Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

La cour administrative d’appel de Bordeaux

(1ère chambre)

M^me B… A… a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler l’arrêté du 13 septembre 2022 par lequel le maire de la commune de Lanton a délivré un permis de construire à la société Kena.

Par un jugement n° 2205648 du 22 mars 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a sursis à statuer sur la requête pour permettre la régularisation du permis de construire contesté jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la notification du jugement, en application de l’article L 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par un jugement n°2205648 du 3 juillet 2024, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé l’arrêté du 13 septembre 2022.

Procédure devant la cour :

I- Par une requête et des pièces enregistrées le 22 mai et 20 juin 2023, sous le n° 23BX01414, et des mémoires enregistrés les 17 novembre 2023 et 7 février 2024, ce dernier non communiqué, M^me B… A…, représentée par M^e Delavallade, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement n°2205648 du 22 mars 2023 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a prononcé le sursis à statuer pour permettre la régularisation du permis de construire accordé le 13 septembre 2022 par le maire de Lanton à la société Kena ;

2°) d’annuler l’arrêté de permis de construire délivré par le maire de Lanton le 13 septembre 2022 à la société Kena ;

3°) de prononcer la jonction des instances n° 23BX01633 et 23BX01414 ;

4°) de rejeter les demandes de la commune de Lanton et de la société Kena à son égard ;

5°) de mettre à la charge de la commune de Lanton et de la société Kena la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— sa requête est recevable dès lors qu’elle a respecté l’obligation de notification prévue par l’article R 600-1 du code de l’urbanisme ; elle justifie d’un intérêt à agir en sa qualité de voisine immédiate du projet ;

C’est à tort que le tribunal a estimé pouvoir surseoir à statuer dès lors que :

— l’arrêté de permis de construire est insuffisamment motivé en violation de l’article R424-5 du code de l’urbanisme ;

— le dossier de permis de construire méconnait les articles R 431-8 et 431-10 du code de l’urbanisme s’agissant de la notice descriptive, des documents graphiques, ces insuffisances ayant trompé le service instructeur notamment quant à l’insertion du projet au sein de son environnement bâti, les dimensions des voies de desserte, et le respect des obligations des articles R 111-2 et R111-5 du code de l’urbanisme ;

— le permis de construire méconnait l’article UC 3.1 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Lanton, l’accès n’étant pas adapté à la destination et l’importance de l’opération et les dimensions de la bande d’accès étant insuffisantes pour desservir les maisons projetées et en l’absence de dispositif de retournement ;

— le permis de construire méconnait l’article UC 3.2 du règlement du PLU, la voie de desserte ne respectant pas les caractéristiques imposées et l’allée de Marsalat n’étant pas suffisante pour permettre la desserte de trois maisons supplémentaires ;

— le projet méconnait l’article UC 10 du règlement du PLU, la maison M1 se situant en limite séparative et sa hauteur excédant la limite autorisée ;

— l’article UC 12 du règlement du PLU a été méconnu dès lors qu’aucun stationnement n’est possible devant la maison M3 en l’absence de voie automobile pour accéder à la maison ce qui conduit à l’insuffisance du nombre de places de stationnement ;

— le projet méconnait les articles R 111-2 et R 111-5 du code de l’urbanisme ;

— le permis de construire est entaché de fraude du pétitionnaire en raison de la confusion quant à la parcelle objet de la demande d’autorisation de construire, des manœuvres relatives aux places de stationnement et aux voies de desserte ;

— compte tenu de l’avancement des travaux et des règles d’urbanisme, le permis de construire ne peut être régularisé contrairement à ce qu’a estimé le tribunal administratif.

Par un mémoire en défense enregistré le 29 septembre 2023, la société Kena, représentée par le cabinet Coudray Urbanlaw, demande à la Cour :

— à titre principal de rejeter la requête comme irrecevable ;

— à titre subsidiaire de réformer le jugement avant-dire droit en ce qu’il a retenu le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 10 et a sursis à statuer, et de rejeter la demande de M^me A… ;

— enfin, de mettre à la charge de M^me A… le versement à son profit de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que

— la requête est irrecevable ;

— le jugement est entaché d’une erreur de droit en ce qui concerne l’application de l’article UC 10 du règlement du PLU de Lanton ;

— les moyens invoqués par M^me A… devant le tribunal et repris en appel ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 29 décembre 2023, la commune de Lanton, représentée par la société Hms Atlantique avocats, conclut au rejet de la requête de M^me A…, à la réformation du jugement en ce qu’il a sursis à statuer et au rejet de la demande d’annulation du permis de construire du 13 septembre 2022, et à la condamnation de M^me A… à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les moyens invoqués par M^me A… ne sont pas fondés ;

— c’est à tort que le tribunal a retenu la violation de l’article UC 10 du PLU et que son jugement doit donc être réformé sur ce point.

