LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 23 juin 2008), que la société Sopra promotion a fait édifier un immeuble dont la société civile immobilière San Marco a vendu un appartement en l’état futur d’achèvement aux époux X…, qui en ont pris possession le 24 juin 2002 ; que, par lettre du 29 juillet 2002, les époux X… ont dénoncé des désordres affectant les carrelages vendus par la société Galerie du carrelage et installés par la société Toulouse carrelage ; que, le 20 juin 2003, ils ont sollicité en référé une expertise, puis, après dépôt du rapport du technicien, ont assigné en réparation la société San Marco et la société Sopra promotion, aux droits de laquelle vient la société Kaufman et Broad Midi-Pyrénées, qui a appelé en cause la société Toulouse carrelage, laquelle a demandé à être garantie par la société Galerie du carrelage ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu que la cour d’appel a relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes ambigus du procès-verbal de réunion de chantier n° 49, que des dispositions avaient été prises pour rattraper le retard lié à l’explosion de l’usine AZF ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;

Attendu que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents ; que l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ;

Attendu que pour débouter les époux X… de leur demande au titre de la reprise du carrelage, l’arrêt retient que le désordre allégué étant apparent et non réservé dans le délai d’un mois à compter de la livraison, il ne pouvait faire l’objet d’aucune réparation ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a débouté les époux X… de leurs demandes au titre de la reprise du carrelage et mis hors de cause les sociétés Toulouse carrelage et Galerie du carrelage, l’arrêt rendu le 23 juin 2008, entre les parties, par la cour d’appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Toulouse, autrement composée ;

Condamne, ensemble, les sociétés San Marco et Kaufman et Broad Midi-Pyrénées, aux dépens des pourvois ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés San Marco et Kaufman et Broad Midi-Pyrénées et les condamne, ensemble, à payer aux époux X… la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Toulouse carrelage ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par M^e Le Prado, avocat aux Conseils, pour les époux X… et la société Kaufman et Broad Midi-Pyrénées

LE MOYEN reproche à l’arrêt attaqué :

D’AVOIR débouté les époux X… de leurs demandes au titre de la reprise du carrelage ;

AUX MOTIFS QUE selon l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents ; en l’espèce les époux X… invoquent un défaut du carrelage, certains carreaux présentant un aspect plus rugueux que d’autres ; l’expert judiciaire Monsieur Y… a constaté l’existence de ce désordre de nature esthétique, qu’il impute à une même fabrication de carreaux avec deux finitions différentes ; une telle différence d’aspect revêt nécessairement un caractère apparent ; il ressort des pièces produites que la livraison est intervenue le 24 juin 2002, et qu’ à cette date les époux X… n’ont pas mentionné de réserve relative au carrelage, à l’exception d’un carreau cassé à remplacer, ce qui démontre qu’ils avaient lors de leur entrée dans les lieux examiné attentivement l’état de cette partie d’ouvrage ; la réception des travaux entre le maître de l’ouvrage et les différents constructeurs a eu lieu le 10 juillet 2002 sans aucune réserve sur ce point ; l’expert indique que le désordre ne pouvait pas être constaté tant que le sol n’avait pas été nettoyé ; or, il apparaît au vu des documents versés aux débats que le nettoyage de l’appartement qui avait fait l’objet d’une réserve le 24 juin 2002 est intervenu dans les jours qui ont suivi la livraison, et en tout cas avant l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession par les époux X…, lesquels ne démontrent pas qu’ils ont été dans l’impossibilité de signaler ce défaut dans le mois de la livraison ; les acquéreurs ne l’ont dénoncé que par lettre en date du 29 juillet 2002, reçue le 31 juillet ; le premier juge a décidé à bon droit que le désordre allégué étant apparent et non réservé dans le délai d’un mois à compter de la livraison, il ne pouvait faire l’objet d’aucune réparation ; le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux X… de leurs demandes au titre de la reprise du carrelage, et a, par voie de conséquence, mis hors de cause la SARL TOULOUSE CARRELAGE, la SARL GALERIES DU CARRELAGE et la SARL PROCERAM CERAMICOS ;

