N° RG 19/03969

N° Portalis DBVX-V-B7D-MNBT

Décision du

Tribunal de Commerce de LYON

Au fond

du 14 mai 2019

RG : 2017j00973

SARL TBI

C/

SAS EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

3ème chambre A

ARRÊT DU 21 JUILLET 2022

APPELANTE :

SARL TBI

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Joanna AMSALLEM, avocat au barreau de LYON, toque : 1345

INTIMÉE :

SAS EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030

******

Date de clôture de l’instruction : 18 Mai 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Juin 2022

Date de mise à disposition : 21 Juillet 2022

Audience tenue par Catherine CLERC, président, et Marie CHATELAIN, vice-président placé, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Jessica LICTEVOUT, greffier

A l’audience, Catherine CLERC a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Catherine CLERC, conseiller faisant fonction de président

— Raphaële FAIVRE, vice-président placé

— Marie CHATELAIN, vice-président placé

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Catherine CLERC, conseiller faisant fonction de président, et par Tiffany JOUBARD, directrice des services de greffe judiciaires, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 2 avril 2002, la SAS Eiffage Immobilier Centre Est (ci-après désignée « société Eiffage »), spécialisée dans la promotion immobilière, a conclu avec la SARL TBI, exerçant une activité d’agent immobilier de transactions sur immeubles, une « convention générale de prestations de services » aux termes de laquelle cette dernière se voyait confier une mission de recherche foncière répondant à certaines caractéristiques avec, en contrepartie, une rémunération globale forfaitaire de 5 000 € HT ainsi qu’un pourcentage hors taxe du prix de vente du terrain, pour chaque tènement dénoncé et dont la société Eiffage se portait acquéreur, ce pourcentage pouvant varier de 1 à 5 % et le taux définitif devant être fixé d’un commun accord au moment de la signature du compromis de vente.

La convention, conclue pour une durée d’un an, a été renouvelée par plusieurs avenants jusqu’au 31 décembre 2009.

A la fin de l’année 2002 selon la société TBI, et courant année 2003/2004 selon la société Eiffage, la société TBI a mis en relation la société Eiffage avec M. [P] [H] propriétaire d’un tènement situé au [Adresse 4]. Aucun accord n’a été conclu entre les deux sociétés.

En 2014, M. [H] a repris contact avec plusieurs promoteurs dont les sociétés Anahome et Diagonale.

Fin 2015, des pourparlers ont été engagés entre la société Eiffage et M. [H], sans qu’y soit intervenue la société TBI, qui ont abouti à la conclusion d’une promesse unilatérale de vente le 2 septembre 2016 pour un montant de 17 100 000 €.

La promesse unilatérale de vente n’ayant pas été réitérée, M. [H] l’a dénoncée en soutenant qu’elle était caduque au motif que la société Eiffage n’avait pas déposé sa demande de permis de construire dans les délais.

Par courrier du 22 juin 2016, la société TBI a réclamé des honoraires à la société Eiffage sur le fondement de la convention signée le 2 avril 2022. Cette dernière, par courriel du 1er septembre 2016, lui a notifié son refus.

En parallèle du présent litige,

la société Diagonale, estimant qu’un accord avait été conclu entre elle et M. [H] a, par acte d’huissier de justice du 12 octobre 2016, assigné ce dernier devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d’obtenir la vente forcée à son profit,

M. [H] a fait assigner le 26 janvier 2018 la société Eiffage en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de faire constater judiciairement la caducité de la promesse de vente,

par ordonnance de référé du 5 mars 2018, le président du tribunal précité a notamment rejeté les prétentions de M. [H] fondées sur le manquement de la société Eiffage à ses obligations contractuelles et le trouble manifestement illicite.

Par acte extrajudiciaire du 19 mai 2017, la société TBI a fait assigner la société Eiffage en responsabilité devant le tribunal de commerce de Lyon.

Par jugement du 14 mai 2019, le tribunal de commerce précité a :

dit que la convention passée entre la société TBI et la société Eiffage le 2 avril 2002 est nulle,

débouté la société TBI de l’ensemble de ses demandes,

condamné la société TBI à payer à la société Eiffage la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société TBI aux dépens de l’instance.

La société TBI a interjeté appel par acte du 6 juin 2019.