II. – Par une requête enregistrée le 15 juin 2023, sous le n° 23BX01633, et un mémoire enregistré le 25 octobre 2023, la société Kena, représentée par le cabinet Coudray-Urbanlaw, demande à la cour :

1°) de réformer le jugement avant dire droit du tribunal administratif de Bordeaux en date du 22 mars 2023 en ce qu’il a sursis à statuer dans l’attente d’une mesure de régularisation ;

2°) de rejeter la demande de M^me A… devant le tribunal administratif de Bordeaux;

3°) enfin, de mettre à la charge de M^me A… le versement à son profit de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la demande de M^me A… est irrecevable en l’absence d’intérêt à agir ;

— sa requête tendant à l’annulation du permis de construire est irrecevable à l’encontre d’un jugement avant-dire droit ;

— le tribunal a commis une erreur de droit dans l’application de l’article UC 10 du règlement du PLU de Lanton, le projet étant conforme aux prescriptions de cet article ;

— les autres moyens de la requête de M^me A… devant le tribunal ne sont pas fondés comme l’a estimé celui-ci.

Par mémoire enregistré le 30 novembre 2023, la commune de Lanton, représentée par le cabinet Hms Atlantique, demande à la cour :

— de réformer le jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 22 mars 2023 en ce qu’il a sursis à statuer dans l’attente d’une mesure de régularisation ;

— de rejeter la demande d’annulation de l’arrêté de permis de construire du 13 septembre 2022 délivré à la société Kena ;

— enfin, de mettre à la charge de M^me A… le versement à son profit de la somme de 2 500 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le tribunal a commis une erreur de droit, de qualification juridique et une erreur d’appréciation s’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10 du règlement de la zone UC du PLU de Lanton ;

— les autres moyens invoqués par M^me A… ne sont pas fondés.

Par mémoires en défense enregistrés les 15 septembre, 17 novembre 2023 et 7 février 2024, ce dernier non communiqué, M^me A…, représentée par M^e Delavallade, conclut au rejet de la requête de la société Kena, par la voie de l’appel incident, à l’annulation du jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 22 mars 2023 et à l’annulation du permis de construire délivré le 13 septembre 2022 par le maire de Lanton à la société Kena, et enfin, à la condamnation de la société requérante et de la commune de Lanton à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir les mêmes moyens que ceux invoqués dans sa requête n° 23BX01414.

III- Par une requête, enregistrée le 20 août 2024, sous le n° 24BX02112, et un mémoire enregistré le 18 avril 2025, la société Kena, représentée par le cabinet Coudray Urbanlaw demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement du 3 juillet 2024 du tribunal administratif de Bordeaux annulant le permis de construire que lui a délivré le maire de Lanton par arrêté du 13 septembre 2022, et de reformer le jugement avant-dire droit du 22 mars 2023 du même tribunal en ce qu’il a sursis à statuer dans l’attente d’une mesure de régularisation ;

2°) de rejeter la demande d’annulation de ce permis de construire présentée par M^me A… ;

3°) subsidiairement, de surseoir à statuer afin de lui permettre de régulariser son projet ;

4°) de mettre à la charge de M^me A… une somme de 7 000 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la demande de M^me A… est irrecevable ;

— le tribunal a omis de statuer sur sa demande d’annulation partielle présentée par note en délibéré ;

— le tribunal a commis une erreur de droit dans l’application de l’article UC 10 du règlement du PLU de Lanton, le projet étant conforme aux prescriptions de cet article ;

—  les autres moyens de la requête de M^me A… devant le tribunal et ceux soulevés par celle-ci devant la cour ne sont pas fondés ;

— si la cour estime fondé le moyen retenu par le tribunal, les nouvelles dispositions de l’article UC 10 du règlement du PLU de Lanton rendent possible une régularisation.

Par mémoire enregistré le 6 mars 2025, la commune de Lanton, représentée par le cabinet Hms Atlantique avocats, demande à la cour :

— de réformer les jugements du tribunal administratif de Bordeaux du 22 mars 2023 et du 3 juillet 2024 ;

— de rejeter la demande d’annulation de l’arrêté du 13 septembre 2022.

Elle fait valoir que :

— le tribunal a commis une erreur de droit, de qualification juridique et une erreur d’appréciation s’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10 du règlement de la zone UC du PLU de Lanton ;

— la réformation du jugement avant dire droit du tribunal entrainera, par voie de conséquence, la réformation du jugement du 3 juillet 2024 d’annulation du permis de construire.

