Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 10 août 2017, 23 mars 2018, 30 avril 2018 et 22 mai 2018, M. K… et M^me D…, ont demandé au tribunal administratif de Clermont-Ferrand, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 3 avril 2017 du maire de la commune d’Issoire portant modification du permis de construire initial daté du 9 décembre 2011 et relatif à la construction d’une maison d’habitation au lieu-dit Fontchoma sur le territoire de la commune ;

2°) d’annuler la décision de rejet du maire d’Issoire mentionnée dans le compte-rendu du 23 juillet 2017 ;

3°) d’annuler la décision du 4 juillet 2017 par laquelle le maire de la commune d’Issoire a rejeté leur recours gracieux ;

4°) de mettre à la charge de la commune d’Issoire une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un jugement n° 1701562 du 18 septembre 2018, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour

Par une requête, enregistrée le 19 novembre 2018 et un mémoire enregistré le 2 août 2019, M. K… et M^me D… épouse K…, représentés par la SCP Collet-de Rocquigny-Chantelot-Brodiez et associés, demandent à la cour :

1°) d’annuler le jugement du 18 septembre 2018 du tribunal administratif de Clermont-Ferrand ;

2°) d’annuler l’arrêté du 3 avril 2017 du maire de la commune d’Issoire portant modification du permis de construire initial daté du 9 décembre 2011 et relatif à la construction d’une maison d’habitation au lieu-dit Fontchoma sur le territoire de la commune, la décision de rejet du maire d’Issoire mentionnée dans le compte-rendu du 23 juillet 2017 et dans la décision du 4 juillet 2017 connue le 10 juillet 2017 par laquelle le maire de la commune d’Issoire a rejeté leur recours gracieux.

3 °) de mettre à la charge de la commune d’Issoire et de la SCCV Les jardins du sud une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

 – leur requête est recevable car leur intérêt à agir est établi, dès lors qu’ils justifient que le projet de construction litigieux, implanté à proximité directe de leur parcelle, occasionnera une perte de vue et d’ensoleillement de nature à affecter leurs conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur immeuble et que le permis modificatif M06 rajoute un étage lequel est implanté à un endroit différent de celui qui avait été mentionné dans le permis de construire initial de 2011 et emporte une modification notable de leurs conditions d’existence ; cet étage avait été supprimé lors du permis modificatif M04 ; le permis de construire M05 a été annulé ; cet étage est une nouveauté du permis de construire M06

 – ils sont fondés à se prévaloir des règles du plan local d’urbanisme de la commune d’Issoire, dès lors, d’une part, que ces règles s’appliquent aux parcelles isolées, situation existante au 3 avril 2017, date du permis modificatif en litige, la vente de la propriété du lot 7 à M. B… ayant eu lieu le 17 août 2016 ; si les règles de distance fixée par le plan local d’urbanisme ne s’appliquent pas à l’intérieur d’un groupement avant que les lots ne soient achetés, celles-ci ne s’appliquent plus une fois les lots vendus et les parcelles étant devenues isolées ; la commune a au demeurant fait appliquer le plan local d’urbanisme pour l’ensemble des permis modificatifs déposés par la SCCV Les jardins du Sud ; par suite le motif de rejet de leur recours gracieux tiré de l’application de l’article R.123-10 du code de l’urbanisme devenu le R151-21 était inopérant ;

 – le permis de construire modificatif en litige M06 méconnaît la règle d’implantation de la construction par rapport aux voies et emprises prévue à l’article UG6 du plan local d’urbanisme, dès lors qu’il prévoit la construction d’un étage à trois mètres de la limite de la voie piétonne privée séparant leur lot numéro 8 et le lot numéro 7 de M. B… alors que la construction prévue devrait être situé à 5 m de cette limite de la voie piétonne privée ou à l’alignement ; l’ajout d’une pergola en limite de propriété n’est pas de nature à régulariser cette situation sachant que cette pergola n’a aucune fonction constructive pour le bâtiment projeté en litige et devrait être considéré comme un mur de clôture non liée au bâtiment principal et relayant le garage à la cabane de jardin ; cette pergola n’est pas un ouvrage indissociable du bâtiment et nécessaire à celui-ci comme le prouve son simple ajout dans le cadre d’un permis de construire modificatif à l’autre ; à supposer que cette pergola soit de nature à régulariser la construction du rez-de-chaussée, elle ne pourrait pas régulariser l’étage rajouté par le permis de construire modificatif 06 lequel reste pour sa part à 3 m de la limite, ceci en infraction avec l’article UG6 ; cet étage ne peut pas être considéré comme un élément de façade à l’instar des balcons ou des loggias ;

