COUR ADMINISTRATIVE D’APPEL

DE VERSAILLES

N° 12VE00606

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SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL

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M^me Signerin-Icre

Président

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M^me Riou

Rapporteur

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M. Locatelli

Rapporteur public

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Audience du 28 mai 2013

Lecture du 11 juin 2013

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Code PCJA : 19-03-01-02

Code Lebon : C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

La Cour administrative d’appel de Versailles

3^e Chambre

Vu, la requête, enregistrée le 21 février 2012, présentée pour la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL, ayant son siège social XXX à XXX, par M^e Zapf, avocat ; la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL demande à la Cour :

1° d’annuler le jugement n° 0706551 du 22 décembre 2011 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction, à hauteur de 127 184 euros, de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2005 pour les établissements hôteliers qu’elle exploite sous l’enseigne « Ibis » et « Etap-hôtel » sur le territoire de la commune de Montreuil ;

2° de prononcer la réduction demandée ;

3° de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

— c’est à tort que les premiers juges ont écarté certains des termes de comparaison qu’elle proposait dès lors notamment que la comparabilité économique des communes est appréciée avec souplesse par le juge administratif et que les caractéristiques des locaux à comparer sont appréciées au 1^er janvier de l’année d’imposition ;

— le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges peut être retenu dès lors qu’il existe une comparabilité économique suffisante entre les deux communes compte tenu notamment de leur desserte, assurée par les transports en commun ; l’évaluation foncière de ce local-type a été régulièrement faite, le service n’apportant pas la preuve contraire par les documents qu’il produit ; le juge administratif a d’ailleurs définitivement validé l’évaluation foncière de ce local-type ;

— pourrait être retenu le local-type n° 99 du XXème arrondissement de Paris compte tenu de sa proximité de la commune de Montreuil, de l’attractivité économique des deux immeubles et de leur desserte par les transports en commun qui sont comparables ;

— le local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles a été régulièrement évalué et peut également être admis dès lors que la situation économique des deux communes est comparable ;

— ainsi, dès lors que des termes de comparaison existaient, c’est à tort que le tribunal a mis en œuvre la méthode de l’appréciation directe, laquelle présente un caractère infiniment subsidiaire ;

Vu le jugement attaqué ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 31 août 2012, présenté par le ministre de l’économie et des finances, qui conclut au rejet de la requête ;

Il fait valoir que :

— les hôtels litigieux constituent des immeubles de grande hauteur qui ne peuvent être évalués que par comparaison avec des immeubles également de grande hauteur ou, à défaut, par voie d’appréciation directe ; le seul hôtel édifié en Ile-de-France avant le 1^er janvier 1970, de grande hauteur, est l’hôtel Hilton dans le 15^e arrondissement de Paris, qui n’est pas comparable aux hôtels litigieux ;

— les termes de comparaison proposés par la société pour la mise en œuvre de la méthode comparative prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts ne peuvent qu’être écartés ;

— le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire des évaluations foncières de Villeneuve-Saint-Georges qui a été évalué par rapport au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne, qui a lui-même été évalué par voie d’appréciation directe, ne peut être retenu comme terme de comparaison ;

— le local-type n° 99 du procès-verbal du XXème arrondissement de Paris est un hôtel de conception classique construit en 1938 et dont les caractéristiques ne peuvent être comparées à celles d’un hôtel de chaîne moderne ; au surplus, il n’existe pas d’analogie économique entre la ville de Paris et la commune de Montreuil ;

— le local-type n° 48 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Chelles est un hôtel de préfecture offrant des prestations de qualité médiocre dont les caractéristiques ne peuvent être davantage comparées à celles d’un hôtel de chaîne moderne ;

— dès lors qu’il n’existe aucun autre local susceptible de servir de terme de référence, il y a lieu de mettre en œuvre la méthode de l’appréciation directe prévue au 3° de l’article 1498 du code général des impôts ;

