcelle les eaux pluviales, et en délivrant le permis de construire modificatif le maire a implicitement mais nécessairement accepté d’accorder la dérogation prévue par l’article UA 4 du règlement du POS ;

— les dispositions de l’article UA 6 ne sont pas méconnues dès lors que les débords de toiture n’ont pas à être pris en compte pour l’application des règles d’implantation à l’alignement ; en tout état de cause ces dispositions doivent être combinées avec celles de l’article UA 11 qui prévoient qu’une chanlatte de 0,20 mètre doit être posée à l’égout des toits, soit un débord des tuiles d’égout de 20 centimètres, ainsi que le prévoit le permis de construire modificatif ;

— la société Le Foyer s’est engagée à ne pas réaliser de commerces à vocation alimentaire, si bien que le nombre d’emplacements de stationnement prévu est conforme aux dispositions de l’article UA 12 du règlement du POS ; l’impossibilité de réaliser les emplacements de stationnement s’apprécie en fonction de l’ensemble des dispositions du document d’urbanisme et de la configuration du terrain ; elle est suffisamment justifiée en l’espèce compte tenu que le terrain d’assiette est situé en plein coeur du centre bourg, au tissu urbain dense, et est cerné par la rue Saint-Exupéry et la place de la Liberté ; en ce qui concerne la place de stationnement réservée aux personnes à mobilité réduite située place Raymond Dupeux, les aménagements nécessaires imposés par la réglementation relative à l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite seront réalisés par la commune, une autre place réservée aux personnes à mobilité réduite est prévue place de la Liberté, ainsi que le signale le dossier d’accessibilité, et le dossier comporte l’engagement du pétitionnaire de respecter les règles d’accessibilité ainsi que deux avis favorables de la sous-commission départementale d’accessibilité aux personnes handicapées ; enfin la délibération du 23 mars 2016 mentionne expressément que 7 emplacements de stationnement seront matérialisés place Raymond Dupeux à l’usage des commerces prévus par le permis de construire attaqué et l’arrêté du 15 janvier 2016 vise la demande effectuée à ce titre par la société pétitionnaire ; les autres moyens avancés par les requérants tenant à ce que la durée de la convention de concession, conclue pour la durée d’un bail emphytéotique, ne serait pas indiquée et que rien ne permet de s’assurer que ces emplacements seront seulement utilisés par les clients des commerces sont inopérants, de même que celui tiré des conditions de cheminement entre le terrain d’assiette et la place Raymond Dupeux ;

— sur les trois tilleuls existants, un seul sera conservé et les deux autres seront remplacés par deux arbres de haute tige et les dispositions de l’article UA 13 imposant que les surfaces libres de toute construction soient plantées doivent être interprétées comme tendant seulement à ce que des plantations soient prévues ; par suite les dispositions de l’article UA 13 ne sont pas méconnues.

Par ordonnance du 12 septembre 2018, la clôture d’instruction a été fixée au 4 octobre 2018 à 12h00.

En application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, les parties ont été informées par un courrier en date du 12 juin 2019 que la cour était susceptible de surseoir à statuer pour permettre la régularisation des vices tirés de ce que :

— au regard des erreurs affectant l’indication de la localisation et de la superficie du terrain dans les dossiers de demande, qui ont été de nature à fausser l’appréciation de l’autorité administrative, les permis de construire attaqués ont été délivrés en méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme ;

— à défaut d’impossibilité technique démontrée de réaliser les emplacements de stationnement conformément aux dispositions de l’article UA 12 du règlement du POS, les permis de construire ont été délivrés en méconnaissance des dispositions combinées de cet article et de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme.

M. et M^me E ont présenté leurs observations sur ces moyens par mémoire enregistré le 25 juin 2019.

La société Le Foyer et la commune de Le-Bois-Plage-en-Ré ont présenté leurs observations sur ces moyens par des mémoires enregistrés le 28 juin 2019.

La société Le Foyer a produit un nouveau mémoire en défense enregistré le 28 juin 2019.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de la route ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. B C,

— les conclusions de M^me Cécile Cabanne, rapporteur public,

— et les observations de M^e D, représentant M.et M^me E, les observations de M^e A, représentant la commune de Le-Bois-Plage-en-Ré et les observations de M^e I, représentant la société Le Foyer.

Une note en délibéré présentée pour M. et M^me E a été enregistrée le 11 juillet 2019.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 11 février 2015, le maire de la commune du Bois-Plage-en-Ré a délivré à la société Le Foyer un permis de construire sept logements et trois commerces sur un terrain situé 55 rue Saint-Exupéry, en zone UAb du plan d’occupation des sols. Par courrier du 4 mars 2015, M. et M^me E, qui sont propriétaires sur la parcelle voisine d’une maison d’habitation et d’un bâtiment à usage de chambres d’hôtes, ont formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté, qui a été rejeté le 27 mars 2015. Par une requête enregistrée sous le n° 1501314, ils ont demandé au tribunal administratif de Poitiers d’annuler cet arrêté ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux. Par un second arrêté du 22 avril 2016, le maire a délivré à la société Le Foyer un permis de construire modificatif, à l’encontre duquel M. et M^me E ont également formé un recours gracieux par courrier du 22 juin 2016, qui a été implicitement rejeté. Par une requête enregistrée sous le n° 1602413, M. et M^me E ont demandé au tribunal administratif de Poitiers d’annuler ce second arrêté ainsi que la décision rejetant implicitement leur recours gracieux. Ils relèvent appel du jugement du 29 juin 2017 par lequel le tribunal a rejeté l’ensemble de ces demandes.

