CIV.3

CGA

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 27 avril 2017

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 487 F-D

Pourvoi n° U 16-15.560

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. [D] [Z], domicilié [Adresse 1],

contre l’arrêt rendu le 18 février 2016 par la cour d’appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [I] [N], domicilié [Adresse 2],

2°/ à Mme [B] [E], épouse [X], domiciliée [Adresse 3],

3°/ à la société Belvia immobiler, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],

4°/ à la société Akerys promotion, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 5], ayant un établissement [Adresse 4],

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 21 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Le Boursicot, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Le Boursicot, conseiller, les observations de la SCP Lévis, avocat de M. [Z], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. [N], de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de Mme [E], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Belvia immobiler et de la société Akerys promotion, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 18 février 2016), que, par acte dressé le 17 avril 2003 par M. [N], notaire, la société Akerys promotion a vendu, par l’entremise de Mme [X], agent immobilier, un appartement en l’état futur d’achèvement à M. [Z], qui a confié un mandat de gestion locative de ce bien à la société Cap gestion, devenue Akerys services immobiliers, puis Belvia immobilier ; que, se plaignant de tromperies et d’un défaut d’information sur la rentabilité financière de l’opération, M. [Z] a assigné les sociétés Akerys promotion et Akerys services, ainsi que M. [N], en indemnisation de ses préjudices ; que la société Akerys promotion a assigné Mme [X] en garantie ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. [Z] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de condamnation in solidum des sociétés Akerys promotion et Akerys services et de Mme [X] à l’indemniser de ses préjudices, en raison de leur réticence dolosive ;

Mais attendu qu’ayant relevé que les documents contractuels ne contenaient aucune mention relative à la rentabilité fiscale de l’opération, que la simulation « exemple Besson », estimation manuscrite réalisée à partir de données générales, n’avait pas de caractère contractuel et que tout investissement en matière immobilière comporte un aléa, en raison notamment des variations du marché immobilier, dont M. [Z], qui avait souscrit une garantie locative, avait connaissance, et souverainement retenu que celui-ci ne démontrait pas, ni le caractère trompeur de la présentation de l’environnement économique et local du programme, ni la sous-estimation du loyer, ni la surévaluation du prix d’achat, la cour d’appel, qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a déduit que la preuve d’un dol commis par la société Akerys promotion et par Mme [X] n’était pas rapportée, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. [Z] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de condamnation in solidum des sociétés Akerys promotion et Akerys services et de Mme [X] à l’indemniser de ses préjudices, en raison de l’erreur sur les qualités substantielles du bien ;

Mais attendu que la cour d’appel a souverainement retenu que l’erreur invoquée par M. [Z] sur l’appréciation de la rentabilité économique de l’opération et la faculté de percevoir des loyers bénéficiant d’une défiscalisation n’était pas établie ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. [Z] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de condamnation in solidum des sociétés Akerys promotion et Akerys services et de Mme [X] à l’indemniser de ses préjudices subis en raison de leurs manquements à leur obligation de renseignement, d’information et de conseil ;