Par conclusions du 18 février 2020, fondées sur les articles 2, 1134 (devenu 1103), 1147 (devenu 1231-1), 1176, 1149 (devenu 1231-2) du code civil, la société TBI demande que la cour, infirmant le jugement déféré en ce qu’il :

l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

a déclaré la convention conclue entre les parties le 2 avril 2002 nulle et de nul effet,

l’a condamnée au versement de la somme de 1'500'€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

et statuant à nouveau,

juge qu’elle détient un droit à commission en raison de la mise en relation de la société Eiffage avec M. [H] pour l’acquisition du tènement immobilier sis [Adresse 4] et ce conformément aux dispositions contractuelles,

juge que son droit à commission s’élève à 5% HT du prix de la vente du tènement immobilier sis [Adresse 4] passée entre la société Eiffage et M. [H],

condamne la société Eiffage à lui verser 5% HT du prix de vente du tènement immobilier sis [Adresse 4], basé sur la somme de 17 100 000 € tel qu’indiqué dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, correspondant à la somme de 855 000 € HT, sauf à parfaire sur justificatif du prix définitif de cession du tènement immobilier sis [Adresse 4] passée entre la société Eiffage et M. [H],

si la réitération de l’acte authentique ne devait pas aboutir,

juger qu’elle a découvert que la vente a été mise en péril en raison d’un manquement contractuel de la société Eiffage à l’égard de M. [H],

juger que cette faute relative au défaut de dépôt du permis de construire par la société Eiffage lui a causé un préjudice et engage la responsabilité délictuelle de celle-ci,

en conséquence,

condamner la société Eiffage à lui verser, au titre de la perte de chance d’obtenir une commission, la somme minimale de 855'000'€, à parfaire en fonction du calcul définitif de la commission à réaliser sur le prix final de l’acte de cession, ou à tout le moins, si la juridiction devait appliquer une réduction de 10% à ce préjudice, condamner la société Eiffage à lui verser la somme de 769'500'€ HT à parfaire en fonction du prix définitif de la cession, au titre de la perte de chance d’obtenir une commission,

à titre infiniment subsidiaire,

surseoir à statuer sur cette affaire dans l’attente de la décision du tribunal de grande instance de Lyon sur la question de la validité de la promesse unilatérale de vente,

en tout état de cause,

débouter la société Eiffage de l’ensemble de ses demandes,

condamné la société Eiffage au paiement de la somme de 15'000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Eiffage aux entiers dépens,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Par conclusions du 18 novembre 2019, fondées sur les articles 699, 700, 908 910-4 et 954 du code de procédure civile, les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1070 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, la société Eiffage demande à la cour de':

à titre principal,

juger que la cour n’est saisie d’aucune demande visant à voir infirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que la convention passée entre elle et la société TBI le 2 avril 2002 est nulle,

en conséquence,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que la convention passée entre elle et la société TBI le 2 avril 2002 est nulle,

juger que la société TBI ne peut pas prétendre à l’existence d’un quelconque droit à commission en exécution d’un contrat nul,

juger que la société TBI ne peut pas davantage prétendre lui voir imputer une faute au motif du refus opposé par cette dernière d’accéder à une demande de rémunération qui est injustifiée puisque fondée sur la base d’un contrat nul,

débouter la société TBI de son appel comme mal fondé et la débouter de l’intégralité de ses prétentions,

à titre subsidiaire,

juger que la convention du 2 avril 2002 dont se prévaut la société TBI constitue un mandat d’entremise soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

juger que la société TBI ne peut prétendre à un quelconque droit à commissionnement faute de justifier de l’inscription de ce mandat sur le registre spécial des mandats,

juger que l’obligation à paiement à laquelle elle pourrait être tenue en vertu de la convention du 2 avril 2002 à raison de la signature d’un acte authentique de vente qui porterait sur un bien immobilier qui lui aurait été présenté par la société TBI pendant le cours du mandat, est contraire aux dispositions de l’article 7 de la loi Hoguet dès lors que cette obligation ne se trouve pas limitée dans le temps,

en conséquence,

confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a dit que la convention passée entre elle et la société TBI le 2 avril 2002 est nulle,

juger que la société TBI ne peut pas prétendre à l’existence d’un quelconque droit à commission en exécution d’un contrat nul,

