LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 10 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ; que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 28 mai 2009), que les époux X… qui, le 9 avril 2001, avaient donné à bail un logement aux époux Y…, leur ont notifié un congé pour vendre en leur adressant une lettre recommandée réceptionnée le 4 décembre 2006 ;

Attendu que pour valider le congé en en reportant les effets au 4 juin 2007, l’arrêt retient que, donné pour une date prématurée, le congé n’est pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré, que le locataire destinataire de l’acte vicié, pour en solliciter la nullité, n’est pas dispensé de justifier d’un grief que lui causerait l’irrégularité et que les époux Y… qui, faute de pouvoir justifier d’un grief, se bornent à invoquer de manière inopérante le droit au logement, n’ont jamais manifesté la moindre intention d’acquérir ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que le délai de préavis de six mois n’avait pas été respecté, la cour d’appel, qui n’ a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 28 mai 2009, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes, autrement composée ;

Condamne les époux X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, ensemble l’article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne les époux X… à payer à M^e Rouvière la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X… ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par M^e Rouvière, avocat aux Conseils pour les époux Y…

Le moyen fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir validé le congé pour vendre, délivré par les époux X… aux époux Y…, en en reportant les effets au 4 juin 2007, et d’avoir, en conséquence prononcé la résiliation du bail consenti aux époux Y… déclarés occupants sans droit ni titre et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation du 4 juin 2007 au 15 février 2009 et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2002 à 2007.

AUX MOTIFS QU’EN premier lieu sur le congé pour vendre délivré par lettre recommandée réceptionnée par les locataires le 4 décembre 2006 jugé tardif et inapte à faire obstacle à la tacite reconduction du bail venant à échéance le 9 avril 2007, le délai légal de six mois n’a pas été respecté puisque le congé aurait dû être donné au plus tard le 9 octobre 2006 ; qu’il est constant en jurisprudence que le congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré, le locataire destinataire de l’acte vicié n’étant pas dispensé de justifier d’un grief que lui causerait l’irrégularité pour en solliciter la nullité ; qu’en l’occurrence faute de pouvoir articuler et justifier d’un grief personnel et précis les intimés se bornent à invoquer de manière totalement inopérante et en termes généraux le droit au logement reconnu à tous, et alors qu’il s’agit du droit spécifique de préemption reconnu au locataire en cas de vente envisagée ; que force est de constater que les intimés n’ont jamais manifesté la moindre intention d’acquérir et n’ont d’ailleurs formulé aucune contre-proposition ainsi qu’ils n’auraient pas manqué de le faire s’ils avaient envisagé de préempter ; qu’ils n’ont pu se méprendre sur l’objet du courrier leur précisant que les bailleurs avaient décidé de vendre la maison au prix de 100.000 euros et qu’ils avaient la priorité pour l’acheter puisqu’ils étaient locataires ; qu’en conséquence le congé ne pouvait être jugé nul ses effets étant seulement reportés du 9 avril au 4 juin 2007, date de résiliation du bail à compter de laquelle les intimés devenaient occupants sans droit ni titre, expulsables et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer plus charges, et ce jusqu’au 15 février 2009 date du départ des lieux des époux Y… ; qu’il s’ensuit qu’ils n’avaient plus qualité pour solliciter par assignation du 24 septembre 2007 la condamnation des bailleurs à effectuer sous astreinte des travaux, n’étant plus locataires en titre, pas plus qu’ils n’étaient recevables à solliciter ou à obtenir une autorisation de consignation des loyers jusqu’à réalisation de tels travaux ; que dès lors leur demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance n’était susceptible d’être examinée que pour la période d’occupation antérieure au 4 juin 2007 ; que réformation s’impose en conséquence.

1°/ ALORS QUE le congé pour vendre délivré par le bailleur au locataire est nul et de nul effet s’il est notifié moins de six mois avant l’expiration du bail ; qu’en l’espèce, la cour d’appel qui constate que le congé pour vendre délivré aux époux Y…, locataires par les époux X… bailleurs, est en date du 4 décembre 2006 soit moins de six mois avant le terme du bail fixé au 9 avril 2007, ne pouvait valider ledit congé et prononcer la résiliation du bail à la date du 4 juin 2007 en considérant qu’il s’agissait d’un congé prématuré ; qu’ainsi l’arrêt est entaché d’une violation de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°/ ALORS QUE la Cour d’appel qui constate que le congé aurait dû être donné au plus tard le 9 octobre 2006, ne pouvait infirmer le jugement et validé ledit congé, les locataires n’ayant pas à justifier d’un préjudice et le fait qu’ils n’aient pas manifesté l’intention d’acquérir l’immeuble n’étant pas de nature à rendre valide le congé, qu’ainsi, la Cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales s’évinçant de ses propres constatations a, à nouveau, violé l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

3°/ALORS QUE le congé délivré aux époux Y… étant nul, la cassation à intervenir sur la première branche du moyen entraînera par voie de conséquence et par application de l’article 625 du code de procédure civile celle de l’arrêt déclarant les locataires occupant sans droit ni titre, redevables d’une indemnité d’occupation du 4 juin 2007 au 15 février 2009, ainsi qu’aux taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2002 à 2007et constatant qu’ils ont commis des dégradations.