Mais attendu qu’ayant relevé que M. [Z] ne précisait pas la nature de l’information qui aurait été dissimulée par le vendeur et sa mandataire et ne justifiait pas du caractère erroné des informations fournies sur la rentabilité de l’opération, compte tenu de la perception durant plusieurs années, des loyers, des versements de substitution à ces loyers et de l’épargne d’impôt, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que la la preuve d’un manquement des sociétés Akerys promotion et Akerys services et de Mme [X] à leur obligation d’information et de conseil n’était pas établie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [Z] aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [Z] et le condamne à payer la somme globale de 2 000 euros aux sociétés Akerys promotion et Belvia immobilier, celle de 2 000 euros à Mme [X] et celle de 2 000 euros à M. [N] ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour M. [Z]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR rejeté la demande tendant à la condamnation in solidum des sociétés Akerys Promotion, Akerys Services Immobilier, et Madame [X] à payer à Monsieur [Z] la somme de 96.890 euros en réparation des préjudices subis en suite de la réticence dolosive de ces derniers ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; que pèse ainsi sur le demandeur la charge d’établir l’existence de manoeuvres dolosives intentionnelles émanant du cocontractant en l’absence desquelles l’autre partie n’aurait pas contracté ; qu’en l’espèce , il convient de rappeler que la commercialisation de l’appartement a été confiée par la société AKERYS PROMOTION à un agent immobilier dans la cadre d’un mandat de vente, et non par les sociétés AKERYS PROMOTION et AKERYS SERVICES IMMOBILIERS ; que le premier grief soulevé pour établir l’existence de manoeuvres dolosives repose sur la présentation fallacieuse du programme immobilier par la société AKERYS PROMOTION ; que cependant le fait que certaines des informations générales des documents supports de la vente ne soient pas en adéquation parfaite avec l’étude réalisée en 2002 par l’INSEE ne peut caractériser la manoeuvre dolosive du cocontractant ; qu’en outre l’existence même d’une conjoncture économique défavorable n’exclut pas la réalisation d’un investissement immobilier par des particuliers soucieux de profiter des avantages de la défiscalisation des loyers ; que la rétention dolosive à laquelle Monsieur [Z] fait allusion dans ses écritures ne saurait résulter de l’omission de préciser l’état du contexte économique et industriel de la région Quimpéroise, alors que les contrats portaient sur l’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement ; que si l’intention de Monsieur [Z] était d’ affecter ce bien à la location, les pièces versées n’établissent pas que cette perspective était compromise par la conjoncture réelle de la région, étant souligné au demeurant qu’une conjoncture défavorable n’est pas suffisante pour interdire la location de tout bien immobilier ; que le second grief s’appuie selon Monsieur [Z] sur la présentation trompeuse des garanties locatives ; que la signature par Monsieur [Z] à la date du 19.02.2004 de la notice d’information résumant les garanties loyers impayés, est postérieure à la conclusion du contrat de vente ; que cependant, Monsieur [Z] ne démontre en aucune manière la nature trompeuse des garanties présentées par la société AKERYS PROMOTION avant la vente de l’immeuble ; que si les indications présentées par la pièce N°35 (dont le caractère contractuel n’est pas établi), n’ont pas été confirmées dans les faits , cette pièce postérieure à la vente n’est nullement suffisante pour établir des manoeuvres dolosives ayant vicié le consentement de l’acquéreur lors de la conclusion des contrats ; que les différences entre le loyer proposé et ceux relevés dans « les éditions Callon » versées par Monsieur [Z], peuvent d’ailleurs s’expliquer par la différence de prestations des produits étant une nouvelle fois observé que ces éléments sont postérieurs à la réservation et à la vente ; qu’il n’y a pas eu par ailleurs comme le soutient le demandeur d’impossibilité de louer son appartement, mais un retard dans la location de celui-ci ; qu’enfin, l’existence de ce grief ne permet en aucune manière de considérer que le montant du loyer annoncé postérieurement à la vente ait déterminé le consentement de ce dernier lors de la conclusion des contrats ;que le caractère limité dans le temps de la garantie des loyers ne constitue pas une manoeuvre dolosive émanant du cocontractant ; qu’un autre grief soulevé par le demandeur a trait à la présentation trompeuse des qualités du programme ; que l’argument relatif à l’un des objectifs de la Loi [Localité 1] sur la sédentarité de certaines populations transitant sur le sol national est sans incidence sur l’existence d’une tromperie dolosive ; que la proximité relative du programme en cause avec une zone urbaine sensible de la ville de [Localité 2], n’affecte pas les qualités du programme immobilier réalisé ni celles de l’appartement acquis par le demandeur ; qu’aucun élément ne vient d’ailleurs établir que les différentes indications présentées par la plaquette du programme Les Pierres Vertes, étaient erronées de sorte que Monsieur [Z] n’a pas été trompé sur ce point ; que Monsieur [Z] forme par ailleurs un autre reproche qui s’appuie sur les manquements au niveau du démarchage et de la commercialisation ; qu’il se fonde sur les termes de la Directive Européenne CE du 11.05.2005 prohibant les actions trompeuses dont il aurait été victime ; que cependant, les pratiques commerciales déloyales ne sont caractérisées par aucun fait précis ; que la nature même de ces manquements au démarchage et à la commercialisation n’est pas établie par le demandeur, les indications présentées par la plaquette sur laquelle s’appuie Monsieur [Z] ne permettant pas d’établir le caractère erroné de celles ci par référence à celles fournies par un rapport de L’INSEE ; que le caractère général des indications données ne suffit pas pour caractériser une action volontairement trompeuse du vendeur ou de la personne chargé de la commercialisation ; que Monsieur [Z] reproche encore aux sociétés AKERYS une pratique volontairement trompeuse de la simulation fiscale ; que le document sur lequel Monsieur [Z] s’appuie est une pièce ayant fait l’objet d’une étude au 01.12.2004, soit postérieurement à la vente ; que la mention manuscrite de Monsieur [Z] précisant que ce document lui aurait été remis en 2002 n’est pas suffisante pour établir que ce document ait été produit lors de la phase pré-contractuelle au cours de laquelle Monsieur [Z] aurait été volontairement trompé ; que la manoeuvre dolosive n’est donc pas établie ; qu’un nouveau grief soulevé par Monsieur [Z] repose sur le caractère lésionnaire du prix de vente remettant en cause le schéma économique de l’investissement ; qu’il convient d’observer que Monsieur [Z] ne prétend pas exercer l’action en lésion du prix de vente ; qu’il se fonde sur le document émanant des éditions [P] pour tenter d’établir que la valeur vénale réelle de l’appartement vendu était de 85.090 euros et non de la somme de 132.000 euros ; que toutefois, la référence à ce document d’ordre général, précisant les valeurs vénales et non les prix de vente pratiqués sur le marché local de l’immobilier, ne peut servir à caractériser en l’espèce, la manoeuvre dolosive du vendeur lors de la conclusion des contrats ; que l’ensemble des motifs qui précèdent, tend à démontrer que le demandeur échoue dans sa tentative d’établir l’existence de manoeuvres dolosives émanant du cocontractant étant de surcroit observé que la preuve qu’il n’aurait pas contracté en dehors de ces manoeuvres n’est pas d’avantage rapportée ; que les demandes de Monsieur [Z] ne sauraient donc prospérer sur le fondement de l’article 1116 du Code civil ; que l’erreur n’est une cause de nullité que lorsqu’elle tombe sur la substance de la chose qui en est l’objet ; que l’erreur doit ainsi porter sur la substance de la chose ou sur une qualité substantielle de celle-ci ; que l’appréciation de l’erreur doit être réalisée au moment de la formation du contrat ; que Monsieur [Z] considère de manière indirecte dans ses conclusions , que les griefs précités démontrent l’erreur affectant l’une des qualités substantielles de la chose vendue ; que l’argumentation parfois implicite de Monsieur [Z] revient à considérer que l’une des qualités substantielles du bien était de percevoir des loyers défiscalisés ; que cependant , le fait que le bien n’ait pas été loué dans les délais escomptés par l’acquéreur ne caractérise pas l’erreur sur une qualité substantielle alors que l’immeuble était bien soumis à un dispositif légal permettant la défiscalisation des loyers encaissés ; qu’en définitive, Monsieur [Z] ne remet pas en cause l’une des qualités de l’immeuble mais sa faculté de percevoir des loyers bénéficiant d’un régime de défiscalisation ; que même sur ce point, son analyse ne saurait être retenue dans la mesure où l’appartement a bien été loué à partir de février 2008, les loyers étant bien défiscalisés ; qu’il n’y a pas d’avantage d’erreur concernant la rentabilité de l’investissement réalisé au moment de la formation du contrat de vente ; que Monsieur [Z] n’a pas réservé son engagement d’acquérir le bien à l’obtention de loyers d’un certain montant à une date fixée par avance entre les parties ; qu’aucune des pièces contractuelles ne fait référence à une notion de rentabilité de l’investissement réalisé par l’acquéreur ; que l’existence d’une erreur sur l’une des qualités substantielles de la chose n’est donc pas rapportée ; que sur le fondement de l’article 1382 du code civil, le demandeur doit établir la faute du cocontractant, le préjudice qu’il subit ainsi que le lien de causalité entre les deux notions ; que s’agissant de la faute , il a été démontré précédemment qu’il n’y avait eu aucune tromperie de la part du cocontractant lors de la phase pré –contractuelle ; que Monsieur [Z] développe une argumentation tendant à soutenir que les cocontractants ont manqué à leur obligation d’information et de conseil , remettant ainsi en cause leur devoir de loyauté vis à vis de l’acquéreur ; qu’il est exact que la dissimulation volontaire par le vendeur de faits susceptibles d’influer de manière déterminante sur le consentement de l’acquéreur peut engager la responsabilité de celui-ci ; qu’en outre, le vendeur a l’obligation d’informer l’acquéreur préalablement à la conclusion de l’acte authentique sur les modalités d’utilisation du bien en fonction de la défiscalisation attendue ; que cependant, le manquement à une obligation d’information ou de renseignement ne peut être retenu sans rapporter la preuve du contenu de cette information pesant sur le débiteur de celle-ci ; que Monsieur [Z] ne précise pas la nature même de l’information précise qui lui aurait été dissimulée ; qu’il n’est nullement établi que la société AKERYS PROMOTION et la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS chargée de la gestion du bien à louer avaient pour obligation d’informer l’acquéreur sur l’état du contexte économique local, sur une quelconque insuffisance des garanties locatives souscrites, sur le caractère soit disant insuffisant des qualités du programme au regard de ce qui vient d’être jugé précédemment ; que par ailleurs l’existence d’une utilisation inappropriée du bien loué ne permettant pas de bénéficier du régime de défiscalisation des loyers, n’est pas en cause ; qu’il a été démontré en outre que le caractère lésionnaire du prix de vente en l’espèce n’était pas établi quand bien même le montant de la vente rapporté à la superficie excèderait les valeurs vénales auxquelles fait référence le document versé par le demandeur ; que la simulation fiscale et financière est postérieure à la vente ; que Monsieur [Z] ne démontre donc pas l’existence d’une supercherie réalisée au jour de la vente ; que par ailleurs cette simulation ne présente pas un caractère contractuel ; qu’enfin, il ne ressort pas du document en cause, que les indications fournies par la pièce 35, garantissaient les résultats financiers escomptés ; que la présentation d’une étude relative à l’investissement d’une somme destinée à percevoir des loyers défiscalisés , ne s’analyse pas en une garantie de loyers non perçus pour l’acquéreur ; que ce document représente une simulation dont les éléments restent aléatoires et la remise de celle ci à Monsieur [Z], ne peut être analysée comme synonyme d’un manquement à un devoir de conseil dès lors que le bien a pu à terme générer des loyers défiscalisés ; qu’il n’est pas allégué sur un autre plan que les informations sur la réglementation des ventes en l’état futur d’achèvement n’aient pas été respectées ; que l’obligation d’information du vendeur d’immeuble à construire n’a pas été défaillante , le bien permettant au final à son propriétaire de percevoir des loyers défiscalisés ; qu’enfin, l’existence même d’une réticence dolosive ne peut être retenue ; que la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS en charge de la gestion de l’appartement n’a commis aucun dol ; que cette dernière était tenue dans le cadre du mandat confié par une obligation de moyens ; qu’aucune faute ou négligence n’est caractérisée à son encontre au regard de la teneur des correspondances échangées entre Monsieur [Z] et la société AKERYS SERVICES ; qu’elle s’est employée à rechercher un preneur à bail à l’aide de différentes techniques de commercialisation ; qu’à ce titre, l’argumentation même de Monsieur [Z] ne repose pas à l’exception de celui portant sur la simulation fiscale sur un manquement quelconque de la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS dans le cadre de la gestion qui lui a été confiée ; qu’en conséquence, la faute qu’elle aurait commise au sens de l’article 1382 du code civil n’est nullement démontrée ; qu’il ressort des moyens qui précèdent que l’existence même d’une faute ou d’une défaillance imputable à l’une des sociétés AKERYS n’est pas rapportée ; que s’agissant des préjudices , Monsieur [Z] n’est pas parvenu à démontrer l’existence de tromperies lors des opérations de démarchage destinées à l’acquisition du bien ; qu’il ne justifie d’aucun préjudice particulier sur ce point qui soit en relation avec une faute inexistante, de sorte que la somme de 15.000 euros apparaît totalement injustifiée ; quant à la somme de 71890 euros réclamée, le caractère lésionnaire ou même excessif du prix de vente de l’appartement en question n’est en aucune manière rapporté ; que l’existence d’une surévaluation du prix de vente induite par un manquement au devoir de conseil du vendeur n’est pas d’avantage caractérisée par les pièces et les moyens soulevés par le demandeur sur ce point ; qu’aucun préjudice ne saurait donc être retenu ; que le risque de risque de redressement fiscal évalué à la somme de 15. 000 euros ne correspond pas à un préjudice réel et actuel ; qu’il ne s’agit que d’un préjudice purement hypothétique sans lien avec l’un des manquements reprochés dans la mesure où aucun élément ne laisse envisager l’ouverture ni même le risque d’ouverture d’une procédure collective ; que les sommes relatives aux actes notariés, aux charges de copropriété, aux honoraires du syndic et à tous autres frais ne constituent pas des préjudices Monsieur [Z] n’ayant pas sollicité la nullité de l’acte ; qu’elles sont tout au plus en relation avec la mutation de propriété du bien et avec le régime de copropriété de l’immeuble et non avec l’un des manquements reprochés ; qu’il n’existe donc aucun préjudice réel qui soit démontré par Monsieur [Z] ; qu’enfin, s’agissant de la somme dc 59.400 euros réclamée par Monsieur [Z] au titre du manque à gagner pendant neuf années, il sera observé à titre liminaire que Monsieur [Z] n’apporte que relativement peu de précisions sur la détermination de la somme qu’il réclame ; que l’analyse de la somme réclamée révèle que celle-ci semble correspondre à la perception de 108 loyers d’un montant unitaire de 550 euros par mois ; qu’or, la remise des clefs à Monsieur [Z] a eu lieu au mois de décembre 2004 ; qu’il ne démontre pas que l’appartement pouvait être loué avant cette date ; que par ailleurs l’appartement est régulièrement loué depuis le mois de février 2008 sans que Monsieur [Z] précise les loyers encaissés ; qu’aucune pièce versée n’est suffisante pour établir la preuve que Monsieur [Z] devait percevoir un loyer mensuel de 550 euros ; qu’en outre, Monsieur [Z] ne conteste pas avoir bénéficié d’indemnités au titre des loyers non perçus dans la cadre de la carence locative, entre le 24.03.2005 et le 17.03.2008, indemnités dont le montant total chiffré par la AKERYS atteint la somme de 19.118,55 euros ; qu’il résulte de ces éléments que la démonstration d’un préjudice n 'est donc pas rapportée étant observé en outre que le chiffrage de celui-ci ne peut être entrepris en l’état des éléments dont le tribunal dispose ; qu’en conséquence, aucun préjudice ne peut être retenu ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur [Z] estime avoir fait l’objet de manoeuvres dolosives aux fins de susciter ou de profiter de l’erreur provoquée chez lui sur la rentabilité de son achat immobilier et sur la valeur de l’immeuble, lesquelles ont déterminé son consentement à conclure la vente ; qu’il soutient en effet avoir été trompé sur les gains espérés au niveau fiscal et locatif ainsi que sur la valeur réelle du bien ; que les documents contractuels qui engagent la société AKERYS sont le contrat préliminaire du 21 novembre 2002, le mandat de gérance locative du 19 février 2004 et le contrat d’assurances loyers impayés et carence du 19 février 2004 ; qu’ils ne contiennent aucune mention relative à la rentabilité fiscale de l’opération qui n’entrent donc pas dans le champ contractuel ; que la simulation fiscale intitulé "exemple [Localité 1]" que monsieur [Z] produit, réalisé par monsieur [H] représentant le cabinet [X], n’a aucun caractère contractuel, et ne consiste qu’en une estimation manuscrite, réalisée sur des données générales ; que document ne constitue pas un engagement certain du vendeur à garantir à l’acquéreur le bénéfice fiscal poursuivi ; qu’en outre, il est incontestable que monsieur [Z] a réalisé, selon ses propres déclarations, des économies d’impôts (5.200 euros), a perçu des loyers (33.776 euros) et des indemnisations pour l’absence de location (19.148,55 euros) ; qu’il ne démontre pas davantage le caractère trompeur de la présentation de l’environnement économique et local du programme, la plaquette transmise ne comportant que des informations générales sur la région concernée et le programme immobilier, ainsi que les caractéristiques du groupe financier proposant ce programme ; qu’il n’a pas davantage de caractère contractuel quant à une garantie de rentabilité fiscale et n’évoque que la garantie de ce programme de façon optimale grâce à nos assurances « carences et vacations locatives » (9 ans fermes) « loyers impayés » et « dégradations immobilières », sans évoquer de caractère fiscal ; qu’il ne prouve ni que le loyer aurait été mal estimé ni que le prix d’achat était surévalué et ne verse aucune pièce relative à l’état du marché au jour de la conclusion du contrat de réservation, le seul document « cote annuelle des valeurs immobilières et foncières » de 2003 étant insuffisant à établir ce fait en raison de son caractère général ne prenant pas en compte les spécificités du bien immobilier dont s’agit ; qu’enfin, tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier, dont monsieur [Z] qui a souscrit pour ce bien une garantie locative, avait connaissance ; qu’il ne démontre pas donc pas la réalité des manoeuvres dolosives invoquées et ses demandes ne peuvent prospérer sur le fondement d’un dol commis par la sociéte AKERYS PROMOTION SASU et madame [X] ; Monsieur [Z] fonde sa demande sur l’appréciation erronée de la rentabilité économique de son opération immobilière ; qu’en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties sur ce point en déboutant monsieur [Z] de sa demande de ce chef ; qu’en effet, d’une part la réalité d’une telle erreur n’est pas établie, d’autre part elle n’est pas constitutive d’une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement de monsieur [Z] ; que les documents contractuels liant Monsieur [Z] à la société Akerys Promotion ne concernent qu’une vente en l’état futur d’achèvement pour laquelle il n’est pas démontré que le promoteur, qui n’est pas tenu d’une obligation en matière fiscale, a manqué à son obligation d’information et de conseil ; que le cabinet [X] disposait d’un mandat du promoteur lui confiant la mission de placer ses produits immobiliers, en recherchant des acquéreurs, avec cette limite que le contrat de réservation ne pouvait être conclu qu’après acceptation par le promoteur de la candidature du client, sous réserves de certaines conditions de solvabilité ; que l’agence immobilière n’avait donc pas de liberté d’action quant au choix de l’acquéreur ; que Monsieur [Z] ne démontre pas en outre que madame [X] lui a fourni des informations erronées sur la rentabilité de cet investissement immobilier, la simulation réalisée par monsieur [H] de façon manuscrite à une date inconnue sur un document intitulé "exemple [Localité 1]" n’ayant aucune valeur contractuelle ; que l’appelant ne démontre donc pas l’existence d’un manquement à leurs obligations par la société AKERYS PROMOTION SASU ou madame [X], étant rappelé que son préjudice n’est pas davantage établi dès lors qu’il a perçu pour ce logement, durant plusieurs années, des loyers, des versements de substitution à ces loyers et a bénéficié d’épargne d’impôts ;

