Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

M. G… I…, M^me H… I…, M. E… C…, M^me B… C…, M. N… F…, M^me K… F…, M. J… M…, M^me R… O…, M. L… D… et M^me Q… A… ont demandé au tribunal administratif de Clermont-Ferrand d’annuler le permis de construire une résidence de six logements sur un terrain situé 27 rue de Bouys délivré tacitement par le maire de Clermont-Ferrand à la société Rue 66, ensemble le rejet implicite de leur recours gracieux, ainsi que le permis de construire modificatif du 21 février 2024.

Par jugement n° 2301872 du 3 octobre 2024, le tribunal a fait droit à leur demande.

Procédure devant la cour

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 2 décembre 2024, les 4 mars, 28 avril et 5 juin 2025 (ce dernier n’ayant pas été communiqué) la société Rue 66, représentée par M^e Massaguer, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 3 octobre 2024 ;

2°) de rejeter la demande présentée par M. I… et autres devant le tribunal administratif de Clermont-Ferrand ;

3°) de mettre à la charge M. I… et autres la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

– le projet ne méconnaît pas les dispositions de l’article UG3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) relatif aux hauteurs maximales autorisées des façades, le dépassement de cette hauteur maximale étant autorisé par la création d’une canopée habitée, laquelle ne porte pas d’atteinte significative aux conditions d’éclairement et d’ensoleillement des constructions voisines et les dispositions relatives à l’accroche avec les constructions existantes contigües n’étant, en tout état de cause, pas applicables au projet ; la hauteur maximale de façade se mesure à l’égout de la toiture ou à l’acrotère et non au faîtage ;

– le projet ne méconnaît pas l’article UG 6 du règlement du PLU relatif à l’intégration architecturale et paysagère des projets au regard des caractéristiques des lieux environnants et de ses propres caractéristiques ; il ne méconnaît pas davantage les dispositions de cet article relatives à l’aménagement des clôtures et des abords, étant relevé qu’une orientation d’aménagement et de programmation n’est opposable à un permis de construire que dans un rapport de compatibilité ;

– il ne méconnaît pas non plus les articles 2.1 et O1 du plan de prévention des risques naturels prévisibles d’inondation applicable à la commune dès lors que les parties communes des bâtiments collectifs et les garages peuvent être réalisés sous la cote de mise hors d’eau et, qu’en l’espèce, seule une partie infime du rez-de-chaussée du projet est concernée par un risque d’inondation d’aléa faible à moyen ;

– le permis de construire initial et le permis de construire modificatif étaient réguliers ; subsidiairement, le tribunal aurait dû surseoir à statuer afin de lui permettre de régulariser son projet ;

– dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel, la cour devrait écarter l’ensemble des autres moyens soulevés par les demandeurs en première instance.

Par mémoire enregistré le 4 avril 2025, la commune de Clermont-Ferrand, représentée par M^e Bonicel-Bonnefoi, conclut aux mêmes fins que la société Rue 66 et demande que soit mise à la charge de M. I… et autres la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

– le projet ne méconnaît pas les dispositions de l’article UG 3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) relatif aux hauteurs maximales autorisées des façades, le dépassement de cette hauteur maximale en l’espèce étant autorisé par la création, d’une canopée habitée, laquelle ne porte pas d’atteinte significative aux conditions d’éclairement et d’ensoleillement des constructions voisines et les dispositions relatives à l’accroche avec les constructions existantes contigües n’étant, en tout état de cause, pas applicables au projet ;

– le projet ne méconnaît pas l’article UG 6 du règlement du PLU relatif à l’intégration architecturale et paysagère des projets au regard des caractéristiques des lieux environnants et de ses propres caractéristiques ; il ne méconnaît pas davantage les dispositions de cet article relatives à l’aménagement des clôtures et des abords ;

– il ne méconnaît pas non plus les articles 2.1 et O1 du plan de prévention des risques naturels prévisibles d’inondation applicable à la commune ;

– le permis de construire initial et le permis de construire modificatif étaient réguliers ; subsidiairement, le tribunal administratif aurait dû surseoir à statuer afin de permettre une régularisation du projet ;

– dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel, la cour devrait écarter l’ensemble des autres moyens soulevés par les demandeurs en première instance.