Par mémoires en défense enregistrés les 20 mars et 27 juin 2025, ce dernier non communiqué, M^me A…, représentée par M^e Delavallade, demande à la Cour :

— de rejeter la requête de la société Kena ;

— d’annuler les arrêtés du 3 janvier 2025 et du 13 septembre 2022 par lesquels le maire de Lanton a délivré un permis de construire à la société Kena ;

— de mettre à la charge de la société Kena et de la commune de Lanton la somme de 10 000 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— ses demandes sont recevables ;

— les moyens soulevés par la société Kena ne sont pas fondés ;

— elle reprend les mêmes moyens que ceux invoqués dans sa requête n° 23BX01414 ;

s’agissant du permis de construire délivré le 3 janvier 2025 :

— il méconnait l’article R 431-24 du code de l’urbanisme, les constructions étant achevées ;

— le dossier de demande est incomplet au regard de l’article R 431-24 du même code ;

— la demande de permis présente un caractère frauduleux en vue d’échapper à la réglementation des opérations d’aménagement ;

— aucun sursis à statuer n’est possible, celui-ci ayant déjà été prononcé par le tribunal administratif.

IV- Par une requête et un mémoire, enregistrés les 2 septembre 2024 et 18 avril 2025, sous le n° 24BX02160, la commune de Lanton, représentée par le cabinet Hms Atlantique, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement du 3 juillet 2024 du tribunal administratif de Bordeaux annulant le permis de construire que lui a délivré le maire de Lanton par arrêté du 13 septembre 2022, et de réformer le jugement avant dire droit du 22 mars 2023 du même tribunal en ce qu’il a sursis à statuer dans l’attente d’une mesure de régularisation ;

2°) de rejeter la demande d’annulation de ce permis de construire présentée par M^me A… ainsi que ses conclusions reconventionnelles ;

3°) de mettre à la charge de M^me A… une somme de 3 500 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le tribunal a commis une erreur de droit, de qualification juridique et une erreur d’appréciation s’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10 du règlement de la zone UC du PLU de Lanton ;

— la réformation du jugement avant dire droit du tribunal entrainera par voie de conséquence la réformation du jugement du 3 juillet 2024 d’annulation du permis de construire ;

— les moyens soulevés par M^me A… à l’appui de ses conclusions reconventionnelles dirigées contre le jugement du 22 mars 2023 et contre le permis délivré à la société Kena le 3 janvier 2025 ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 20 mars et 27 juin 2025, ce dernier non communiqué, M^me A… demande à la cour :

— de rejeter la requête de la société Kena ;

— d’annuler les arrêtés du 3 janvier 2025 et du 13 septembre 2022 par lesquels le maire de Lanton a délivré un permis de construire à la société Kena ;

— de mettre à la charge de la société Kena et de la commune de Lanton la somme de 10 000 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— ses demandes sont recevables ;

— les moyens soulevés par la société Kena ne sont pas fondés ;

— elle reprend les mêmes moyens que ceux invoqués dans sa requête n° 23BX01414 ;

s’agissant du permis de construire délivré le 3 janvier 2025 :

— il méconnait l’article R 431-24 du code de l’urbanisme les constructions étant achevées ;

— le dossier de demande est incomplet au regard de l’article R 431-24 du même code ;

— la demande de permis présente un caractère frauduleux en vue d’échapper à la réglementation des opérations d’aménagement ;

— aucun sursis à statuer n’est possible, celui-ci ayant déjà été prononcé par le tribunal administratif.

Par un mémoire enregistré le 18 avril 2025, la société Kena, représentée par le cabinet Coudray Urbanlaw, demande à la cour :

—  d’annuler le jugement du 3 juillet 2024 du tribunal administratif de Bordeaux annulant le permis de construire que lui a délivré le maire de Lanton par arrêté du 13 septembre 2022, et de réformer le jugement avant dire droit du 22 mars 2023 du même tribunal en ce qu’il a sursis à statuer dans l’attente d’une mesure de régularisation ;

— de rejeter la demande d’annulation de ce permis de construire présentée par M^me A… ;

— subsidiairement de surseoir à statuer afin de lui permettre de régulariser son projet ;

— de mettre à la charge de M^me A… une somme de 7 000 euros au titre de l’article L761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la demande de M^me A… est irrecevable ;

— le tribunal a omis de statuer sur sa demande d’annulation partielle présentée par note en délibéré ;

— le tribunal a commis une erreur de droit dans l’application de l’article UC 10 du règlement du PLU de Lanton, le projet étant conforme aux prescriptions de cet article ;

— les autres moyens de la requête de M^me A… devant le tribunal et soulevés par celle-ci devant la cour ne sont pas fondés ;

— si la cour estime fondé le moyen retenu par le tribunal, les nouvelles dispositions de l’article UC 10 du règlement du PLU de Lanton, rendent possible une régularisation.

