Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière (SCI) Ange des Cimes a demandé au tribunal administratif de Nice, d’une part, de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés, de contribution annuelle sur les revenus locatifs et de retenue à la source auxquelles elle a été assujettie au titre de l’exercice clos en 2016 ainsi que des pénalités correspondantes, d’autre part, de prononcer le rétablissement du déficit reportable qu’elle avait constaté en matière d’impôt sur les sociétés à la clôture de l’exercice clos en 2015 et, enfin, de mettre à la charge de l’Etat une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un jugement n° 2100227 du 31 octobre 2023, le tribunal administratif de Nice a, par l’article 1er, réduit la base de l’impôt sur les sociétés de la SCI Ange des Cimes au titre de l’exercice clos en 2016 à concurrence de la somme de 91 000 euros, par l’article 2, réduit à concurrence de ce qui résulte de l’article 1er les cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles la SCI Ange des Cimes a été assujettie au titre de l’exercice clos en 2016 ainsi que les pénalités correspondantes, par l’article 3, déchargé la SCI Ange des Cimes des cotisations supplémentaires de contribution annuelle sur les revenus locatifs et de retenue à la source mises à sa charge au titre de l’exercice 2016 ainsi que des pénalités correspondantes, par l’article 4, mis à la charge de l’Etat la somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et enfin, par l’article 5, rejeté le surplus des conclusions de cette demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 28 février, 12 juillet et 10 octobre 2024, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande à la cour :

1°) d’annuler les articles 1er, 2 et 3 de ce jugement ;

2°) de rejeter la demande présentée par la SCI Ange des Cimes devant le tribunal administratif de Nice ;

3°) de remettre à la charge de la SCI Ange des Cimes la totalité des impositions dont ce jugement a prononcé la décharge ou la réduction, ainsi que les frais non compris dans les dépens d’un montant de 1 200 euros mis à charge de l’administration.

Il soutient que :

- la SCI Ange des Cimes a commis un acte anormal de gestion en minorant volontairement, par rapport aux conditions normales de marché, le montant du loyer tiré de la location de son chalet ; le taux de rendement de 4 % retenu par le service vérificateur est justifié au regard du tarif moyen de location au m² résultant de quatre termes de comparaison présentant des caractéristiques comparables ;

- les moyens soulevés par la SCI Ange des Cimes à l’appui de son appel incident ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 11 avril, 13 août et 15 octobre 2024, la SCI Ange des Cimes, représentée par M^e Ginter et M^e Chartier, conclut, d’une part, au rejet de la requête, d’autre part, par la voie de l’appel incident, à l’annulation du jugement attaqué en tant qu’il n’a pas entièrement fait droit à sa demande de décharge des impositions en litige au titre de l’exercice clos en 2016 et de rétablissement des déficits reportables constatés au titre de l’exercice clos en 2015 et, enfin, à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de l’Etat au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la méthode de reconstitution des loyers suivie par l’administration doit être écartée : d’une part, l’administration n’établit pas l’existence d’un acte anormal de gestion ; d’autre part, les nouveaux éléments apportés en appel sont sans incidence sur la solution du litige, étant dépourvus de pertinence et ne pouvant pallier l’insuffisance de motivation de la proposition de rectification en méconnaissance de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales ;

- l’administration ne pouvait légalement se fonder sur les dispositions du b du I de l’article 212 du code général des impôts pour remettre en cause la déductibilité des intérêts d’emprunt versés à la société anonyme (SA) de droit suisse Mariwalle Holding, dès lors que ces dispositions sont incompatibles, d’une part, avec le principe de libre circulation des capitaux garanti par les articles 56 et 63 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne et, d’autre part, avec la clause de non-discrimination prévue à l’article 26.5 de la convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966.

Par une ordonnance du 12 juin 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 15 juillet suivant à 12 heures.

Par une lettre du 22 juillet 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l’arrêt était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de l’irrecevabilité des conclusions d’appel incident présentées par la SCI Ange des Cimes en tant qu’elles portent sur l’exercice clos en 2015, dès lors qu’elles soulèvent un litige distinct de celui soulevé par l’appel principal du ministre qui porte seulement sur l’exercice clos en 2016.

Des observations en réponse au moyen d’ordre public ont été enregistrées le 25 juillet 2025 pour le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, et communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Flavien Cros ;

- et les conclusions de M. Olivier Guillaumont, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