Par mémoires enregistrés les 17 janvier, 31 mars, 2 et 16 mai 2025, M. I… et autres, représentés par M^e Amela-Pelloquin, concluent au rejet de la requête et des conclusions de la commune de Clermont-Ferrand, et demandent que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la SAS Rue 66 en application des mêmes dispositions.

Ils font valoir que :

– le tribunal administratif a annulé à bon droit les permis de construire litigieux ;

– les vices retenus par le tribunal ne pouvaient faire l’objet d’une régularisation ;

– subsidiairement, la société Rue 66 ne peut se prévaloir d’un permis de construire tacite faute de justifier que son dossier était complet lors de son enregistrement, le dossier ne comportait pas de pièce « C8 » relative à l’insertion du projet dans son environnement lointain, le projet n’est pas compatible avec l’orientation d’aménagement et de programme « FRANGE » ni avec celle relative à la nature en ville et à la biodiversité, le projet n’est pas compatible avec le projet d’aménagement et de développement durables du plan local d’urbanisme, le permis de construire modificatif doit être annulé par voie de conséquence de l’annulation du permis de construire initial.

Par courrier du 4 juillet 2025, les parties ont été invitées à présenter des observations sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, afin de permettre l’intervention d’une mesure de régularisation du permis de construire délivré le 16 octobre 2023 sur le vice tiré de la méconnaissance du règlement du plan de prévention des risques d’inondation applicable sur la commune de Clermont-Ferrand.

Des observations en réponse ont été enregistrées et communiquées pour les défendeurs, le 1er août 2025, et le 13 août 2025 pour la société Rue 66.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

– le code de l’environnement ;

– le code de l’urbanisme ;

– le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

– le rapport de M^me Soubié,

– les conclusions de M^me P…,

– les observations de M^e Massaguer, représentant la société Rue 66, de M^e Bonicel-Bonnefoi représentant la commune de Clermont-Ferrand, et de M^e Amela-Pelloquin représentant M. I… et autres.

Une note en délibéré a été enregistrée pour la société Rue 66 le 13 octobre 2025.

Une note en délibéré présentée par les intimés a été enregistrée le 14 octobre 2025.

Considérant ce qui suit :

Par une demande réceptionnée le 14 novembre 2022 par les services de la commune de Clermont-Ferrand, la société Rue 66 a sollicité la délivrance d’un permis de construire une résidence de six logements sur une parcelle située 27 rue de Bouys. En l’absence de réponse du maire à l’expiration d’un délai de trois mois, le permis de construire a été tacitement délivré. Par lettre du 12 avril 2023, M. et M^me I…, M. et M^me C…, M. et M^me F…, M. M…, M^me O…, M. D… et M^me A… ont formé un recours gracieux à l’encontre du permis tacitement délivré. Un permis modificatif a ensuite été délivré par arrêté du 21 février 2024. Par un jugement dont la société Rue 66 relève appel, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a annulé le permis de construire tacite, la décision implicite de rejet du recours gracieux des intimés ainsi que l’autorisation modificative du 21 février 2024.

Sur les moyens accueillis par le tribunal :

Pour faire droit à la demande de M. I… et autres, le tribunal a accueilli les moyens tirés de la méconnaissance de l’article UG 3 du règlement du PLU relatif à la hauteur des constructions, de l’article UG 6 relatif à l’intégration architecturale et paysagère des projets et à l’aménagement des clôtures et enfin de l’article O1 du règlement du plan de prévention des risques naturels d’inondation applicable sur la commune.