1/ ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; en refusant de retenir que Monsieur [Z] avait été trompé sur les gains espérés au niveau fiscal et locatif, la cour d’appel a jugé que la rentabilité fiscale n’était pas entrée dans le champ contractuel quand les divers courriers de la société Akerys Promotion et de son mandataire faisaient état d’un « produit fiscal », d’un « investissement aux fins de défiscalisation », que la plaquette publicitaire faisait état de ce que « Les Pierres Vertes offre les garanties d’un excellent investissement, à fort potentiel locatif », que « tous les atouts d’un investissement sûr, judicieux et rentable sont réunis dans ce programme spécialement conçu pour répondre aux attentes et besoins des investisseurs soucieux de réaliser une excellente opération financière », « d’un site et de son environnement, lié à son potentiel économique et locatif », la simulation fiscale intitulée loi besson faisait état des avantages fiscaux liés à une telle opération, le contrat préliminaire faisait expressément état d’une garantie de loyers au moyen d’un contrat d’assurance sous la seule réserve que l’acquéreur confie le mandat de gérer son bien à un gestionnaire agréé par 4M, que Monsieur [Z] avait précisément souscrit ce contrat d’assurance « loyers impayés et carence » et de ce mandat de gestion auprès de la société Cap Gestion, filiale du groupe Actif + ; qu’il résultait de ces éléments, pris ensemble, que Monsieur [Z] avait acquis un produit d’investissement locatif aux fins de défiscalisation, présenté comme un excellent investissement, sûr et garanti ; et que la société Cap Gestion, chargée de gérer le bien, n’a jamais pu trouver un locataire de nature à permettre la défiscalisation escomptée ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé les articles 1109 et 1116 du code civil ;

2°/ ALORS QUE commet une réticence dolosive le vendeur d’appartements en état futur d’achèvement qui commercialise, auprès d’investisseurs souhaitant réaliser une opération immobilière de défiscalisation, soucieux d’acquérir un appartement présentant toute les garanties d’une location effective du bien, condition indispensable à l’efficacité de l’investissement fiscal, des appartements qu’il présente comme une « excellente opération financière », un « investissement sûr », dans un environnement « à fort potentiel locatif », sans les informer de l’état réel économique et industriel de l’environnement et de la conjoncture défavorable induisant un risque certain ; qu’en jugeant que « la réticence dolosive (..) ne saurait résulter de l’omission de préciser l’état du contexte économique et industriel de la région Quimpéroise » et que « une conjoncture défavorable n’est pas suffisante pour interdire la location de tout bien immobilier », après avoir cependant constaté que « certaines des informations générales des documents supports de la vente n’étaient pas en adéquation parfaite avec l’étude réalisée par l’INSEE en 2002 », la cour d’appel a violé les articles 1109 et 1116 du code civil ;

3/ ALORS QUE en jugeant que la plaquette publicitaire n’avait pas de caractère trompeur quand cette plaquette faisait état de ce que « Les Pierres Vertes offre les garanties d’un excellent investissement, à fort potentiel locatif », que « tous les atouts d’un investissement sûr, judicieux et rentable sont réunis dans ce programme spécialement conçu pour répondre aux attentes et besoins des investisseurs soucieux de réaliser une excellente opération financière », d’un « site et de son environnement, lié à son potentiel économique et locatif » tout en constatant que cette plaquette évoque « la garantie de ce programme de façon optimale grâce à nos assurances « carences et vacations locatives » (9ans fermes) « loyers impayés » et « dégradations immobilières », la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil ;

4/ ALORS QUE en jugeant que Monsieur [Z] ne pouvait prétendre être trompé sur la garantie locative du produit proposé, motif pris de ce que « tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier, dont monsieur [Z] qui a souscrit pour ce bien une garantie locative, avait connaissance » sans rechercher si le prestataire en placements immobiliers ne s’était pas engagé à une très grande performance locative du produit, serait-il en fait aléatoire, la cour d’appel s’est prononcée par un motif inopérant et a ainsi privé sa décision de base légale au regard des articles 1109, 1116 et 1134 du code civil ;

5/ ALORS QUE pour écarter l’existence du dol, la cour d’appel a relevé que « tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier, dont monsieur [Z] qui a souscrit pour ce bien une garantie locative, avait connaissance » ; quand statuant ainsi, sans rechercher si la souscription par Monsieur [Z] du contrat d’assurance carence et vacations locatives, loyers impayés et la souscription du mandat de gestion du bien à une société du groupe actif +, condition expressément posée par le contrat préliminaire pour que l’acquéreur bénéficie de la garantie de perception de loyers, n’établissaient pas précisément que la garantie d’une location effective du bien, condition essentielle à l’obtention des avantages fiscaux attachés à la loi Besson, avait déterminé le consentement de Monsieur [Z], la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des article 1109 et 1116 du code civil ;

6/ ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; que, dans ses écritures d’appel, Monsieur [Z] reprochait, au titre des manoeuvres dolosives, à la société Akerys Promotion et au cabinet [X], le fait de lui avoir proposé un produit fiscal, terme expressément employé par cette la société Akerys Promotion ou son mandataire, le cabinet [X], dans la lettre du 22 novembre 2002, celle du 18 octobre 2005, lettre du 20 mars 2007, sans l’avoir informé des obligations inhérentes au dispositif de défiscalisation proposé et sans l’avoir ainsi informé de la perte du bénéfice fiscal en cas de versement de substituts de loyers, seule une location effective permettant d’en bénéficier ; qu’en statuant comme elle l’a fait, sans se prononcer sur ces éléments de nature à établir la réticence dolosive de la société Akerys Promotion et de son mandataire, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1116 du code civil ;

7/ ALORS QUE dans ses écritures d’appel, Monsieur [Z] reprochait, au titre des manoeuvres dolosives, à la société Akerys Promotion et au cabinet [X], le fait de lui avoir proposé un produit fiscal, terme expressément employé par la société Akerys Promotion ou son mandataire, le cabinet [X], dans la lettre du 22 novembre 2002, celle du 18 octobre 2005, lettre du 20 mars 2007, sans l’avoir informé des obligations inhérentes au dispositif de défiscalisation proposé et sans l’avoir ainsi informé de la perte du bénéfice fiscal en cas de versement de substituts de loyers, seule une location effective permettant d’en bénéficier (Conclusions d’appel, p.18) ; qu’en se bornant à retenir que Monsieur [Z] a réalisé des économies d’impôts, a perçu des loyers et des indemnisations pour l’absence de location, sans répondre à ce moyen, pourtant décisif, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

8/ ALORS QUE en s’abstenant de rechercher, si l’impossibilité pour la société Cap Gestion de trouver un locataire pendant près de 3 ans puis le fait que la seule solution locative qui ait ensuite été trouvée était la location au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pierres Vertes aux fins de logement du gardien, location hors cadre de l’opération de défiscalisation, objet et cause du contrat, l’opération de défiscalisation étant subordonnée à la location à une personne physique, n’établissaient pas l’impossibilité pour la société Akérys Promotion de trouver un locataire pour le bien litigieux, quand la plaquette publicitaire garantissait la haute valeur locative du bien et un investissement sûr, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1116 du code civil ;

9/ ALORS QUE dans ses conclusions d’appel, Monsieur [Z] faisait valoir que l’impossibilité pour la société Cap Gestion de trouver un locataire pendant près de 3 ans puis le fait que la seule solution locative qui ait ensuite été trouvée était la location au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pierres Vertes aux fins de logement du gardien, location hors cadre de l’opération de défiscalisation, objet et cause du contrat, l’opération de défiscalisation étant subordonnée à la location à une personne physique, établissaient l’impossibilité pour la société Akérys Promotion de trouver un locataire pour le bien litigieux, quand la plaquette publicitaire garantissait la haute valeur locative du bien et un investissement sûr ; de sorte que Monsieur [Z] avait été trompé sur la valeur locative réelle du bien ; qu’en s’abstenant de répondre à ce moyen, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