La SCI Ange des Cimes, dont les parts sociales sont détenues en totalité par des personnes physiques résidant en Suisse, a acquis le 10 octobre 2015 un chalet situé sur le territoire de la commune de Courchevel, qu’elle a loué en meublé à la société de droit suisse SA Mariwalle Holding selon un contrat de bail conclu le 25 septembre 2016. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité au titre de la période du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2016. Par une proposition de rectification du 17 juillet 2018, le service lui a notifié, selon la procédure contradictoire, une réduction du déficit reportable qu’elle avait constaté en matière d’impôt sur les sociétés à la clôture de l’exercice 2015, ainsi que des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés, de contribution annuelle sur les revenus locatifs et de retenue à la source au titre de l’exercice clos en 2016. En ce qui concerne l’impôt sur les sociétés, le service a, d’une part, s’agissant des charges, remis en cause au titre des exercices clos en 2015 et 2016, sur le fondement principal de l’abus de droit, la déductibilité fiscale des intérêts de l’emprunt contracté le 28 septembre 2015 par la SCI Ange des Cimes auprès de la SA Mariwalle Holding afin de rembourser cette dernière qui avait payé l’intégralité du prix d’acquisition du chalet. S’agissant, d’autre part, des produits, le service a estimé que l’insuffisance du loyer perçu par la SCI Ange des Cimes auprès de la SA Mariwalle Holding en contrepartie de la mise à disposition exclusive du chalet constituait un acte anormal de gestion dont le montant devait rehausser son résultat imposable au titre de l’exercice clos en 2016.

Après avoir vainement réclamé auprès de l’administration, la SCI Ange des Cimes a saisi le tribunal administratif de Nice d’une demande tendant principalement à la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés, de contribution annuelle sur les revenus locatifs et de retenue à la source mises à sa charge au titre de l’exercice clos en 2016, et au rétablissement du déficit reportable constaté à la clôture de l’exercice clos en 2015. Par un jugement du 31 octobre 2023, le tribunal a, par l’article 1er, réduit la base de l’impôt sur les sociétés de la SCI Ange des Cimes au titre de l’exercice clos en 2016 de la somme de 91 000 euros, par l’article 2, réduit à due concurrence les cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles la SCI Ange des Cimes a été assujettie au titre de l’exercice clos en 2016 ainsi que les pénalités correspondantes, par l’article 3, déchargé la SCI Ange des Cimes des cotisations supplémentaires de contribution annuelle sur les revenus locatifs et de retenue à la source mises à sa charge au titre de l’exercice 2016 ainsi que des pénalités correspondantes, par l’article 4, mis à la charge de l’Etat la somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et enfin, par l’article 5, rejeté le surplus des conclusions de cette demande. Le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique relève appel de ce jugement en tant qu’il a partiellement fait droit à la demande de la SCI Ange des Cimes tandis que cette dernière, par la voie de l’appel incident, conteste ce jugement en tant qu’il n’a pas entièrement fait droit à sa demande.

Sur l’appel principal :

En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

Il résulte de l’instruction qu’au titre de l’exercice clos en 2016, la SCI Ange des Cimes a donné en location meublée le chalet dont elle est propriétaire à Courchevel 1850 à la SA Mariwalle Holding qui en a disposé de façon exclusive tout au long de l’année. Le contrat de location conclu le 25 septembre 2016 ne stipule aucun montant de loyer mais la SCI Ange des Cimes a déclaré un produit imposable de 105 000 euros au titre de cette location pour 2016. S’il ressort des indications non contredites de la proposition de rectification du 17 juillet 2018 que la SCI Ange des Cimes et la SA Mariwalle Holding sont en relation d’intérêts, il appartient à l’administration de démontrer le caractère anormalement bas du loyer ainsi consenti par rapport à la valeur locative de la villa.

Dans la proposition de rectification du 17 juillet 2018, le vérificateur a, en l’absence de biens loués comparables au chalet de la SCI Ange des Cimes, déterminé sa valeur locative en utilisant la méthode dite de l’appréciation directe, consistant à multiplier la valeur vénale du chalet, en l’espèce d’un montant non contesté de 4 900 000 euros correspondant à son prix d’acquisition le 10 octobre 2015, par un taux de rendement locatif qu’il a fixé à 4 %. Au stade de cette proposition de rectification, le vérificateur s’est borné à affirmer que le taux de rendement de 4 % était « adapté » à la situation exceptionnelle du bien et qu’il se situait dans la fourchette de 3 à 7 % « communément admise » par la jurisprudence, sans apporter aucun élément objectif chiffré relatif au marché locatif de la commune de Courchevel. En appel, après avoir rappelé les caractéristiques du chalet en cause, notamment son implantation sur un terrain de grande superficie proche des commerces et des remontées mécaniques, sa surface habitable de 275 m², sa vue sur la vallée, sa catégorie cadastrale 2 et ses équipements tels qu’ascenseur intérieur, salon-cinéma et hammam, l’administration procède par comparaison avec la moyenne du tarif hebdomadaire de location au m² de quatre chalets situés à Courchevel 1850, proposés sur deux sites internet d’agences immobilières. Contrairement à ce que soutient la SCI Ange des Cimes, ces nouveaux éléments de justification, dont l’absence au stade de la proposition de rectification n’entache pas nécessairement celle-ci d’une insuffisance de motivation au sens de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales, peuvent être utilement présentés pour la première fois devant le juge de l’impôt et notamment en appel.

