LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l’article 31 du code de procédure civile ;

Attendu que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 septembre 2011), que M. X…, propriétaire d’un appartement donné à bail à M. Y…, lui a délivré, le 31 octobre 2005, un congé avec offre de vente pour le 31 juillet 2007, date d’expiration du bail ; que, par courrier du 13 décembre 2005, M. Y… a accepté cette offre ; que M. X… a vendu l’appartement à M. Z…, selon acte du 17 février 2006, reçu par M. A…, notaire ; que M. Y… a assigné MM. X… et Z… en annulation de la vente, en condamnation du vendeur à signer l’acte de vente à son profit et en réparation de son préjudice ; que M. X… a appelé M. A… en la cause ;

Attendu que pour rejeter la demande, l’arrêt retient que la nullité de la vente réalisée au profit d’un tiers au mépris du droit de préemption du locataire ne peut être poursuivie par lui que s’il démontre y avoir un intérêt, en sorte qu’il doit affirmer et démontrer, pour y parvenir, qu’il offre de payer le prix et qu’il est en mesure de le faire, qu’il doit être considéré que M. Y… ne fait pas offre de payer le prix ou fait une offre conditionnée, ce qui revient au même, et que dès lors, puisque sa prétention à l’acquisition du bien litigieux doit par conséquent être rejetée, il ne justifie pas de son intérêt à agir en annulation de l’acte de vente ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 9 septembre 2011, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne MM. X… et Z… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne MM. X… et Z… à payer à M. Y… la somme globale de 3 000 euros ; rejette les demandes de M. X…, de M. Z… et de M. A…;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour M. Y…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement qui a débouté monsieur Y… de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité de la vente conclue au profit de monsieur Z… le 17 février 2006, à voir condamner sous astreinte monsieur X… à signer l’acte de vente à son profit et à voir condamner monsieur X…, monsieur Z… et monsieur A… à réparation du préjudice causé par la réalisation de la vente en méconnaissance de son droit de préemption ;

AUX MOTIFS PROPRES QU’aux termes de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 relatif au congé avec offre de vente au locataire, l’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis (¿). A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation ; qu’il se déduit de ce texte que l’acceptation du locataire à qui incombe la réalisation de la vente à son profit et qui a une obligation de bonne foi, doit être sérieuse et donc susceptible d’effet ; que la nullité de la vente réalisée au profit d’un tiers au mépris du droit de préemption que lui accorde la loi ne peut être poursuivie par lui que s’il démontre y avoir un intérêt, en sorte qu’il doit affirmer et démontrer, pour y parvenir, qu’il offre de payer le prix et qu’il est en mesure de le faire ; qu’en l’espèce monsieur Manuel Y… qui sollicite l’annulation de la vente, que l’arrêt à intervenir vaille vente à son profit au prix de 55. 000 €, n’offrait pas d’en payer le prix et ne justifiait pas, alors que les intimés ont fait valoir qu’il ne démontre par avoir la possibilité de mobiliser les fonds nécessaires en vue de l’acquisition projetée, sa situation permettant selon eux d’établir au contraire en l’état de ses ressources très faibles et des difficultés qu’il rencontre périodiquement dans le règlement de ses loyers pourtant pris en charge en grande partie par la caisse d’allocation familiale, de ce qu’il était en mesure de payer et donc de réaliser la vente, ce qui serait seul de nature, selon le texte susvisé, à accomplir son droit de préemption ; qu’ainsi, les débats ont été rouverts à l’effet, pour monsieur Manuel Y…, de faire offre de payer le prix et de justifier de ce qu’il est en mesure de mobiliser les fonds nécessaires à l’exercice de son droit de préemption ; qu’aux termes de ses dernières conclusions prises après réouverture des débats, il demande que Monsieur X… soit condamné à signer l’acte de vente à son profit au prix de 55. 000 €

