Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière (SCI) de la Source Marie a demandé au tribunal administratif de Montpellier d’annuler les deux titres de recette n° 221 et 251 émis à son encontre, les 15 novembre et 19 décembre 2024, par le maire de la commune de Rennes-les-Bains (Aude), pour des montants de 15 390 euros et 1 350 euros, correspondant aux frais exposés par la commune pour reloger les locataires de la SCI à la suite de l’arrêté de péril imminent ayant frappé son immeuble.

Par une ordonnance n° 2500091 du 31 mars 2025, prise sur le fondement du 2° de l’article R. 222-1 du code de justice administrative, le président de la 4ème chambre du tribunal administratif de Montpellier a rejeté la demande de la société de la Source Marie comme portée devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés au greffe de la cour les 23 mai 2025, 21 août 2025 et 9 février 2026, la société de la Source Marie, représentée par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (Selarl) Lysis Avocats (M^e Girard), demande à la cour :

1°) d’annuler l’ordonnance du 31 mars 2025 du président de la 4ème chambre du tribunal administratif de Montpellier ;

2°) d’annuler les deux titres de recette précités et, en conséquence, de la décharger de l’obligation de payer les sommes de 15 390 euros et 1 350 euros ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Rennes-les-Bains une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

 – par un arrêté du 2 novembre 2023, le maire de Rennes-les-Bains l’a mise en demeure de mettre en œuvre des mesures provisoires de sécurisation et de réparation de l’immeuble afin de mettre fin à l’imminence du péril ;

 – la commune a été dans l’obligation de reloger les locataires dudit immeuble mis en sauvegarde. Une partie des locataires a été placée dans des gîtes. Or, ces derniers n’ont pas honoré le paiement des loyers. Un premier avis de sommes à payer a été émis le 15 novembre 2024, suivi de l’émission d’un second le 19 décembre 2024 ;

 – l’ensemble immobilier dénommé « Villa Marie », constitué de deux lots dont l’un, le n°2, lui a été vendu par la commune de Rennes-les-Bains, appartient au domaine public de la commune, compte tenu d’aménagements spéciaux réalisés par la commune et de l’affectation de certaines de ses parties à diverses missions de service public. Ce lot n°2 n’a jamais fait ni l’objet d’une décision expresse de désaffectation ni d’une décision expresse de déclassement. Par conséquent, le litige l’opposant à la commune de Rennes-les-Bains quant au paiement de loyers de locataires de ce lot n°2 relogés, après un arrêté de péril imminent, relève de la compétence de la juridiction administrative.

Par trois mémoires en défense enregistrés au greffe de la cour les 30 juin 2025, 15 juillet 2025 et 5 mars 2026, la commune de Rennes-les-Bains, représentée par M^e Noray-Espeig, avocat, conclut au rejet de la requête et, en outre, à ce que la société de la Source Marie lui verse une somme de 5 000 euros au titre l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

 – son maire a pris un arrêté de péril imminent / mise en sécurité en date du 2 novembre 2023. L’arrêté met en demeure la SCI de la Source Marie de mettre en œuvre sur l’immeuble, dans un délai d’un mois suivant notification, les mesures provisoires de sécurisation et de réparation pour mettre fin au péril imminent. Par ailleurs, elle a été contrainte de reloger les locataires de l’immeuble menaçant ruine dans des gîtes ;

 – les titres de recettes litigieux ont été émis à l’encontre de la SCI de la Source Marie en raison du non-paiement, par les locataires relogés dans les gîtes, des loyers dont ils étaient pourtant redevables pour un montant total de 16 740 euros ;

 – les titres de recettes querellés ont été émis à la suite du relogement des seuls locataires de la SCI de la Source Marie. Le fondement de ces titres de recette repose sur le deuxième alinéa de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation qui dispose que le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. Or, quand bien même la SCI de la Source Marie voudrait se dédouaner de sa qualité de propriétaire, elle resterait l’exploitante de cet immeuble en sa qualité de bailleur des logements occupés depuis des années ;

 – l’immeuble est soumis à un régime de copropriété, mis en sommeil dans la période où la commune était propriétaire des deux lots, mais ravivé à partir de la vente du second lot. Par conséquent, l’immeuble relève du domaine privé de la commune et le litige est porté devant une juridiction incompétente pour en connaître ;

 – la requérante n’apporte pas la preuve d’aménagements spéciaux dont aurait fait l’objet l’immeuble, affecté à l’usage direct du public, permettant d’établir son appartenance au domaine public communal.

En application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative les parties ont été informées que la décision est susceptible d’être fondée sur un moyen relevé d’office tiré de la compétence de la juridiction administrative pour connaître des deux titres exécutoires litigieux, émis pour l’application de l’arrêté de péril imminent édicté par le maire au titre de son pouvoir de police spéciale en la matière, en vue de recouvrer les frais supportés par la commune en substitution du propriétaire ou de l’exploitant défaillant.