— les transactions intervenues sur des hôtels modernes de chaîne comparables avant le 1^er janvier 1990 ne peuvent être retenues, soit parce que les communes d’implantation de ces immeubles ne sont pas comparables à Montreuil, soit parce que ces immeubles ne présentent pas les caractéristiques d’un immeuble de grande hauteur, comme les hôtels litigieux ; dès lors, il y a lieu de retenir la transaction réalisée le 17 janvier 1984 portant sur la vente en l’état futur d’achèvement de l’hôtel Ibis de Bobigny, comparable aux hôtels litigieux, et les deux communes dont il s’agit présentant une situation économique analogue ;

Vu le mémoire, enregistré le 19 septembre 2012, présenté pour la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL, qui conclut aux mêmes fins que sa requête par les mêmes moyens ; elle soutient, en outre, que :

— la réglementation concernant les immeubles de grande hauteur ne peut être retenue aux fins de l’évaluation foncière des locaux commerciaux ;

— pourrait également être retenu le local-type n° 210 du XIVème arrondissement de Paris, nonobstant la date de sa construction, ses caractéristiques étant comparables à celles de l’hôtel dont il s’agit ; un abattement de 40 % devrait être appliqué pour tenir compte de la différence de classification hôtelière entre les deux immeubles, aboutissant à un tarif unitaire de 5,98 euros le m² ;

— constituerait également une référence pertinente le local-type n° 34 du procès-verbal de la commune de Vincennes, après abattement de 30 % de la valeur locative unitaire, compte tenu de la qualité des prestations offertes à la clientèle et du caractère comparable des caractéristiques de ce local ; que la densité des réseaux de transport et la situation en proche banlieue sont similaires ;

— le local-type n° 112 du XIIème arrondissement de Paris peut être retenu comme terme de comparaison, après application d’un abattement de 30 % pour les mêmes raisons que celles exposées ci-dessus ;

— la méthode d’évaluation par voie d’appréciation directe ne peut être mise en œuvre ;

Vu l’ordonnance en date du 10 janvier 2013 de la présidente de la 3^e chambre fixant la clôture de l’instruction au 15 février 2013 ;

Vu le mémoire, enregistré le 22 avril 2013, présenté par le ministre de l’économie et des finances, qui conclut aux mêmes fins que précédemment ; il fait valoir, en outre, que :

— le local-type n° 210 du 55^e quartier de Paris « Petit Montrouge » dans le 14^e arrondissement de Paris a été construit en 1926 et correspondait, en 1970, à un immeuble de sept étages sans ascenseur dont l’état d’entretien n’était « qu’assez bon » ; le loyer appliqué n’a d’ailleurs pas été corrigé de la plus-value résultant des travaux importants d’aménagement ou d’équipement effectués par le locataire ; en outre, la situation de la commune de Montreuil n’est pas comparable à celle de Paris ;

— le local-type n° 34 de la commune de Vincennes ne peut davantage être retenu dès lors que ce local-type, construit en 1915, correspondait en 1970 à un hôtel de préfecture d’une superficie de 150 m² et dont l’état d’entretien n’était qu’assez bon ; ne répondant pas aux normes de confort, il ne saurait être comparé avec un hôtel moderne de chaîne ;

— le local-type n° 112 du 48^e quartier de Paris dit « les Quinze-Vingts » dans le XIIème arrondissement de Paris est un immeuble collectif datant de 1820 et correspondant, en 1970, à un établissement présentant une surface pondérée de 576 m² et quatre étages sans ascenseur, dans un état d’entretien « assez bon » ; la situation économique du quartier en cause n’est pas davantage comparable à celle de Montreuil ;

Vu l’ordonnance en date du 22 avril 2013 de la présidente de la 3^e chambre rouvrant l’instruction et l’ordonnance du 23 avril 2013 fixant la clôture de l’instruction au 6 mai 2013 ;

Vu le mémoire, enregistré le 26 avril 2013, présenté pour la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL, qui conclut aux mêmes fins que précédemment par les mêmes moyens ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 28 mai 2013 :