Sur la légalité des permis de construire :

2. Aux termes de l’article UA 12 du règlement du POS : " () Les normes de stationnement sont les suivantes : / • pour les constructions à usage d’habitation individuelle, le stationnement se fera sur la parcelle ; il y sera prévu : / – 1 aire de stationnement par logement de S.H.O.N inférieure ou égale à 80m² / – 2 aires de stationnement par logement de S.H.O.N supérieure à 80m² / () • pour les constructions à usage de commerce ou de bureau : 1 aire de stationnement pour 35 m² de SHON (ou de vente) et 7m² de surface de vente pour les commerces alimentaires ; / () Le calcul du nombre des aires de stationnement se fait par tranche de surface, toute tranche commencée nécessite le nombre indiqué pour la totalité de celle-ci. / Ces diverses aires de stationnement doivent être aménagées sur la parcelle ou à proximité immédiate () ".

3. Aux termes de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme alors applicable : « Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat. / Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même, soit de l’obtention d’une concession à long C dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération, soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. / Lorsqu’une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d’une concession à long C ou d’un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux articles L. 151-30 et L. 151-32, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l’occasion d’une nouvelle autorisation ».

4. Le permis de construire initial prévoyait seulement la réalisation, sur le terrain d’assiette, de sept aires de stationnement destinées aux logements, dont une adaptée aux personnes à mobilité réduite. Pour satisfaire aux obligations prévues à l’article UA 12 précité, la société Le Foyer a justifié, dans le cadre de sa demande de permis de construire modificatif, de l’obtention d’une convention de concession de places de stationnement conclue avec la commune le 8 avril 2016 portant sur la réalisation de sept autres emplacements, destinés aux commerces, situés sur la place Raymond Dupeux.

5. Il ressort des pièces du dossier qu’après avoir en vain envisagé des places de stationnement dans un autre parking à proximité, le projet n’a pu être finalisé qu’au moyen d’une convention conclue avec la commune matérialisant 7 emplacements de stationnement affectés aux commerçants du projet sur la place Paul Dupeux, à environ 180 m. H, la place Paul Dupeux étant déjà utilisée hors saison pour le stationnement, comme le reconnaît la délibération du conseil municipal du 23 mars 2016 autorisant cette convention à titre gratuit à effet de l’achèvement des travaux, et étant par ailleurs entièrement mobilisée en saison estivale pour l’installation de forains et d’un marché journalier qui en rendent l’accès en voiture impossible, comme le démontre un constat d’huissier, la réalité de la création d’emplacements nouveaux effectivement disponibles ne peut être regardée comme établie à la date de délivrance du permis de construire modificatif. Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que les permis litigieux méconnaissent les dispositions de l’article UA 12 du plan d’occupation des sols, et qu’au regard des difficultés récurrentes de stationnement dans les rues étroites du Bois Plage en Ré, la régularisation de ce vice impliquerait une modification substantielle de la conception générale du projet. Par suite, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et les permis initial et modificatif doivent être annulés.

6. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’apparaît, en l’état du dossier, de nature à fonder l’annulation des décisions contestées.

7. Il résulte de ce qui précède que M. et M^me E sont fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté leurs requêtes.

En ce qui concerne les conclusions présentées au titre de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme :

8. Il résulte de ce qui précède que les conclusions présentées par la société Le Foyer au titre de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme doivent être rejetées.

Sur les frais exposés par les parties à l’occasion du litige :

9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas, dans la présente instance, parties perdantes, les sommes que demandent la commune de Le-Bois-Plage-en-Ré et la société Le Foyer au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche de mette à la charge de ces dernières une somme de 750 euros chacune au bénéfice de M. et M^me E à ce titre.

DECIDE :

Article 1^er : Le jugement n° 1501314, 1602413 du 29 juin 2017 du tribunal administratif de Poitiers est annulé.

Article 2 : Les arrêtés du maire de Le-Bois-Plage-en-Ré en date du 11 février 2015 et du 22 avril 2016 portant respectivement permis de construire et permis de construire modificatif au bénéfice de la société Le Foyer et les décisions de rejet des recours gracieux formés à leur encontre par M. et M^me E sont annulés.

Article 3 : La commune de Le-Bois-Plage-en-Ré et la société Le Foyer verseront chacune à M. et M^me E une somme de 750 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. et M^me F E, à la commune de Le Bois-Plage-en-Ré et à la société le Foyer.

Délibéré après l’audience du 4 juillet 2019 à laquelle siégeaient :

M^me Catherine Girault, président,

M. Jean-Claude Pauziès, président-assesseur,

M. B C, premier-conseiller.

Lu en audience publique, le 22 août 2019.

Le rapporteur,

David CLe président,

Catherine GIRAULT

Le greffier,

Virginie MARTY

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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