ALORS QUE le vice apparent d’un immeuble était celui qui peut être découvert sans qu’il soit besoin d’être entré en possession de l’immeuble et de l’occuper ; que la Cour d’appel ne pouvait déclarer le défaut affectant le carrelage de vice apparent après avoir elle-même constaté que ces défauts n’étaient apparus qu’une fois que le sol avait été entièrement nettoyé, sans rechercher si comme le faisaient valoir les époux X…, les défauts ne pouvaient être considérés comme apparents lors de la prise de possession de la maison compte tenu de l’état de saleté générale des lieux ; que la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1642-1 du Code civil ;

ALORS QUE, EN TOUTE HYPOTHESE, l’acquéreur est recevable pendant un an à intenter comme le vendeur une action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession ; qu’en considérant néanmoins que l’action des époux X… était prescrite faute pour eux d’avoir dénoncé le vice dans le mois suivant la prise de possession de l’immeuble, la Cour d’appel a violé l’article 1648 alinéa 2 du Code civil.

MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour la SCI San Marco et à la société Kaufman et Broad Midi-Pyrénées

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné la SCI SAN MARCO et la Société KAUFMAN AND BROAD MIDI PYRENEES, venant aux droits de la Société SOPRA PROMOTION, à payer aux époux X… la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts du fait du retard de livraison ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la demande d’indemnisation du retard de livraison :

que le contrat de vente prévoyait une livraison le 31 mars 2002, et celle-ci n’est intervenue que le 24 juin 2002 ; qu’aucune pénalité de retard n’était contractuellement prévue ; que le tribunal a considéré à juste titre que le retard ne constituant pas un désordre ou un vice de la construction, il n’avait pas besoin de faire l’objet d’une réserve pour ouvrir droit à réparation ; qu’au vu des différents éléments discutés par les parties au cours des opérations d’expertise, et des pièces fournies, il a été justement pris en compte 24,5 jours d’intempéries et un délai d’exécution complémentaire d’un mois convenu entre les parties en raison de travaux modificatifs en plus-value ; que l’incidence de l’explosion de l’usine AZF a été à bon escient écartée, dans la mesure où il s’évince du procès verbal de réunion de chantier n° 49 que des dispositions ont été prises pour rattraper le retard lié à cet évènement ; que l’évaluation à un mois du retard imputable à la SCI SAN MARCO et à la SA SOPRA PROMOTION sera maintenue, et le préjudice subi par les époux X… du fait de la nécessité de se loger pendant cette période et des désagréments engendrés par ce retard, a été justement indemnisé par la somme de 2.500 euros »

ALORS QU’il résultait du procès-verbal de réunion de chantier n° 49 que (p. 1) « Dispositions convenues pour rattrapage retard : Suite aux retards de STIBAT et OXO il est décidé en accord avec tous les participants que la date d’achèvement des travaux inclus visite de réception est fixée au 19 avril 2002, l’objectif étant de remettre les clés aux clients à partir du 17 mai 2002», éléments repris aux conclusions d’appel des exposantes qui précisaient (p. 12) « (…) au surplus, le sinistre AZF a entraîné le retard de deux entreprise : – l’entreprise OXO qui a été réquisitionnée par les services de la Préfecture à la suite de l’explosion d’AZF et qui n’a pu intervenir dans le temps de son planning ; – l’entreprise CAPUS ET FILS qui, le 10 décembre 2001, expliquait que son fournisseur BROSSETTE dont l’entrepôt de Toulouse avait vu les locaux entièrement dévastés par la catastrophe du 21 septembre 2001, était dans l’incapacité de procéder aux fournitures nécessaires à l’ensemble du chantier. Ces retards ont été mentionnés dans le procès-verbal de la réunion n° 49 où ont été prises des dispositions pour tenter de rattraper le retard évalué à un mois et demi à l’époque, afin de donner les clés aux clients à partir du 17 mai 2002 » ; que c’est donc cette date du 17 mai 2002 qu’il convenait de retenir et à laquelle s’ajoutaient les « 24,5 jours d’intempéries et un délai d’exécution complémentaire d’un mois convenu entre les parties en raison de travaux modificatifs en plus-value » ; qu’en considérant que « l’incidence de l’explosion de l’usine AZF a été à bon escient écartée, dans la mesure où il s’évince du procès verbal de réunion de chantier n° 49 que des dispositions ont été prises pour rattraper le retard lié à cet évènement », la Cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal de chantier n° 49, violant l’article 1134 du Code civil.