juger que la société TBI ne peut pas davantage prétendre lui voir imputer une faute au motif du refus opposé par cette dernière d’accéder à une demande de rémunération qui est injustifiée puisque fondée sur la base d’un contrat nul,

débouter la société TBI de l’intégralité de ses demandes, fins et moyens,

très subsidiairement, dans l’hypothèse où la convention du 2 avril 2002 ne serait pas jugée nulle,

juger que la convention litigieuse subordonne, de convention expresse, un éventuel droit à commissionnement de la société TBI à la signature d’un acte authentique de vente constatant son acquisition d’un tènement dénoncé,

juger qu’aucun acte authentique de vente n’a été signé constatant son acquisition auprès de M. [H] du tènement situé [Adresse 4],

juger que la commission réclamée par la société TBI n’est pas due,

juger que la société TBI ne détient aucun droit à une rémunération future en cas de vente par M. [H] à la société Eiffage du tènement immobilier sis [Adresse 4] dès lors que toute obligation au paiement d’une quelconque commission éventuellement due par elle est éteinte et que les conditions contractuelles auxquelles se trouverait soumis le droit à commission que la société TBI revendique ne sont aucunement remplies,

juger que le taux de 5% dont le bénéfice est réclamé n’est en rien justifié,

juger qu’elle n’a jamais contracté envers la société TBI l’obligation de se porter acquéreur des tènements lui ayant été dénoncés,

juger qu’elle ne peut se voir imputer une quelconque faute à l’égard de la société TBI pour ne pas avoir régularisé d’acte authentique de vente avec M. [H] quels que soient les motifs pour lesquels cet acte authentique n’a pas été signé,

juger qu’elle n’a commis aucune faute en refusant de reconnaître a la société TBI le droit à rémunération auquel cette dernière prétend à tort,

juger mal fondée la société TBI à rechercher sa responsabilité civile,

en conséquence,

débouter la société TBI de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens,

à tous les titres,

condamner la société TBI à lui payer la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société TBI aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la Selas Léga-Cité, avocat, autorisée, sur son affirmation de droit, fait à l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par soit-transmis du 6 juillet 2022, la cour a demandé aux parties de dire leurs observations par note en délibéré à déposer avant le 12 juillet 2022, sans révocation de clôture, sur la recevabilité de la demande de sursis à statuer présentée «'à titre infiniment subsidiaire'» après débat au fond, par la société TBI, appelante.

Le 8 juillet 2022, le conseil de la société Eiffage a déposé électroniquement sa note en délibéré disant l’irrecevabilité de cette demande de sursis à statuer en tant que n’ayant pas été formulée devant le conseiller de la mise en état, seul compétent pour l’ordonner en application des articles 907 et 789 du code de procédure civile.

Dans sa note en délibéré déposée par voie électronique le 11 juillet 2022, le conseil de la société TBI a soutenu la compétence de la cour pour statuer sur sa demande de sursis à statuer, faisant valoir que le conseiller de la mise en état n’a compétence exclusive pour statuer que sur les exceptions de procédure et les incidents mettant fin à l’instance, ce qui n’est pas le cas d’un sursis à statuer qui ne fait que suspendre l’instance.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que la cour n’est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes et doit statuer sur les seules demandes mentionnées au dispositif des dernières conclusions des parties.

La demande d’exécution provisoire de la société TBI est sans objet, le présent arrêt n’étant pas susceptible d’un recours suspensif.

Sur la recevabilité de la demande d’infirmation du jugement déféré

La société Eiffage soutient que la société TBI est irrecevable en application des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile à présenter dans ses conclusions ultérieures une demande visant à voir infirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit nulle la convention signée le 2 avril 2002, comme n’ayant pas porté cette demande au dispositif de ses conclusions.

Ce qui ne peut être retenu.

En effet, il est exact que dans le dispositif de ses conclusions déposées le 3 septembre 2019 dans le respect des délais imposés par l’article 908 du code de procédure civile, la société TBI a sollicité l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, demandant que la cour, statuant à nouveau, lui accorde (en substance) une commission en application de la convention signée le 2 avril 2002 avec la société Eiffage, sans demander expressément l’infirmation de la disposition dudit jugement ayant dit nulle ladite convention, quoique l’ayant demandée en page 23 de ses écritures.