10/ ALORS QUE dans ces conclusions d’appel, Monsieur [Z] faisait valoir que les indemnités perçus au titre des trois années de vacance locative n’étaient pas considérées par l’administration fiscale comme pouvant être déduites fiscalement ; que s’il avait perçus des indemnités, elles étaient venues augmenter son revenu imposable sans pouvoir lui permettre la moindre déduction fiscale ; de sorte que l’objectif visé par Monsieur [Z], lorsqu’il s’est déterminé à réaliser l’investissement pour lequel il avait été démarché, n’a pas été réalisé, par la faute de ceux qui, précisément, étaient venus le démarcher et lui vanter les mérites d’un produit qui s’est avéré ne pas correspondre à ce qui avait été annoncé ; qu’en écartant l’existence de tout préjudice au seul motif que l’appartement avait été loué à partir de février 2008 et que Monsieur [Z] avait en toute hypothèse perçu des indemnités au titre des loyers non perçus (Jugement, p. 12 et arrêt, p. 10, § 1), sans répondre à ce moyen décisif, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 1382 du code civil.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR rejeté la demande tendant à la condamnation in solidum des sociétés Akerys Promotion, Akerys Services Immobilier, et Madame [X] à payer à Monsieur [Z] la somme de 96.890 euros en réparation des préjudices subis en suite de l’erreur sur les qualités substantielles du bien considéré dont il a été victime ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; que pèse ainsi sur le demandeur la charge d’établir l’existence de manoeuvres dolosives intentionnelles émanant du cocontractant en l’absence desquelles l’autre partie n’aurait pas contracté ; qu’en l’espèce , il convient de rappeler que la commercialisation de l’appartement a été confiée par la société AKERYS PROMOTION à un agent immobilier dans la cadre d’un mandat de vente, et non par les sociétés AKERYS PROMOTION et AKERYS SERVICES IMMOBILIERS ; que le premier grief soulevé pour établir l’existence de manoeuvres dolosives repose sur la présentation fallacieuse du programme immobilier par la société AKERYS PROMOTION ; que cependant le fait que certaines des informations générales des documents supports de la vente ne soient pas en adéquation parfaite avec l’étude réalisée en 2002 par l’INSEE ne peut caractériser la manoeuvre dolosive du cocontractant ; qu’en outre l’existence même d’une conjoncture économique défavorable n’exclut pas la réalisation d’un investissement immobilier par des particuliers soucieux de profiter des avantages de la défiscalisation des loyers ; que la rétention dolosive à laquelle Monsieur [Z] fait allusion dans ses écritures ne saurait résulter de l’omission de préciser l’état du contexte économique et industriel de la région Quimpéroise, alors que les contrats portaient sur l’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement ; que si l’intention de Monsieur [Z] était d’ affecter ce bien à la location, les pièces versées n’établissent pas que cette perspective était compromise par la conjoncture réelle de la région, étant souligné au demeurant qu’une conjoncture défavorable n’est pas suffisante pour interdire la location de tout bien immobilier ; que le second grief s’appuie selon Monsieur [Z] sur la présentation trompeuse des garanties locatives ; que la signature par Monsieur [Z] à la date du 19.02.2004 de la notice d’information résumant les garanties loyers impayés, est postérieure à la conclusion du contrat de vente ; que cependant, Monsieur [Z] ne démontre en aucune manière la nature trompeuse des garanties présentées par la société AKERYS PROMOTION avant la vente de l’immeuble ; que si les indications présentées par la pièce N°35 (dont le caractère contractuel n’est pas établi), n’ont pas été confirmées dans les faits , cette pièce postérieure à la vente n’est nullement suffisante pour établir des manoeuvres dolosives ayant vicié le consentement de l’acquéreur lors de la conclusion des contrats ; que les différences entre le loyer proposé et ceux relevés dans « les éditions Callon » versées par Monsieur [Z], peuvent d’ailleurs s’expliquer par la différence de prestations des produits étant une nouvelle fois observé que ces éléments sont postérieurs à la réservation et à la vente ; qu’il n’y a pas eu par ailleurs comme le soutient le demandeur d’impossibilité de louer son appartement, mais un retard dans la location de celui-ci ; qu’enfin, l’existence de ce grief ne permet en aucune manière de considérer que le montant du loyer annoncé postérieurement à la vente ait déterminé le consentement de ce dernier lors de la conclusion des contrats ; que le caractère limité dans le temps de la garantie des loyers ne constitue pas une manoeuvre dolosive émanant du cocontractant ; qu’un autre grief soulevé par le demandeur a trait à la présentation trompeuse des qualités du programme ; que l’argument relatif à l’un des objectifs de la Loi [Localité 1] sur la sédentarité de certaines populations transitant sur le sol national est sans incidence sur l’existence d’une tromperie dolosive ; que la proximité relative du programme en cause avec une zone urbaine sensible de la ville de [Localité 2], n’affecte pas les qualités du programme immobilier réalisé ni celles de l’appartement acquis par le demandeur ; qu’aucun élément ne vient d’ailleurs établir que les différentes indications présentées par la plaquette du programme Les Pierres Vertes , étaient erronées de sorte que Monsieur [Z] n’a pas été trompé sur ce point ; que Monsieur [Z] forme par ailleurs un autre reproche qui s’appuie sur les manquements au niveau du démarchage et de la commercialisation ; qu’il se fonde sur les termes de la Directive Européenne CE du 11.05.2005 prohibant les actions trompeuses dont il aurait été victime ; que cependant, les pratiques commerciales déloyales ne sont caractérisées par aucun fait précis ; que la nature même de ces manquements au démarchage et à la commercialisation n’est pas établie par le demandeur, les indications présentées par la plaquette sur laquelle s’appuie Monsieur [Z] ne permettant pas d’établir le caractère erroné de celles ci par référence à celles fournies par un rapport de L’INSEE ; que le caractère général des indications données ne suffit pas pour caractériser une action volontairement trompeuse du vendeur ou de la personne chargé de la commercialisation ; que Monsieur [Z] reproche encore aux sociétés AKERYS une pratique volontairement trompeuse de la simulation fiscale ; que le document sur lequel Monsieur [Z] s’appuie est une pièce ayant fait l’objet d’une étude au 01.12.2004, soit postérieurement à la vente ; que la mention manuscrite de Monsieur [Z] précisant que ce document lui aurait été remis en 2002 n’est pas suffisante pour établir que ce document ait été produit lors de la phase pré-contractuelle au cours de laquelle Monsieur [Z] aurait été volontairement trompé ; que la manoeuvre dolosive n’est donc pas établie ; qu’un nouveau grief soulevé par Monsieur [Z] repose sur le caractère lésionnaire du prix de vente remettant en cause le schéma économique de l’investissement ; qu’il convient d’observer que Monsieur [Z] ne prétend pas exercer l’action en lésion du prix de vente ; qu’il se fonde sur le document émanant des éditions [P] pour tenter d’établir que la valeur vénale réelle de l’appartement vendu était de 85.090 euros et non de la somme de 132.000 euros ; que toutefois, la référence à ce document d’ordre général, précisant les valeurs vénales et non les prix de vente pratiqués sur le marché local de l’immobilier, ne peut servir à caractériser en l’espèce, la manoeuvre dolosive du vendeur lors de la conclusion des contrats ; que l’ensemble des motifs qui précèdent, tend à démontrer que le demandeur échoue dans sa tentative d’établir l’existence de manoeuvres dolosives émanant du cocontractant étant de surcroit observé que la preuve qu’il n’aurait pas contracté en dehors de ces manoeuvres n’est pas d’avantage rapportée ; que les demandes de Monsieur [Z] ne sauraient donc prospérer sur le fondement de l’article 1116 du Code civil ; que l’erreur n’est une cause de nullité que lorsqu’elle tombe sur la substance de la chose qui en est l’objet ; que l’erreur doit ainsi porter sur la substance de la chose ou sur une qualité substantielle de celle-ci ; que l’appréciation de l’erreur doit être réalisée au moment de la formation du contrat ; que Monsieur [Z] considère de manière indirecte dans ses conclusions , que les griefs précités démontrent l’erreur affectant l’une des qualités substantielles de la chose vendue ; que l’argumentation parfois implicite de Monsieur [Z] revient à considérer que l’une des qualités substantielles du bien était de percevoir des loyers défiscalisés ; que cependant , le fait que le bien n’ait pas été loué dans les délais escomptés par l’acquéreur ne caractérise pas l’erreur sur une qualité substantielle alors que l’immeuble était bien soumis à un dispositif légal permettant la défiscalisation des loyers encaissés ; qu’en définitive, Monsieur [Z] ne remet pas en cause l’une des qualités de l’immeuble mais sa faculté de percevoir des loyers bénéficiant d’un régime de défiscalisation ; que même sur ce point, son analyse ne saurait être retenue dans la mesure où l’appartement a bien été loué à partir de février 2008, les loyers étant bien défiscalisés ; qu’il n’y a pas d’avantage d’erreur concernant la rentabilité de l’investissement réalisé au moment de la formation du contrat de vente ; que Monsieur [Z] n’a pas réservé son engagement d’acquérir le bien à l’obtention de loyers d’un certain montant à une date fixée par avance entre les parties ; qu’aucune des pièces contractuelles ne fait référence à une notion de rentabilité de l’investissement réalisé par l’acquéreur ; que l’existence d’une erreur sur l’une des qualités substantielles de la chose n’est donc pas rapportée ; que sur le fondement de l’article 1382 du code civil, le demandeur doit établir la faute du cocontractant, le préjudice qu’il subit ainsi que le lien de causalité entre les deux notions ; que s’agissant de la faute , il a été démontré précédemment qu’il n’y avait eu aucune tromperie de la part du cocontractant lors de la phase pré-contractuelle ; que Monsieur [Z] développe une argumentation tendant à soutenir que les cocontractants ont manqué à leur obligation d’information et de conseil , remettant ainsi en cause leur devoir de loyauté vis à vis de l’acquéreur ; qu’il est exact que la dissimulation volontaire par le vendeur de faits susceptibles d’influer de manière déterminante sur le consentement de l’acquéreur peut engager la responsabilité de celui-ci ; qu’en outre, le vendeur a l’obligation d’informer l’acquéreur préalablement à la conclusion de l’acte authentique sur les modalités d’utilisation du bien en fonction de la défiscalisation attendue ; que cependant , le manquement à une obligation d’information ou de renseignement ne peut être retenu sans rapporter la preuve du contenu de cette information pesant sur le débiteur de celle-ci ; que Monsieur [Z] ne précise pas la nature même de l’information précise qui lui aurait été dissimulée ; qu’il n’est nullement établi que la société AKERYS PROMOTION et la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS chargée de la gestion du bien à louer avaient pour obligation d’informer l’acquéreur sur l’état du contexte économique local , sur une quelconque insuffisance des garanties locatives souscrites , sur le caractère soit disant insuffisant des qualités du programme au regard de ce qui vient d’être jugé précédemment ; que par ailleurs l’existence d’une utilisation inappropriée du bien loué ne permettant pas de bénéficier du régime de défiscalisation des loyers, n’est pas en cause ; qu’il a été démontré en outre que le caractère lésionnaire du prix de vente en l’espèce n’était pas établi quand bien même le montant de la vente rapporté à la superficie excèderait les valeurs vénales auxquelles fait référence le document versé par le demandeur ; que la simulation fiscale et financière est postérieure à la vente ; que Monsieur [Z] ne démontre donc pas l’existence d’une supercherie réalisée au jour de la vente ; que par ailleurs cette simulation ne présente pas un caractère contractuel ; qu’enfin, il ne ressort pas du document en cause, que les indications fournies par la pièce 35, garantissaient les résultats financiers escomptés ; que la présentation d’une étude relative à l’investissement d’une somme destinée à percevoir des loyers défiscalisés , ne s’analyse pas en une garantie de loyers non perçus pour l’acquéreur ; que ce document représente une simulation dont les éléments restent aléatoires et la remise de celle ci à Monsieur [Z], ne peut être analysée comme synonyme d’un manquement à un devoir de conseil dès lors que le bien a pu à terme générer des loyers défiscalisés ; qu’il n’est pas allégué sur un autre plan que les informations sur la réglementation des ventes en l’état futur d’achèvement n’aient pas été respectées ; que l’obligation d’information du vendeur d’immeuble à construire n’a pas été défaillante , le bien permettant au final à son propriétaire de percevoir des loyers défiscalisés ; qu’enfin, l’existence même d’une réticence dolosive ne peut être retenue ; que la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS en charge de la gestion de l’appartement n’a commis aucun dol ; que cette dernière était tenue dans le cadre du mandat confié par une obligation de moyens ; qu’aucune faute ou négligence n’est caractérisée à son encontre au regard de la teneur des correspondances échangées entre Monsieur [Z] et la société AKERYS SERVICES ; qu’elle s’est employée à rechercher un preneur à bail à l’aide de différentes techniques de commercialisation ; qu’à ce titre, l’argumentation même de Monsieur [Z] ne repose pas à l’exception de celui portant sur la simulation fiscale sur un manquement quelconque de la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS dans le cadre de la gestion qui lui a été confiée ; qu’en conséquence, la faute qu’elle aurait commise au sens de l’article 1382 du code civil n’est nullement démontrée ; qu’il ressort des moyens qui précèdent que l’existence même d’une faute ou d’une défaillance imputable à l’une des sociétés AKERYS n’est pas rapportée ; que s’agissant des préjudices , Monsieur [Z] n’est pas parvenu à démontrer l’existence de tromperies lors des opérations de démarchage destinées à l’acquisition du bien ; qu’il ne justifie d’aucun préjudice particulier sur ce point qui soit en relation avec une faute inexistante, de sorte que la somme de 15.000 euros apparaît totalement injustifiée ; quant à la somme de 71890 euros réclamée, le caractère lésionnaire ou même excessif du prix de vente de l’appartement en question n’est en aucune manière rapporté ; que l’existence d’une surévaluation du prix de vente induite par un manquement au devoir de conseil du vendeur n’est pas d’avantage caractérisée par les pièces et les moyens soulevés par le demandeur sur ce point ; qu’aucun préjudice ne saurait donc être retenu ; que le risque de risque de redressement fiscal évalué à la somme de 15. 000 euros ne correspond pas à un préjudice réel et actuel ; qu’il ne s’agit que d’un préjudice purement hypothétique sans lien avec l’un des manquements reprochés dans la mesure où aucun élément ne laisse envisager l’ouverture ni même le risque d’ouverture d’une procédure collective ; que les sommes relatives aux actes notariés , aux charges de copropriété , aux honoraires du syndic et à tous autres frais ne constituent pas des préjudices Monsieur [Z] n’ayant pas sollicité la nullité de l’acte ; qu’elles sont tout au plus en relation avec la mutation de propriété du bien et avec le régime de copropriété de l’immeuble et non avec l’un des manquements reprochés ; qu’il n’existe donc aucun préjudice réel qui soit démontré par Monsieur [Z] ; qu’enfin, s’agissant de la somme dc 59.400 euros réclamée par Monsieur [Z] au titre du manque à gagner pendant neuf années, il sera observé à titre liminaire que Monsieur [Z] n’apporte que relativement peu de précisions sur la détermination de la somme qu’il réclame ; que l’analyse de la somme réclamée révèle que celle-ci semble correspondre à la perception de 108 loyers d’un montant unitaire de 550 euros par mois ; qu’or, la remise des clefs à Monsieur [Z] a eu lieu au mois de décembre 2004 ; qu’il ne démontre pas que l’appartement pouvait être loué avant cette date ; que par ailleurs l’appartement est régulièrement loué depuis le mois de février 2008 sans que Monsieur [Z] précise les loyers encaissés ; qu’aucune pièce versée n’est suffisante pour établir la preuve que Monsieur [Z] devait percevoir un loyer mensuel de 550 euros ; qu’en outre, Monsieur [Z] ne conteste pas avoir bénéficié d’indemnités au titre des loyers non perçus dans la cadre de la carence locative, entre le 24.03.2005 et le 17.03.2008, indemnités dont le montant total chiffré par la AKERYS atteint la somme de 19.118,55 euros ; qu’il résulte de ces éléments que la démonstration d’un préjudice n 'est donc pas rapportée étant observé en outre que le chiffrage de celui-ci ne peut être entrepris en l’état des éléments dont le tribunal dispose ; qu’en conséquence, aucun préjudice ne peut être retenu ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur [Z] estime avoir fait l’objet de manoeuvres dolosives aux fins de susciter ou de profiter de l’erreur provoquée chez lui sur la rentabilité de son achat immobilier et sur la valeur de l’immeuble, lesquelles ont déterminé son consentement à conclure la vente ; qu’il soutient en effet avoir été trompé sur les gains espérés au niveau fiscal et locatif ainsi que sur la valeur réelle du bien ; que les documents contractuels qui engagent la société AKERYS sont le contrat préliminaire du 21 novembre 2002, le mandat de gérance locative du 19 février 2004 et le contrat d’assurances loyers impayés et carence du 19 février 2004 ; qu’ils ne contiennent aucune mention relative à la rentabilité fiscale de l’opération qui n’entrent donc pas dans le champ contractuel ; que la simulation fiscale intitulé "exemple [Localité 1]" que monsieur [Z] produit, réalisé par monsieur [H] représentant le cabinet [X], n’a aucun caractère contractuel, et ne consiste qu’en une estimation manuscrite, réalisée sur des données générales ; que document ne constitue pas un engagement certain du vendeur à garantir à l’acquéreur le bénéfice fiscal poursuivi ; qu’en outre, il est incontestable que monsieur [Z] a réalisé, selon ses propres déclarations, des économies d’impôts (5.200 euros), a perçu des loyers (33.776 euros) et des indemnisations pour l’absence de location (19.148,55 euros) ; qu’il ne démontre pas davantage le caractère trompeur de la présentation de l’environnement économique et local du programme, la plaquette transmise ne comportant que des informations générales sur la région concernée et le programme immobilier, ainsi que les caractéristiques du groupe financier proposant ce programme ; qu’il n’a pas davantage de caractère contractuel quant à une garantie de rentabilité fiscale et n’évoque que la garantie de ce programme de façon optimale grâce à nos assurances « carences et vacations locatives » (9 ans fermes) « loyers impayés » et « dégradations immobilières », sans évoquer de caractère fiscal ; qu’il ne prouve ni que le loyer aurait été mal estimé ni que le prix d’achat était surévalué et ne verse aucune pièce relative à l’état du marché au jour de la conclusion du contrat de réservation, le seul document « cote annuelle des valeurs immobilières et foncières » de 2003 étant insuffisant à établir ce fait en raison de son caractère général ne prenant pas en compte les spécificités du bien immobilier dont s’agit ; qu’enfin, tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier, dont monsieur [Z] qui a souscrit pour ce bien une garantie locative, avait connaissance ; qu’il ne démontre pas donc pas la réalité des manoeuvres dolosives invoquées et ses demandes ne peuvent prospérer sur le fondement d’un dol commis par la sociéte AKERYS PROMOTION SASU et madame [X] ; Monsieur [Z] fonde sa demande sur l’appréciation erronée de la rentabilité économique de son opération immobilière ; qu’en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties sur ce point en déboutant monsieur [Z] de sa demande de ce chef ; qu’en effet, d’une part la réalité d’une telle erreur n’est pas établie, d’autre part elle n’est pas constitutive d’une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement de monsieur [Z] ; que les documents contractuels liant Monsieur [Z] à la société Akerys Promotion ne concernent qu’une vente en l’état futur d’achèvement pour laquelle il n’est pas démontré que le promoteur, qui n’est pas tenu d’une obligation en matière fiscale, a manqué à son obligation d’information et de conseil ; que le cabinet [X] disposait d’un mandat du promoteur lui confiant la mission de placer ses produits immobiliers, en recherchant des acquéreurs, avec cette limite que le contrat de réservation ne pouvait être conclu qu’après acceptation par le promoteur de la candidature du client, sous réserves de certaines conditions de solvabilité ; que l’agence immobilière n’avait donc pas de liberté d’action quant au choix de l’acquéreur ; que Monsieur [Z] ne démontre pas en outre que madame [X] lui a fourni des informations erronées sur la rentabilité de cet investissement immobilier, la simulation réalisée par monsieur [H] de façon manuscrite à une date inconnue sur un document intitulé "exemple [Localité 1]" n’ayant aucune valeur contractuelle ; que l’appelant ne démontre donc pas l’existence d’un manquement à leurs obligations par la société AKERYS PROMOTION SASU ou madame [X], étant rappelé que son préjudice n’est pas davantage établi dès lors qu’il a perçu pour ce logement, durant plusieurs années, des loyers, des versements de substitution à ces loyers et a bénéficié d’épargne d’impôts ;