En premier lieu, aux termes de l’article UG 3 du règlement du PLU : « Les hauteurs maximales de façade (le plenum) (…) sont mesurées du terrain naturel à l’égout de toiture ou à l’acrotère. Lorsque le terrain est situé dans un secteur d’aléa du risque d’inondation, les hauteurs seront mesurées à partir de la Côte de Mise Hors d’Eau (CPHE + 20 cm) (…) ». Aux termes du même article : « Bonus lié à la formation d’une canopée habitée. / Les hauteurs de façade maximales pourront être dépassées dans le cas de la formation d’une canopée habitée (attique, émergence…). / Ce bonus n’est autorisé que lorsque la toiture est traitée sur tout ou partie sous forme de toiture végétalisée ou comporte des terrasses accessibles bénéficiant de dispositifs, intégrés à la construction, permettant la plantation de végétaux. / Les surfaces de plancher supplémentaires autorisées, par application du bonus ne pourront dépasser 80 % de la surface de toiture du dernier niveau n’ayant pas dépassé le plenum (…) / Dans le secteur stratégique FRANGE, les volumes correspondant à la canopée habitée ne pourront dépasser une hauteur de 3 mètres au-delà de la hauteur de façade maximale autorisée, quelle que soit la Surface de Plancher supplémentaire autorisée, par application du bonus (…) / Un retrait des volumes créés pour permettre la formation de la canopée habitée pourra être imposé : – lorsque le projet porte une atteinte significative aux conditions d’éclairement et d’ensoleillement des constructions voisines (…) / Par ailleurs, les volumes correspondant à la canopée habitée seront implantés de manière à améliorer l’accroche avec les constructions existantes contigües (…) ». Enfin, le plan des hauteurs fixe à 10 mètres la hauteur maximale des façades dans la zone « FRANGE » dans laquelle le projet se situe.

S’il ressort des plans joints au dossier que la façade de la construction projetée présente une hauteur de 11,27 mètres, le dernier étage du bâtiment comportant une canopée habitée, permettant de dépasser la hauteur maximale de 10 mètres fixée par le règlement du PLU. Si le projet présente une différence de gabarit significative avec les constructions avoisinantes, la façade sur rue en gradins et les terrasses végétalisées de cette même façade atténuent l’effet de disproportion, d’une part, et le retrait de la canopée depuis le nu de la façade principale est de nature à réduire l’incidence sur les conditions d’éclairement et d’ensoleillement des constructions existantes, d’autre part. Enfin, la rue de Bouys ne présente pas des constructions homogènes. Dans ces conditions, le maire de Clermont-Ferrand n’a pas entaché d’erreur d’appréciation les décisions litigieuses en autorisant ce projet en dépassement de la hauteur maximale de façade de l’article UG 3 du PLU.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UG 6 du règlement du PLU : « Les constructions, par leur situation, leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux environnants ainsi qu’aux sites et aux paysages naturels ou urbains (…) / Les projets participant à la création de ce plenum et à la canopée habitée devront parfaitement s’intégrer dans le contexte urbain avoisinant, notamment en terme de gabarit. / Pour mémoire, les volumes correspondant à la canopée habitée seront implantés de manière à améliorer l’accroche avec les constructions existantes contigües ».

La rue de Bouys comprend à la fois une zone pavillonnaire et quelques petits immeubles collectifs de type R+2, non loin de la parcelle d’assiette du projet. En outre, le projet n’est pas situé à proximité immédiate du parc de Montjuzet, de sorte qu’il ne porte pas atteinte à la vue sur ce parc ou depuis ce parc. Ainsi, il ne porte pas atteinte au site dans lequel il s’insère et ne méconnaît pas l’article UG 6 du règlement.

En troisième lieu, aux termes de l’article UG 6 du règlement du PLU : « Les clôtures doivent avoir une hauteur maximale de 1,80 mètre. Une hauteur supérieure peut être autorisée en cas de nécessité technique, fonctionnelle ou de sécurité (…) Pour mémoire, l’OAP stratégique « Franges urbaines » fixe des orientations spécifiques pour le traitement des clôtures dans ce secteur : “ Les clôtures au contact (…) des jardins des parcelles avoisinantes, devront être végétalisées et présenter une porosité permettant la circulation de la petite faune (petits mammifères, reptiles, amphibiens, etc.). La constitution de haies devra présenter une variété dans les essences utilisées afin d’éviter les « murs verts » uniformes (exemple : linéaire de thuyas) ” ».

