LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 25 mai 2009), que M. X… a confié à la société Confort de l’habitat, la construction d’une maison à usage d’habitation qui devait être terminée 8 mois après le commencement des travaux intervenu le 4 mai 2004 ; que le constructeur ayant fixé la date de réception de l’ouvrage le 24 mars 2005, M. X…, prétextant des malfaçons, a refusé de réceptionner la maison et a, ensuite, assigné la société Confort de l’habitat afin d’entendre prononcer la réception judiciaire de l’ouvrage et de condamner le constructeur à exécuter les travaux nécessaires à la reprise des désordres ;

Sur le premier moyen :

Vu l’article 1792-6 du code civil ;

Attendu que pour fixer au 27 mars 2006 la date de réception de l’ouvrage, l’arrêt retient qu’il n’est pas contesté que la remise des clés n’est intervenue qu’à cette date ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date l’immeuble était en état d’être habité et pouvait donc faire l’objet d’une réception judiciaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 25 mai 2009, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Pau, autrement composée ;

Condamne M. X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. X… à payer à la société Confort de l’habitat la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X… ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Confort de l’habitat.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir fixé la réception de l’ouvrage au 27 mars 2006 et d’avoir prononcé des condamnations à l’encontre de l’exposante ;

Aux motifs que le délai contractuel de construction de huit mois expirait le 4 janvier 2005 ; qu’à cette date les travaux n’étaient pas achevés, et le 2 février 2005 le constructeur a adressé à Monsieur et Madame X… une lettre recommandée leur indiquant que le délai de réflexion « était fixé à neuf mois étant donné l’importance de l’avenant du garage », soit une prorogation du délai au 4 février 2005 ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mars 2005, Monsieur et Madame X… ont mis en demeure le constructeur d’organiser une réunion ayant pour objet de procéder à la réception du chantier et à la remise des clefs ; que par lettre en réponse du 16 mars 2005, le constructeur a fixé la date du 24 mars pour procéder à la réception du chantier et à la remise des clefs ; que finalement, cette réception n’a pas eu lieu, et par lettre du 24 mars 2005, le conseil de Monsieur et Madame X… a fait connaître au constructeur qu’il s’était présenté avec ses clients à cette réunion, mais que le constructeur a refusé de procéder à la réception ; que la société CONFORT DE L’HABITAT conteste cette version en soutenant que ce sont Monsieur et Madame X… qui ont refusé de procéder à la réception des travaux ; que dans la lettre précitée du 2 février 2005, le constructeur avait expressément informé les maîtres de l’ouvrage qu’il entendait subordonner sa réception ainsi que la reprise de malfaçons au paiement du prix et de la garantie de 5% et il écrivait d’ailleurs que « ce délai sera rallongé d’autant de mois que vous mettrez à régler votre dette » ; qu’il résulte d’autre part d’un constat d’huissier que le constructeur s’est opposé formellement à la prise de possession de cet immeuble ; qu’aucune disposition légale ou une stipulation contractuelle ne subordonne la réception des ouvrages au versement de la consignation ; que dès lors, l’impossibilité de procéder à la réception amiable des travaux incombe exclusivement au constructeur, et c’est dès lors à bon droit que Monsieur et Madame X… ont sollicité la réception judiciaire ; qu’il n’est pas contesté que la remise des clefs n’est intervenue que le 27 mars 2006, alors que d’autre part, la consignation du montant de la retenue de garantie de 5% avait été effectuée le 9 novembre 2005 ; qu’en conséquence, il y a lieu de fixer au 27 mars 2006 la date de réception de l’ouvrage avec les réserves mentionnées en page 13 du rapport d’expertise judiciaire et du constat d’huissier dressé le 13 juillet 2006 par Maître Y…, huissier de justice à SAINT-VINCENTDE-TYROSSE ;

Alors que la date de la réception doit être fixée au jour où l’ouvrage est en état d’être reçu ; qu’en fixant la réception de l’ouvrage au 27 mars 2006, date de la remise des clefs, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si l’ouvrage n’était pas en état d’être reçu à une date antérieure, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1792-6 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné la société CONFORT DE L’HABITAT au paiement de 8 823, 76 euros au titre des pénalités de retard ;

Aux motifs que l’article 22 du contrat de construction stipule « qu’en cas de retard dans l’achèvement de la construction non justifié dans les conditions fixées à l’article 20, le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale au 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour ouvrable de retard. Les pénalités cessent d’être dues au jour de la livraison de l’ouvrage ou de la signature du procès-verbal de réception avec ou sans réserves » ; que la livraison aurait dû être effectuée le 4 février 2005 et la date de réception a été fixée au 27 mars 2006, soit 296 jours ouvrables de retard ; que le prix convenu était de 89 434 euros, soit une pénalité journalière de 29,81 euros soit une somme de 8 823,76 euros pour 296 jours ; que le constructeur sera donc condamné à payer cette somme à Monsieur X… ;

Alors, d’une part, que les pénalités prévues en cas de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non la réception avec ou sans réserves, la livraison étant distincte de la réception ; qu’en faisant courir les pénalités de retard dues par la société CONFORT DE L’HABITAT jusqu’au 27 mars 2006, date à laquelle la Cour d’appel fixait la réception de l’ouvrage, et non jusqu’à la date de livraison de l’ouvrage, la Cour d’appel a violé les articles L 231-6 et R 231-14 du Code de la construction et de l’habitation ;

Alors, d’autre part, qu’ en condamnant la société CONFORT DE L’HABITAT au paiement de pénalités de retard jusqu’au 27 mars 2006, date de la réception judiciaire de l’ouvrage, sans rechercher quelle était la date de livraison de l’ouvrage, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L 231-6 et R 231-14 du Code de la construction et de l’habitation.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné la société CONFORT DE L’HABITAT à payer à Monsieur X… la somme de 7 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance ;

Aux motifs que ce préjudice est certain dans son principe puisque l’entrée dans les lieux a été reportée de près de 12 mois ; que, d’autre part, il ne peut être reproché au maître de l’ouvrage de n’avoir consigné le solde restant dû qu’au mois de novembre 2005, puisqu’il est tenu à cette obligation qu’à compter de la réception des travaux ; que Monsieur X… justifie d’autre part que les branchements d’eau n’ont pas été réalisés dans la cuisine et dans la salle de bains, et que le raccordement au réseau EDF a été refusé à l’absence de consuel délivré par le constructeur ; que le préjudice de jouissance a été justement arbitré par le premier juge à la somme de 7 000 euros et le jugement sera donc confirmé de ce chef, Monsieur X… ne rapportant pas la preuve d’un préjudice justifiant une indemnisation à hauteur de 12 000 euros ;

Alors, d’une part, que le préjudice ne peut être évalué à une somme forfaitaire ; qu’en fixant à la somme forfaitaire de 7 000 euros le préjudice de jouissance prétendument subi par Monsieur X…, la Cour d’appel a violé les articles 1147 et 1149 du Code civil.