Toutefois et d’abord, les tarifs énoncés sont ceux proposés en 2024 et non au titre de l’année 2016 en litige, sans que l’administration n’apporte aucun élément de nature à justifier que les prix puissent être ainsi comparés à huit ans d’écart. Ensuite, aucune indication n’est fournie sur les caractéristiques précises de ces quatre biens, notamment leur adresse, leur année de construction, leur degré de vétusté, leur niveau d’équipement et leur catégorie cadastrale, ce qui ne permet pas de les comparer avec le chalet de la SCI Ange des Cimes. Enfin, les tarifs indiqués sont ceux de locations saisonnières à la semaine en haute saison, dont le marché n’est pas assimilable à celui des biens loués à l’année à l’instar du chalet en cause. Au demeurant, l’application ainsi faite par l’administration du tarif hebdomadaire moyen de location au m² de ces quatre termes de comparaison (220 euros par m² et par semaine, sur 8 semaines par an) au chalet de la SCI Ange des Cimes (surface de 275m²) conduit à un loyer estimé de 484 000 euros (220 euros/m² x 8 semaines x 275 m²) ce qui, rapporté à sa valeur vénale (4 900 000 euros), aboutit à un taux de rendement locatif de 9,88 % qui est très supérieur non seulement au taux de 4 % que l’administration a retenu mais aussi à l’échelle de 3 à 7 % qu’elle considère comme « communément admise ».

Dans ces conditions, et alors que la SCI Ange des Cimes soutient que ce taux de rendement de 4 % ne correspond pas au rendement normal de la location à l’année d’un chalet comme le sien, l’administration n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, de la pertinence de ce taux de rendement ni, par suite, de la valeur locative qu’elle a retenue. Dès lors, elle n’établit pas que le loyer encaissé par la SCI Ange des Cimes serait significativement inférieur à celui qui aurait pu être obtenu dans des conditions commerciales normales. Il s’ensuit que l’existence d’un acte anormal de gestion à raison de cette location n’est pas établie.

Par conséquent, le ministre n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a prononcé la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles la SCI Ange des Cimes a été assujettie au titre de l’exercice 2016 à concurrence d’une réduction en base de 91 000 euros correspondant à cet acte anormal de gestion retenu à tort, ainsi que, par voie de conséquence, des cotisations supplémentaires de contribution annuelle sur les revenus locatifs et de retenue à la source auxquelles elle a été assujettie au titre de ce même exercice.

Sur l’appel incident :

Par la voie de l’appel incident, la SCI Ange des Cimes conteste le jugement attaqué en tant qu’il a rejeté le surplus de sa demande, relatif à la déductibilité des intérêts d’emprunt au titre des exercices clos en 2015 et 2016.

En ce qui concerne l’exercice clos en 2015 :

Un appel incident est recevable, sans condition de délai, s’il ne soumet pas au juge un litige distinct de celui soulevé par l’appel principal, portant notamment sur des années d’imposition différentes.

L’appel principal du ministre porte sur le seul exercice clos en 2016 tandis que les conclusions d’appel incident de la SCI Ange des Cimes, qui contestent la remise en cause de la déductibilité des intérêts d’emprunt au titre à la fois des exercices clos en 2015 et 2016, portent aussi sur l’exercice clos en 2015. Par conséquent, ces conclusions d’appel incident doivent être rejetées comme irrecevables en tant qu’elles concernent l’exercice clos en 2015.

En ce qui concerne l’exercice clos en 2016 :

Il résulte de la proposition de rectification du 17 juillet 2018 que, pour remettre en cause la déductibilité des intérêts d’emprunt que la SCI Ange des Cimes avait versés à la SA Mariwalle Holding et comptabilisés en charges, l’administration s’est fondée à titre principal sur la circonstance que le contrat de prêt conclu le 28 septembre 2015 entre les deux sociétés était fictif et, par suite, constitutif d’un abus de droit au sens des dispositions de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales. Le jugement attaqué a écarté le moyen dirigé par la SCI Ange des Cimes contre ce motif qui n’est pas critiqué en appel. Si la proposition de rectification du 17 juillet 2018 relève que la remise en cause de la déductibilité des intérêts d’emprunt aurait également pu reposer sur les dispositions du b du I de l’article 212 du code général des impôts, elle précise que ce fondement n’est que subsidiaire. Par conséquent, dès lors que les dispositions de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales suffisent à fonder légalement une telle remise en cause, le moyen tiré de l’incompatibilité des dispositions du b du I de l’article 212 du code général des impôts avec le droit de l’Union européenne et la convention fiscale franco-suisse est inopérant, ainsi que l’ont relevé les premiers juges.

Par suite, la SCI Ange des Cimes n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal a rejeté le surplus de ses conclusions à fin de décharge des suppléments d’imposition en litige au titre de l’exercice clos en 2016.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros à verser à la SCI Ange des Cimes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : La requête du ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la SCI Ange des Cimes présentées par la voie de l’appel incident sont rejetées.

Article 3 : L’Etat versera à la SCI Ange des Cimes une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique et à la société civile immobilière Ange des Cimes.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.

Délibéré après l’audience du 3 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

- M^me Menasseyre, présidente de chambre,

- M^me Vincent, présidente assesseure,

- M. Cros, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2025.