Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. D I et M^me J F G ont demandé au tribunal administratif de Rennes, sous le n° 2105144, d’annuler l’arrêté du 25 juin 2021 par lequel le maire de Noyal-sur-Vilaine a accordé à M. A E et à M^me H C un permis de construire pour la transformation d’un garage en habitation sur un terrain situé 34 avenue du Général de Gaulle.

La société P.A.S. a demandé au tribunal administratif de Rennes, sous le n° 2105949, d’annuler l’arrêté du 25 juin 2021 par lequel le maire de Noyal-sur-Vilaine a accordé à M. A E et à M^me H C un permis de construire pour la transformation d’un garage en habitation sur un terrain situé 34 avenue du Général de Gaulle

Par un jugement n°s 2105144, 2105949 du 30 mai 2023, le tribunal administratif de Rennes a rejeté la demande de M. I et de M^me F G et a annulé l’arrêté du 25 juin 2021 du maire de Noyal-sur-Vilaine.

Procédure devant la cour :

I- Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n° 23NT02106 les 11 juillet 2023 et 17 mai 2024, la commune de Noyal-sur-Vilaine (Ille-et-Vilaine), représentée par M^e Le Derf-Daniel, demande à la cour :

1°) d’annuler, à titre principal, ce jugement du 30 mai 2023 du tribunal administratif de Rennes pour irrégularité ;

2°) d’annuler subsidiairement ce jugement comme mal fondé ;

3°) de rejeter les demandes de première instance ;

4°) subsidiairement, de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

5°) de mettre à la charge de M. I, de M^me F G et de la société P.A.S. la somme de 6 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le jugement est irrégulier ; le jugement est entaché d’une contradiction interne ; l’arrêté du maire est annulé alors que les deux vices retenus par le tribunal étaient régularisables ; il est intervenu en méconnaissance du principe du contradictoire dès lors qu’il a retenu un motif d’annulation sans lien avec les moyens soulevés s’agissant des espaces de pleine terre ; sa motivation est insuffisante ; le jugement est intervenu en méconnaissance de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme faute de motiver le refus de faire droit à la demande de sursis à statuer présentée sur ce fondement par la commune et alors qu’il lui appartenait de solliciter une mesure de régularisation ; en méconnaissance de ce même article, les vices retenus par le tribunal administratif étaient régularisables notamment en revoyant l’économie du projet de construction ;

— la demande de première instance de la société P.A.S. était irrecevable pour les motifs exposés en première instance ;

— la méconnaissance retenue de l’article UV 9 du règlement du plan local d’urbanisme ne pouvait fonder l’annulation ; le seuil de 10 % de pleine terre est respecté dans le projet eu égard à la présence d’une terrasse et à l’existence d’aires de stationnement traitées en Evergreen ; ce seuil de 10 % doit être apprécié au regard des 20 % minimum d’espaces libres et non de la superficie de l’unité foncière ;

— la méconnaissance retenue de l’article UV 10 du règlement du plan local d’urbanisme ne pouvait fonder l’annulation ; le projet autorisé ne supprime pas deux places de stationnement qui auraient été juridiquement affectées à la construction préexistante, alors que celle-ci, eu égard à la date de sa construction, n’était pas soumise à la réalisation de places de stationnement ;

— en tout état de cause, une mesure de régularisation était possible pour les deux vices retenus par le tribunal administratif ;

— les autres moyens soulevés en première instance ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 octobre 2023 et 31 mai 2024, la société P.A.S, M. D I et M^me J F G, représentés par M^e Boulais, demandent à la cour :

1°) de rejeter la requête ;

2°) de mettre à la charge de M. E et de M^me C la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— les moyens soulevés par la commune ne sont pas fondés ;

— subsidiairement, l’annulation de l’autorisation s’impose :

— en méconnaissance des articles L. 442-1 et R. 442-1 du code de l’urbanisme, il n’y a pas eu d’autorisation de lotir malgré le projet de division de propriété pour un terrain supportant un bâtiment destiné à être démoli ;

— les dispositions de l’article Uv 9 du règlement du plan local d’urbanisme sont méconnues s’agissant de la superficie aménagée en pleine terre ;

— les dispositions de l’article 12 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme sont méconnues s’agissant des accès ;

— les dispositions de l’article Uv 7.1 du règlement du plan local d’urbanisme sont méconnues s’agissant des hauteurs ;

— les dispositions de l’article Uv 10 du règlement du plan local d’urbanisme sont méconnues s’agissant des places de stationnement ;

— la demande de permis de construire a été délivrée au vu d’une demande frauduleuse ; nonobstant l’obtention du permis de construire modificatif, les pétitionnaires savaient que la réalisation de deux places de stationnement était impossible du fait du tracé d’une servitude ; le terrain d’assiette du projet est imprécisément défini ; plus largement les agissements frauduleux des pétitionnaires sont établis.

II – Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le n° 23NT02134 les 11 juillet 2023, 19 décembre 2023 et 9 décembre 2024, M. A E et M^me H C, représentés par M^e Dubourg et M^e Rault, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 30 mai 2023 du tribunal administratif de Rennes en tant qu’il a annulé l’arrêté du 25 juin 2021 du maire de Noyal-sur-Vilaine, modifié par l’arrêté du 13 septembre 2022, et qu’il rejette leurs demandes présentées au titre des frais d’instance ;

2°) de rejeter la demande présentée par la société P.A.S. devant le tribunal administratif de Rennes ;

3°) de mettre à la charge de la société P.A.S. la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— le demande de première instance présentée par la société P.A.S. était tardive et donc irrecevable ; elle n’avait pas intérêt à agir ;

— les dispositions de l’article Uv 9 du règlement du plan local d’urbanisme ne sont pas méconnues s’agissant de la superficie aménagée en pleine terre ; il convenait de prendre en compte les surfaces de pleine terre de la parcelle cadastrée AC 711 appartenant à la même unité foncière ; la surface de 11 m² manquante selon le jugement pouvait en tout état de cause être augmentée ; à tout le moins ce vice était régularisable ;

— les dispositions de l’article Uv 10 du règlement du plan local d’urbanisme ne sont pas méconnues s’agissant des places de stationnement ; la réalisation de la maison existante sur la parcelle AC 711 n’avait pas été subordonnée à la création de deux emplacements de stationnement ;

— les autres moyens soulevés en première instance seront écartés pour les motifs exposés dans le jugement et dans ses écritures de première instance.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 19 octobre 2023 et 17 janvier 2024, la société P.A.S, représentée par M^e Boulais, demande à la cour :

1°) de rejeter la requête ;

2°) de mettre à la charge de M. E et de M^me C la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les moyens soulevés par M. E et M^me C ne sont pas fondés ;

— l’annulation de l’autorisation s’impose :

— en méconnaissance des articles L. 442-1 et R. 442-1 du code de l’urbanisme, il n’y a pas eu d’autorisation de lotir malgré le projet de division de propriété pour un terrain supportant un bâtiment destiné à être démoli ;

— les dispositions de l’article 12 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme sont méconnues s’agissant des accès ;

— les dispositions de l’article Uv 7.1 du règlement du plan local d’urbanisme sont méconnues s’agissant des hauteurs ;

— les dispositions de l’article Uv 10 du règlement du plan local d’urbanisme, et de l’article 10 applicable à toutes les zones, sont méconnues s’agissant des places de stationnement ;

— la demande de permis de construire a été délivrée au vu d’une demande frauduleuse ; nonobstant l’obtention du permis de construire modificatif, les pétitionnaires savaient que la réalisation de deux places de stationnement était impossible du fait du tracé d’une servitude ; le terrain d’assiette du projet est imprécisément défini ; les agissements frauduleux des pétitionnaires sont établis.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Rivas,