1/ ALORS QUE en refusant de retenir que Monsieur [Z] avait été victime d’une erreur substantielle sur le bien considéré, la cour d’appel a jugé que la rentabilité fiscale n’était pas entrée dans le champ contractuel quand les divers courriers de la société Akerys Promotion et de son mandataire faisaient état d’un « produit fiscal », d’un « investissement aux fins de défiscalisation », que la plaquette publicitaire, faisait état de ce que « Les Pierres Vertes offre les garanties d’un excellent investissement, à fort potentiel locatif », que « tous les atouts d’un investissement sûr, judicieux et rentable sont réunis dans ce programme spécialement conçu pour répondre aux attentes et besoins des investisseurs soucieux de réaliser une excellente opération financière », « d’un site et de son environnement, lié à son potentiel économique et locatif », la simulation fiscale intitulée loi besson faisait état des avantages fiscaux liés à une telle opération, le contrat préliminaire faisait expressément état d’une garantie de loyers au moyen d’un contrat d’assurance sous la seule réserve que l’acquéreur confie le mandat de gérer son bien à un gestionnaire agréé par 4M, que Monsieur [Z] avait précisément souscrit ce contrat d’assurance « loyers impayés et carence » et de ce mandat de gestion auprès de la société Cap Gestion, filiale du groupe Actif + ; qu’il résultait de ces éléments, pris ensemble, que Monsieur [Z] avait acquis un produit d’investissement locatif aux fins de défiscalisation, présenté comme un excellent investissement, sûr et garanti ; et que la société Cap Gestion, chargée de gérer le bien, n’a jamais pu trouver un locataire de nature à permettre la défiscalisation escomptée ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé les articles 1109 et 1110 du code civil ;