déduction à faire des loyers versés par lui à hauteur de 27. 419, 85 (au mois de juin 2011) ; qu’or cela ne constitue par une offre de payer le prix dès lors qu’elle suppose que le remboursement des loyers postérieurs à la vente lui est acquis, alors que ce n’est pas le cas, et que le montant revendiqué de ces loyers, à supposer qu’il fût répétible, ne tient aucun compte de ce que le prix de 55. 000 € n’a pas été payé, en sorte que les fruits de cette somme (intérêts ou loyers) revient légitimement à celui qui est en possession du bien et n’en a pas été payé, ou viendrait, tout aussi légitimement, en sus de ce qui serait dû par celui (monsieur Y…) qui prétend en être propriétaire sans cependant l’avoir payé ; qu’ainsi il doit être considéré que monsieur Manuel Y… ne fait pas offre de payer le prix ou fait une offre conditionnée, ce qui revient au même, et que dès lors, puisque sa prétention à l’acquisition du bien litigieux doit par conséquence être rejetée, il ne justifie pas de son intérêt à agir en annulation de l’acte de vente au profit de Monsieur Karim Z…;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d’appel a jugé que, faute d’offrir de payer le prix, Monsieur Y…, dont la prétention à l’acquisition du bien devait être rejetée, ne justifiait pas de son intérêt à agir en annulation de la vente ; que la cour d’appel a donc jugé monsieur Y… irrecevable à agir, faute d’intérêt ; qu’en confirmant néanmoins la décision des premiers juges qui avait déclaré ses demandes recevables mais l’avait débouté au fond, la cour d’appel a entaché son arrêt d’une contradiction entre les motifs et le dispositif et a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, subsidiairement, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l’action ; que le locataire dont le droit de préemption a été méconnu a intérêt à agir en nullité de la vente conclue en fraude à ses droits et en constatation de la réalisation de la vente à son profit sans avoir à faire la preuve qu’il dispose des fonds nécessaires à l’acquisition du bien préempté ; que la cour d’appel, pour débouter Monsieur Y… de sa demande en nullité de la vente conclue en méconnaissance de son droit de préemption, a jugé qu’il devait démontrer y avoir un intérêt et donc démontrer être en mesure de payer le prix, qu’à défaut sa prétention à l’acquisition du bien devait être rejetée et qu’il ne justifiait donc pas d’un intérêt à agir en annulation de l’acte de vente ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé l’article 31 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION, subsidiaire

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement qui a débouté monsieur Y… de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité de la vente conclue au profit de monsieur Z… le 17 février 2006, à voir condamner sous astreinte monsieur X… à signer l’acte de vente à son profit et à voir condamner monsieur X…, monsieur Z… et monsieur A… à réparation du préjudice causé par la réalisation de la vente en méconnaissance de son droit de préemption ;

AUX MOTIFS PROPRES QU’aux termes de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 relatif au congé avec offre de vente au locataire, l’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis (¿). A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation ; qu’il se déduit de ce texte que l’acceptation du locataire à qui incombe la réalisation de la vente à son profit et qui a une obligation de bonne foi, doit être sérieuse et donc susceptible d’effet ; que la nullité de la vente réalisée au profit d’un tiers au mépris du droit de préemption que lui accorde la loi ne peut être poursuivie par lui que s’il démontre y avoir un intérêt, en sorte qu’il doit affirmer et démontrer, pour y parvenir, qu’il offre de payer le prix et qu’il est en mesure de le faire ; qu’en l’espèce monsieur Manuel Y… qui sollicite l’annulation de la vente, que l’arrêt à intervenir vaille vente à son profit au prix de 55. 000 €, n’offrait pas d’en payer le prix et ne justifiait pas, alors que les intimés ont fait valoir qu’il ne démontre par avoir la possibilité de mobiliser les fonds nécessaires en vue de l’acquisition projetée, sa situation permettant selon eux d’établir au contraire en l’état de ses ressources très faibles et des difficultés qu’il rencontre périodiquement dans le règlement de ses loyers pourtant pris en charge en grande partie par la caisse d’allocation familiale, de ce qu’il était en mesure de payer et donc de réaliser la vente, ce qui serait seul de nature, selon le texte susvisé, à accomplir son droit de préemption ; qu’ainsi, les débats ont été rouverts à l’effet, pour monsieur Manuel Y…, de faire offre de payer le prix et de justifier de ce qu’il est en mesure de mobiliser les fonds nécessaires à l’exercice de son droit de préemption ; qu’aux termes de ses dernières conclusions prises après réouverture des débats, il demande que Monsieur X… soit condamné à signer l’acte de vente à son profit au prix de 55. 000 €