— les conclusions de M. Frank, rapporteur public,

— et les observations de M^e Cadic, représentant la commune de Noyal-sur-Vilaine.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 25 juin 2021, le maire de Noyal-sur-Vilaine (Ille-et-Vilaine) a accordé à M. E et à M^me C un permis de construire pour la transformation de leur garage en habitation, sur un terrain situé 34 avenue du Général de Gaulle, alors cadastré AC 710. Cette autorisation a été contestée devant le tribunal administratif de Rennes par, d’une part, M. I et M^me F G, et de l’autre, par la société P.A.S. Par un arrêté du 13 septembre 2022, le maire de Noyal-sur-Vilaine a délivré aux pétitionnaires un permis de construire modificatif. Par un unique jugement du 30 mai 2023, le tribunal administratif de Rennes a rejeté la demande présentée par M. I et M^me F G, au motif qu’ils n’avaient pas d’intérêt leur donnant qualité à agir mais a fait droit à la demande de la société P.A.S, propriétaire d’une parcelle contiguë du projet, en annulant l’arrêté du 25 juin 2021, tel que modifié par l’arrêté du 13 septembre 2022. La commune de Noyal-sur-Vilaine, d’une part, et M. E et M^me C, d’autre part, relèvent respectivement appel de ce jugement en tant qu’il a annulé l’arrêté du 25 juin 2021 du maire de Noyal-sur-Vilaine. La commune demande à titre principal que le jugement attaqué soit annulé en raison de son irrégularité et subsidiairement au fond.

2. Les deux requêtes susvisées sont dirigées contre le même jugement du tribunal administratif de Rennes du 30 mai 2023. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul arrêt.

Sur la régularité du jugement attaqué contestée à titre principal par la commune de Noyal-sur-Vilaine :

3. La commune de Noyal-sur-Vilaine soutient en premier lieu que le jugement attaqué serait irrégulier, en raison d’une contradiction interne manifeste, dès lors qu’il identifie à tort deux moyens d’annulation présentés par la société P.A.S., qui au surplus seraient régularisables, pour ensuite décider d’une annulation. Toutefois, ce faisant le tribunal n’a pas entaché son jugement d’une contradiction entre les motifs et le dispositif, de sorte que le moyen ainsi soulevé tiré de l’irrégularité du jugement attaqué doit être écarté.

4. En deuxième lieu, la commune soutient que l’un des moyens retenus par les premiers juges pour fonder l’annulation de l’arrêté du 25 juin 2021 du maire de Noyal-sur-Vilaine, tenant à la méconnaissance de l’article Uv 9 du règlement du plan local d’urbanisme communal, n’aurait pas été soulevé. Cependant, dès sa demande introductive d’instance devant le tribunal administratif de Rennes, la société demanderesse a soulevé le moyen tiré de la méconnaissance de cet article et, par un mémoire en réplique enregistré le 17 novembre 2021 et communiqué à la commune, elle a développé son argumentaire au regard de la superficie laissée en pleine terre sur le tènement. Par suite, l’irrégularité du jugement alléguée par la commune de Noyal-sur-Vilaine doit être écartée.

5. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 9 du code de justice administrative : « Les jugements sont motivés. ». Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « () Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. » et aux termes de l’article L. 600-5-1 de ce code : « () Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

6. D’une part, le jugement attaqué expose avec la précision nécessaire, en ses points 15, 16 et 18 les motifs pour lesquels les premiers juges retiennent que l’autorisation contestée est intervenue en méconnaissance des articles Uv 9 et 10 du règlement du plan local d’urbanisme communal. D’autre part, alors même qu’en son point 25 le même jugement expose que sauf à porter atteinte à la nature du projet, les vices qu’il retient n’apparaissent pas susceptibles d’être régularisés, il ne ressort pas des pièces du dossier que la commune de Noyal-sur-Vilaine aurait demandé au tribunal une annulation partielle ou un sursis à statuer sur le fondement des articles L. 600-5 et L. 600-5-1. Par suite la commune de Noyal-sur-Vilaine n’est pas fondée à soutenir que le jugement attaqué serait entaché d’une insuffisance de motivation au regard des disposions citées au point précédent.

7. En quatrième lieu, la commune requérante soutient que c’est à tort que les premiers juges n’ont pas fait usage des pouvoirs de régularisation qu’ils tiennent des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Toutefois la mise en œuvre de ces dispositions relève du bien-fondé du jugement attaqué et non de sa régularité alors que les premiers juges ont procédé à une annulation totale de l’arrêté qui était contesté devant eux et qu’ils n’avaient pas été saisis d’une demande présentée à ce titre. Par suite, ce moyen ne peut qu’être écarté.