2/ ALORS QUE en jugeant que la plaquette publicitaire n’avait pas de valeur contractuelle aux motifs qu’elle ne comportait pas de garantie de rentabilité fiscale (Arrêt, p. 8), sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si la haute potentialité locative du bien et la précision que « l’investissement » était « excellent » et « sûr » figurant expressément dans la plaquette litigieuse n’avait pas déterminé le consentement de Monsieur [Z] de sorte que cette plaquette avait une pleine valeur contractuelle, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil ;

3/ ALORS QUE en jugeant que Monsieur [Z] ne pouvait prétendre être trompé sur la garantie locative du produit proposé, motif pris de ce que « tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier, dont monsieur [Z] qui a souscrit pour ce bien une garantie locative, avait connaissance » sans rechercher si le prestataire en placements immobiliers ne s’était pas engagé à une très grande performance locative du produit, serait-il en fait aléatoire, la cour d’appel s’est prononcée par un motif inopérant et a ainsi privé sa décision de base légale au regard des articles 1109, 1110 et 1134 du code civil ;

4/ ALORS QUE pour écarter l’existence d’une erreur substantielle, la cour d’appel a relevé que « tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier, dont monsieur [Z] qui a souscrit pour ce bien une garantie locative, avait connaissance » ; quand statuant ainsi, sans rechercher si la souscription par Monsieur [Z] du contrat d’assurance carence et vacations locatives, loyers impayés et la souscription du mandat de gestion du bien à une société du groupe actif +, condition expressément posée par le contrat préliminaire pour que l’acquéreur bénéficie de la garantie de perception de loyers, n’établissaient pas précisément que la garantie d’une location effective du bien, condition essentielle à l’obtention des avantages fiscaux attachés à la loi Besson, avait déterminé le consentement de Monsieur [Z], la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des article 1109 et 1110 du code civil ;

5/ ALORS QUE en s’abstenant de rechercher, si l’impossibilité pour la société Cap Gestion de trouver un locataire pendant près de 3 ans puis le fait que la seule solution locative qui ait ensuite été trouvée était la location au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pierres Vertes aux fins de logement du gardien, location hors cadre de l’opération de défiscalisation, objet et cause du contrat, l’opération de défiscalisation étant subordonnée à la location à une personne physique, n’établissaient pas l’impossibilité pour la société Akérys Promotion de trouver un locataire pour le bien litigieux, quand la plaquette publicitaire garantissait la haute valeur locative du bien et un investissement sûr, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil ;