 – le permis de construire modificatif en litige méconnaît la règle d’implantation de la construction par rapport aux limites séparatives prévue à l’article UG7 du plan local d’urbanisme, dès lors que les deux propriétés de la parcelle 8 et la parcelle 7 sont séparées par un cheminement à usage piéton d'1,50 m de largeur qui apparaît comme une parcelle cadastrée délimitée par un bornage à savoir la parcelle ZI458 ; et son propriétaire de ce chemin piéton comme le démontre leur acte de vente « en vente future d’achèvement » ; leur voisin M. B… n’a pas de droit sur ce chemin ; la limite entre le chemin et la propriété B… est une limite séparative ; la construction de M. B… n’est pas implantée en limite mais à 3 m, ce qui n’était déjà pas conforme à l’article UG6 et n’est pas conforme à l’article UG 7 quant à la règle de recul ; dans l’hypothèse où la construction serait située en limite elle n’est pas non plus conforme à cet article UG7 dans la mesure où la façade excède les 8 m et 1/3 de la limite séparative concernée ; le permis modificatif en litige prévoit une construction en limite sur 12,95 mètres de long, ce qui n’est pas conforme à une construction en limite séparative ; cette situation leur cause un préjudice qu’à l’ouvrage B… leur bouche intégralement la vue au sud-est, la construction actuelle de M. B… ayant pour effet de réduire l’angle de vue à 2° et les prive d’ensoleillement pendant 40 jours par an pendant la période hivernale ; l’expert judiciaire qu’ils ont consulté a estimé que les modifications apportées par rapport au projet initial sont substantielles et ne respectent pas la notice architecturale initiale ;

 – le permis de construire modificatif en litige méconnaît les dispositions de l’article UG11 du plan local d’urbanisme ; la construction du lot n°7 entraînant un préjudice de vue et d’ensoleillement méconnaît les dispositions de cet article concernant les choix en matière d’implantation de volume et d’aspect des constructions à réaliser ou à modifier qui doivent être effectué en tenant compte de l’environnement bâti ou naturel ; leur construction achevée en 2014 n’a pas été prise en compte dans le permis de construire M06 ; le projet de construction ne respecte pas les dispositions de ce même article qui prévoit que les couvertures seront prioritairement en tuiles rouges de type romane sur des toitures à faible pente ; cet article prévoit que les toitures doivent être à faible pente ; en l’espèce la buanderie et le garage présentent une forte pente à 45 % et ne disposent pas d’une toiture en tuiles rouges ; la buanderie et le garage ont été modifiés au stade du PC modificatif 06 sans que cela n’ait été indiqué par M. B… ; le toit du garage apparaît à présent à plus de 5,30 m soit 1 m de plus que celui figurant dans le schéma du permis de construire modificatif 04 ; compte tenu de l’augmentation de la hauteur la pente du garage augmente de manière proportionnelle ; c’est ainsi l’ensemble garage/buanderie qui a été modifié entre le permis de construire modificatif 04 et le permis de construire modificatif06 ; la disposition relative aux clôtures en limite séparative qui doivent être constituées de haies vives n’a pas non plus été respectée ; le mur extérieur de la future construction dont la fonction n’est que de soutenir la pergola rajoutée ne peut pas être considéré comme une partie de la construction et s’apparente donc à une clôture et aurait donc pu être constitué de haie vive de grillage et non pas à claire-voie ; 73,2 m2 ont été ajoutés entre le permis modificatif 04 et le permis modificatif 06 soit une modification de 40 % de la mise environ dès lors que la superficie de la maison, en permis modificatif 04, était de 180 m² ; il s’agit de modifications substantielles qui ne pouvaient justifier un permis modificatif mais seulement la délivrance d’un nouveau permis ;

 – les informations données par les pétitionnaires dans sa demande de permis sont inexactes dès lors que la buanderie a été modifiée en permis modificatif M06 par rapport au permis de construire modificatif 04 lequel est le dernier permis en vigueur sachant que le permis modificatif 05 a été annulé ; la buanderie et son toit « ont grandi » d'1,5 m en limite de propriété ; cette modification n’a pas été déclarée par le pétitionnaire ; contrairement à ce qu’ a indiqué le pétitionnaire, la surface a évolué entre les deux permis de construire M04 et M06 du fait de la création de 17,68 M2 ; l’étage prévu par le permis de construire modificatif M06 n’est pas équivalent à l’étage prévu dans les permis de 2011 ;