Sur la procédure contentieuse applicable :

8. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

Sur le bien-fondé du jugement en ce qu’il a fait droit à la demande d’annulation de l’arrêté du 25 juin 2021, modifié par l’arrêté du 13 septembre 2022, du maire de Noyal-sur-Vilaine et n’a pas fait application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

9. En premier lieu, aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre () d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15. ». Aux termes de l’article R. 424-15 du même code : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté () et pendant toute la durée du chantier. () / Un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme règle le contenu et les formes de l’affichage. ». Aux termes de l’article A 424-16 de ce code : " Le panneau prévu à l’article A. 424-15 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l’architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. / Il indique également, en fonction de la nature du projet : / a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ; (). « . Et aux termes de l’article A. 424-18 de ce code : » Le panneau d’affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier. ".

10. Il résulte des dispositions précitées que le délai de recours à l’égard des tiers court à compter de l’affichage d’un permis de construire sur le terrain, dès lors que cette formalité a été accomplie de manière complète et régulière. À cet égard, les dispositions imposant que figurent sur le panneau d’affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d’apprécier l’importance et la consistance du projet, le délai de recours contentieux ne commençant à courir qu’à la date d’un affichage complet et régulier. Il s’ensuit que si les mentions prévues par l’article A. 424-16 doivent, en principe, obligatoirement figurer sur le panneau d’affichage, une erreur affectant l’une d’entre elles ne conduit à faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans le cas où cette erreur est de nature à empêcher les tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet. La circonstance qu’une telle erreur puisse affecter l’appréciation par les tiers de la légalité du permis est, en revanche, dépourvue d’incidence à cet égard, dans la mesure où l’objet de l’affichage n’est pas de permettre par lui-même d’apprécier la légalité de l’autorisation de construire.

11. Par ailleurs, la preuve de la réalité, de la régularité et de la continuité de l’affichage du permis de construire sur le terrain peut être apportée par le bénéficiaire du permis de construire par tout moyen.

12. La société P.A.S. a saisi le tribunal administratif de Rennes le 20 novembre 2021 d’une contestation de l’arrêté du 25 juin 2021 du maire de Noyal-sur-Vilaine. Afin d’établir l’affichage sur le terrain, dès cette date, de l’autorisation de construire, M. E et M^me C ont produit trois attestations d’octobre 2021 qui certifient la présence d’un panneau d’affichage à l’endroit du projet à la fin du mois de juin 2021 et au début du mois de juillet. Aucun élément ne vient toutefois préciser les mentions figurant sur ce panneau. Si un constat d’huissier établi à la demande de la société P.A.S. comporte la photographie d’un panneau d’affichage d’une autorisation de construire, ce panneau concerne non pas le permis de construire initial contesté mais le permis modificatif délivré le 13 septembre 2022. Dans ces conditions, il n’est pas établi que l’affichage sur le terrain du permis de construire contesté ait été effectué de manière continue pendant une durée de deux mois à compter du 25 juin 2021, ni qu’il ait été régulier au regard des dispositions citées au point 9. Par suite, la fin de non-recevoir soulevée par M. E et M^me C tirée de la tardiveté de la demande de première instance de la société P.A.S. doit être écartée.

13. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. () »..

14. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’une autorisation de construire de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

15. Il ressort des pièces du dossier que la société P.A.S. est la propriétaire de la parcelle immédiatement limitrophe de celle du terrain d’assiette du projet contesté à la date d’affichage en mairie de la demande des pétitionnaires. Par ailleurs, il est notamment établi que pour accéder à la parcelle de cette société, ses utilisateurs doivent emprunter une partie, grevée d’une servitude, du terrain d’assiette supportant le projet de construction de M. E et de M^me C. Dans ces conditions, la société P.A.S. justifie d’un intérêt à agir à l’encontre de la décision contestée du 25 juin 2021.

16. En troisième lieu, aux termes de l’article « Uv 9 Espaces libres et plantations-espaces boisés classés » du règlement du plan local d’urbanisme de Noyal-sur-Vilaine : « 9.1. Règles générales / Les espaces libres de toute construction doivent être aménagés et végétalisés. / Les espaces libres doivent représenter au minimum 20 % de la surface de l’unité foncière. Parmi ces espaces libres, 10 % de la surface de l’unité foncière seront aménagés en pleine terre. Cette disposition ne s’applique pas en cas : – de réhabilitation dans les volumes préexistants, y compris la création de surface de plancher sous le couvert de la toiture existante. () Lorsque les espaces libres sont aménagés en pleine terre, ils doivent être plantés à raison d’au moins un arbre par tranche entière de 100 m². () / L’emploi de revêtements perméables sera privilégié afin de contribuer à la qualité des espaces et d’optimiser la gestion des eaux pluviales. ». Par ailleurs, aux termes de l’article « 9 : lexique et définitions » des dispositions générales de ce même règlement constitue un espace libre « la surface de l’unité foncière déduction faite de l’emprise au sol des constructions. ».

