Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M^me E… C… (veuve G…) a demandé au tribunal administratif de la Guadeloupe de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires de prélèvements sociaux mises à sa charge au titre de l’année 2017 pour un montant de 86 545 euros.

Par un jugement n° 2101154 du 19 octobre 2023, le tribunal administratif de la Guadeloupe a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 12 décembre 2023, M^me C…, représentée par M^e Luciani, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 19 octobre 2023 du tribunal administratif de la Guadeloupe :

2°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires de prélèvements sociaux mises à sa charge au titre de l’année 2017 pour un montant de 86 545 euros ;

3°) de mettre à la charge de l’État les entiers dépens ainsi que la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’indemnité transactionnelle versée par M. G… à M. D…, professionnel de l’intermédiation dans le cadre d’opérations immobilières via sa société MKB, le 11 avril 2017, au titre de la renonciation de ce dernier à son option d’achat, doit être regardée comme une somme admise en diminution du prix de cession au sens du 1° de l’article 41 duovicies H de l’annexe III du code général des impôts ;

- la réponse ministérielle n° 16113 publiée au Journal officiel de l’Assemblée Nationale le 23 avril 2013 confirme cette analyse ;

- à défaut, cette somme doit être regardée comme constituant une indemnité d’éviction au sens de ces mêmes dispositions ;

- la vente de la parcelle de terrain à bâtir à M. D…, pour un prix inférieur à celui stipulé dans l’acte du 13 juillet 2017, aurait conduit à un montant de prélèvements sociaux moins élevé ; les sommes versées aux intermédiaires sont fiscalisables.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 juin 2024, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Caroline Gaillard,

- et les conclusions de M. Anthony Duplan, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Le 23 mars 2017, M. A… D… a conclu avec M. F… G… une offre d’achat irrévocable par laquelle il s’engageait à acheter à ce dernier une parcelle de terrain à bâtir située à Saint-Barthélemy pour le prix de 1 800 000 euros. Le 31 mars 2017, M. G… a accepté l’offre d’achat de la même parcelle présentée par M. B… H… au prix de 4 100 000 euros. Par une convention du 11 avril 2017, M. G… a versé à M. D… une somme de 700 000 euros en contrepartie de la renonciation de ce dernier aux droits que lui conférait l’offre d’achat conclue le 23 mars 2017. Dans sa déclaration de plus-value, M. G… a déduit cette somme de 700 000 euros du prix de cession du bien immobilier. Par une proposition de rectification du 9 décembre 2019 faisant suite à un contrôle sur pièces, le pôle de contrôle des revenus du patrimoine a notifié M^me C… la mise à la charge de la succession de M. G… d’un supplément de cotisations aux prélèvements sociaux consécutifs à la plus-value réalisée, dont le montant a été rehaussé, lors de la cession intervenue le 13 juillet 2017. Par courrier du 15 janvier 2021, M^me C… a contesté les cotisations supplémentaires de prélèvements sociaux mises en conséquence à sa charge. Ce courrier est demeuré sans réponse. M^me C… a alors demandé au tribunal administratif de la Guadeloupe de prononcer la décharge de ces cotisations supplémentaires mises à sa charge au titre de l’année 2017 pour un montant de 86 545 euros. Elle relève appel du jugement du 19 octobre 2023 par lequel ce tribunal a rejeté sa demande.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

2. Aux termes de l’article 150 VA du code général des impôts : « I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Lorsqu’une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l’acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. / (…) III. – Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession. ». Aux termes de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au même code : « Pour l’application du III de l’article 150 VA du code général des impôts, les frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié. Ils s’entendent exclusivement : / 1° Des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ; / 2° Des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ; / 3° Des indemnités d’éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation ; / 4° Des honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire ; / 5° Des frais exposés par le vendeur d’un immeuble en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble ».

3. Il résulte de l’instruction que, le 12 juillet 2017, en vertu d’une convention conclue le 11 avril 2017, M. G… a versé à M. D… une somme de 700 000 euros en contrepartie de la renonciation de ce dernier aux droits que lui conféraient l’offre d’achat irrévocable du 23 mars 2017 qu’il avait faite et qui avait été acceptée. Cette somme de 700 000 euros a été réintégrée par le service dans le montant de la plus-value brute réalisée au motif qu’une indemnité transactionnelle versée dans le cadre d’une renonciation à une offre d’achat irrévocable ne remplissait pas les conditions pour être admise en déduction du prix de cession.

4. Pour contester cette réintégration, M^me C… soutient, en premier lieu, que le prix de cession de la parcelle de terrain à bâtir doit être diminué de la somme de 700 000 euros, en application des dispositions de l’article 150 VA du code général des impôts et du 1° de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au même code dès lors qu’elle correspond à des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire. Toutefois, cette somme, qui avait pour seul objet d’indemniser M. D… de l’extinction de son option d’achat de la parcelle en cause, ne peut être regardée comme constitutive de frais versés par le vendeur à un intermédiaire ou à un mandataire au sens des dispositions du 1° de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au code général des impôts. Par ailleurs, ni la circonstance qu’une vente de la parcelle en cause pour un prix inférieur à celui stipulé dans l’acte du 13 juillet 2017 aurait conduit à un montant de prélèvements sociaux moindre, ni le fait que les sommes versées aux intermédiaires sont fiscalisables n’a d’incidence sur la détermination du prix de cession.

5. En deuxième lieu, dès lors que M. D… n’était pas locataire du bien immobilier cédé, la somme de 700 000 euros ne constitue pas une indemnité d’éviction au sens du 3° de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au code général des impôts. Cette somme ne correspond par ailleurs à aucune des autres catégories de frais admis en déduction en application de cet article.

6. En dernier lieu, la requérante ne peut utilement se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, de la réponse ministérielle à la question écrite n° 16113 publiée au journal officiel de l’Assemblée Nationale le 23 avril 2013 par laquelle le ministre du budget indique que : « Le prix de cession du bien peut quant à lui être minoré des frais supportés par le vendeur et, en particulier, des frais versés, notamment à un intermédiaire ou à un mandataire ainsi que des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession, conformément aux dispositions de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au CGI. » qui ne prévoit pas une interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il est fait application par le présent arrêt.

7. Il s’ensuit que c’est à bon droit que le service vérificateur a remis en cause la déduction de la somme en litige du prix de cession de la parcelle de M. G….

8. Il résulte de ce qui précède que M^me C… n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de la Guadeloupe a rejeté sa demande.

Sur les frais liés à l’instance :

9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’État, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M^me C… demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En l’absence de dépens, les conclusions de cette dernière tendant à leur paiement ne peuvent qu’être rejetées.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de M^me C… est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M^me E… C… (veuve G…) et au ministre de l’économie des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.

Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques du Sud-Ouest.

Délibéré après l’audience du 18 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Butéri, présidente de chambre,

M. Gueguein, président assesseur,

M^me Gaillard, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026.

La rapporteure,

C. Gaillard

La présidente,

K. Butéri

La greffière,

A. Detranchant

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.