 –  compte tenu de l’importance des modifications apportées au projet initial concernant le volume, la hauteur, l’implantation du bâtiment, qui altèrent la conception générale du projet initial, il ne pouvait pas être délivré un permis de construire modificatif ; l’implantation sur terrain est totalement modifiée, la forme de la construction est intégralement transformée ainsi que la conception de l’étage ; ces modifications portent atteinte à la conception d’économie générale du projet autorisé par le permis initial et aggravent substantiellement l’impact visuel de la construction dans les espaces proches ;

 – dès lors que la SCCV les jardins du Sud a vendu les parcelles avant construction, c’est le régime des parcelles isolées qui s’appliquent ; c’est la vente qui génère l’application du régime des parcelles isolées ; la parcelle 7 est ainsi sortie du permis de construire groupé ; un nouveau permis initial devait être déposé pour la parcelle cadastrée 461 qui est la nouvelle référence de la parcelle de M. B…, le lot 7 du groupement n’existant plus suite à cette vente ; contrairement à ce que la commune a soutenu, le projet de construction n’est pas situé sur l’ancienne unique propriété du groupement ; du fait de la sortie du groupement, une nouvelle demande de permis de construire et pas seulement un permis de construire modificatif aurait dû être exigée par la commune ;

- la commune n’a pas respecté la règle d’impartialité en mentionnant des informations erronées sur la présence d’arbres ou l’irrecevabilité du recours ;

— Par des mémoires en défense, enregistrés les 5 juillet 2019 et 29 août 2019, la commune d’Issoire, représentée par M^e L…, conclut à l’irrecevabilité de la requête et à titre subsidiaire au rejet de celle-ci. Elle formule également des conclusions tendant à la mise à la charge des requérants d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la demande des requérants est irrecevable au regard des dispositions de l’article L.600-1-2 du code de l’urbanisme, ces derniers n’établissant pas leur intérêt à agir par rapport aux modifications apportées par le permis modificatif au regard du projet de construction initialement autorisé ; ainsi, d’une part les parcelles concernées sont séparées par une voie privée, d’autre part, la visibilité de la construction est masquée par de nombreux arbres ; en outre, le permis initial prévoyait déjà la construction d’un étage ; seule une pergola a été ajoutée ;

 – le maire n’a pas à contrôler le respect des règles d’urbanisme lot par lot, le permis de construire initial et le permis de construire modificatif ont été pris à la suite de l’appréciation de l’ensemble du projet ; s’agissant des règles du POS devant s’appliquer à l’intérieur du projet, ceci relève d’un litige de droit privé relevant de la compétence du juge judiciaire ; pour les lotissements, sauf prescription contraire du plan local d’urbanisme, les règles d’un plan local d’urbanisme relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ne s’applique pas à l’intérieur du périmètre intérieur du lotissement ; les règles du permis de groupé ne sont pas identiques à celles du permis de lotir ; le tribunal administratif dans son jugement du 18 septembre 2018 a considéré que le projet initial constituait en une opération de construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain destiné à être divisé au sens des dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme, et non en une opération d’aménagement portant sur la division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de constructions soumises à permis de construire ultérieurs ; en appel, les requérants ne contestent pas cette analyse du tribunal administratif ;

 – il était impossible pour la commune de déterminer si le permis en litige était délivré ou non sur une parcelle isolée ; le permis de construire modificatif a été demandé par la SCCV les jardins du sud en qualité de maître de l’ouvrage comme le permis de construire initial et les autres permis de construire ; lors de la vente, à sa connaissance, il n’y a pas eu de division parcellaire ; ne sont pas produits des documents d’arpentage ; la vente aux consorts B… est intervenue dans le cadre de la copropriété ; cette cession ne s’est pas accompagnée de la création d’une parcelle isolée à l’occasion d’une division parcellaire ; la jurisprudence Leclerc du 26 mars 2003 ne correspond pas aux faits de l’espèce ; le permis de construire modificatif a été déposé par la SCCV les jardins du sud dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement ; le maire n’avait pas à examiner le respect des règles à l’intérieur d’un projet faisant l’objet du permis groupé ; le contrôle de légalité a validé le permis de construire modificatif ;