V- Par une requête et des pièces enregistrées les 3, 20 et 26 mars 2025, sous le n° 25BX00576, et un mémoire enregistré les 27 juin 2025, M^me A…, représentée par M^e Delavallade, demande à la cour :

1°) d’annuler l’arrêté de permis de construire de régularisation délivré par le maire de Lanton le 3 janvier 2025 à la société Kena ;

2°) d’annuler l’arrêté de permis de construire du 13 septembre 2022 délivré par le maire de Lanton à la société Kena ;

3°) de prononcer la jonction des instances n° 23BX01633,23BX01414, 23BX02112 et 24BX02160 ;

4°) de rejeter les requêtes n° 24BX02112 et 24BX02160 de la commune de Lanton et de la société Kena ;

5°) de mettre à la charge de la commune de Lanton et de la société Kena la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— au regard de l’article L 600-5-2 du code de l’urbanisme, sa requête est recevable ;

— elle justifie d’un intérêt à agir en sa qualité de voisine immédiate du projet ;

— le permis de construire délivré le 13 septembre 2022 méconnait l’article UC 10 du règlement du PLU et a été annulé à juste titre par le tribunal administratif ; le permis de construire délivré le 3 janvier 2025 ne régularise pas cette illégalité ;

— elle reprend les mêmes moyens que ceux invoqués dans sa requête n° 23BX01414 ;

s’agissant du permis de construire délivré le 3 janvier 2025 :

— il méconnait l’article R 431-24 du code de l’urbanisme les constructions étant achevées ;

— le dossier de demande est incomplet au regard de l’article R 431-24 du même code ;

— la demande de permis présente un caractère frauduleux en vue d’échapper à la réglementation des opérations d’aménagement ;

— aucun sursis à statuer n’est possible, celui-ci ayant déjà été prononcé par le tribunal administratif.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 avril 2025, la société Kena, représentée par le cabinet Coudray Urbanlaw, demande à la cour :

— de prononcer la jonction des instances n°23BX01633, 23BX01414, 23BX02112 et 24BX02160 avec la présente instance ;

— de rejeter la demande de M^me A… ;

— de mettre à la charge de M^me A… le versement à son profit de la somme de 5 000 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête de M^me A… est irrecevable ;

— les moyens ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 juin 2025, la commune de Lanton, représentée par le cabinet Hms Atlantique avocats, demande à la cour :

— de prononcer la jonction des instances n°23BX01633, 24BX02112 et 24BX02160 avec la présente instance ;

— de rejeter la requête de M^me A… ;

— de mettre à la charge de M^me A… le versement à son profit de la somme de 2 500 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Evelyne Balzamo,

— les conclusions de M. Michaël Kauffmann, rapporteur public,

— les observations de M^e Houppe représentant M^me A…, de M^e Cordier-Amour représentant la commune de Lanton et de M^e Antona-Traversi représentant la société Kena.

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier que la société Kena a vendu le 20 janvier 2022 à la société Purple Fly une partie de la propriété qu’elle possède 10, allée de Marsalat à Lanton, correspondant à une maison d’habitation avec jardin et 25 % des droits indivis sur le chemin d’accès de cette maison à la voie publique. Elle a conservé le reste du terrain d’une surface de 2 605 m2, cadastré BR 435, le chemin d’accès commun étant cadastré BR 434 et la propriété vendue, étant cadastrée BR 433. Le 17 mai 2022, cette société a déposé une déclaration préalable en vue du détachement du lot à bâtir d’une surface de 2 605 m2 de la propriété initiale, cadastré BR 435. Par arrêté du 9 juin 2022, non contesté, le maire de Lanton ne s’est pas opposé à la déclaration de cette division. Par arrêté du 13 septembre 2022, le maire de Lanton a délivré à la société Kena, un permis de construire trois habitations individuelles et une piscine sur le terrain cadastré BR 435. Saisi par M^me A…, propriétaire voisine du projet, le tribunal administratif de Bordeaux a, par un premier jugement du 22 mars 2023, sursis à statuer en vue de permettre à la société Kena de régulariser le vice entachant le permis de construire, résultant de la méconnaissance de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Lanton. Le 3 juillet 2024, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé ce permis de construire du 13 septembre 2022 en l’absence de régularisation de ce vice. M^me A… relève appel du jugement avant dire droit du 22 mars 2023 par la requête n° 23BX01414. Par des requêtes n° 23BX01633 et n° 24BX02112, la société Kena relève appel des deux jugements des 22 mars 2023 et 3 juillet 2024 et, par une requête n° 24BX02160, la commune de Lanton relève également appel des mêmes jugements. A la suite de l’annulation contentieuse du permis de construire du 13 septembre 2022, la société Kena a sollicité la délivrance d’un permis de construire valant division en vue de régulariser son projet. Par arrêté du 3 janvier 2025, le maire de Lanton lui a délivré un tel permis de construire. Par une requête n° 25BX00576, M^me A… demande à la cour d’annuler l’arrêté du 3 janvier 2025 par lequel le maire de Lanton a délivré un permis de construire à la société Kena pour la régularisation de son projet de construction.