déduction à faire des loyers versés par lui à hauteur de 27. 419, 85 (au mois de juin 2011) ; qu’or cela ne constitue par une offre de payer le prix dès lors qu’elle suppose que le remboursement des loyers postérieurs à la vente lui est acquis, alors que ce n’est pas le cas, et que le montant revendiqué de ces loyers, à supposer qu’il fût répétible, ne tient aucun compte de ce que le prix de 55. 000 € n’a pas été payé, en sorte que les fruits de cette somme (intérêts ou loyers) revient légitimement à celui qui est en possession du bien et n’en a pas été payé, ou viendrait, tout aussi légitimement, en sus de ce qui serait dû par celui (monsieur Y…) qui prétend en être propriétaire sans cependant l’avoir payé ; qu’ainsi il doit être considéré que monsieur Manuel Y… ne fait pas offre de payer le prix ou fait une offre conditionnée, ce qui revient au même, et que dès lors, puisque sa prétention à l’acquisition du bien litigieux doit par conséquence être rejetée, il ne justifie pas de son intérêt à agir en annulation de l’acte de vente au profit de Monsieur Karim Z…;

ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QU’il n’est pas contesté qu’un congé pour vendre a été délivré à monsieur Y… par monsieur X…, selon acte d’huissier du 31 octobre 2005, pour le 31 juillet 2007, lequel vaut offre d’achat pour le locataire, au prix de 55. 000 euros « hors frais » payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique (jour de l’entrée en jouissance du bien) ; qu’il est exact que dès lors que ce congé a été délivré à Monsieur Y… de façon anticipée par rapport à la date du début du préavis de 6 mois (débutant au 31 janvier 2007 pour un congé délivré au 31 juillet 2007), il ne pouvait avoir pour effet de modifier les dates de préavis pour le locataire, lequel dispose alors d’un délai de deux mois à compter de la date du préavis légal (31/ 01/ 07), soit jusqu’au 31/ 03/ 07, pour exercer son droit de préemption ; que néanmoins, force est de constater que Monsieur Y… a manifesté dès le 13 décembre 2005 sa volonté d’acquérir dans des termes non équivoques, à savoir « Par la présente je me porte acquéreur de l’appartement que Mr X… me loue pour la somme de 55 000 euros comme décrit dans votre notification du 31 octobre », et sans indiquer une quelconque intention de recourir à un prêt ; qu’or, conformément aux dispositions de l’article 15- II de la Loi du 6 juillet 1989, « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à L’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. » ; qu’en l’occurrence, Monsieur Y… ne justifie pas avoir formellement manifesté son intention de recourir à un prêt pour réaliser l’acquisition projetée, le seul courrier émanant de Maître D… en date du 28 décembre 2005 ne pouvant suffire à caractériser cette intention, dès lors qu’il s’agissait pour elle de vérifier que Monsieur Y… disposait bien des fonds nécessaires pour réaliser l’acquisition, et que ce dernier ne justifie d’aucune réponse apportée à cette demande ; que même si Monsieur Y… produit aujourd’hui une simulation de plan de financement établie en date du 25/ 01/ 06 par la BNP PARIBAS ainsi que la justification d’une prise de rendez vous auprès de la BANQUE POSTALE dans le courant du mois de janvier 2006, il lui appartenait néanmoins de se manifester concrètement à cette époque, auprès de son propriétaire/ vendeur ou de son notaire, afin de lui indiquer qu’il avait bien sollicité et qu’il était en cours d’obtention d’un crédit immobilier, ce qu’il ne justifie pas avoir fait ; qu’il ne peut davantage aujourd’hui faire état de l’octroi de dommages et intérêts à hauteur d’environ 5. 