 – les moyens des requérants sur la méconnaissance des dispositions des articles UG6, UG 7 et UG11 du plan local d’urbanisme ne sont pas fondés ; le permis modificatif concerne une pergola, laquelle est une construction en dur ainsi que l’ajout d’un étage derrière la pergola sur une partie de construction déjà prévue et ne faisant pas l’objet de contestations ; l’article UG7 ne s’applique pas aux constructions réalisées en bordure de voie ; l’article UG11 n’impose pas une toiture en tuiles rouges, d’autres matériaux peuvent être utilisés, la toiture est identique à celle prévue dans le permis de construire modificatif 04 comprenant le garage ; le moyen sur des informations erronées données par le pétitionnaire manque en fait ;

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 août 2019, la société civile de construction-vente « Les jardins du sud », représentée par M^e J…, conclut premièrement au rejet de la requête, deuxièmement à la condamnation des requérants au versement d’une somme de 100 000 euros en application des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme et troisièmement à la mise à la charge des requérants d’une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

 – les requérants multiplient les procédures devant les juridictions administrative et judiciaire ; ils ne justifient pas d’un intérêt à agir suffisant au sens de l’article 2 du code de l’urbanisme dès lors que la simple qualité de voisin ne permet pas de solliciter l’annulation d’un permis de construire sauf à démontrer une atteinte directe des modifications apportées sur leurs conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; en outre, les requérants n’ont jamais contesté le permis de construire groupé accordé le 9 décembre 2011 par la commune d’Issoire ; ils ne remplissent pas les conditions pour contester le permis de construire modificatif M06 ;

 – les requérants ne justifient pas du détachement de la parcelle des consorts B…, argument nouveau en appel et constitutif d’une demande nouvelle en appel et de ce fait irrecevable en application des dispositions de l’article L.811-1 du code de justice administrative ;

 – le projet de construction en litige s’inscrit dans le cadre d’un permis groupé et d’un permis de construite initial accordé le 9 décembre 2011 ;

 – le permis modificatif 06 respecte les limites d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives dès lors que la maison des B… est implantée à 3 m de la limite séparative ; le permis groupé de 2011 prévoyant pour le lot 7 la création d’un étage, il n’y a pas de violation de hauteur de permis de construire ; le contrôle de légalité n’a pas sanctionné le permis de construire modificatif 06 ;

 – le rapport de diagnostic dont font état les requérants n’a pas été établi au contradictoire et a été réalisé postérieurement au jugement du tribunal administratif du 18 septembre 2018 ;

 – leurs demandes sont portées devant une juridiction incompétente pour en connaître ;

 – le comportement des requérants qui multiplie les procédures dilatoires entre dans le cadre des recours abusifs prévus à l’article L.600-7 du code de l’urbanisme ; il y a lieu dans les circonstances de l’espèce à condamner les requérants à lui verser une somme de 100 000 euros au titre de cet article L600-7 du code de l’urbanisme.

 – les renseignements donnés ne sont pas entachés d’erreurs ;

 – il n’existe pas de préjudice de vue, la maison des consorts B… étant construite en contrebas de celle des requérants ;

Par une lettre du 23 décembre 2019, les parties ont été invitées à présenter des observations.

Par un mémoire enregistré le 15 janvier 2020, la commune d’Issoire persiste dans ses conclusions et moyens et fait valoir que l’opération n’a pas fait l’objet d’un plan de division.

Par un mémoire enregistré le 28 janvier 2020, la société civile de construction-vente SCCV « Les jardins du Sud » persiste dans ses conclusions et moyens et fait valoir en outre que l’opération a fait l’objet d’un plan de division qu’elle produit, que la pergola initialement prévue n’a jamais été construite, que le mur litigieux n’est pas intégré à la buanderie et que le rapport de M. I… doit être écarté des débats.

Par un mémoire enregistré le 2 février 2020, M. K… et M^me D… épouse K…, persistent dans leurs conclusions et moyens et soutiennent en outre qu’il reprennent les moyens articulés dans le courrier du 23 décembre 2019.

Par courriers du 4 février 2020, les parties ont été informées en application de l’article R. 611-7 du code de l’urbanisme que l’arrêt était susceptible d’être fondé sur les moyens relevés d’office tirés de l’illégalité du permis initial comme méconnaissant les dispositions de l’article R.431-24 du code de l’urbanisme et par voie de conséquence, l’illégalité du permis modificatif aggravant cette illégalité dès lors que la modification envisagée n’est pas étrangère à l’illégalité résultant de l’absence de plan de division et de l’impossibilité de régulariser ce permis modificatif sauf à d’abord régulariser le permis initial.