Il ressort de la notice architecturale que le terrain d’assiette du projet est entièrement clos, tandis que le plan des façades fait mention de panneaux de clôture rigides d’une hauteur de 1,40 mètre accompagnant la création d’un jardin paysager. Cette notice et les plans associés font apparaître un espacement entre les panneaux de clôture, de nature à permettre la circulation de la petite faune. Par suite, le projet ne méconnaît pas l’article UG 6 précité et n’est pas non plus incompatible avec l’OAP des Franges urbaines, quand bien même il ne prévoit pas la plantation d’une haie en sus des panneaux de clôture.

En revanche, aux termes de l’article 2.1 du titre I du règlement du plan de prévention des risques naturels d’inondation (PPRI) applicable au secteur : « Les constructions nouvelles (…) doivent respecter la règlementation applicable à chacune des zones dans lesquelles elles sont localisées ». Aux termes de l’article O1 du règlement de ce plan de prévention : « Sont interdits : (…) e) la création de sous-sols (…) ». Le glossaire annexé au plan définit les sous-sols comme « tout ou partie des planchers (…) situé sous la cote d’un terrain naturel (…) ». Il résulte de la confrontation de ces dispositions combinées avec les schémas illustrant les articles 2.1 et 2.2 du titre I que, dès lors qu’un projet de construction nouvelle empiète sur une zone réglementée par ce plan, le projet est assujetti aux dispositions du PPRI, pour la partie construite dans la zone présentant un risque.

Il ressort des pièces du dossier que le projet de construction de la société Rue 66 est implanté, pour une partie très limitée, en zone O de risque modéré du PPRI et que doivent y être aménagés des garages et des espaces techniques à une cote à la fois inférieure à celle du terrain naturel et à celle de la mise hors d’eau. Si l’article 2.4 du chaptire VII du règlement du PPRI n’interdit pas, en zone O, la construction de garages et de parties communes au dessous de la cote de mise hors d’eau, c’est à la condition qu’ils soient également implantés au dessus de la cote du terrain naturel. Dans ces conditions, la société Rue 66 ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 2.4 du règlement du PPRI. Il s’ensuit que, quand bien même la partie Est du garage collectif donnant sur la rue de Bouys située sous la cote du terrain naturel aurait une surface très réduite, le projet méconnaît, dans cette mesure, les dispositions applicables en zone O du PPRI.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « (…) le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations (…) ».

Le vice dont est entaché le permis de construire en litige, relevé au point 10 du présent arrêt, nécessite de modifier le projet pour qu’aucune partie de l’immeuble ne soit édifiée en zone O du PPRI, sous la côte du terrain naturel. La régularisation de ce vice qui ne porte que sur une partie limitée du sous-sol n’implique pas d’apporter à ce projet une modification de son économie générale ou un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Ainsi, le projet en litige apparaît susceptible d’être régularisé sur le fondement des dispositions citées au point 11, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, sous réserve des autres moyens soulevés par les intimés qu’il y a lieu pour la cour d’examiner.

Sur les autres moyens :

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 424-2 du code de l’urbanisme : « Le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction ». Aux termes de l’article L. 424-5 du même code : « (…) le permis de construire ou d’aménager (…), tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions (…) ». Aux termes de l’article R. 423-19 du même code : « Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet ». Aux termes de l’article R. 423-22 du code : « (…) le dossier est réputé complet si l’autorité compétente n’a pas, dans le délai d’un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur (…) la liste des pièces manquantes (…) ». Et aux termes l’article R. 423-23 de ce code : « Le délai d’instruction de droit commun est de : (…) b) Deux mois (…) pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle (…) ; c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire déposé par la société Rue 66 comportait une pièce n° 8 intitulée « photographie du terrain dans son environnement proche » mais n’annonçait pas de photographie rendant compte du projet dans son environnement lointain. Toutefois, l’examen du dossier permettait de comprendre que la pièce n° 7 présentait le projet dans son environnement proche et la pièce n° 8 le présentait dans son environnement lointain. Ainsi, l’erreur de dénomination des pièces n° 7 et 8 n’a pu faire obstacle à ce que le dossier de demande soit regardé comme complet et à la naissance d’un permis tacite à l’expiration du délai d’instruction de trois mois. Par suite, le moyen tiré de ce que la commune et le pétitionnaire ne seraient pas fondés à se prévaloir des dispositions citées au point 13 doit être écarté.