Il n’en demeure pas moins que la société TBI, dont la déclaration d’appel portait sur le prononcé de la nullité de la convention litigieuse, a pu valablement répliquer, conformément au second alinéa de l’article 910-4 précité, dans ses écritures ultérieures aux conclusions de la société Eiffage venant au soutien de la nullité de cette convention, en formulant expressément une demande d’infirmation du chef de jugement ayant prononcé cette nullité.

En conséquence, cette demande d’infirmation portée dans les dernières conclusions de l’appelante n’est pas irrecevable.

Sur la demande de nullité de la convention signée le 2 avril 2002

La société TBI proteste contre le jugement déféré ayant dit nulle la convention signée le 2 avril 2002 au motif qu’elle incluait une mission d’entremise laquelle impose un mandat écrit inexistant en l’espèce, qui doit être inscrit sur le registre des mandats, cette formalité étant d’ordre public, et ce, conformément à la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet.

Elle soutient que cette loi n’a pas vocation à s’appliquer à la convention litigieuse et qu’elle n’était dès lors pas tenue à l’obligation d’enregistrer celle-ci en faisant valoir en substance que :

la mission qui lui a été donnée par la société Eiffage est une simple mission de recherche foncière et nullement une mission d’entremise, cette convention étant une convention de prestation de services et non un contrat de mandat immobilier, l’activité de «'chasseur de biens'» étant exclue du champ d’application de cette loi et de son décret d’application du 20 juillet 2012 au moment de la conclusion de la convention en cause, c’est-à-dire avant l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ayant modifié l’article 1er de ladite loi en y incluant désormais l’activité de recherche immobilière,

elle n’a pas outrepassé sa mission en se livrant en une activité d’entremise,

son mode de rémunération est incompatible avec un mandat d’entremise immobilière relevant de l’application de la loi Hoguet,

elle n’est pas intervenue dans les négociations immobilières.

La société Eiffage qui conteste point par point l’argumentaire adverse en faveur de la non-application de la loi Hoguet, défend que la convention du 2 avril 2002 est soumise à cette législation en tant que mandat d’entremise conclu entre un agent immobilier et son client, avec une mission de'«'recherche foncière portant exclusivement sur le département du Rhône, et plus particulièrement sur la ville de [Localité 5] et sa banlieue Est'», ajoutant que la Cour de cassation qualifie depuis 1990 comme constituant une mission d’entremise celle qui consiste à «'indiquer les immeubles susceptibles de donner lieu à des opérations de promotion immobilière, mettre en relation les parties, donner son avis sur l’intérêt de l’opération, régler les problèmes particuliers et suivre éventuellement les négociations si son intervention est sollicitée'».

Elle soutient en conséquence la nullité de la convention en faisant valoir que':

la société TBI ne satisfait pas aux dispositions d’ordre public de cette loi en s’abstenant de produire le registre des mandats qu’elle a l’obligation de détenir, que l’exemplaire de la convention litigieuse ou ses avenants versés aux débats comportent aucun numéro d’inscription au registre des mandats,

la convention en cause ne comporte pas une limitation de ses effets dans le temps en violation de l’article 7 de la loi Hoguet.

La convention générale de prestations de services signée entre les parties le 2 avril 2002 énonce dans son article 1': «'Eiffage Immobilier confie à EURL TBI une mission d’assistance, sans obligation de résultat, en matière de recherche foncière portant exclusivement sur le département du Rhône et, plus particulièrement, sur la ville de [Localité 5] et sa banlieue Ouest. Le présent avenant ne concerne que les seules prospections foncières'».

Son article 2 est ainsi rédigé : «'EURL TBI devra informer Eiffage Immobilier de l’opportunité de tout terrain sur la zone géographique précisée à l’article précédent. A cet effet, elle devra communiquer à Eiffage Immobilier les éléments suivants':

les références cadastrales de la ou des parcelles de terrain,

le nom du ou des propriétaires,

l’adresse précise du terrain,

la valeur approximative du terrain.'»

Dans son article 3, il est dit «'il est convenu que la mission de prospection vise à rechercher, pendant la durée de validité des présentes, dix (10) tènements fonciers sur lesquels Eiffage Immobilier pourra réaliser toute opération de construction d’une contenance minimum de 2'000 m² HON (…)'».