17. Une unité foncière est un ilot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. Il ressort des pièces du dossier qu’à la date de l’arrêté contesté, les parcelles AC 710 et 711, issues de la division cadastrale de la parcelle AC 677, composant un ilot de propriété d’un seul tenant, appartiennent au même propriétaire. Dans ces conditions, eu égard à la rédaction de l’article Uv9 précité, l’appréciation à porter sur le pourcentage d’espaces libres et, par suite, celui des espaces aménagés en pleine terre, est à effectuer au regard de la superficie cumulée des parcelles AC 710 et 711.

18. Il ressort des pièces du dossier que la superficie de l’unité foncière ainsi considérée, dont une partie doit supporter le projet de construction contesté, est de 221 m². Pour l’application des dispositions de l’article Uv 9, au moins 20 % de cette superficie, soit 44,20 m² doit être réservée à des espaces libres, aménagés et végétalisés, et 10 % de cette superficie de l’unité foncière, comprise au sein de ces espaces libres, doit être aménagée en pleine terre, soit 22,10 m². Il ressort des plans du projet de construction du permis de construire contesté, dans sa version issue du permis de construire modificatif, que seuls quelques mètres carrés destinés à accueillir un massif de végétaux seront en pleine terre. Les deux places de stationnement prévues en « Evergreen » par les autorisations contestées ne peuvent être regardé comme étant en pleine terre dès lors que les procédés et matériaux nécessaires à leur aménagement supposent une préparation du sol et du sous-sol avec l’adjonction de matériaux permettant la stabilité et la permanence de ce type de stationnement, alors même que l’ensemble reste drainant. Par ailleurs, les pétitionnaires se prévalent de l’existence d’une terrasse, appartenant à la même unité foncière, située sur la parcelle voisine cadastrée AC 711 de leur projet, et susceptible d’être en pleine terre. Cependant, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’à la date des deux autorisations contestées, cette terrasse aurait été en pleine terre, ni que sa superficie, cumulée avec celle du massif situé devant leur projet de construction, atteindrait la surface de 22,10 m², alors que le reste de la parcelle cadastrée AC 711 supporte des constructions. Dans ces conditions, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que l’autorisation contestée du 25 juin 2021, telle que modifiée par l’arrêté du 13 septembre 2022, respecterait les dispositions de l’article Uv 9 du règlement du plan local d’urbanisme de Noyal-sur-Vilaine.

19. En quatrième lieu, aux termes de l’article « Uv 10 stationnement des véhicules » du règlement du PLU de Noyal-sur-Vilaine : « Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installation devra être assuré en dehors des voies publiques. /() Il est exigé au minimum () / 10.2- Habitation comportant un logement ou un hébergement/ Deux places de stationnement par logement doivent être aménagées sur le terrain de la construction, du lotissement ou de l’opération groupée. () ». Et aux termes de l’article « 11- stationnement des véhicules et vélos » de ce même règlement applicable à toutes les zones : « Les emplacements seront suffisamment dimensionnés et facilement accessibles. ».

20. Il ressort des pièces du dossier qu’au lieu et place de la construction autorisée, il existait précédemment un garage pouvant accueillir deux véhicules, ainsi qu’un espace permettant également leur stationnement. Cet endroit était alors à l’arrière de la maison d’habitation présente sur la même parcelle cadastrée AC 677. S’il est soutenu que l’autorisation de construire contestée supprime ces places de stationnement, affectées à cette maison, il ressort des plans, photographies et cartes produits que cette dernière a été édifiée avant 1943, alors qu’il n’existait pas de règles imposant la réalisation de places de stationnement pour les automobiles. Par suite, et alors que le projet contesté n’a pas pour objet la modification de la maison préexistante sur l’ancienne parcelle AC 677 désormais cadastrée AC 711, le moyen tiré de ce que le permis de construire en litige ne pouvait être délivré dès lors qu’il avait pour effet d’entraîner la méconnaissance de la règle d’urbanisme citée au point précédent doit être écarté.

