CIV. 3

LM

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 28 juin 2018

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 651 F-D

Pourvoi n° F 17-18.473

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. Jean X…, domicilié […] ,

contre l’arrêt rendu le 16 février 2017 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l’opposant à M. David Y…, domicilié […] ,

défendeur à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 29 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M^me Masson-Daum, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. X…, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. Y…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l’article 2224 du code civil ;

Attendu qu’il résulte de ces textes que, si la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu’à l’audience devant le juge, leur paiement ne peut être obtenu que dans les limites de la prescription ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 16 février 2017), que M. X…, preneur à bail d’un logement appartenant à M. Y…, l’a assigné en répétition de loyers indus et de provisions sur charges non régularisées ; qu’à titre reconventionnel, M. Y… a demandé, par conclusions déposées à l’audience du 17 mars 2015, le paiement des charges locatives afférentes aux années 2009 à 2015 ;

Attendu que, pour accueillir la demande reconventionnelle, l’arrêt retient que seule l’action en paiement de charges ou en répétition de charges indûment réglées est enfermée dans le délai de la prescription et non le délai imparti au bailleur pour présenter les justificatifs des charges dont il réclame le paiement et qu’aucune forclusion n’atteint le bailleur du seul fait qu’il n’a pas communiqué le décompte un mois avant la régularisation ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 16 février 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. Y… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y… et le condamne à payer à M. X… la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Ce moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de toutes les régularisations antérieures à 2011, soulevée par M. Jean X… et de l’avoir condamné à payer à M. David Y… la somme de 25.710,51 euros au titre des charges locatives pour la période allant de l’année 2009 à l’année 2015 incluse ;

AUX MOTIFS QUE, contrairement à ce que soutient M. X…, sur le fondement d’une lecture erronée de la jurisprudence de la Cour de cassation, seule l’action en paiement de charges ou en répétition de charges indûment réglées est enfermée dans le délai de la prescription, et, en aucune manière le délai imparti au bailleur, qui n’est pas conformé aux délais de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, pour présenter les justificatifs des charges dont il réclame le paiement ou dont le remboursement est sollicité par son locataire, ces justificatifs pouvant être fournis en tout état de cause et jusques et y compris devant la Cour. Si les charges sont exigibles sur justification, elles peuvent être présentées à la fin de la location et aucune forclusion n’atteint le bailleur du seul fait qu’il n’a pas communiqué le décompte un mois avant la régularisation.

Par suite, aucune prescription ou forclusion ne saurait être utilement opposée à M. Y…, de sorte qu’il n’y a pas lieu, pour la Cour, de rechercher si la nouvelle prescription triennale de la loi ALUR trouve à s’appliquer dans la présente instance.

1/ ALORS QUE l’action en paiement de charges locatives accessoires au loyer se prescrit par cinq ans ; qu’en retenant qu’aucune prescription n’était opposable à M. Y… qui avait formé une demande en paiement de charges locatives en mars 2015 pour les années 2009 à 2013, la cour d’appel a violé l’article 2224 du code civil ;

2/ ALORS QUE l’action en paiement de charges locatives accessoires au loyer se prescrit par cinq ans, si bien qu’en condamnant le preneur à payer au bailleur la somme de 25.710,51 euros au titre des charges locatives pour la période allant de l’année 2009 à l’année 2015 incluse sans rechercher, comme elle y était invitée, si la demande au titre des charges antérieures de plus de cinq ans à la demande formée en mars 2015 n’était pas prescrite, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 2224 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Ce moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné M. Jean X… à payer à M. David Y… la somme de 25.710,51 euros au titre des charges locatives pour la période allant de l’année 2009 à l’année 2015 incluse ;

AUX MOTIFS QU’il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges locatives ne sont récupérables que sur justifications. Cependant, le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées et que le bailleur justifie, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce devant la Cour, des pièces justificatives, qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaire de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire, toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges

M. Y… produit, en cause d’appel, les décomptes individuels de charges de copropriété, pour les années concernées (2009 à 2015), pour les lots concernés, correspondant au bien loué à M. X… avec l’indication de la part des charges récupérables, détaillées poste par poste, et le relevé général des dépenses de la copropriété.

Ces documents sont suffisamment probants et éclairants pour le locataire en ce qu’ils comportent une ventilation permettant à ce dernier de vérifier l’exactitude des charges récupérables.

Ils ne rapportent certes pas la preuve, en eux-mêmes, de la tenue des pièces justificatives des charges locatives, ci-avant mentionnées, à la disposition de M. X….

Cependant, M. Y… a adressé le 22 décembre 2015, une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son locataire, dans laquelle il écrit : « je vous confirme que toutes les pièces justifiant des charges que j’ai acquittées en qualité de copropriétaire et récupérables sur le locataire, sont à votre disposition pour que vous puissiez procéder à toute vérification éventuelle et si vous le souhaitez nous pouvons prendre rendez-vous avec le syndic de copropriété pour vous permettre tout contrôle desdites charges ».

Il a donc lieu de considérer, sur la base de ces éléments, que les charges sont justifiées et que les pièces ont été tenues à la disposition de M. X….

Dès lors, le jugement entrepris, compte tenu des justificatifs apportés en cause d’appel, sera infirmé en ce qu’il a dit qu’aucune charge locative n’était exigible pour la période allant de 2009 à 2015.

M. X… sera condamné à payer à M. Y… une somme de 25 710,51 euros représentant le montant des charges locatives dues sur la période 2009 à 2015.

1/ ALORS QUE le locataire faisait valoir dans ses écritures (conclusions n° 3, page 11) que certains postes de dépenses figurant sur les décomptes du syndic de la copropriété et mis à sa charge par le bailleur n’étaient pas des dépenses récupérables sur les locataires en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-713 du 26 août 1987, si bien qu’en ne s’expliquant pas sur ce moyen, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

2/ ALORS QUE l’annexe au décret du 26 août 1987 fixe de manière limitative la liste des charges récupérables ; que le locataire faisait valoir dans ses écritures (conclusions n° 3, page 11) que certains postes de dépenses figurant sur les décomptes du syndic de la copropriété et mis à sa charge par le bailleur n’étaient pas des dépenses récupérables sur les locataires en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-713 du 26 août 1987, si bien qu’en ne s’expliquant pas sur ce moyen, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des textes précités ;

3/ ALORS QU’il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, qu’en condamnant le locataire à payer la totalité des charges qu’elle estimait justifiée pour la période 2009-2015 sans déduire de leur montant les provisions mensuelles versées, la cour d’appel a violé le texte précité.