CIV.3

CM

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 14 février 2019

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 111 F-D

Pourvoi n° M 17-26.758

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. P… T…,

2°/ M. R… O…,

tous deux domiciliés […] ,

contre l’arrêt rendu le 5 septembre 2017 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige les opposant :

1°/ à M. J… G…,

2°/ à M^me X… …, épouse G…,

tous deux domiciliées […] (Italie),

3°/ à M. W… H…, domicilié […] , membre de la société W… H… L… M… ,

4°/ à la société H… M… Z…, société civile professionnelle, dont le siège est […] ,

5°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est […] ,

6°/ à la société Alpes certifications immobilières, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] , sous l’enseigne Agenda diagnostics,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 15 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de MM. T… et O…, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. U… et de la société H… M… Z…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à MM. T… et O… du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Allianz IARD et la société Alpes certifications immobilières ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 septembre 2017), que MM. T… et O… ont acquis de M. et M^me G… une maison d’habitation selon une promesse de vente établie le 30 juillet 2013 par M. U…, notaire, membre de la société civile professionnelle H… M… Z…, et comportant une clause pénale relative à l’exécution, par les vendeurs, de travaux de réparation de l’installation électrique et de la toiture avant le 30 octobre 2013 sous peine d’une indemnité forfaitaire par jour de retard ; qu’ayant dû faire réaliser des travaux de mise en conformité de ces ouvrages restés dangereux, les acquéreurs ont assigné les vendeurs et le notaire en paiement de dommages-intérêts pour manquement à leurs obligations et en exécution de la clause pénale ;

Attendu que les acquéreurs font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes au titre de la clause pénale ;

Mais attendu qu’ayant relevé que l’acte authentique de vente du 13 octobre 2013 précisait que les vendeurs avaient réalisé les travaux, que le rapport de contrôle de la société Alpes certifications immobilières révélait que les travaux réalisés laissaient subsister des éléments dangereux sur l’installation électrique et qu’il résultait de constats d’huissier de justice que les travaux d’isolation et de réfection de la toiture, également dangereuse, n’étaient pas conformes aux règles de l’art et souverainement retenu que la clause pénale forfaitaire sanctionnait l’inexécution des travaux par les vendeurs, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que les acquéreurs ne pouvaient prétendre à une application cumulative de cette clause pénale avec des dommages-intérêts alloués en réparation des préjudices résultant de l’inexécution, par M. et M^me G…, de travaux conformes à ceux définis par la promesse de vente, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne MM. T… et O… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. T… et O… et les condamne à payer à M. U… et à la SCP H… M… Z… la somme globale de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour MM. T… et O…

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué D’AVOIR dit n’y avoir lieu de faire application de la clause pénale stipulée au contrat de vente d’un appartement en cas d’inexécution des travaux de remise aux normes par les vendeurs et rejeté la demande en dommages et intérêts formée à l’encontre du notaire rédacteur de l’acte authentique par les acquéreurs au titre de la garantie de la liquidation de la clause pénale,

AUX MOTIFS QUE le 30 juillet 2013, Monsieur J… G… et Madame X… …, son épouse, ont signé avec Monsieur P… Robert T… et Monsieur R… O… un compromis de vente établi par M^e W… H… de la SCP H… M… Z…, notaires, portant sur une maison d’habitation édifiée sur un terrain situé à Mane (Alpes-de-Haute-Provence), mentionnant que les vendeurs avaient fait établir, le 27 juin 2013, un diagnostic par la SARL Alpes certifications immobilières, rappelant que l’installation électrique était ancienne et comportait des anomalies, fixant comme condition suspensive que les vendeurs s’engageaient à réaliser, avant la signature de l’acte authentique, des travaux de réparation et prévoyant à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire de 150 € par jour de retard, sans préjudice des droits de l’acquéreur de poursuivre l’exécution des travaux, l’indemnité étant non réductible même en cas d’exécution partielle des travaux ; que l’acte de vente a été régularisé devant Maître W… H… de la SCP H… M… Z… le 13 octobre 2013, précisant que les vendeurs avaient réalisé les travaux (arrêt p. 5, alinéas 3 et 4) ;