21. En cinquième lieu, aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

22. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

23. Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

24. Le vice affectant le projet autorisé de M. E et de M^me C, tenant à l’insuffisance de la superficie du terrain d’assiette du projet laissée en pleine terre, peut être régularisé, dès lors que les modifications à envisager, qui concernent l’extension de la superficie d’un tel espace en pleine terre, sont limitées à une partie identifiable du projet, et n’impliquent pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il y a lieu, dès lors, de limiter à cette partie du projet la portée de l’annulation prononcée.

25. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Noyal-sur-Vilaine et M. E et M^me C sont seulement fondés à soutenir que c’est à tort que le jugement attaqué a, d’une part, prononcé l’annulation de l’arrêté du 25 juin 2021 du maire de cette commune pour le motif tiré de la méconnaissance de l’article Uv 10 du règlement du plan local d’urbanisme communal relatif au stationnement et, d’autre part, n’a pas procédé à une annulation seulement partielle de cet arrêté s’agissant du vice également retenu, cette fois à bon droit, tiré de la méconnaissance de l’article Uv 9 du même règlement relatif à la superficie de la parcelle restant en pleine terre.

26. Il appartient toutefois à la cour, saisie de l’ensemble du litige par l’effet dévolutif de l’appel, d’examiner les autres moyens soulevés par la société P.A.S tant devant le tribunal administratif de Rennes que devant la cour.

Sur l’examen, au titre de l’effet dévolutif, des moyens soulevés par la société P.A.S :

27. En premier lieu, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. » et aux termes de l’article R. 442-1 du même code : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : (/ e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis. ».

28. Il ressort des pièces du dossier que M. E et M^me C alors propriétaires de la parcelle cadastrée AC 677 supportant leur maison d’habitation et à l’arrière une construction à usage de garage, ont procédé à sa division parcellaire au cadastre le 29 janvier 2021. Leur maison a alors été cadastrée AC 711 et son arrière, comprenant le garage existant, AC 710. Il n’y a pas eu à cette occasion, et jusqu’à la date de l’autorisation contestée du 25 juin 2021, de division en propriété ou en jouissance des deux parcelles ainsi créées. La circonstance que les intéressés ont déposé un permis de construire afin de transformer ce garage en une nouvelle maison d’habitation par extension et surélévation n’est par ailleurs pas de nature à établir qu’une démolition du garage existant était alors prévue. Enfin la circonstance que M. E et M^me C ont vendu leur maison d’habitation située sur la parcelle AC 711 en avril 2022 est sans incidence en l’espèce sur la détermination de l’existence d’un lotissement au sens de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles cités au point précédent doit être écarté.

29. En deuxième lieu, aux termes de l’article « 12 – accès » des dispositions générales du règlement du PLU de Noyal-sur-Vilaine : " Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage aménagé sur les parcelles de ses voisins dans les conditions fixées par l’article 686 du code civil et présentant les caractéristiques définies au § 2 voirie ci-dessous. ".

30. Le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme. Dès lors, si l’administration et, en cas de recours, le juge administratif, doivent s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l’existence d’un titre permettant l’utilisation de la voie qu’elle dessert, si elle est privée, lorsque celle-ci est ouverte à la circulation publique.

31. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet dispose d’un accès direct à une voie ouverte à la circulation publique, dès lors qu’il existe une voie dépourvue de tout obstacle ou de restriction de circulation permettant sa desserte depuis l’avenue du Général de Gaule au travers des parcelles adjacentes, cadastrées AC 212 et 213, alors même que ces dernières parcelles, grevées d’une servitude de passage, appartiennent à des tiers. Par suite, nonobstant les termes de la convention constitutive de servitude conclue le 31 août 2016 pour la desserte des parcelles alors cadastrées AC 677 et 678, la société P.A.S. n’est pas fondée à soutenir que la parcelle d’assiette du projet serait inconstructible faute de disposer d’un accès à une voie ouverte à la circulation publique. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 12 du règlement du plan local d’urbanisme de Noyal-sur-Vilaine doit être écarté.