Par mémoire du 17 février 2020, la commune d’Issoire, en réponse au moyen d’ordre public du 4 février 2020, maintient ses conclusions.

Elle ajoute que :

 – le permis initial délivré le 9 décembre 2011 n’a fait l’objet d’aucune contestation et est aujourd’hui devenu définitif, ce permis a été sollicité par la SCCV Les jardins du sud pour la construction de 10 maisons individuelles sur un terrain d’une surface de 1650 m2 dans le cadre d’un permis groupé et non dans le cadre d’une demande de permis de lotir ; cette opération relève du permis de construire valant division lorsque la division est postérieure à l’obtention du permis de construire ;

 – en présence d’un permis groupé, les règles d’urbanisme sont appréciées au regard de l’assiette foncière du projet sauf si le règlement du document d’urbanisme s’y oppose ; le projet est instruit, abstraction faite du plan de division éventuellement fourni, en considérant le plan de masse joint à la demande en application de l’article R.431-9 du code de l’urbanisme ; les règles d’implantation sont appréciées au regard des limites périmétrales de l’opération et des règles d’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ; certaines constructions peuvent se retrouver en violation des règles d’urbanisme si ces dernières sont appliquées au terrain issu de la division ; le terrain issu de la division devient une unité foncière indépendante ; quand un permis de construire valant division a été entièrement exécuté, la constructibilité du terrain issu de cette opération doit être ultérieurement appréciée au regard de ses seules caractéristiques ;

 – en l’espèce, il y avait lieu d’appliquer les règles concernant le permis groupé car le programme de construction était inachevé à la date de la demande de permis modificatif ; les demandes de permis initial et de permis modificatifs ont été sollicitées par la SCCV les jardins du sud, ce qui démontre que la parcelle sur laquelle a été construite la propriété B… n’est pas une parcelle isolée ; les actes de vente des propriétés B… et K… prévoient une vente en état futur d’achèvement ; dans ces conditions, le plan de division n’était pas une obligation ;

 – la demande de permis modificatif est étrangère à l’illégalité résultant de l’absence de plan de division ; il s’agit seulement d’une modification des plans de construction ; l’emprise des différents lots reste inchangée ; même en présence d’un plan de division, il n’y a pas de parcelle isolée ; en l’absence de parcelle isolée, les prescriptions du POS devaient être appréciées sur l’ensemble de l’assiette du projet ;

 – elle n’a pas été rendue destinataire des divisions éventuellement opérées et de la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux ; si la SCCV les jardins du Sud n’a pas respecté la procédure et a procédé à une division des lots avant l’achèvement des travaux, ce litige relève du droit privé ; si la construction B… diminue l’ensoleillement de la parcelle voisine, ce litige relève de la compétence des juges judiciaires ;

Par un mémoire enregistré le 17 février 2020, la SCCV les jardins du sud, en réponse au moyen d’ordre public, maintient ses conclusions.

Elle ajoute que :

 – le permis de construire initial valant division a été accepté par la commune d’Issoire le 9 décembre 2011 ;

 – elle a respecté les dispositions alors en vigueur de l’article R.431-24 du code de l’urbanisme ;

 – un plan de division a été réalisé et communiqué à la cour le 28 janvier 2020 ; apparaît sur un tel plan de division les 10 parcelles, objet du permis de construire ; un projet de statut d’association syndicale libre a été signé le 7 novembre 2015 par l’ensemble des propriétaires ;

 –  les époux K… n’ont pas contesté le permis de construire initial du 9 décembre 2011.

Par un mémoire enregistré le 5 mars 2020, en réponse au moyen d’ordre public, M. et M^me K… maintiennent leurs conclusions.

Ils ajoutent que :

 – le plan de division communiqué à la cour est daté de février 2012 et n’a donc pas pu faire partie du dossier PC2011 validé par la commune fin 2011 ; ce permis ne contenait pas ce plan de division ; les actes de vente des propriété B… et K… prévoient un transfert de propriété et de jouissance le jour de la signature des actes ; chaque vente crée une parcelle isolée ; ces parcelles ont été vendues et isolées avant le permis modificatif n°6 ; lors des recours sur les modificatifs 5 et 6, la commune a été informée des divisions ;

 – le permis modificatif 6 reste illégal au regard des causes d’illégalité soulevées par la cour dans le courrier du 23 décembre 2019.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

 – le code de l’urbanisme ;

 – le code de la construction et de l’habitation ;