6/ ALORS QUE dans ces conclusions d’appel, Monsieur [Z] faisait valoir que les indemnités perçus au titre des trois années de vacance locative n’étaient pas considérées par l’administration fiscale comme pouvant être déduites fiscalement ; que s’il avait perçus des indemnités, elles étaient venues augmenter son revenu imposable sans pouvoir lui permettre la moindre déduction fiscale ; de sorte que l’objectif visé par Monsieur [Z], lorsqu’il s’est déterminé à réaliser l’investissement pour lequel il avait été démarché, n’a pas été réalisé, par la faute de ceux qui, précisément, étaient venus le démarcher et lui vanter les mérites d’un produit qui s’est avéré ne pas correspondre à ce qui avait été annoncé ; qu’en écartant l’existence de tout préjudice au seul motif que l’appartement avait été loué à partir de février 2008 et que Monsieur [Z] avait en toute hypothèse perçu des indemnités au titre des loyers non perçus (Jugement, p. 12 et arrêt, p. 10, § 1), sans répondre à ce moyen décisif, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 1382 du code civil.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR rejeté la demande tendant à la condamnation in solidum des sociétés Akerys Promotion, Akerys Services Immobilier, et Madame [X] à payer à Monsieur [Z] la somme de 96.890 euros en réparation des préjudices subis en suite de leurs manquements à leur obligation de renseignement, d’information et de conseil ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; que pèse ainsi sur le demandeur la charge d’établir l’existence de manoeuvres dolosives intentionnelles émanant du cocontractant en l’absence desquelles l’autre partie n’aurait pas contracté ; qu’en l’espèce , il convient de rappeler que la commercialisation de l’appartement a été confiée par la société AKERYS PROMOTION à un agent immobilier dans la cadre d’un mandat de vente, et non par les sociétés AKERYS PROMOTION et AKERYS SERVICES IMMOBILIERS ; que le premier grief soulevé pour établir l’existence de manoeuvres dolosives repose sur la présentation fallacieuse du programme immobilier par la société AKERYS PROMOTION ; que cependant le fait que certaines des informations générales des documents supports de la vente ne soient pas en adéquation parfaite avec l’étude réalisée en 2002 par l’INSEE ne peut caractériser la manoeuvre dolosive du cocontractant ; qu’en outre l’existence même d’une conjoncture économique défavorable n’exclut pas la réalisation d’un investissement immobilier par des particuliers soucieux de profiter des avantages de la défiscalisation des loyers ; que la rétention dolosive à laquelle Monsieur [Z] fait allusion dans ses écritures ne saurait résulter de l’omission de préciser l’état du contexte économique et industriel de la région Quimpéroise, alors que les contrats portaient sur l’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement ; que si l’intention de Monsieur [Z] était d’ affecter ce bien à la location, les pièces versées n’établissent pas que cette perspective était compromise par la conjoncture réelle de la région, étant souligné au demeurant qu’une conjoncture défavorable n’est pas suffisante pour interdire la location de tout bien immobilier ; que le second grief s’appuie selon Monsieur [Z] sur la présentation trompeuse des garanties locatives ; que la signature par Monsieur [Z] à la date du 19.02.2004 de la notice d’information résumant les garanties loyers impayés, est postérieure à la conclusion du contrat de vente ; que cependant, Monsieur [Z] ne démontre en aucune manière la nature trompeuse des garanties présentées par la société AKERYS PROMOTION avant la vente de l’immeuble ; que si les indications présentées par la pièce N°35 (dont le caractère contractuel n’est pas établi), n’ont pas été confirmées dans les faits , cette pièce postérieure à la vente n’est nullement suffisante pour établir des manoeuvres dolosives ayant vicié le consentement de l’acquéreur lors de la conclusion des contrats ; que les différences entre le loyer proposé et ceux relevés dans « les éditions Callon » versées par Monsieur [Z], peuvent d’ailleurs s’expliquer par la différence de prestations des produits étant une nouvelle fois observé que ces éléments sont postérieurs à la réservation et à la vente ; qu’il n’y a pas eu par ailleurs comme le soutient le demandeur d’impossibilité de louer son appartement, mais un retard dans la location de celui-ci ; qu’enfin, l’existence de ce grief ne permet en aucune manière de considérer que le montant du loyer annoncé postérieurement à la vente ait déterminé le consentement de ce dernier lors de la conclusion des contrats ; que le caractère limité dans le temps de la garantie des loyers ne constitue pas une manoeuvre dolosive émanant du cocontractant ; qu’un autre grief soulevé par le demandeur a trait à la présentation trompeuse des qualités du programme ; que l’argument relatif à l’un des objectifs de la Loi [Localité 1] sur la sédentarité de certaines populations transitant sur le sol national est sans incidence sur l’existence d’une tromperie dolosive ; que la proximité relative du programme en cause avec une zone urbaine sensible de la ville de [Localité 2], n’affecte pas les qualités du programme immobilier réalisé ni celles de l’appartement acquis par le demandeur ; qu’aucun élément ne vient d’ailleurs établir que les différentes indications présentées par la plaquette du programme Les Pierres Vertes , étaient erronées de sorte que Monsieur [Z] n’a pas été trompé sur ce point ; que Monsieur [Z] forme par ailleurs un autre reproche qui s’appuie sur les manquements au niveau du démarchage et de la commercialisation ; qu’il se fonde sur les termes de la Directive Européenne CE du 11.05.2005 prohibant les actions trompeuses dont il aurait été victime ; que cependant, les pratiques commerciales déloyales ne sont caractérisées par aucun fait précis ; que la nature même de ces manquements au démarchage et à la commercialisation n’est pas établie par le demandeur, les indications présentées par la plaquette sur laquelle s’appuie Monsieur [Z] ne permettant pas d’établir le caractère erroné de celles ci par référence à celles fournies par un rapport de L’INSEE ; que le caractère général des indications données ne suffit pas pour caractériser une action volontairement trompeuse du vendeur ou de la personne chargé de la commercialisation ; que Monsieur [Z] reproche encore aux sociétés AKERYS une pratique volontairement trompeuse de la simulation fiscale ; que le document sur lequel Monsieur [Z] s’appuie est une pièce ayant fait l’objet d’une étude au 01.12.2004, soit postérieurement à la vente ; que la mention manuscrite de Monsieur [Z] précisant que ce document lui aurait été remis en 2002 n’est pas suffisante pour établir que ce document ait été produit lors de la phase pré-contractuelle au cours de laquelle Monsieur [Z] aurait été volontairement trompé ; que la manoeuvre dolosive n’est donc pas établie ; qu’un nouveau grief soulevé par Monsieur [Z] repose sur le caractère lésionnaire du prix de vente remettant en cause le schéma économique de l’investissement ; qu’il convient d’observer que Monsieur [Z] ne prétend pas exercer l’action en lésion du prix de vente ; qu’il se fonde sur le document émanant des éditions [P] pour tenter d’établir que la valeur vénale réelle de l’appartement vendu était de 85.090 euros et non de la somme de 132.000 euros ; que toutefois, la référence à ce document d’ordre général, précisant les valeurs vénales et non les prix de vente pratiqués sur le marché local de l’immobilier, ne peut servir à caractériser en l’espèce, la manoeuvre dolosive du vendeur lors de la conclusion des contrats ; que l’ensemble des motifs qui précèdent, tend à démontrer que le demandeur échoue dans sa tentative d’établir l’existence de manoeuvres dolosives émanant du cocontractant étant de surcroit observé que la preuve qu’il n’aurait pas contracté en dehors de ces manoeuvres n’est pas d’avantage rapportée ; que les demandes de Monsieur [Z] ne sauraient donc prospérer sur le fondement de l’article 1116 du Code civil ; que l’erreur n’est une cause de nullité que lorsqu’elle tombe sur la substance de la chose qui en est l’objet ; que l’erreur doit ainsi porter sur la substance de la chose ou sur une qualité substantielle de celle-ci ; que l’appréciation de l’erreur doit être réalisée au moment de la formation du contrat ; que Monsieur [Z] considère de manière indirecte dans ses conclusions , que les griefs précités démontrent l’erreur affectant l’une des qualités substantielles de la chose vendue ; que l’argumentation parfois implicite de Monsieur [Z] revient à considérer que l’une des qualités substantielles du bien était de percevoir des loyers défiscalisés ; que cependant , le fait que le bien n’ait pas été loué dans les délais escomptés par l’acquéreur ne caractérise pas l’erreur sur une qualité substantielle alors que l’immeuble était bien soumis à un dispositif légal permettant la défiscalisation des loyers encaissés ; qu’en définitive, Monsieur [Z] ne remet pas en cause l’une des qualités de l’immeuble mais sa faculté de percevoir des loyers bénéficiant d’un régime de défiscalisation ; que même sur ce point, son analyse ne saurait être retenue dans la mesure où l’appartement a bien été loué à partir de février 2008, les loyers étant bien défiscalisés ; qu’il n’y a pas d’avantage d’erreur concernant la rentabilité de l’investissement réalisé au moment de la formation du contrat de vente ; que Monsieur [Z] n’a pas réservé son engagement d’acquérir le bien à l’obtention de loyers d’un certain montant à une date fixée par avance entre les parties ; qu’aucune des pièces contractuelles ne fait référence à une notion de rentabilité de l’investissement réalisé par l’acquéreur ; que l’existence d’une erreur sur l’une des qualités substantielles de la chose n’est donc pas rapportée ; que sur le fondement de l’article 1382 du code civil, le demandeur doit établir la faute du cocontractant, le préjudice qu’il subit ainsi que le lien de causalité entre les deux notions ; que s’agissant de la faute, il a été démontré précédemment qu’il n’y avait eu aucune tromperie de la part du cocontractant lors de la phase pré-contractuelle ; que Monsieur [Z] développe une argumentation tendant à soutenir que les cocontractants ont manqué à leur obligation d’information et de conseil , remettant ainsi en cause leur devoir de loyauté vis à vis de l’acquéreur ; qu’il est exact que la dissimulation volontaire par le vendeur de faits susceptibles d’influer de manière déterminante sur le consentement de l’acquéreur peut engager la responsabilité de celui-ci ; qu’en outre, le vendeur a l’obligation d’informer l’acquéreur préalablement à la conclusion de l’acte authentique sur les modalités d’utilisation du bien en fonction de la défiscalisation attendue ; que cependant , le manquement à une obligation d’information ou de renseignement ne peut être retenu sans rapporter la preuve du contenu de cette information pesant sur le débiteur de celle-ci ; que Monsieur [Z] ne précise pas la nature même de l’information précise qui lui aurait été dissimulée ; qu’il n’est nullement établi que la société AKERYS PROMOTION et la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS chargée de la gestion du bien à louer avaient pour obligation d’informer l’acquéreur sur l’état du contexte économique local, sur une quelconque insuffisance des garanties locatives souscrites, sur le caractère soit disant insuffisant des qualités du programme au regard de ce qui vient d’être jugé précédemment ; que par ailleurs l’existence d’une utilisation inappropriée du bien loué ne permettant pas de bénéficier du régime de défiscalisation des loyers, n’est pas en cause ; qu’il a été démontré en outre que le caractère lésionnaire du prix de vente en l’espèce n’était pas établi quand bien même le montant de la vente rapporté à la superficie excèderait les valeurs vénales auxquelles fait référence le document versé par le demandeur ; que la simulation fiscale et financière est postérieure à la vente ; que Monsieur [Z] ne démontre donc pas l’existence d’une supercherie réalisée au jour de la vente ; que par ailleurs cette simulation ne présente pas un caractère contractuel ; qu’enfin, il ne ressort pas du document en cause, que les indications fournies par la pièce 35, garantissaient les résultats financiers escomptés ; que la présentation d’une étude relative à l’investissement d’une somme destinée à percevoir des loyers défiscalisés , ne s’analyse pas en une garantie de loyers non perçus pour l’acquéreur ; que ce document représente une simulation dont les éléments restent aléatoires et la remise de celle ci à Monsieur [Z], ne peut être analysée comme synonyme d’un manquement à un devoir de conseil dès lors que le bien a pu à terme générer des loyers défiscalisés ; qu’il n’est pas allégué sur un autre plan que les informations sur la réglementation des ventes en l’état futur d’achèvement n’aient pas été respectées ; que l’obligation d’information du vendeur d’immeuble à construire n’a pas été défaillante , le bien permettant au final à son propriétaire de percevoir des loyers défiscalisés ; qu’enfin, l’existence même d’une réticence dolosive ne peut être retenue ; que la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS en charge de la gestion de l’appartement n’a commis aucun dol ; que cette dernière était tenue dans le cadre du mandat confié par une obligation de moyens ; qu’aucune faute ou négligence n’est caractérisée à son encontre au regard de la teneur des correspondances échangées entre Monsieur [Z] et la société AKERYS SERVICES ; qu’elle s’est employée à rechercher un preneur à bail à l’aide de différentes techniques de commercialisation ; qu’à ce titre, l’argumentation même de Monsieur [Z] ne repose pas à l’exception de celui portant sur la simulation fiscale sur un manquement quelconque de la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS dans le cadre de la gestion qui lui a été confiée ; qu’en conséquence, la faute qu’elle aurait commise au sens de l’article 1382 du code civil n’est nullement démontrée ; qu’il ressort des moyens qui précèdent que l’existence même d’une faute ou d’une défaillance imputable à l’une des sociétés AKERYS n’est pas rapportée ; que s’agissant des préjudices , Monsieur [Z] n’est pas parvenu à démontrer l’existence de tromperies lors des opérations de démarchage destinées à l’acquisition du bien ; qu’il ne justifie d’aucun préjudice particulier sur ce point qui soit en relation avec une faute inexistante, de sorte que la somme de 15.000 euros apparaît totalement injustifiée ; quant à la somme de 71890 euros réclamée, le caractère lésionnaire ou même excessif du prix de vente de l’appartement en question n’est en aucune manière rapporté ; que l’existence d’une surévaluation du prix de vente induite par un manquement au devoir de conseil du vendeur n’est pas d’avantage caractérisée par les pièces et les moyens soulevés par le demandeur sur ce point ; qu’aucun préjudice ne saurait donc être retenu ; que le risque de risque de redressement fiscal évalué à la somme de 15. 000 euros ne correspond pas à un préjudice réel et actuel ; qu’il ne s’agit que d’un préjudice purement hypothétique sans lien avec l’un des manquements reprochés dans la mesure où aucun élément ne laisse envisager l’ouverture ni même le risque d’ouverture d’une procédure collective ; que les sommes relatives aux actes notariés , aux charges de copropriété , aux honoraires du syndic et à tous autres frais ne constituent pas des préjudices Monsieur [Z] n’ayant pas sollicité la nullité de l’acte ; qu’elles sont tout au plus en relation avec la mutation de propriété du bien et avec le régime de copropriété de l’immeuble et non avec l’un des manquements reprochés ; qu’il n’existe donc aucun préjudice réel qui soit démontré par Monsieur [Z] ; qu’enfin, s’agissant de la somme dc 59.400 euros réclamée par Monsieur [Z] au titre du manque à gagner pendant neuf années, il sera observé à titre liminaire que Monsieur [Z] n’apporte que relativement peu de précisions sur la détermination de la somme qu’il réclame ; que l’analyse de la somme réclamée révèle que celle-ci semble correspondre à la perception de 108 loyers d’un montant unitaire de 550 euros par mois ; qu’or, la remise des clefs à Monsieur [Z] a eu lieu au mois de décembre 2004 ; qu’il ne démontre pas que l’appartement pouvait être loué avant cette date ; que par ailleurs l’appartement est régulièrement loué depuis le mois de février 2008 sans que Monsieur [Z] précise les loyers encaissés ; qu’aucune pièce versée n’est suffisante pour établir la preuve que Monsieur [Z] devait percevoir un loyer mensuel de 550 euros ; qu’en outre, Monsieur [Z] ne conteste pas avoir bénéficié d’indemnités au titre des loyers non perçus dans la cadre de la carence locative, entre le 24.03.2005 et le 17.03.2008, indemnités dont le montant total chiffré par la AKERYS atteint la somme de 19.118,55 euros ; qu’il résulte de ces éléments que la démonstration d’un préjudice n 'est donc pas rapportée étant observé en outre que le chiffrage de celui-ci ne peut être entrepris en l’état des éléments dont le tribunal dispose ; qu’en conséquence, aucun préjudice ne peut être retenu ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur [Z] estime avoir fait l’objet de manoeuvres dolosives aux fins de susciter ou de profiter de l’erreur provoquée chez lui sur la rentabilité de son achat immobilier et sur la valeur de l’immeuble, lesquelles ont déterminé son consentement à conclure la vente ; qu’il soutient en effet avoir été trompé sur les gains espérés au niveau fiscal et locatif ainsi que sur la valeur réelle du bien ; que les documents contractuels qui engagent la société AKERYS sont le contrat préliminaire du 21 novembre 2002, le mandat de gérance locative du 19 février 2004 et le contrat d’assurances loyers impayés et carence du 19 février 2004 ; qu’ils ne contiennent aucune mention relative à la rentabilité fiscale de l’opération qui n’entrent donc pas dans le champ contractuel ; que la simulation fiscale intitulé "exemple [Localité 1]" que monsieur [Z] produit, réalisé par monsieur [H] représentant le cabinet [X], n’a aucun caractère contractuel, et ne consiste qu’en une estimation manuscrite, réalisée sur des données générales ; que document ne constitue pas un engagement certain du vendeur à garantir à l’acquéreur le bénéfice fiscal poursuivi ; qu’en outre, il est incontestable que monsieur [Z] a réalisé, selon ses propres déclarations, des économies d’impôts (5.200 euros), a perçu des loyers (33.776 euros) et des indemnisations pour l’absence de location (19.148,55 euros) ; qu’il ne démontre pas davantage le caractère trompeur de la présentation de l’environnement économique et local du programme, la plaquette transmise ne comportant que des informations générales sur la région concernée et le programme immobilier, ainsi que les caractéristiques du groupe financier proposant ce programme ; qu’il n’a pas davantage de caractère contractuel quant à une garantie de rentabilité fiscale et n’évoque que la garantie de ce programme de façon optimale grâce à nos assurances « carences et vacations locatives » (9 ans fermes) « loyers impayés » et « dégradations immobilières », sans évoquer de caractère fiscal ; qu’il ne prouve ni que le loyer aurait été mal estimé ni que le prix d’achat était surévalué et ne verse aucune pièce relative à l’état du marché au jour de la conclusion du contrat de réservation, le seul document « cote annuelle des valeurs immobilières et foncières » de 2003 étant insuffisant à établir ce fait en raison de son caractère général ne prenant pas en compte les spécificités du bien immobilier dont s’agit ; qu’enfin, tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier, dont monsieur [Z] qui a souscrit pour ce bien une garantie locative, avait connaissance ; qu’il ne démontre pas donc pas la réalité des manoeuvres dolosives invoquées et ses demandes ne peuvent prospérer sur le fondement d’un dol commis par la sociéte AKERYS PROMOTION SASU et madame [X] ; Monsieur [Z] fonde sa demande sur l’appréciation erronée de la rentabilité économique de son opération immobilière ; qu’en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties sur ce point en déboutant monsieur [Z] de sa demande de ce chef ; qu’en effet, d’une part la réalité d’une telle erreur n’est pas établie, d’autre part elle n’est pas constitutive d’une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement de monsieur [Z] ; que les documents contractuels liant Monsieur [Z] à la société Akerys Promotion ne concernent qu’une vente en l’état futur d’achèvement pour laquelle il n’est pas démontré que le promoteur, qui n’est pas tenu d’une obligation en matière fiscale, a manqué à son obligation d’information et de conseil ; que le cabinet [X] disposait d’un mandat du promoteur lui confiant la mission de placer ses produits immobiliers, en recherchant des acquéreurs, avec cette limite que le contrat de réservation ne pouvait être conclu qu’après acceptation par le promoteur de la candidature du client, sous réserves de certaines conditions de solvabilité ; que l’agence immobilière n’avait donc pas de liberté d’action quant au choix de l’acquéreur ; que Monsieur [Z] ne démontre pas en outre que madame [X] lui a fourni des informations erronées sur la rentabilité de cet investissement immobilier, la simulation réalisée par monsieur [H] de façon manuscrite à une date inconnue sur un document intitulé "exemple [Localité 1]" n’ayant aucune valeur contractuelle ; que l’appelant ne démontre donc pas l’existence d’un manquement à leurs obligations par la société AKERYS PROMOTION SASU ou madame [X], étant rappelé que son préjudice n’est pas davantage établi dès lors qu’il a perçu pour ce logement, durant plusieurs années, des loyers, des versements de substitution à ces loyers et a bénéficié d’épargne d’impôts ;