32. En troisième lieu, aux termes de l’article « Uv 7 : hauteur des constructions » du règlement du PLU de Noyal-sur-Vilaine, s’agissant des hauteurs à l’égout ou à l’acrotère : " Les constructions nouvelles ne pourront dépasser les caractéristiques suivantes : / Type de toiture : En pente (sauf cas particuliers – cf. art. 8.3.) / Nombre de niveaux droits : R +1 / Hauteur à l’égout du toit ou à l’acrotère : 6,50 m. / B construction élevée au-delà de la hauteur à l’égout devra s’inscrire dans le volume enveloppe défini par des plans à 45° partant de l’égout du toit, et ce, dans la limite d’un seul étage. Les combles pourront être aménagés. () / Bâtiments et abris de jardins annexes : la hauteur absolue est limitée à 3,50 m. « . Aux termes de l’article » 9 : lexique et définitions « des dispositions générales de ce même règlement : » () Est dénommée « annexe » une construction réalisée sur le même terrain que la construction principale mais séparée de celle-ci (y compris les piscines couvertes ou non, quel que soit la zone) et possédant une emprise au sol supérieure à 9 m². () ".

33. Il résulte de ces dispositions qu’elles régissent de manière distincte la hauteur des constructions principales de celles qui y sont annexées, sans toutefois interdire la possibilité de construire, sur une même unité foncière, et a fortiori sur une parcelle distincte, une nouvelle maison. Il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé tend à la réalisation d’une maison mitoyenne de celle existante, située sur la parcelle AC 711, mais dont elle est totalement autonome. Par suite, les dispositions précitées limitant la hauteur des annexes à 3,50 mètres ne trouvent pas à s’appliquer. Par ailleurs, il n’est pas contesté que la hauteur du projet autorisé respecte celles prévues pour les constructions principales nouvelles, avec une hauteur maximale à l’égout du toit de 4,87 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article Uv 7 du règlement du plan local d’urbanisme communal doit être écarté.

34. En quatrième lieu, aux termes de l’article Uv 9 du règlement du plan local d’urbanisme, cité au point 16, les espaces libres doivent représenter au minimum 20 % de la surface de l’unité foncière. Ainsi qu’il a été exposé au point 18, cette superficie devait être ici de 44,20 m². En l’espèce la surface de la parcelle cadastrée AC 710 est de 101 m², dont il convient d’enlever 55,53 m² d’emprise au sol pour le projet de construction contesté, tel qu’il résulte du permis de construire modificatif. Aussi, avec 45,47 m² d’espaces libres, sans même qu’il soit nécessaire de prendre en compte la courette présente sur la parcelle AC 711 appartenant à la même unité foncière, les dispositions de l’article Uv 9 relatives aux espaces libres ne sont pas méconnues.

35. En cinquième lieu, et en application de l’article Uv 10 du règlement du plan local d’urbanisme communal cité au point 19, la réalisation de deux places de stationnement sur le terrain de la construction s’impose en l’espèce. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire litigieux, tel que modifié par l’arrêté du 13 septembre 2022 du maire de Noyal-sur-Vilaine, prévoit la réalisation de deux places de stationnement sur le terrain d’assiette du projet, dont il n’est pas établi qu’elles ne seraient pas facilement accessibles et qu’elles empiéteraient sur la servitude de passage grevant la parcelle AC 710. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance de l’article Uv 10 et de l’article 11 applicable à toutes les zones, s’agissant du nombre de places de stationnement prévues, doivent être écartés.

36. En sixième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

37. Ainsi qu’il a été exposé, l’autorisation contestée, telle que modifiée par l’arrêté du 13 septembre 2022 du maire de Noyal-sur-Vilaine, prévoit que le tracé des deux places de stationnement prévues sur la parcelles AC 710 n’empiète pas sur la servitude de passage grevant cette même parcelle et permet l’accès à la parcelle AC 678. S’agissant des conditions d’accès des services d’incendie et de secours, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet contesté entraverait leur action en cas de besoin. Dans ces conditions, c’est sans erreur manifeste d’appréciation que le maire de Noyal-sur-Vilaine a pu délivrer l’autorisation contestée.