 – le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M^me E…, première conseillère,

 – les conclusions de M. Vallechia, rapporteur public

 – et les observations de :

M^e Gourdou, avocat de M. et M^me K…,

M^e Meunier , avocat de la SCCV Les jardins du sud,

M^e L…, avocate de la commune d’Issoire,

Une note en délibéré présentée pour la SCCV Les jardins du sud a été enregistrée le 16 mars 2020.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 9 décembre 2011, le maire de la commune d’Issoire a accordé à la société civile de construction-vente SCCV « Les jardins du Sud » un permis portant sur la construction de dix maisons individuelles dans le parc d’une maison au lieu-dit Fontchoma sur le territoire de cette commune. Par acte de vente en l’état de futur achèvement des 16 et 20 octobre 2012, M. K… et M^me D… épouse K… ont acquis auprès de la SCCV « Les jardins du Sud » le lot n°8 de ce groupement d’habitations aux fins de construction par ladite société d’une maison d’habitation individuelle ainsi que de droits indivis sur de la voirie, des espaces verts et des cheminements piétons. Le lot n°7 a quant à lui été acquis le 17 août 2016 par M. B…. Les lots 7 et 8 sont séparés par une voie piétonne. Des demandes de modification du permis de construire concernant ce lot n°7 ont été effectuées par la SCCV « Les jardins du Sud ». La commune d’Issoire a délivré pour le lot n°7 le 16 juin 2016 un permis de construire modificatif sous la mention PC M04 mentionnant un déplacement du garage en limite nord de propriété, une suppression de l’étage ainsi qu’une augmentation de la surface du rez-de-chaussée passant de 140 à 150 m2. Un projet de permis modificatif dit PC M05 a été accepté le 19 décembre 2016 par la commune d’Issoire pour ce même lot n°7. La SCCV a indiqué à la commune d’Issoire le 21 mars 2017 abandonner ce projet modificatif 05 et lui a demandé d’annuler ce permis M05. Il n’est pas contesté qu’une telle annulation de ce PC modificatif 05 a été réalisé par la commune d’Issoire. Une nouvelle demande de permis modificatif dit PC M06 a été déposée par la SCCV « Les jardins du Sud » portant sur « la création d’un étage comme prévu au permis initial » et la création d’une pergola. Par arrêté du 3 avril 2017, le maire de la commune d’Issoire a fait droit à cette dernière demande et a accordé le permis de construire modificatif sollicité sous la mention PC M06. M. K… et M^me D… épouse K… ont formé le 3 mai 2017 un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté qui a été rejeté par une décision de la commune d’Issoire devant être regardée comme révélée par le compte-rendu de la réunion du 23 juin 2017 signé par l’adjoint au maire d’Issoire et le courrier de la sous-préfecture d’Issoire du 4 juillet 2017. Le tribunal administratif de Clermont-Ferrand par jugement du 18 septembre 2018 a rejeté la demande de M. K… et M^me D… épouse K… du 3 mai 2017 tendant à l’annulation de cet arrêté du 3 avril 2017 et de la décision de la commune rejetant leur recours gracieux. M. et M^me K… font appel de ce jugement.

Sur l’exception d’incompétence de la juridiction administrative :

2. La demande des requérants a pour seul objet l’annulation pour excès de pouvoir de l’acte administratif constitué par le permis de construire modificatif M06 du 3 avril 2017 et de la décision de la commune d’Issoire rejetant le recours gracieux des requérants formulé à l’encontre de cet acte administratif. Dès lors, contrairement à ce que soutient la SCCV, ce litige ressort de la compétence de la juridiction administrative. L’exception d’incompétence de la juridiction administrative soulevée par la SCCV doit par suite être écartée.

Sur la fin de non-recevoir tirée « d’une demande nouvelle en appel » :

3. La SCCV oppose en défense que l’argumentation des requérants en appel relative à l’application du régime des parcelles isolées du fait du détachement des parcelles à la suite de l’acquisition du lot 8 en 2012 par les requérants et du lot 7 par les consorts B… serait « une demande nouvelle en appel » et serait par suite irrecevable. Toutefois, les conclusions formulées en première instance et en appel relatives à l’annulation du permis de construire modificatif M06 accordé le 3 avril 2016 restant identiques, l’ajout d’un nouveau moyen portant sur la légalité interne de cet arrêté alors que ce fondement juridique était déjà présent en première instance ne saurait être regardé comme une demande nouvelle en appel. Dès lors, cette fin de non-recevoir ne peut qu’être écartée.