Les orientations du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLU ne sont pas directement opposables aux permis de construire en litige, en application des dispositions de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme. Le moyen tiré de leur méconnaissance doit, dès lors, être écarté comme inopérant.

L’orientation d’aménagement et de programmes (OAP) des Franges urbaines précise que « les constructions situées dans les espaces urbains de frange doivent prendre en compte le caractère spécifique de leur localisation vis-à-vis : * de leur position stratégique au regard de l’objectif de faire entrer la nature en ville et de permettre la circulation de la biodiversité ; * de l’impact sur les paysages liés à la présence des pentes ».

Il ressort des plans joints à la demande de permis de construire, ainsi que de la notice architecturale que les panneaux de clôture sont espacés de manière à permettre la circulation de la petite faune, qu’un jardin paysager sera créé dans la partie haute de la parcelle d’assiette du projet et que la construction est édifiée en gradins pour tenir compte de la pente. Par suite, le moyen tiré de l’incompatibilité du projet avec l’OAP doit être écarté.

Comme mentionné au point précédent, l’implantation de la construction permettra de conserver les continuités de nature existantes entre les jardins mitoyens, notamment avec la création d’un jardin paysager dans la partie haute de la parcelle, dans la continuité des jardins des constructions voisines. Par suite, le moyen tiré de l’incompatibilité du projet avec l’OAP « nature en ville » doit être écarté.

Le projet litigieux étant limité à six logements, les dispositions de l’article UG 1 du PLU qui imposent la création de logements sociaux dans les projets d’au moins vingt logements, ne lui sont par suite pas applicables. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme inopérant.

Aux termes du 2 de l’article UG 2 du PLU relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « • Les constructions peuvent être édifiées : – en limites séparatives, – ou en retrait sans que celui-ci soit inférieur à 3 mètres. / (…). / Dans les secteurs PARC et FRANGE, afin d’assurer une certaine porosité du tissu bâti, les constructions devront observer un retrait d’au moins 5 mètres sur au moins une des limites séparatives (latérales ou de fond de parcelle). Toutefois, cette disposition ne s’applique pas : – pour les parties de construction disposant d’une toiture ou d’une façade végétalisée, – pour les parcelles d’angle ou ne disposant que d’une seule limite séparative (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet, situé dans un secteur de franges, est implanté sur les limites séparatives Est et Ouest, en retrait d’au moins cinq mètres depuis la limite Nord du terrain. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 20 doit être écarté.

En l’absence de tout autre vice entachant le permis de construire modifié délivré par le maire de Clermont-Ferrand, il y a lieu pour la cour de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois imparti à la société Rue 66 pour présenter à la cour une mesure de régularisation du vice retenu au point 10.

DÉCIDE :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de la société Rue 66.

Article 2 : Il est imparti à la société Rue 66 un délai de quatre mois à compter de la notification du présent arrêt pour produire à la cour une mesure de régularisation du vice retenu au point 10 de ce même arrêt.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Rue 66, à M. G… I…, premier dénommé et à la commune de Clermont-Ferrand.

Délibéré après l’audience du 9 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Arbarétaz, président,

M^me Vinet, présidente-assesseure,

M^me Soubié, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

La rapporteure,

A.-S. Soubié

Le président,

Ph. Arbarétaz

La greffière,

F. Faure

La République mande et ordonne au ministre de l’intérieur, à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation et au ministre de la ville et du logement en ce qui les concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,