000 euros dans le cadre d’un jugement rendu par le tribunal correctionnel de Marseille en date du 3 mai 2006, dont l’exécution n’est d’ailleurs pas justifiée ; que par conséquent, faut pour Monsieur Y… d’avoir « notifié son intention de recourir à un prêt », il ne disposait donc que d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente, à compter de la date d’envoi de sa réponse, soit jusqu’au 13 février 2006 inclus ; que la vente n’ayant pas été réalisée à l’expiration de ce délai, l’acceptation de l’offre de vente est donc devenue nulle de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 15- II de la Loi du 6 juillet 1989 précitées, et Monsieur E… était donc en droit de passer l’acte de vente avec Monsieur Z… en date du 17 février 2006 ; qu’il convient en conséquence de débouter Monsieur Y… de sa demande tendant à voir annuler la vente passée entre Monsieur X… et Monsieur Y… selon acte du 17 février 2006 et de voir condamner Monsieur X… à régulariser sous astreinte la vente à son profit, étant par ailleurs précisé qu’il ne justifie pas à ce jour d’une véritable offre de prêt à son profit lui permettant de payer le prix de vente à hauteur de 55 000 euros outre les frais d’acte authentique (évalués à 4600 euros selon le courrier de Maître D… du 6 octobre 2005) ; qu’il ne pourra dans ces conditions être fait droit à la demande de dommages et intérêts également formée par Monsieur Y… à l’encontre de Monsieur X…, ou encore de Maître A… en l’absence de toute faute susceptible d’être retenue notamment à l’encontre du notaire ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, est nulle la vente conclue en méconnaissance de l’exercice régulier par le locataire de son droit de préemption ; que le locataire qui agit en nullité de la vente conclue en méconnaissance de son droit de préemption n’a pas à justifier qu’il dispose des fonds nécessaires à l’acquisition du bien qu’il a régulièrement préempté ; qu’en jugeant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, en toute hypothèse, à supposer adoptés les motifs des premiers juges, même lorsque le congé pour vendre est délivré par anticipation, le bailleur est lié par l’offre jusqu’à l’expiration des deux premiers mois du délai de préavis ; que lorsque le locataire accepte l’offre il dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente, à défaut l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit ; que cette acception et son éventuelle nullité sont sans incidence sur l’obligation du bailleur de maintenir l’offre jusqu’à l’expiration des deux premiers mois du délai de préavis ; qu’en jugeant régulière la vente conclue le 17 février 2006 tout en constatant que monsieur Y… avait jusqu’au 31 mars 2007 pour exercer son droit de préemption dès lors qu’il avait accepté l’offre de vente le 13 septembre 2005, acceptation nulle faute de réalisation de la vente dans le délai de deux mois, les juges du fond ont violé l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;

ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et subsidiairement, à supposer adoptés les motifs des premiers juges, les juges du fond sont tenus de se prononcer sur tous les moyens péremptoires des parties ; que Monsieur Y… a fait valoir (conclusions d’appel p. 25 à 27) qu’en toute hypothèse, lorsque le locataire qui accepte l’offre fait toute les diligences utiles à la réalisation de la vente dans le délai de deux mois prévu à l’articles 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et que c’est l’absence de diligence du bailleur qui y fait obstacle, la vente est réputée conclue par application des article 1178 et 1583 du code civil et que tel était le cas en l’espèce où monsieur X…, en sa qualité de propriétaire bailleur, a manifestement et volontairement fait obstacle à la réalisation de la vente ; qu’en ne répondant pas à ce moyen, les juges du fond ont violé l’article 455 du code de procédure civile.