Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

M. C E et autres ont demandé au tribunal administratif de Grenoble d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 28 août 2017 par lequel le maire de la commune de Montélimar a délivré un permis de construire à la SAS Excelys Habitat pour la construction, après démolition de bâtiments annexes, d’un immeuble de 37 logements et la réhabilitation d’une villa existante en 3 logements sur un terrain situé Vieille Route du Teil.

Par un jugement n° 1706006 du 18 décembre 2018 le tribunal administratif de Grenoble a rejeté cette demande.

Procédure devant la cour

Par une requête enregistrée le 18 février 2019, et un mémoire en réplique, enregistré le 15 octobre 2019, qui n’a pas été communiqué, M. E et autres, représentés par M^e B, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Grenoble du 18 décembre 2018 ;

2°) d’annuler l’arrêté de permis de construire du 28 août 2017 ;

3°) de mettre une somme de 2 600 euros à la charge de la commune de Montélimar au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— le dossier de permis de construire est incomplet au regard des dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, alors que les autres pièces du dossier ne permettent pas, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, d’apprécier l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes ;

— le dossier de permis de construire est également incomplet au regard des dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme en l’absence de plan de division ; dans le cadre d’une vente de 40 logements distincts, en l’état futur d’achèvement, une division en propriété ou en jouissance intervient nécessairement avant l’achèvement des bâtiments ;

— le permis de construire méconnaît l’article UD 3.3.1 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ; la Vieille Route du Teil ne permet pas une desserte sécurisée du projet qui aura nécessairement pour effet d’alourdir le trafic automobile dans le quartier ; pour les mêmes raisons, la desserte et l’accès au terrain par les engins de secours sera malaisée ;

— l’article UD 3.3.1 du règlement du PLU qui vise les voies publiques ainsi que les « voies privées communes » s’applique aux voies internes au terrain d’assiette contrairement à ce qu’a retenu le tribunal ; la méconnaissance de ces dispositions est acquise faute pour les véhicules de secours de pouvoir faire demi-tour, dès lors que les aires de retournement en Y sur le terrain d’assiette du projet sont en nombre insuffisant et qu’elles ne respectent pas du fait de leur largeur inférieure à six mètres les normes minimales de sécurité en matière d’incendie imposées par le règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie (RDDECI) de la Drôme ; pour ce même motif, le permis de construire en litige procède d’une erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

— pour ces motifs, la commune de Montélimar aurait dû solliciter l’avis du SDIS ;

— le bloc DOMUS et le bâtiment en fond de parcelle sont situés à une distance inférieure à la plus grande hauteur des constructions en méconnaissance de l’article UD 8 du règlement du PLU ;

— le permis de construire méconnaît l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme, alors que l’instruction du dossier de permis de construire s’est faite sur la base d’une puissance de raccordement erronée et qu’une puissance 360 kVa excède la capacité du réseau électrique existant ;

— compte tenu du risque d’inondation dans le quartier du Plan, identifié par le plan de prévention du risque naturels en cours d’élaboration, le permis de construire en litige procède d’une erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 septembre 2019, la commune de Montélimar, représentée par la SELARL Cabinet Grégory H, conclut au rejet de la requête ou, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer en vertu de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme dans l’attente d’un permis de construire modificatif et demande qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable en l’absence d’intérêt pour agir des requérants ;

— les moyens soulevés sont infondés .

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 septembre 2019, la SAS Excelys Habitat, représentée par la SELARL Cabinet Champauzac, conclut au rejet de la requête ou, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer en vertu de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme dans l’attente d’un permis de construire modificatif et demande qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable en l’absence d’intérêt pour agir des requérants ;

— les moyens soulevés sont infondés.

Par un mémoire, enregistré le 16 octobre 2019, qui n’a pas été communiqué, la SAS Excelys Habitat, représentée par la SELARL Cabinet Champauzac, demande de condamner M. E et autres à lui verser la somme de 632 289,12 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article L. 600-7 du code de justice administrative et à ce qu’une somme de 3 500 euros soit mise à leur charge au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que le recours, irrecevable et infondé, a été exercé dans des conditions qui traduisent un comportement abusif, qui lui a causé un préjudice financier de 30 000 euros au titre des prêts contractés, 596 578,08 euros au titre de la perte de marge, 5 711,04 euros au titre des frais engagés.