En réponse à cette communication, la SCI de la Source Marie a produit des observations, enregistrées le 20 mai 2026, faisant valoir que la juridiction administrative est compétente pour statuer sur le bien-fondé de titres exécutoires afférents aux frais avancés par une commune dans le cadre du relogement de locataires à l’issue d’une procédure de péril.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

 – le code de la construction et de l’habitation ;

 – le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Michel Romnicianu, président-rapporteur ;

 – les conclusions de M. Florian Jazeron, rapporteur public ;

 – les observations de M^e Girard, représentant la SCI de la Source Marie, et de M^e Cancellara représentant la commune de Rennes-Les-Bains.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI de la Source Marie est propriétaire du lot n°2 d’un immeuble cadastré section A n°868 sis Le Village à Rennes-les-Bains, 21 grande rue des thermes. Par un arrêté de péril imminent en date du 2 novembre 2023, le maire de la commune de Rennes-les-Bains a mis en demeure la SCI de la Source Marie de mettre en œuvre des mesures provisoires de sécurisation et de réparation de l’immeuble afin de mettre fin à l’imminence du péril. L’article 3 de cet arrêté prévoyait que, pour des raisons de sécurité, compte tenu des désordres constatés, le bâtiment devra être entièrement évacué par ses occupants, dans un délai maximum de 15 jours dès notification dudit arrêté. Compte tenu du danger encouru par les occupants du fait de l’état des lieux, les locaux étaient interdits temporairement à l’habitation et à toute utilisation à compter du 14 novembre 2023 et jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité. En vertu de l’article 4 de l’arrêté municipal, la SCI de la Source Marie est tenue de respecter les droits des occupants dans les conditions précisées aux articles L. 521-1 à L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle doit avoir informé les services de la mairie de l’offre d’hébergement qu’elle a faite aux occupants en application des articles L. 521-1 et L 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation, avant le 14 novembre 2023. À défaut pour le propriétaire d’avoir assuré l’hébergement temporaire des occupants, celui-ci serait effectué par la commune aux frais du propriétaire.

2. La SCI de la Source Marie n’ayant pas assuré elle-même, ainsi qu’il lui incombait, le relogement de ses locataires, la commune y a procédé d’office, aux frais du propriétaire. La commune a ainsi conclu, avec trois des occupants de l’immeuble, locataires de la SCI, des conventions d’occupation temporaire mettant à disposition de chacun, un logement. Les occupants n’ayant pas acquitté la redevance d’occupation auprès de la commune, le maire, par deux titres de recettes émis les 15 novembre et 19 décembre 2024, a réclamé le paiement des sommes de 15 390 euros et 1 350 euros à la société de la Source Marie, au titre des redevances d’occupation des logements mis à disposition des trois occupants relogés à ses frais.

3. Par une ordonnance du 31 mars 2025, prise sur le fondement du 2° de l’article R. 222-1 du code de justice administrative, le président de la 4ème chambre du tribunal administratif de Montpellier a rejeté, comme portée devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître, la demande de la SCI de la Source Marie tendant à l’annulation des deux titres de recettes émis à son encontre par la commune.

4. La société de la Source Marie relève appel de cette ordonnance d’incompétence.

Sur la régularité de l’ordonnance attaquée :

5. D’une part, aux termes de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation : " L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; 2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ; 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ; 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. […] « . L’article L. 511-17 dispose : » Les frais de toute nature, avancés par l’autorité compétente lorsqu’elle s’est substituée aux personnes mentionnées à l’article L. 511-10 ou lorsqu’elle exécute les mesures mentionnées au dernier alinéa de l’article L. 511-11 visant à empêcher l’accès ou l’usage du logement, ainsi que le produit de l’astreinte mentionnée à l’article L. 511-15, et, le cas échéant, la rémunération de l’expert nommé par la juridiction administrative en application de l’article L. 511-9, sont recouvrés comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine lorsque l’autorité compétente est le représentant de l’Etat dans le département, ou comme en matière de contributions directes conformément aux dispositions de l’article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales lorsque l’autorité compétente est le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale. Si l’immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de recouvrement est émis à l’encontre de chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable. Dans les situations prévues au deuxième alinéa de l’article L. 511-16, le titre de recouvrement est émis à l’encontre des seuls copropriétaires défaillants. Lorsque l’autorité compétente s’est substituée à certains copropriétaires défaillants, le montant de la créance due par ceux-ci est majoré de celui des intérêts moratoires calculés au taux d’intérêt légal, à compter de la date de notification par l’autorité compétente de la décision de substitution aux copropriétaires défaillants. « . L’article L. 511-18 dispose : » Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des articles L. 511-11 et L. 511-19 est assorti d’une interdiction d’habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants dans les conditions prévues au chapitre Ier du titre II du présent livre. […] A compter de la notification de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, les locaux vacants ne peuvent être ni loués, ni mis à disposition, ni occupés pour quelque usage que ce soit. Les dispositions du présent article cessent d’être applicables à compter de l’arrêté de mainlevée prévu par l’article L. 511-14. ".