38. En septième lieu, aux termes de l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme : « Le règlement national d’urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres utilisations du sol régies par le présent code. / Toutefois les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. () ».

39. La commune de Noyal-sur-Vilaine étant dotée d’un plan local d’urbanisme à la date de l’autorisation contestée, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme est inopérant en application des dispositions précitées de l’article R. 111-1 du même code.

40. En huitième lieu, les permis de construire, qui sont délivrés sous réserve des droits des tiers, ont pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’ils autorisent avec la règlementation de l’urbanisme, en vertu de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme. Toutefois, lorsque l’autorité saisie d’une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif. Un tiers justifiant d’un intérêt pour agir et saisissant dans le délai de recours le juge de l’excès de pouvoir d’une demande recevable en ce sens est fondé à demander l’annulation du permis de construire qui aurait été accordé dans un tel cas. La fraude, dont le juge de l’excès de pouvoir apprécie l’existence à la date du permis de construire, est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier, y compris le cas échéant au vu d’éléments dont l’administration n’avait pas connaissance à cette date, que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration ou s’est livré à des manœuvres en vue d’obtenir un permis de construire indu.

41. Il ressort d’une part des pièces du dossier que le stationnement des véhicules prévu au dossier de demande de permis de construire initial a été modifié par l’autorisation modificative accordée le 13 septembre 2022 par le maire de Noyal-sur-Vilaine. Ainsi, les conditions initialement prévues pour le stationnement sont sans incidence sur la légalité de l’autorisation finalement accordée. D’autre part, ainsi qu’il a été exposé, les règles du plan local d’urbanisme opposables en matière de hauteur des constructions, de superficie d’espaces libres ou d’accès à la voie publique n’ont pas été méconnues. Les conditions de réalisation de la construction sont par ailleurs sans incidence sur la légalité de la décision ici contestée. Il n’est en outre pas établi que le dossier de demande de permis de construire, qu’il s’agisse notamment de la contenance des constructions existantes sur la parcelle d’assiette du projet et des conditions de leur maintien, de la localisation du projet par rapport à l’église protégée au titre des monuments historiques située aux abords ou bien encore de la superficie de la parcelle d’assiette du projet, aurait été présenté par la pétitionnaire dans le but de tromper l’administration. L’examen de ce dossier de demande ne révèle pas davantage des manœuvres en vue d’obtenir de manière indue les autorisations contestées. Dans ces conditions, le permis de construire litigieux ne peut être regardé comme entaché de fraude.

42. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Noyal-sur-Vilaine et M. E et M^me C sont fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a annulé dans sa totalité l’arrêté du 25 juin 2021 du maire de Noyal-sur-Vilaine au motif qu’il méconnaitrait les dispositions de l’article Uv 10 du règlement du plan local d’urbanisme communal, s’agissant des places de stationnement, et que, s’agissant du vice retenu tiré de la méconnaissance de l’article Uv 9 du même règlement il n’a pas fait application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme.

Sur les frais d’instance :

43. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de rejeter les conclusions présentées au titre des frais d’instance par chacune des parties.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 25 juin 2021 du maire de Noyal-sur-Vilaine, modifié par son arrêté du 13 septembre 2022, accordant à M. A E et à M^me H C un permis de construire une maison individuelle est annulé partiellement en tant qu’il méconnait la superficie de la parcelle laissée en pleine terre au regard de l’article Uv 9 du règlement du plan local d’urbanisme communal.

Article 2 : Le jugement n°s 2105144, 2105949 du 30 mai 2023 du tribunal administratif de Rennes est réformé en ce qu’il a de contraire à l’article 1er du présent arrêt.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la commune de Noyal-sur-Vilaine et de la requête de M. E et de M^me C est rejeté.

Article 4 : Les conclusions présentées par la société P.A.S. et par M. I et M^me F G au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Noyal-sur-Vilaine, à la société P.A.S, à M. D I, à M^me J F G, à M. A E et à M^me H C.

Délibéré après l’audience du 27 mars 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Degommier, président de chambre,

— M. Rivas, président assesseur,

— M^me Ody, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 avril 2025.

Le rapporteur,

C. RIVAS

Le président,

S. DEGOMMIER

Le greffier,

C. GOY

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°s 23NT02106, 23NT02134