La clôture de l’instruction a été fixée au 16 octobre 2019 par une ordonnance du 24 septembre 2019.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me J I, première conseillère ;

— les conclusions de M. Jean Simon Laval, rapporteur public ;

— les observations de M^e B pour M. E et autres, celles de M^e H pour la commune de Montélimar ainsi que celles de M^e F pour la SAS Excelys Habitat ;

Après avoir pris connaissance de la note en délibéré, présentée pour M. E et autres, enregistrée le 13 novembre 2019 ;

Considérant ce qui suit :

1. M. E et autres relèvent appel du jugement du 18 décembre 2018 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté leur demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 28 août 2017 par lequel le maire de la commune de Montélimar a délivré un permis de construire à la SAS Excelys Habitat pour la construction d’un immeuble de 37 logements et la réhabilitation d’une villa existante en 3 logements sur un terrain situé Vieille Route du Teil.

Sur l’intérêt pour agir des requérants :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne () n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement () ».

3. M. C E, M. D L et M^me A G justifient de leur qualité de propriétaires respectifs de maisons d’habitation sur des parcelles qui jouxtent immédiatement le terrain du projet de construction. Ils font valoir l’importance du projet de construction et sa proximité avec les limites séparatives de leurs propriétés et ses conséquences sur les conditions de circulation dans le secteur. Ils justifient ainsi, eu égard à leur situation particulière de voisins immédiats du projet, de leur intérêt pour agir contre le permis en litige.

Sur la légalité du permis de construire du 28 août 2017 :

En ce qui concerne le contenu du dossier de demande :

S’agissant du projet architectural :

4. En vertu de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, le projet architectural doit comporter deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et dans le paysage lointain.

5. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, les photographies produites au dossier de demande, complétées des autres pièces du dossier, en particulier du plan de situation auquel était annexée une vue aérienne faisant apparaître l’ensemble des constructions situées alentour ont permis au service instructeur d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement immédiat constitué, ainsi que le rappelle la notice descriptive, de résidences privatives de type pavillonnaires. Il résulte de ce qui précède que les insuffisances que le dossier de demande comporterait au regard de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme n’ont en tout état de cause pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

S’agissant de l’absence de plan de division :

6. Aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division (.) ».

7. Les requérants font valoir que le projet autorise la construction de 40 logements distincts, qui seront vendus en l’état futur d’achèvement. En vertu de l’article L. 261-3 du code de la construction et de l’habitation, par un tel contrat, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. La commune et le pétitionnaire n’ont produit au dossier de première instance ou en appel aucune pièce de nature à établir que les copropriétaires ne disposeront d’aucun droit exclusif en propriété sur une portion du terrain. Au demeurant, dès lors que les logements situés au rez-de-chaussée comportent un jardin privatif, leurs copropriétaires disposeront nécessairement d’un droit de jouissance privative exclusif sur cette portion de terrain attenant à leur logement. Il en résulte que les requérants sont fondés à soutenir qu’il sera procédé avant l’achèvement de l’ensemble du projet à une division en propriété ou en jouissance du terrain d’assiette des constructions projetées, de sorte que le dossier de demande de permis de construire devait comporter un plan de division en application des dispositions citées au point précédent.

En ce qui concerne la méconnaissance du PLU :

S’agissant de l’article UD 3 et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

8. Aux termes de l’article UD 3 du règlement du PLU : « 3. 1- Accès : Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage aménagé sur les fonds de ses voisins. Les accès doivent être adaptés à l’opération et présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité des biens et des personnes. / () / 3.2 – Voirie : Les voies publiques ainsi que les voies privées communes doivent être aménagées afin de permettre aux véhicules privés et à ceux des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagère) de faire aisément demi-tour () ».

9. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la Vieille Route du Teil, sur laquelle donne accès le projet et qui dessert déjà de nombreuses constructions, présente une largeur de chaussée suffisante, oscillant entre 5,50 et 5,80 mètres selon les affirmations non contestées de la commune, pour permettre le croisement des véhicules et le passage des piétons, même si elle présente un resserrement ponctuel sur une portion où la vitesse est limitée à 30 kilomètres par heure et où la circulation y est alternée pour faire ralentir les automobilistes. Elle est ainsi adaptée aux besoins de l’opération qu’elle dessert. Par ailleurs, pour contester le permis litigieux, les requérants ne peuvent faire état des difficultés de circulation générale dans le quartier qu’engendrerait le projet.

10. D’autre part, le projet comporte des aires de retournement permettant aux véhicules de secours de faire demi-tour conformément aux dispositions du paragraphe 3.2 de l’article UD 3 du règlement du PLU citées au point 8.