Sur l’autre fin de non-recevoir opposée en défense :

4. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

5. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de la construction initialement autorisée. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

6. Il ressort des pièces du dossier que M. K… et M^me D… épouse K… sont propriétaires d’une maison d’habitation située sur le lot n°8 lequel jouxte le lot n°7 supportant le terrain d’assiette du projet de construction modificatif litigieux. Il ressort aussi des différents plans produits au dossier que l’implantation, la volumétrie et la conception de l’étage ont été modifiés entre le projet du permis initial et celui figurant dans le projet de permis modificatif M06. L’implantation du rez-de-chaussée a également fortement évolué entre les deux projets. Ainsi le projet de construction du permis initial était en forme de croix relativement éloigné des limites de propriétés alors qu’il s’apparente à une structure jouxtant le chemin piéton et combinant un U, un L et des ailes dans le projet modificatif M06. Il ressort également des pièces du dossier et notamment du rapport produit en appel par les requérants établi par M. I…, certes non réalisé au contradictoire, mais ayant été communiquées aux parties dans le cadre de la communication en appel des mémoires, et pouvant ainsi servir d’élément d’information à la cour que les relevés techniques réalisés par M. I… et au demeurant non contestés par les défendeurs portant sur les plans général et de masse correspondant au permis initial de 2011 et au projet modificatif M06 ainsi que les photographies et les projections établissent que le projet modificatif M06 induit pour les requérants une perte d’ensoleillement en période hivernale et une réduction d’un angle de vue en direction du Sud-Est depuis la maison de ces derniers, celui-ci passant ainsi de 19° entre les propriétés 7 et 6 dans le cadre du projet de permis de construire initial à un angle inférieur à 2° dans le cadre de ce projet modificatif M06. La circonstance évoquée par la SCCV d’un positionnement légèrement en contrebas de la maison des consorts B… par rapport à celle des requérants ne saurait utilement remettre en cause la localisation des lots et les évolutions décrites plus haut sur les éléments d’implantation et de configuration des constructions entre le projet du permis de construire initial et le projet du permis de construire modificatif M06. Ainsi, l’arrêté en litige autorisant ce projet modificatif M06 est susceptible d’occasionner une perte de vue et d’ensoleillement et, partant, de porter atteinte à leurs conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur propriété. Dans ces conditions, les requérants établissent leur intérêt à agir à l’encontre du permis de construire modificatif M06 en litige. Dès lors, il y a lieu d’écarter la fin de non-recevoir opposée en défense par la commune d’Issoire et par la SCCV tirée de l’absence d’intérêt à agir.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

7. Aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division (….) ».

8. Les requérants font valoir que le permis initial autorisait la construction de 10 maisons individuelles distincts, vendus en l’état futur d’achèvement. En vertu de l’article L. 261-3 du code de la construction et de l’habitation, par un tel contrat, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. La commune et le pétitionnaire n’ont produit au dossier de première instance ou en appel aucune pièce de nature à établir que les copropriétaires ne disposeront d’aucun droit exclusif en propriété sur une portion du terrain. Au demeurant, dès lors que les logements situés au rez-de-chaussée comportent un jardin privatif, leurs copropriétaires disposeront nécessairement d’un droit de jouissance privative exclusif sur cette portion de terrain attenant à leur logement. Il en résulte que les requérants sont fondés à soutenir qu’il a été procédé avant l’achèvement de l’ensemble du projet à une division en propriété ou en jouissance du terrain d’assiette des constructions projetées, de sorte que le dossier de demande de permis de construire devait comporter un plan de division en application des dispositions citées au point précédent. Les requérants font valoir, et ce sans être contestés par la commune et le pétitionnaire avant la clôture de l’instruction, que le plan de division communiqué à la cour par le pétitionnaire porte une date de février 2012 et n’a pas pu faire partie du dossier de permis de construire déposé le 8 novembre 2011, présent au dossier de première instance, et ayant servi de base à l’arrêté de permis de construire du 9 décembre 2011. Il résulte également de l’instruction que sur le « bordereau de dépôts des pièces jointes à une demande de permis de construire » produit au dossier de première instance dans le cadre du projet déposé le 8 novembre 2011, page 3, la case PC 32 [le plan de division du terrain (article 431-24 du code de l’urbanisme)] n’est pas cochée. Dès lors, en l’absence d’un tel plan de division, le permis initial délivré par le commune d’Issoire était illégal.