— le rapport de M^me Riou, premier conseiller,

— et les conclusions de M. Locatelli, rapporteur public ;

1. Considérant que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL, qui a été assujettie à des cotisations de taxe professionnelle au titre de l’année 2005 dans les rôles de la commune de Montreuil (Seine-Saint-Denis) à raison de deux hôtels exploités sous les enseignes « Ibis » et « Etap’hôtel », fait appel du jugement du 22 décembre 2011 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande en réduction de cette imposition ;

Sur la méthode d’évaluation par comparaison :

2. Considérant qu’aux termes de l’article 1467 du code général des impôts, dans sa rédaction alors applicable : « La taxe professionnelle a pour base : /1° Dans le cas des contribuables autres que ceux visés au 2° : / a. la valeur locative, telle qu’elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l’exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; /b. les rémunérations au sens du 1 de l’article 231 ainsi que celles allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versées pendant la période de référence définie au a à l’exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant (…) » ; qu’il résulte de l’article 1469 du même code, alors applicable, que, pour les biens passibles de la taxe foncière, la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l’établissement de cette taxe ; qu’en application des dispositions de l’article 1498 dudit code : « (…) 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; /2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. /Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; /b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : /Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, /Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (…) » ; que l’article 324 AK de l’annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1^er janvier 1970 ; que, pour l’application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu’il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l’une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l’article 1498 susrappelé ;

3. Considérant qu’il résulte de l’instruction qu’il n’existe pas de terme de comparaison approprié dans la commune de Montreuil ; que, dès lors, les immeubles dont la société est propriétaire présentent un caractère particulier de nature à autoriser la recherche d’un terme de comparaison hors de la commune ; que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL soutient que la valeur locative de l’immeuble qu’elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° précité de l’article 1498 du code général des impôts, par référence à des termes de comparaison situés dans différentes communes de l’agglomération parisienne ou à Paris ;

4. Considérant, en premier lieu, qu’il résulte des mentions du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges que le local-type n° 55 construit en 1991 a été évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu’il ressort, d’une part, de la déclaration souscrite en 1970, que ce dernier immeuble était loué au 1^er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et, d’autre part, des données de la fiche de calcul de cet immeuble, qu’il a été évalué par la méthode d’appréciation directe à partir d’un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, dans ces conditions, le local-type n° 55 ne peut être retenu ;

5. Considérant, en deuxième lieu, qu’il résulte de l’instruction que le local-type n° 34 du procès-verbal de la commune de Vincennes, construit en 1915 et d’une superficie de 150 m², ne peut être comparé aux établissements à évaluer, qui sont des hôtels de chaîne de conception moderne ;

6. Considérant, en troisième lieu, que le local type n° 48 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Chelles correspond à un hôtel de préfecture ancien qui ne peut être comparé aux établissements à évaluer, qui sont des hôtels de chaîne de conception moderne ; qu’au surplus, il est constant que cet établissement n’a jamais fait l’objet d’un classement ; qu’il ne peut donc être retenu pour la mise en œuvre de la méthode comparative ;

7. Considérant, en quatrième lieu, que le local-type n° 99 du 78^e quartier de Paris « Saint-Fargeau » dans le 20^e arrondissement de Paris correspond à un hôtel de conception classique construit en 1938 qui ne saurait être comparé avec un hôtel moderne de chaîne alors même qu’il aurait fait l’objet d’aménagements ayant permis d’améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1^er janvier 1970 ; qu’il en va de même pour le local-type n° 210 du procès-verbal du quartier « Petit Montrouge » dans le 14^e arrondissement de Paris, construit en 1926 ; qu’en outre, le loyer appliqué n’a pas été corrigé de la plus-value résultant des travaux importants d’aménagement ou d’équipement effectués par le locataire ; que le local-type n° 112 du 48^e quartier de Paris « Les Quinze-Vingts » dans le 12^e arrondissement de Paris est un hôtel compris dans un immeuble collectif datant de 1820 et d’une surface pondérée de 576 m², ne peut pas davantage être comparé aux établissements litigieux ; que ces locaux-types ne peuvent donc être valablement retenus comme termes de comparaison pour la mise en œuvre du 2° de l’article 1498 du code général des impôts ;

8. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que ni l’administration ni la société requérante n’ont été en mesure de proposer des termes de comparaison susceptibles de répondre aux critères définis par les dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts ; qu’ainsi, à défaut de terme de comparaison pertinent, l’administration est fondée à proposer au juge une évaluation par voie d’appréciation directe ;

Sur la méthode par appréciation directe :

9. Considérant qu’aux termes de l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts : « Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l’évaluation directe de l’immeuble en appliquant un taux d’intérêt à sa valeur vénale, telle qu’elle serait constatée à la date de référence si l’immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d’intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires » ; qu’aux termes de l’article 324 AC de cette même annexe : « En l’absence d’acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l’immeuble à évaluer susceptible d’être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d’après la valeur vénale d’autres immeubles d’une nature comparable ayant fait l’objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d’un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1^er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d’une part, de la dépréciation immédiate et, d’autre part, du degré de vétusté de l’immeuble et de son état d’entretien, ainsi que de la nature, de l’importance, de l’affectation et de la situation de ce bien » ;

10. Considérant qu’en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d’appréciation directe doit d’abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l’origine de la propriété de l’immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d’actes de cession, de déclarations de succession, d’apport en société ou, s’agissant d’immeubles qui n’étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1^er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu’elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l’administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l’article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu’elles ont été conclues à une date plus proche du 1^er janvier 1970 ; que ce n’est que si l’administration n’est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l’une ou l’autre de ces méthodes et si le contribuable n’est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu’il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l’origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;

11. Considérant que l’administration a indiqué avoir recherché en vain, dans le département, puis dans la région, des transactions plus proches de la date de la révision de 1970 concernant des immeubles de grande hauteur, et que l’hôtel Hilton situé dans le 15^e arrondissement constitue le seul hôtel de grande hauteur édifié en Ile-de-France avant le 1^er janvier 1970 mais n’est pas comparable aux hôtels litigieux et est situé, au surplus, dans un quartier non comparable économiquement à la commune de Montreuil ; qu’elle propose de déterminer la valeur locative des locaux en litige à partir de la valeur vénale telle qu’elle ressort de l’acte de vente datant de 1984 portant sur l’hôtel « Ibis » situé sur le territoire de la commune de Bobigny à laquelle une dépréciation immédiate de 20 % a été appliquée pour obtenir la valeur vénale rapportée au 1^er janvier 1970, ainsi qu’une majoration de 25 % et de 15 % dès lors que les immeubles à comparer étaient mieux situés et bénéficiaient d’une meilleure qualité de construction et d’isolation ; que le taux d’intérêt de 9 % a été appliqué à la valeur vénale pour déterminer la valeur locative de l’immeuble au 1^er janvier 1970 ; qu’en l’absence de toute contestation de la part de l’intéressée, cette transaction peut être retenue dès lors que l’immeuble objet de cette transaction est comparable aux hôtels litigieux et que la situation des deux communes est comparable tant économiquement que socialement ; que la valeur locative en résultant après application du taux d’intérêt mentionné à l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts est supérieure à celle qui a été retenue pour l’établissement des impositions contestées ;

12. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être également rejetées ;

D E C I D E :

Article 1^er : La requête de la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL et au ministre de l’économie et des finances.

Délibéré après l’audience du 28 mai 2013, où siégeaient :

M^me Signerin-Icre, président ;

M^me Riou, premier conseiller ;

M. Tar, premier conseiller ;

Lu en audience publique, le 11 juin 2013.

Le rapporteur, Le président,

C. RIOU C. SIGNERIN-ICRE

Le greffier,

J. FREMINEUR

La République mande et ordonne au ministre de l’économie et des finances, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

Le greffier,