En préambule de cette convention, il était indiqué : « dans le cadre de son activité, la société Eiffage Immobilier souhaite générer de nouvelles affaires immobilières. Eiffage Immobilier décide d’avoir recours aux services de TBI qui a notamment pour objet une activité de négociateur et montages d’opérations immobilières foncières, ainsi qu’une connaissance et une expérience du marché immobilier sous toutes ses formes'».

Le mandat d’entremise est exclusif de toute représentation, en ce sens que le mandataire est seulement en charge d’exécuter une mission, telle que celle de rechercher et de présenter une personne avec laquelle le mandant souhaite réaliser une opération, sans s’insérer lui-même dans la relation du mandant avec cette personne, et sans être tenu d’une obligation de résultat, à savoir que sa responsabilité ne peut pas être recherchée en cas de non-conclusion de l’opération en question.

Or en l’espèce, la société TBI a non seulement recherché des biens fonciers pour le compte de la société Eiffage et mis en relation un propriétaire immobilier, M'. [H], avec cette société, mais s’est investie dans la relation entre ce tiers et la société Eiffage.

Ainsi, elle a indiqué dans son courriel du 22 juin 2016, avoir organisé un déjeuner en 2013, avoir relancé ce propriétaire et avoir fait le forcing à sa demande auprès de la société Eiffage'; la société TBI a écrit également sous la plume de son conseil dans un autre courriel du 19 décembre 2016 qu’elle entendait recevoir une «'juste indemnisation de son intermédiation'», tout en indiquant qu’elle avait «'toujours maintenu des démarches et contacts avec M'. [H] dans le seul et unique but de faire réaliser par Eiffage une opération immobilière de fort intérêt'».

Ces agissements ayant consisté à mettre activement en contact la société Eiffage avec M. [H], à s’immiscer dans leurs relations, notamment en faisant à la demande de ce tiers du forcing auprès de la société Eiffage, relèvent de l’activité d’entremise au sens de la loi Hoquet en ce qu’ils excèdent la simple mission de chasseur de biens.

Dès lors, cette activité d’entremise étant soumise à la loi Hoguet, la société TBI devait régulariser un mandat respectant les conditions de forme et de fond exigées par cette loi, ce qu’elle n’est pas en mesure de justifier.

Est inopérante l’objection de cette dernière selon laquelle elle entretenait «'depuis plusieurs années des relations commerciales avec la société Eiffage avant de conclure la convention litigieuse, et qu’à aucun moment elle n’est intervenue en qualité d’intermédiaire entre la société Eiffage et un vendeur potentiel et qu’à aucun moment la soumission de leurs relations contractuelles à la loi Hoguet n’a été un sujet'», dans la mesure où ces agissements passés ne sont pas en cause.

De même est dénuée de pertinence l’analyse de la société TBI consistant à soutenir que la société Eiffage a elle-même admis qu’elle n’avait joué aucun rôle dans le rapprochement de M. [H] fin 2015/ début 2016, alors même que les faits d’entremise se situent à l’époque à la présentation initiale de ce tiers à la société Eiffage en 2003/2004.

Sans plus ample discussion, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a, par de justes et pertinents motifs adoptés par la cour, dit nulle la convention litigieuse comme ne satisfaisant pas aux conditions imposées par la loi Hoguet.

Il n’y a donc pas lieu de statuer plus avant tant sur les demandes de la société TBI relatives à ses droits à commission telles que fondées sur la convention, que sur l’autre moyen de nullité tel qu’allégué par la société Eiffage tenant au caractère perpétuel du droit à rémunération prévu dans cette convention en violation de l’article 7 de la loi Hoguet.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant dans son recours, la société TBI est condamnée aux dépens d’appel et conserve la charge de ses frais de procédure ; elle est condamnée à verser à la société Eiffage une indemnité de procédure pour la cause d’appel ; les condamnations aux dépens et aux frais irrépétibles prononcées par le jugement querellé sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Ajoutant,

Condamne la SARL TBI à verser à la SAS Eiffage Immobilier Centre Est une indemnité de procédure de 2 000 €,

Déboute la SARL TBI de sa réclamation présentée en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL TBI aux dépens d’appel avec droit de recouvrement.

LE DIRECTEUR DES SERVICESLE PRÉSIDENT

DE GREFFE JUDICIAIRES