11. Enfin, le règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie (RDDECI) de la Drôme impose l’aménagement d’une aire de retournement pour les voies en impasse d’une longueur de plus de 50 mètres. Les requérants ne peuvent ainsi utilement se prévaloir de l’absence de ces aires sur les voies internes du projet qui n’excèdent pas une telle distance et qui se trouvent proches de la voie publique. Si les requérants soutiennent que les aires de retournement que comporte le projet ne répondraient pas aux caractéristiques requises par le RDDECI, leur configuration et leur largeur de 11 mètres permet d’établir que les véhicules de secours pourront faire demi-tour. Le moyen selon lequel le permis de construire en litige procèderait, compte tenu des difficultés de circulation des services de secours et du danger que représenterait la voie d’accès au projet pour les automobilistes, d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit ainsi être écarté. Les requérants, qui ne se prévalent de la violation d’aucune disposition législative ou réglementaire à ce titre, ne sont pas davantage fondés à invoquer un moyen tiré du défaut de consultation du SDIS.

S’agissant de l’article UD 8 :

12. Aux termes de l’article UD 8 du règlement du PLU : « Deux constructions non contiguës implantées sur une même propriété doivent être édifiées à une distance l’une de l’autre, au moins égale à la plus grande hauteur des constructions, sans être inférieure à 8 mètres. / Cette distance peut être réduite de moitié sans jamais être inférieure à 4 mètres lorsqu’une des façades des constructions en vis-à-vis, ne comporte pas de baies nécessaires à l’éclairement des pièces d’habitation ou de travail ».

13. Les requérants font valoir que deux bâtiments en vis-à-vis sont situés à une distance de 8 mètres, alors que cette distance devrait être équivalente à la hauteur du plus grand des deux bâtiments soit 10,35 mètres. Toutefois, dès lors que le bâtiment situé en fond de parcelle est constitué d’un ensemble de garages ne comportant ainsi pas de baies nécessaires à l’éclairement, la règle de distance qui s’applique en l’espèce peut être réduite de moitié, en vertu du 2^e alinéa de cet article. Le moyen doit donc être écarté.

En ce qui concerne la desserte du projet par le réseau d’électricité :

14. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. ».

15. Si des travaux de renforcement du réseau de distribution électrique sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, il ressort de l’avis d’ENEDIS rendu le 29 mai 2017 sur l’hypothèse d’une puissance de raccordement de 140 kVa qu’aucune contribution ne restera à la charge de la commune. Le permis de construire en litige a été délivré sur la base de la puissance de raccordement indiquée par le gestionnaire, de sorte que, même avérée, la circonstance que le projet nécessiterait une puissance de raccordement supérieure relèverait de l’exécution du permis de construire et non de sa légalité. Le moyen tiré de la violation des dispositions citées au point précédent doit, par suite, être écarté.

En ce qui concerne le risque d’inondation :

16. Il incombe à l’autorité compétente pour délivrer une autorisation d’urbanisme d’apprécier, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, si le projet est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, en application des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. Si tel est le cas, elle peut refuser pour ce motif l’autorisation sollicitée, alors même qu’aucun plan de prévention des risques naturels (PPRN) n’aurait classé le terrain d’assiette du projet dans une zone à risques.

17. En se bornant à se prévaloir, d’une part, d’études menées près d’un an après la délivrance du permis de construire dans le cadre de l’élaboration du PPRN, qui ont permis d’identifier sur le secteur d’implantation du projet un risque d’inondation justifiant un classement du terrain d’assiette du projet en zone jaune, correspondant à un aléa moyen, n’interdisant d’ailleurs pas les constructions, d’autre part, de l’altimétrie du canal et des cours d’eaux en amont par rapport à la parcelle d’assiette du projet de constructions, enfin, de son ampleur, les requérants ne démontrent pas que le maire de Montélimar aurait, en autorisant le projet de la SAS Excelys Habitat, entaché sa décision d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

18. Il résulte de ce qui précède que seul le moyen tiré de l’absence de production au dossier de permis de construire d’un plan de division en méconnaissance de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme est de nature à justifier l’annulation du permis en litige.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de justice administrative :

19. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en oeuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire ().estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ».

20. Le vice relevé au point 7 du présent arrêt est susceptible d’être régularisé. Dans les circonstances de l’espèce, et ainsi que le demandent subsidiairement les intimées, il y lieu de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer et de fixer à trois mois à compter de la notification du présent arrêt le délai imparti à la SAS Excelys Habitat pour justifier d’une mesure de régularisation de ce vice.

DÉCIDE :

Article 1^er : En application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, il est sursis à statuer sur la requête de M. E et autres jusqu’à l’expiration du délai de trois mois fixé au point 20.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. C E, à la commune de Montélimar et à la SAS Excelys Habitat.

Délibéré après l’audience du 12 novembre 2019 à laquelle siégeaient :

M^me K M, présidente de chambre,

M. Thierry Besse, président-assesseur,

M^me J I, première conseillère.

Lu en audience publique, le 3 décembre 2019.

La rapporteure,

Bénédicte ILa présidente,

Dominique M

La greffière,

Fabienne Prouteau

La République mande et ordonne au ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,

Le greffier,

md