2. Les requêtes enregistrées sous les n° 23BX01414, 23BX01633, 24BX02112 et 24BX02160 et 25BX00576 sont relatives au même projet de construction de la société Kena et présentent à juger des mêmes questions. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.

Sur le bien-fondé des jugements attaqués :

3. D’une part, par jugement du 3 juillet 2024, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé le permis de construire du 13 septembre 2022 délivré à la société Kena. Par suite, la requête n° 23BX01414 de M^me A… dirigée contre le jugement du 22 mars 2023 par lequel le tribunal administratif a considéré que le permis de construire, délivré le 13 septembre 2022 à la société Kena par le maire de Lanton, était entaché d’un vice tiré de la méconnaissance de l’article 10 du règlement de la zone UC du PLU de Lanton, après avoir écarté les autres moyens soulevés par M^me A…, et a décidé de surseoir à statuer en application de l’article L 600-5-1 du code de l’urbanisme afin de permettre la régularisation de ce vice, est devenue sans objet dès lors qu’il a finalement été fait droit à ses conclusions à fin d’annulation. Il n’y a donc pas lieu d’y statuer.

4. D’autre part, la société Kena et la commune de Lanton soutiennent toutefois que le permis de construire délivré le 13 septembre 2022 ne méconnaissait pas l’article UC 10 du règlement du PLU, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal administratif de Bordeaux dans les deux jugements des 22 mars 2023 et 3 juillet 2024 dont elles relèvent appel.

5. Aux termes de l’article UC 10 du règlement du PLU de Lanton dans sa rédaction alors applicable : « Dans toutes les zones, la hauteur maximale des autres constructions situées en limite séparative et dans la bande de 3 mètres depuis la limite séparative, ne peut excéder : / – 3 mètres au point haut de l’acrotère, /- 3,50 mètres au faitage. / En zone UC et UCp la hauteur maximale des constructions, mesurée selon les dispositions indiquées dans les Dispositions générales, ne peut excéder : / – 5 mètres au point haut de l’acrotère, / – 8 mètres au faitage. ». L’article 6.15 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton définit l’acrotère ainsi : « Muret en parti sommitale de la façade, situé au-dessus d’une toiture terrasse et comportant le relevé d’étanchéité. ». L’article 6.16 du même règlement définit quant à lui le faitage comme un « Ouvrage en partie haute d’un toit en pente, où se rencontre les versants de la toiture. ».

6. Il ressort des pièces du dossier de la demande de permis de construire déposée par la société Kena, notamment des plans des façades en élévation, que la construction M2 est composée d’une habitation, dont la hauteur au faîtage de la toiture est de 7,49 mètres et d’un garage accolé dont la toiture en pente présente une hauteur maximale au faitage de 3,50 mètres. Dès lors qu’il ressort de ces plans que la partie de la construction située en limite séparative, et dans la bande de 3 mètres à compter de cette limite, présente une hauteur maximale au faîtage limitée à 3,50 mètres, la maison M2 respecte les dispositions précitées de l’article 10 du règlement de la zone UC du PLU de Lanton, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal administratif de Bordeaux. Par suite, la société Kena et la commune de Lanton sont fondées à soutenir que c’est à tort que le tribunal administratif a retenu l’existence d’un tel vice pour surseoir à statuer en application de l’article L600-5-1 du code de l’urbanisme puis, pour annuler le permis de construire en litige.

7. M^me A… soutient toutefois que c’est à tort que le tribunal administratif a écarté comme non fondés les autres moyens qu’elle avait soulevés à l’encontre du permis de construire du 13 septembre 2022.

8. En premier lieu, aux termes de l’article R 424-5 du code de l’urbanisme : « En cas d’autorisation ou de non-opposition à déclaration préalable, la décision mentionne la date d’affichage en mairie ou la date de publication par voie électronique de l’avis de dépôt prévu à l’article R. 423-6. Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s’il s’agit d’un sursis à statuer, elle doit être motivée.(…)». Ainsi que l’a estimé le tribunal, il ressort de ses termes que l’arrêté de permis de construire est assorti de prescriptions tenant d’une part, au raccordement du projet aux réseaux et aux travaux de la piscine, qui devront être réalisés conformément aux dispositions de l’article R. 1321-57 du code de la santé publique,et d’autre part à l’évacuation des eaux de cette piscine, prescriptions qui résultent d’un avis joint à cet arrêté et sont suffisamment précises. Par suite, c’est à juste titre que le tribunal a écarté le moyen tiré du défaut de motivation de l’arrêté en litige.

9. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (…) / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; (…) / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. » , et aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

10. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

11. D’une part, il ressort des pièces du dossier de la demande que la notice descriptive du projet présente avec suffisamment de précision l’état initial du terrain et le projet, quand bien même elle comporterait des imprécisions quant aux références des parcelles cadastrales. Elle mentionne notamment que l’environnement proche du projet est essentiellement composé d’habitations, ajoute qu’on trouve une végétation moyenne sur le pourtour du terrain et que la parcelle est entièrement recouverte de verdure. Elle indique aussi l’ensemble des matériaux et des teintes utilisés pour les différentes constructions. De plus, le plan de situation et la photo aérienne joints permettent de situer le terrain et son environnement, notamment construit. Les plans de masse joints à la demande, qui comportent mention de l’échelle applicable permettant de vérifier les dimensions, font état de l’ensemble des dimensions des constructions projetées ainsi que des diverses voies et accès, notamment en ce qui concerne la voie de desserte de la maison M3, et décrivent les espaces libres, qui seront dédiés à un espace vert planté, figurant les arbres existants et ceux à planter. Par suite, compte tenu de la multiplicité des documents produits et de leur précision, la requérante n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme a été écarté.

12. D’autre part, ainsi que l’a estimé le tribunal, le dossier de permis de construire comporte une vingtaine de documents graphiques qui, accompagnés des autres documents figurant au dossier de la demande, permettent de situer le projet et d’apprécier son intégration dans son environnement, notamment proche. C’est donc à juste titre que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme a également été écarté par le tribunal.

13. En troisième lieu, aux termes de l’article UC 3.1 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton : « (…). / Les accès ou bandes de desserte desservant plus d’un logement doivent avoir une largeur minimale d’emprise de 6 mètres, incluant une chaussée de 3,50 mètres, sur toute leur longueur. / Les accès en impasse doivent desservir moins de 10 logements, ne pas excéder 50m de long et comporter un dispositif de retournement dans leur partie terminale (schémas techniques en Annexe). ». L’article 6.6 du même règlement définit l’emprise de la façon suivante : « L’emprise, ou plateforme, d’une voie se compose de la chaussée, ainsi que des trottoirs ou accotements et le cas échéant des espaces dédiés à la circulation des cycles ou à la collecte des eaux pluviales qui la borde. ». Aux termes de l’article UC 3.2 du même règlement : « Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées qui répondent à l’importance et à la destination des constructions qu’ils accueillent. Les caractéristiques de ces voies doivent permettre la circulation des engins de lutte contre l’incendie (schémas techniques en Annexe) et de collecte des déchets ménagers. (…) ». Selon les dispositions générales du PLU de Lanton : «(…) 6.5 Accès et Voies (articles 3 et 6 du règlement) : Accès :Sont considérés comme accès, les passages non ouverts à la circulation publique qui permettent la liaison automobile entre un terrain et la voie ou le cas échéant l’emprise publique qui le dessert. L’accès peut donc être, selon le cas, un linéaire de façade du terrain (portail) ou de construction (porche), ou bien un espace de circulation (bande de terrain, servitude de passage).Voie :Constitue une voie pour l’application du présent règlement, tout passage disposant des aménagements nécessaires à la circulation des véhicules, sans distinction de son régime de propriété. Les dispositifs d’implantation des constructions définies aux articles 6 du présent règlement, s’appliquent à l’ensemble de ces voies, dès lors qu’elles sont ouvertes à la circulation générale. Pour que ces dispositions ne s’appliquent pas à une voie (considérée alors comme « non ouverte à la circulation générale »), il faut que son accès soit à la fois : – signalé comme étant privé et réservé, – contrôlé à l’entrée comme à la sortie (barrière, porte télécommandée…).Sont exclus de cette définition de voie, « les chemins piétonniers » ainsi que « les chemins ou pistes cyclables » ».

14. D’une part, il ressort des pièces du dossier de la demande, notamment des plans PC2.a et PC 2.b, que le projet en litige qui prévoit la construction de trois habitations, est desservi par un accès d’une largeur d’emprise de 6 mètres, comprenant une chaussée de 5 mètres, débouchant sur l’allée de Marsalat, voie publique. La largeur de cette voie respecte donc les dispositions précitées du règlement, contrairement à ce que soutient la requérante, quand bien même les avant-toits de l’étage de la maison M1 déborderaient de 60 cm au-dessus de celle-ci. Il ressort également des pièces du dossier que cet accès desservant la maison existante ainsi que les constructions prévues, présente une longueur de 50 mètres, ainsi qu’il résulte d’un constat de commissaire de justice en date du 15 avril 2022, et non de 81 mètres comme le soutient à tort la requérante qui inclut le chemin interne accédant à la maison M3 dont la largeur d’environ 3 mètres est d’ailleurs suffisante pour permettre l’accès de véhicules aux places de stationnement dédiées. Si M^me A… soutient également que le dispositif de retournement du projet n’est pas conforme aux règles du PLU, il ressort des schémas annexés à ce document que s’agissant des véhicules de secours, les prescriptions invoquées ne concernent que les voies en cul de sac de plus de 60 mètres et qu’un local des ordures ménagères étant prévu en bordure de la voie publique, les camions d’ordures ménagères n’emprunteront pas la voie interne. Enfin, il n’est pas démontré que l’aire de retournement prévue au projet, qui n’était donc pas soumise aux prescriptions invoquées, n’était pas adaptée au projet. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance du dispositif d’accès et de retournement prévu par le projet en litige, lequel a d’ailleurs donné lieu à avis favorable du SDIS, doit être écarté.