1/ ALORS QUE le prestataire en placements immobiliers est tenu d’une obligation de conseil et d’information à l’égard de son client et doit, à ce titre, délivrer une information sincère sur les caractéristiques essentielles du produit proposé et attirer l’attention du client sur le risque qui peut y être attaché ; qu’en se bornant à relever, pour écarter le manquement à l’obligation d’information et de conseil de la société Akerys Promotion et de son mandataire, que les documents contractuels liant Monsieur [Z] à la société Akerys Promotion ne concernent qu’une vente en l’état futur d’achèvement pour laquelle il n’est pas démontré que le promoteur, qui n’est pas tenu d’une obligation en matière fiscale, a manqué à son obligation d’information et de conseil, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si les divers courriers de la société Akerys Promotion et de son mandataire faisant état d’un « produit fiscal », d’un « investissement aux fins de défiscalisation », la plaquette publicitaire, faisant état de ce que « Les Pierres Vertes offre les garanties d’un excellent investissement, à fort potentiel locatif », que « tous les atouts d’un investissement sûr, judicieux et rentable sont réunis dans ce programme spécialement conçu pour répondre aux attentes et besoins des investisseurs soucieux de réaliser une excellente opération financière », « d’un site et de son environnement, lié à son potentiel économique et locatif », la simulation fiscale intitulée loi besson faisant état des avantages fiscaux liés à une telle opération, le contrat préliminaire faisant expressément état d’une garantie de loyers au moyen d’un contrat d’assurance sous la seule réserve que l’acquéreur confie le mandat de gérer son bien à un gestionnaire agréé par 4M, la souscription par Monsieur [Z] de ce contrat d’assurance « loyers impayés et carence » et de ce mandat de gestion auprès de la société Cap Gestion, filiale du groupe Actif + ; n’établissaient pas que Monsieur [Z] s’était vu démarcher pour lui proposer un produit d’investissement locatif aux fins de défiscalisation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

2/ ALORS QUE le prestataire en placements immobiliers est tenu d’une obligation de conseil et d’information à l’égard de son client et doit, à ce titre, délivrer une information sincère sur les caractéristiques essentielles du produit proposé et attirer l’attention du client sur le risque qui peut y être attaché ; que manque à cette obligation, le prestataire qui commercialise, auprès d’investisseurs souhaitant réaliser une opération immobilière de défiscalisation, soucieux d’acquérir un appartement présentant toute les garanties d’une location effective du bien, condition indispensable à l’efficacité de l’investissement fiscal, des appartements qu’il présente comme une « excellente opération financière », un « investissement sûr », dans un environnement « à fort potentiel locatif », sans les informer de l’état réel économique et industriel de l’environnement et de la conjoncture défavorable induisant un risque certain; qu’en jugeant « qu’il n’est nullement établi que la société Akerys Promotion et la société Akerys Services Immobiliers chargée de la gestion du bien à louer avaient pour obligation d’informer l’acquéreur sur l’état du contexte économique local, sur une quelconque insuffisance des garanties locatives souscrites, sur le caractère soi disant insuffisant des qualités du programme », après avoir pourtant constaté que « certaines des informations générales des documents supports de la vente n’étaient pas en adéquation parfaite avec l’étude réalisée par l’INSEE en 2002 », la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;

3/ ALORS QUE en jugeant que la plaquette publicitaire transmise par le cabinet [X], mandataire de la société Akerys promotion, ne comportait pas d’information erronées quand cette plaquette faisait état de ce que « Les Pierres Vertes offre les garanties d’un excellent investissement, à fort potentiel locatif », que « tous les atouts d’un investissement sûr, judicieux et rentable sont réunis dans ce programme spécialement conçu pour répondre aux attentes et besoins des investisseurs soucieux de réaliser une excellente opération financière », et après avoir constaté que le bien n’avait pu être loué qu’après une période de trois ans, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, ensemble l’article 1382 du code civil ;

4/ ALORS QUE le prestataire en placements immobiliers est tenu d’une obligation d’information et de conseil ; qu’en s’abstenant de rechercher, sous prétexte que tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier, que la simulation et la plaquette commerciale n’avaient pas de valeur contractuelle et que des loyers avaient été finalement perçus, si la société Akerys Promotion et son mandataire, le cabinet [X], conseil investissement immobilier locatif, avaient attiré l’attention de Monsieur [Z] sur le risque de ne pas percevoir le loyer annoncé dans la plaquette publicitaire et la simulation et ne pas pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal escompté, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

5/ ALORS QUE dans ses écritures d’appel, Monsieur [Z] reprochait à la société Akerys Promotion et au cabinet [X], le fait de lui avoir proposé un produit fiscal, terme expressément employé par cette la société Akerys Promotion ou son mandataire, le cabinet [X], dans la lettre du 22 novembre 2002, celle du 18 octobre 2005, lettre du 20 mars 2007, sans l’avoir informé des obligations inhérentes au dispositif de défiscalisation proposé et sans l’avoir ainsi informé de la perte du bénéfice fiscal en cas de versement de substituts de loyers, seule une location effective permettant d’en bénéficier ; qu’en statuant comme elle l’a fait, sans se prononcer sur ces éléments de nature à établir le manquement de la société Akerys Promotion et de son mandataire à leur obligation d’information et de conseil, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

6/ ALORS QUE dans ses écritures d’appel, Monsieur [Z] reprochait à la société Akerys Promotion et au cabinet [X], le fait de lui avoir proposé un produit fiscal, terme expressément employé par la société Akerys Promotion ou son mandataire, le cabinet [X], dans la lettre du 22 novembre 2002, celle du 18 octobre 2005, lettre du 20 mars 2007, sans l’avoir informé des obligations inhérentes au dispositif de défiscalisation proposé et sans l’avoir ainsi informé de la perte du bénéfice fiscal en cas de versement de substituts de loyers, seule une location effective permettant d’en bénéficier (Conclusions d’appel, p.18) ; qu’en se bornant à retenir que Monsieur [Z] a réalisé des économies d’impôts, a perçu des loyers et des indemnisations pour l’absence de location, sans répondre à ce moyen, pourtant décisif, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

7/ ALORS QUE en s’abstenant de rechercher, si l’impossibilité pour la société Cap Gestion de trouver un locataire pendant près de 3 ans puis le fait que la seule solution locative qui ait ensuite été trouvée était la location au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pierres Vertes aux fins de logement du gardien, location hors cadre de l’opération de défiscalisation, objet et cause du contrat, l’opération de défiscalisation étant subordonnée à la location à une personne physique, n’établissaient pas l’impossibilité pour la société Akérys Promotion de trouver un locataire pour le bien litigieux, quand la plaquette publicitaire garantissait la haute valeur locative du bien et un investissement sûr, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

8/ ALORS QUE dans ses conclusions d’appel, Monsieur [Z] faisait valoir que l’impossibilité pour la société Cap Gestion de trouver un locataire pendant près de 3 ans puis le fait que la seule solution locative qui ait ensuite été trouvée était la location au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pierres Vertes aux fins de logement du gardien, location hors cadre de l’opération de défiscalisation, objet et cause du contrat, l’opération de défiscalisation étant subordonnée à la location à une personne physique, établissaient l’impossibilité pour la société Akérys Promotion de trouver un locataire pour le bien litigieux, quand la plaquette publicitaire garantissait la haute valeur locative du bien et un investissement sûr ; de sorte que Monsieur [Z] avait été victime d’une erreur sur les qualités substantielles du bien considéré ; qu’en s’abstenant de répondre à ce moyen, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

9/ ALORS QUE dans ces conclusions d’appel, Monsieur [Z] faisait valoir que les indemnités perçus au titre des trois années de vacance locative n’étaient pas considérées par l’administration fiscale comme pouvant être déduites fiscalement ; que s’il avait perçus des indemnités, elles étaient venues augmenter son revenu imposable sans pouvoir lui permettre la moindre déduction fiscale ; de sorte que l’objectif visé par Monsieur [Z], lorsqu’il s’est déterminé à réaliser l’investissement pour lequel il avait été démarché, n’a pas été réalisé, par la faute de ceux qui, précisément, étaient venus le démarcher et lui vanter les mérites d’un produit qui s’est avéré ne pas correspondre à ce qui avait été annoncé ; qu’en écartant l’existence de tout préjudice au seul motif que l’appartement avait été loué à partir de février 2008 et que Monsieur [Z] avait en toute hypothèse perçu des indemnités au titre des loyers non perçus (Jugement, p. 12 et arrêt, p. 10, § 1), sans répondre à ce moyen décisif, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 1382 du code civil.