AUX MOTIFS QUE l’acte authentique de vente du 13 octobre 2013 indique que les travaux de rénovation dus par le vendeur concernent l’isolation et la réfection de la toiture et mentionne que le cabinet Agenda, enseigne de la SARL Alpes certifications immobilières, a envoyé, le 4 septembre 2013, un courrier électronique précisant : « suite à une visite de contrôle de ce jour, j’ai pu constater que des anomalies relevées dans mon rapport précédent avaient été corrigées. Voir commentaires en page 17 » ; que le rapport de contrôle de la SARL Alpes certifications immobilières révèle que les travaux réalisés laissent subsister des éléments dangereux sur l’installation électrique ; que le procès-verbal de constat d’état des lieux établi par huissier le 5 novembre 2013 soit quelques jours après l’acte de vente, mentionne que l’installation électrique présente des risques d’électrocution et d’incendie, de nombreux branchements n’étant pas raccordés à la terre, dont un convecteur électrique de 1000 Watts ; que ces faits sont confirmés par le rapport établi le 4 novembre 2013 par la société d’électricité Sountala Projet ; que le constat précité signale également que des tuiles sont descellées et mal jointes, dont certaines menacent de tomber, ainsi qu’un défaut d’étanchéité, au niveau de la base de la cheminée extérieure ; que le défaut d’isolation des combles a été constaté par le procès-verbal d’huissier de justice dressé le 26 novembre 2013 ; que l’inexécution par les vendeurs de leur obligation de réaliser des travaux conformes à ceux définis par le compromis de vente est ainsi démontrée ; attendu qu’au vu des factures produites, les acquéreurs sont fondés à réclamer la condamnation des vendeurs à leur payer la somme de 30.547, 78 € pour les travaux de mise aux normes de l’installation électrique, les travaux de réfection de la toiture, les frais de maîtrise d’oeuvre, les frais de location d’appartement, d’électricité chauffage, de garde-meubles et de constat d’huissier de justice ; qu’il convient par contre de constater qu’aucune facture n’est produite en ce qui concerne les frais de déménagement dont l’indemnisation est réclamée à concurrence de la somme de 1.500 € ; que celle-ci ne peut donc être accordée ; attendu que les acquéreurs ne justifient pas avoir subi un préjudice moral particulier ni un préjudice matériel supplémentaire ; que leur demande en dommages et intérêts à concurrence de la somme de 15.000 € formée de ce chef ne peut être accueillie ; que dans la mesure où le compromis prévoit une clause pénale forfaitaire en cas d’inexécution des travaux prévus, et que l’acte de vente mentionne qu’ils ont été exécutés, les acquéreurs ne peuvent prétendre à une application cumulative de cette clause pénale avec les dommages et intérêts alloués de ce chef, dont le montant se révèle supérieur à la liquidation de la clause correspondant, pour 163 jours de retard, à 24.450 € (arrêt p. 5, alinéas 7 et suivants, p. 6 alinéas 1 à 6) ;

ET AUX MOTIFS QUE dans la mesure où l’application de la clause pénale a été écartée dans le cadre du présent litige, la demande d’indemnisation pour absence de séquestre destiné à garantir son paiement ne peut prospérer (arrêt p. 7, alinéa 5) ;

1°) ALORS QU’il résulte de l’ancien article 1229 du code civil que le créancier peut solliciter l’application de la clause pénale stipulée pour le simple retard en même temps que des dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’inexécution de l’obligation par le débiteur ; que la cour d’appel a constaté que le compromis de vente « prévoyait à titre de clause pénale une indemnité forfaitaire de 150 € par jour de retard, sans préjudice des droits de l’acquéreur de poursuivre l’exécution des travaux » (arrêt p. 5, alinéa 3) ; qu’en jugeant cependant que les acquéreurs ne pouvaient prétendre à une application cumulative de cette clause pénale avec les dommage et intérêts alloués en réparation de l’inexécution des travaux d’une part, et en rejetant la demande d’indemnisation pour absence de séquestre destiné à garantir le paiement de la clause pénale d’autre part, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l’ancien article 1229 du code civil ;

2°) ALORS QUE la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ; que l’obligation issue de la clause est due dès lors que l’inexécution du contrat est avérée ; qu’en jugeant que les acquéreurs ne pouvaient prétendre à l’application de la clause pénale dans la mesure où le compromis prévoyait une clause pénale forfaitaire en cas d’inexécution des travaux prévus, et que l’acte de vente mentionnait qu’ils avaient été exécutés, alors qu’elle avait elle-même constaté l’inexécution par les vendeurs de leur obligation de réaliser des travaux conformes à ceux définis par le compromis de vente et alors qu’en tout état de cause, la réitération par acte authentique n’empêchait pas l’application de la clause pénale prévue au compromis de vente, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des anciens articles 1226 et 1229 du code civil ensemble l’ancien article 1134 du code civil.