15. D’autre part, contrairement à ce qui est soutenu, il ressort des pièces du dossier notamment des photographies produites par les parties, que l’allée de Marsalat, voie publique desservant le terrain d’assiette du projet, présente des caractéristiques suffisantes pour desservir le projet en litige, compte tenu de sa largeur, du fait qu’elle est à sens unique de circulation, en ligne droite, que la vitesse y est limitée par des dispositifs de ralentissement et enfin, au regard de l’environnement résidentiel du secteur d’implantation des constructions projetées.

16. En quatrième lieu, eu égard à ce qui a été dit aux points précédents, les moyens tirés de la méconnaissance des articles R 111-2 et R 111-5 du code de l’urbanisme, au regard des conditions de desserte du projet qui rendraient impossible l’accès et la circulation des véhicules de secours, compte tenu du nombre de constructions projetées et de l’insuffisance de l’allée de Marsalat pour absorber l’augmentation prévisible du trafic automobile, doivent être écartés.

17. En cinquième lieu, eu égard à ce qui a été dit au point 6, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 10 du règlement du PLU doit être écarté s’agissant de la maison M2. M^me A… soutient également que la hauteur de la maison M1 excède la limite fixée par l’article UC 10 précité dès lors qu’elle est implantée en limite séparative de la parcelle BR 434. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la maison M1 est située en bordure de la parcelle BR 434, voie de desserte interne qui appartient en indivision aux propriétaires de la parcelle BR 433 déjà bâtie et de la parcelle BR 435, assiette du projet, et qui a pour unique fonction de permettre l’accès de chacune de ces parcelles à la voie publique et ne constitue pas une limite séparative. Par suite, le moyen doit être écarté.

18. En sixième lieu, si M^me A… soutient que le projet méconnait les obligations de stationnement fixées par l’article 12 du règlement de la zone UC du PLU, ainsi qu’il a été dit précédemment, il ressort des plans de la demande d’autorisation, notamment du plan PC.3.2 et du plan PC.2-b que la maison M3 dispose d’un chemin d’accès d’une largeur d’environ trois mètres permettant l’accès des véhicules aux deux places de stationnement prévues. Par suite, et alors que la requérante ne peut tirer argument de la qualification de « voie piéton » utilisée par le service départemental d’incendie et de secours (SDIS) dans son avis rendu en matière de lutte contre l’incendie, par opposition à la notion de « voie engin », le moyen doit être écarté.

19. En septième lieu, M^me A… soutient que le permis de construire a été obtenu frauduleusement dès lors que la société Kena n’a pas obtenu préalablement un permis d’aménager et a ainsi entendu échapper aux règles applicables aux lotissements. Toutefois, ainsi qu’il a été dit précédemment au point 1, par arrêté du 9 juin 2022 devenu définitif, le maire de Lanton n’a pas fait opposition au projet de détachement de la propriété d’origine, d’un unique lot d’une surface de 2 605 m2, dit lot 1, destiné à recevoir la construction des trois maisons, les deux propriétés bénéficiant d’une voie d’accès indivise à la voie publique. Par suite, et alors qu’il ne résulte pas des dispositions de l’article R 421-19 du code de l’urbanisme qu’une telle opération serait soumise à permis d’aménager, et alors que la commune de Lanton était parfaitement informée des caractéristiques du projet et de l’existence d’une autorisation de division, le moyen tiré de la présentation frauduleuse de la demande de permis de construire doit être écarté. Il en va de même du caractère prétendument frauduleux de cette même demande s’agissant des caractéristiques des places de stationnement de la maison M3 et des voies de desserte, pour les mêmes motifs que ceux exposés aux points 15 et 17.

20. Il résulte de tout ce qui précède, qu’aucun des autres moyens soulevés par M^me A… n’est fondé ni de nature à entrainer l’annulation de l’arrêté en litige. Par suite, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité des requêtes de M^me A…, la société Kena et la commune de Lanton sont fondées à soutenir que c’est à tort que, par le jugement du 22 mars 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a retenu le moyen tiré de de la méconnaissance de l’article UC10 du règlement du PLU de Lanton et a sursis à statuer sur la demande de M^me A… en application de l’article L 600-5-1 du code de l’urbanisme. Elles sont ainsi fondées à demander l’annulation de ce jugement.

