CIV.3

FB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 16 janvier 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 25 FS-D

Pourvoi n° Q 19-11.497

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société H…, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 3 février 2017 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 11), dans le litige l’opposant :

1°/ à M^me E… Q…, domiciliée […] ,

2°/ à la société Rsg, dont le siège est […] ,

3°/ à la société Tissus Colony, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

4°/ à la société Mc4 consulting, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

défenderesses à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, en l’audience publique du 3 décembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Pronier, M^mes Farrenq-Nési, Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, Boyer, conseillers, M^mes Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, M. Brun, avocat général, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société H…, l’avis de M. Brun, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à la société H… du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Mc4 consulting ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 3 février 2017), que, le 10 octobre 2012, M^me Q… a offert d’acquérir, au prix demandé, un bien immobilier mis en vente par la société RSG et le fonds de commerce qu’y exploitait la société Tissus colony ; que, par acte authentique du 6 novembre 2012, la société RSG a, sur le même immeuble, consenti à M. B… une promesse unilatérale de vente qui a été publiée à la conservation des hypothèques le 17 janvier 2013 ; que, par acte notarié du 25 janvier 2013, publié le 29 janvier 2013, M. B… s’est substitué la société H…, avec levée d’option de la promesse de vente ; que, par acte authentique du 7 février 2013, la vente a été réitérée et publiée à la conservation des hypothèques le 11 février 2013 ; que, par acte du 10 janvier 2013, publié le 6 février 2013, M^me Q…, soutenant que la vente était parfaite à son profit, a assigné les sociétés RSG et Tissus colony en réalisation forcée de la vente ; que la société H… est intervenue volontairement à l’instance ;

Attendu que la société H… fait grief à l’arrêt de déclarer inopposable à M^me Q… la vente du 7 février 2013 et d’ordonner son expulsion des lieux ;

Mais attendu que la levée de l’option d’une promesse unilatérale de vente ne constitue pas un acte soumis à publicité par application de l’article 28, 1°, du décret du 4 janvier 1955 ; que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société H… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société H….

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement ayant déclaré inopposable à M^me E… Q… la vente consentie le 7 février 2013 au profit de la société H… et ordonné l’expulsion des lieux ;

AUX MOTIFS QU’ « il convient de recevoir la SCI H… en son intervention volontaire ;

que l’article 1583 du Code civil prévoit que la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’est pas encore été livrée ni le prix payé » ;

qu’il est constant que, le 9 octobre 2012, M^me E… Q… a présenté à M. G… L…, gérant de la SCI RSG, propriétaire d’un bien immobilier à usage commercial sis […] , et de la société Tissus Colony, exploitant une boutique à cette adresse, une offre d’achat des murs et du fonds de commerce de cette boutique pour le prix de 900 000 euros ; que M. L… ayant émis une contre-offre pour un montant de 925 000 euros, celle-ci a été acceptée par M^me Q… le 10 octobre 2012 ;

que la capacité de M. L…, en sa qualité de gérant de RSG et de Tissus Colony, à s’engager pour le compte de ces deux sociétés n’est pas contestable ; qu’il n’est pas davantage discutable que la proposition de M^me Q… a reçu l’accord le 10 octobre 2012 de M. L…, les appelantes ne rapportant pas la preuve de ce que, sous la mention manuscrite « Bon pour accord avec les modifications ci-dessus indiquées : prix : 925 000 euros et les travaux de séparation à la charge de l’acquéreur, 10/10/2012 », la signature ne serait pas celle de M. L…, destinataire de l’offre de M^me Q… ;

que l’acceptation de la contre-offre par les deux parties caractérise un accord sur la chose vendue (les murs et le fonds de commerce exploité au […] à Paris 6ème arrondissement) et sur le prix (925 000 euros hors droits) ; que la vente était dès lors parfaite dès le 10 octobre 2012 ;

que, sur l’opposabilité à M^me Q… de la vente consentie à la société H…, l’article 30-1 n° 55-22 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que « les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés » ; que cette disposition pose la règle de l’antériorité de la publication du titre selon laquelle, en présence d’un concours d’acquéreurs sur le même bien vendu, celui qui publie le premier son titre a priorité sur l’autre ;

que, si la promesse de vente notariée du 6 novembre 2012 au profit de M. B…, avec faculté de substitution, et la levée de promesse du 25 janvier 2013 ont été publiées au 2ème bureau des hypothèques de Paris respectivement les 17 janvier et 29 janvier 2013, l’acte de vente ne l’a été que le 11 février 2013 alors que l’assignation en justice du 10 janvier 2013 l’a été antérieurement, le 6 février 2013 ; qu’il s’en déduit que la cession opérée au bénéfice de la société H… est inopposable à M^me Q… ;

que c’est en conséquence à raison que les premiers juges ont dit que la vente intervenue entre RSG et Tissus Colony et M^me Q… était parfaite, ont constaté la réalisation de la vente des murs et de la cession de fonds de commerce au bénéfice de cette dernière et ont ordonné la publication au fichier immobilier de cette vente et de cette cession de fonds de commerce ; que le jugement sera en conséquence confirmé » ;

ALORS QUE la levée de l’option consentie par une promesse unilatérale de vente forme définitivement la vente ; qu’en cas d’acquisitions successives de droits concurrents sur le même immeuble, le titre publié en second est inopposable à l’acquéreur qui a fait préalablement publier son propre titre ; qu’ayant elle-même constaté que l’assignation de M^me Q… n’avait été publiée que le 6 février 2013, tandis que « la promesse de vente notariée du 6 novembre 2012 au profit de M. B…, avec faculté de substitution, et la levée de promesse du 25 janvier 2013 ont été publiées au 2ème bureau des hypothèques de Paris respectivement les 17 janvier et 29 janvier 2013 », peu important que l’acte régularisant la vente issue de cette levée d’option n’ait été publié qu’ensuite, la cour d’appel ne pouvait déclarer inopposable à M^me Q… le titre de la société H… sans violer l’article 30-1 du décret du 4 janvier 1955.