9. Par voie de conséquence, cette illégalité du permis initial, même définitif, entraîne l’illégalité du permis modificatif aggravant cette illégalité dès lors que la modification envisagée n’est pas étrangère à l’illégalité résultant de l’absence de plan de division.

10. Compte tenu de ce qui précède et eu égard au motif d’illégalité, il se révèle impossible de régulariser ce modificatif sauf à d’abord faire disparaitre l’illégalité du permis initial par la production d’un plan de division. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

11. Le dossier de demande de permis de construire modificatif 06 comporte plusieurs renseignements erronés et des omissions qui ne sont pas utilement contestés par la commune et le pétitionnaire, à savoir entre le permis modificatif n° 4 et le permis modificatif n° 6 l’omission de déclaration sur l’augmentation de la buanderie et de son toit et une hauteur de toit de garage augmentée avec un toit à plus de 5,30 m et une forte pente de toit, la mention d’une surface inchangée alors que les requérants mentionnent un ajout de 17,7 m2 et une modification des plans concernant 73m2 dès lors qu’il n’existait pas d’étage dans le permis modificatif 04, la mention que l’étage créé est identique à celui du PC initial de décembre 2011 alors que cet étage n’a plus du tout la même configuration, comme indiqué on passe d’une croix à une forme indéterminée. L’ensemble des erreurs et omissions a été de nature à fausser l’appréciation du maire d’Issoire.

12. Il ressort des pièces du dossier que l’ensemble des modifications apportées au projet initial par les différents permis modificatifs qui se sont succédé ont pour conséquence d’autoriser un projet substantiellement différent du projet initial pourtant délivré dans le cadre d’un permis groupé.

13. Le permis de construire modificatif attaqué, en autorisant des modifications hétérogènes, méconnait également les exigence d’insertion architecturale et les exigences d’une toiture à faible pente couverte de tuiles rouges prévues par les dispositions de l’article UG 11 du plan local d’urbanisme.

14. Aucun des autres moyens articulés n’est de nature à entraîner l’annulation du permis de construire attaqué.

15. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté leur demande. Il y a lieu par suite d’annuler l’arrêté du 3 avril 2017 du maire de la commune d’Issoire portant modification du permis de construire initial daté du 9 décembre 2011 et relatif à la construction d’une maison d’habitation au lieu-dit Fontchoma sur le territoire de la commune d’Issoire, la décision de rejet du maire d’Issoire mentionnée dans le compte-rendu du 23 juillet 2017 et la décision du 4 juillet 2017 par laquelle le maire de la commune d’Issoire a rejeté leur recours gracieux.

16. Le présent arrêt faisant droit aux conclusions des requérants, il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à titre incident par la SCCV Les jardins du sud tendant à ce que M. et M^me K… soient condamnés à lui verser une somme de 100 000 euros en application des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme.

17. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme quelconque soit mise à la charge des requérants qui ne sont pas partie perdante dans la présente instance. En application des mêmes dispositions et dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune d’Issoire la somme de 2 000 euros à verser à M. et M^me M. K… au titre des frais d’instance exposés non compris dans les dépens et à la charge de la société civile de construction-vente SCCV « Les jardins du Sud » la somme de 2 000 euros à verser à M. et M^me M. K… au titre des frais d’instance exposés non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1^er : Le jugement n° 1701562 du tribunal administratif de Clermont-Ferrand du 18 septembre 2018 est annulé.

Article 2 : L’arrêté du 3 avril 2017 du maire de la commune d’Issoire portant modification du permis de construire initial daté du 9 décembre 2011 et relatif à la construction d’une maison d’habitation au lieu-dit Fontchoma sur le territoire de la commune d’Issoire, la décision de rejet du maire d’Issoire mentionnée dans le compte-rendu du 23 juillet 2017 et la décision du 4 juillet 2017 par laquelle le maire de la commune d’Issoire a rejeté leur recours gracieux sont annulés.

Article 3 : La commune d’Issoire versera à M. et M^me K… la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La société civile de construction-vente SCCV « Les jardins du Sud » versera à M. et M^me K… la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. K… et M^me D… épouse K…, à la commune d’Issoire, et à la société civile de construction-vente SCCV « Les jardins du Sud ».Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en application de l’article R. 751-11 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 12 mars 2020, à laquelle siégeaient :
M. Bourrachot, président de chambre
M^me A…, présidente-assesseure;
M^me E… première conseillère.

Lu en audience publique, le 2 avril 2020.

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N° 18LY04130