21. L’annulation du jugement du 22 mars 2023 entraine par voie de conséquence l’annulation du jugement du 3 juillet 2024 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a annulé l’arrêté du 13 septembre 2022 par lequel le maire de Lanton a délivré à la société Kena un permis de construire trois habitations et une piscine. La demande de M^me A… devant le tribunal administratif et le surplus de ses conclusions devant la cour doivent également être rejetées.

Sur les conclusions à fin d’annulation du permis de construire délivré à la société Kena le 3 janvier 2025 :

22. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : «Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. » .

23. Contrairement à ce que M^me A… soutient, d’une part, il ne ressort d’aucune des pièces du dossier, notamment pas du constat du 27 novembre 2024, que l’ensemble des travaux auraient été achevés lors de la délivrance de ce permis, qui en tout état de cause, a pour objet la régularisation du projet de construction de la société Kena dont le permis de construire du 13 septembre 2022 avait été annulé par jugement du 3 juillet 2024. D’autre part, contrairement à ce que M^me A… soutient, par arrêté du 9 juin 2022, la société Kena a obtenu une autorisation préalable de division de sa propriété ainsi qu’il a été rappelé au point 1. Enfin, figurait bien au dossier de demande du permis de construire, un projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R 431-24 précité doit être écarté.

24. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : (…) d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R 431-24 ; (…) ». M^me A… soutient que le permis de construire a été obtenu frauduleusement dès lors que la société Kena n’a pas obtenu préalablement un permis d’aménager et a ainsi entendu échapper aux règles applicables aux lotissements, qu’elle n’a pas précisé qu’elle entendait diviser la parcelle et que la demande comporte une référence erronée à la parcelle cadastrée BR 254 qui n’existe plus. Toutefois, ainsi qu’il a été dit précédemment, au point 1, par arrêté du 9 juin 2022 devenu définitif, le maire de Lanton n’a pas fait opposition au projet de détachement de la propriété d’origine, d’un unique lot d’une surface de 2 605 m2, dit lot 1, destiné à recevoir la construction des trois maisons, les deux propriétés bénéficiant d’une voie d’accès indivise à la voie publique. La demande de permis de construire valant division rappelle d’ailleurs l’existence de cette autorisation. Par suite, et alors qu’il ne résulte pas des dispositions de l’article R 421-19 du code de l’urbanisme qu’une telle opération de division relevant des dispositions de l’article R 431-24 précité serait soumise à permis d’aménager, et alors que la commune de Lanton était parfaitement informée des caractéristiques du projet et de l’existence d’une autorisation de division, le moyen tiré de la présentation frauduleuse de la demande de permis de construire doit être écarté, les mentions erronées relatives à la numérotation des parcelles n’ayant pu induire en erreur les services instructeurs sur le projet de la société. Il en va de même du caractère prétendument frauduleux de cette demande, s’agissant des caractéristiques des places de stationnement de la maison M3 et des voies de desserte, pour les mêmes motifs que ceux exposés aux points 15 et 17. Enfin, le moyen tiré de la présentation frauduleuse de la largeur de la bande de desserte des maisons M1 et M2 dont la largeur aurait varié sans que l’implantation des maisons soit modifiée, n’est étayé par aucun élément probant, alors qu’il résulte des explications de la pétitionnaire que la réduction des abords de la voie a permis cet élargissement.

25. En troisième et dernier lieu, eu égard à ce qui a été dit au point 6, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 10 du règlement du PLU doit être écarté s’agissant de la maison M2.

26. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de sa requête, que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 5 janvier 2025 présentées par M^me A… doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

27. Les dispositions de l’article L 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la société Kena et de la commune de Lanton qui ne sont pas les parties perdantes dans les présentes instances. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de M^me A… le versement de la somme de 1 000 euros respectivement à la société Kena et à la commune de Lanton, sur le fondement des mêmes dispositions.

DECIDE :

Article 1er : Les jugements n° 2205648 du 22 mars 2023 et du 3 juillet 2024 du tribunal administratif de Bordeaux sont annulés.

Article 2 : Les demandes de M^me A… devant le tribunal administratif, le surplus de ses conclusions devant la cour et sa requête n° 25BX00576 sont rejetés.

Article 3 : Il n’y a pas lieu de statuer sur la requête n° 23BX01414 de M^me A….

Article 4 : M^me A… versera respectivement à la commune de Lanton et à la société Kena la somme de 1 000 euros chacune sur le fondement de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Lanton, à la société Kena et à M^me B… A….

Délibéré après l’audience du 11 septembre 2025 à laquelle siégeaient :

M^me Evelyne Balzamo, présidente,

M^me Béatrice Molina-Andréo, présidente-assesseure,

M. Sébastien Ellie, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 2 octobre 2025.

La présidente-assesseure,

Béatrice Molina-Andréo

La présidente, rapporteure,

Evelyne Balzamo

La greffière,

Stéphanie Larrue

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.