6. D’autre part, aux termes de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation : « Pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. ». Selon l’article L. 521-3-1 : " I.- Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant. […] « . L’article L. 521-3-2 dispose : » I. Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité mentionné à l’article L. 511-11 ou à l’article L. 511-19 comporte une interdiction définitive ou temporaire d’habiter ou que les travaux prescrits rendent temporairement le logement inhabitable, et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, l’autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. […] VI.- La créance résultant de la substitution de la collectivité publique aux propriétaires ou exploitants qui ne se conforment pas aux obligations d’hébergement et de relogement qui leur sont faites par le présent article est recouvrée soit comme en matière de contributions directes par la personne publique créancière, soit par l’émission par le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou le préfet d’un titre exécutoire au profit de l’organisme ayant assuré l’hébergement ou le relogement. ".

7. Par l’arrêté de péril imminent du 2 novembre 2023, le maire de Rennes-les-Bains a prescrit des mesures de sécurisation et réparation, ainsi que des mesures destinées à mettre fin à l’imminence du péril de l’immeuble dénommé « Villa Marie » dans un délai d’un mois. Par ailleurs, par cet arrêté, le maire a ordonné l’évacuation de l’immeuble et a interdit d’habitation ces locaux à compter du 14 novembre 2023 et jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité. Il a, en outre, rappelé, à l’article 4 de cet arrêté, les droits des occupants et l’obligation du propriétaire des locaux occupés de relogement ou d’hébergement des occupants, prévus aux article L. 521-1 à L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que l’éventuelle exécution de cette obligation d’hébergement temporaire des occupants par la commune au frais du propriétaire, en cas d’inaction de ce dernier.

8. Il résulte de l’instruction que la commune a relogé d’office trois occupants de locaux mis à disposition par la société de la Source Marie, à défaut pour cette dernière d’avoir assuré l’hébergement temporaire de ces occupants, en application de l’arrêté de péril imminent et des dispositions mentionnées ci-dessus du code de la construction et de l’habitation. Par les titres de recettes émis les 15 novembre et 19 décembre 2024, le maire de la commune de Rennes-les-Bains a mis à la charge de la société de la Source Marie les sommes de 15 390 euros et 1 350 euros, au titre de redevances d’occupation des logements mis à disposition de trois occupants de locaux interdits d’habitation relogés temporairement.

9. Dans ces conditions, les titres exécutoires litigieux ont été émis par le maire en application de son arrêté de péril imminent, pris au titre d’un pouvoir de police spéciale du maire, en vue du recouvrement de frais engagés par la commune en rapport direct avec une procédure de péril imminent. Le recours de la société de la Source Marie, en sa qualité de redevable des sommes litigieuses, tendant à l’annulation de ces titres exécutoires, ayant trait au bien-fondé d’une créance de la commune résultant de la mise en œuvre par le maire d’un de ses pouvoirs de police spéciale, ressort ainsi de la compétence de la juridiction administrative.

10. Il résulte de ce qui précède que la société de la Source Marie est fondée à soutenir que c’est à tort que, par l’ordonnance attaquée, le président de la 4ème chambre du tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande comme portée devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître. Il y a lieu d’annuler l’ordonnance attaquée et, dans les circonstances de l’espèce, de renvoyer au tribunal administratif de Montpellier le jugement de l’affaire.

Sur les frais liés au litige :

11. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société appelante, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune intimée demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Rennes-les-Bains une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI de la Source Marie et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1 : L’ordonnance n° 2500091 du président de la 4ème chambre du tribunal administratif de Montpellier en date du 31 mars 2025 est annulée.

Article 2 : L’affaire est renvoyée devant le tribunal administratif de Montpellier.

Article 3 : La commune de Rennes-les-Bains versera à la SCI de la Source Marie une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de la commune de Rennes-les-Bains présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière de la Source Marie et à la commune de Rennes-les-Bains.

Délibéré après l’audience du 26 mai 2026, à laquelle siégeaient :
M. Romnicianu, président de chambre,
M. Bentolila, président-assesseur,
M^me Beltrami, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 juin 2026.

Le président-rapporteur,
M. Romnicianu

Le président-assesseur,

P. Bentolila

Le greffier,

R. Chevrier

La République mande et ordonne au préfet de l’Aude en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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N° 25TL01063