CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 23 septembre 2021

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10439 F

Pourvoi n° W 20-17.671

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2021

La société KS Bio, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° W 20-17.671 contre l’arrêt rendu le 20 mai 2020 par la cour d’appel d’Orléans (chambre des urgences), dans le litige l’opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], dont le siège est [Adresse 5],

2°/ à la société Citya Blois, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 3], pris en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4],

3°/ à M. [P] [D], domicilié [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société KS Bio, de la SCP Le Griel, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 6], après débats en l’audience publique du 29 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l’encontre de la décision attaquée, n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société KS Bio aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société KS Bio

La société KS Bio fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé l’ordonnance du juge des référés en ce que celle-ci avait fait interdiction à la société KS Bio exerçant sous l’enseigne « Chef Tacos », sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par infraction constatée passé le 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance, d’exploiter un fonds de restauration dans les locaux qu’elle loue au [Adresse 4] ;

1°) Alors qu’un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de jouissance ; que la qualification de « magasin » par le règlement de copropriété ne suffit pas à écarter la possibilité d’exercer l’activité de restauration lorsque celle-ci n’est pas précisément interdite par ce règlement en dérogation au principe de la liberté des activités commerciales ; qu’en retenant que le lot 12, devenu le lot 36, était autorisé à la seule affectation de « magasin » dans le règlement de copropriété, pour en déduire que l’exploitation d’un fonds de restauration n’était pas autorisée bien que l’immeuble était à usage mixte d’habitation et de commerce et que l’activité de restauration n’était pas expressément prohibée, la cour d’appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1103 du code civil ;

2°) Alors qu’un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de jouissance ; que l’interdiction par un règlement de copropriété des activités créant des nuisances sonores ou olfactives ne permet pas de s’opposer à l’exploitation d’un restaurant ; qu’en affirmant que le lot 12 dont était propriétaire monsieur [D], bien que qualifié de « magasin » par le règlement de copropriété, ne saurait abriter une activité de restauration dès lors que ce même règlement de copropriété précise qu’il est interdit d’ « établir dans l’immeuble aucun établissement insalubre, dangereux, incommode ou immoral ou qui, par le bruit, l’odeur ou les émanations pourrait nuire aux voisins », cependant que le règlement de copropriété n’interdisait pas expressément une activité de restauration, la cour d’appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) Alors qu’il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; qu’en l’espèce, la clause « Douzième lot » du paragraphe « composition des lots » du chapitre II du titre II « Désignation et division de l’immeuble » du règlement de copropriété indique « Le magasin situé au deuxième niveau à gauche du couloir d’entrée de l’immeuble, d’une surface de vingt mètres carrés quatre-vingt. Et les vingt-deux/ millièmes des parties communes de l’immeuble » ; qu’en affirmant que cette clause du règlement de copropriété était claire en ce qu’elle prévoyait que le lot 12, devenu 36, ne pouvait renfermer une activité de débit de boissons, et moins encore une activité de restauration, la cour d’appel a dénaturé ladite clause et violé le principe suivant lequel le juge ne doit pas dénaturer les éléments de la cause ;

4°) Alors que les juges ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; que la société KS Bio faisait valoir que la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires autorisant la présente procédure avait été votée en raison de prétendues nuisances olfactives que son activité de restauration générait dans tout l’immeuble, qu’il appartenait au syndic d’apporter la preuve de ces nuisances olfactives et que le constat d’huissier établi le 28 juin 2019 sur lequel le syndic se fondait uniquement constatait la présence dans la cour arrière de l’immeuble de moteurs de climatisation et l’existence d’un trou dans la face droite du conduit d’extraction des fumées, mais que ces constatations ne la concernaient en rien dans la mesure où les moteurs appartenaient à la société Bardoc, exerçant son activité de restauration sous l’enseigne commerciale [Établissement 3], et où le trou avait été réalisé par l’ancien propriétaire des murs du café [Établissement 1] (conclusions p. 8 et 9) ; que la cour d’appel a retenu qu’il existait une contradiction dans l’argumentation de la société KS Bio puisque celle-ci avait commencé par contester l’existence des nuisances olfactives et avait reproché au juge des référés de les avoir estimées avérées, avant d’affirmer que les nuisances ne la concernaient pas puisqu’elles étaient imputables à une autre société ; qu’en statuant ainsi, cependant que la société KS Bio avait seulement relevé que le constat d’huissier du 28 juin 2019 sur lequel le syndic se fondait ne visait aucune nuisance olfactive et que, s’agissant des nuisances sonores, elles provenaient de moteurs de climatisation qui ne lui appartenaient pas, la cour d’appel a dénaturé les conclusions de la société KS Bio et a violé l’article 4 du code de procédure civile ;

5º) Alors qu’ il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; qu’en l’espèce, dans son constat du 28 juin 2019, l’huissier avait indiqué que dans la cour arrière de l’immeuble, des moteurs de climatisation avaient été installés au-dessus de la porte d’accès arrière du restaurant, que ces moteurs étaient bruyants et vibraient et qu’un trou avait été réalisé dans la face droite du conduit d’extraction des fumées par l’ancien propriétaire des murs du café [Établissement 1] ; que les constatations de l’huissier se bornaient ainsi à faire état de nuisances sonores sans les imputer à la société KS Bio ; qu’en affirmant que la réalité des nuisances olfactives avait été établie par constat d’huissier, la cour d’appel a dénaturé le procès-verbal du 28 juin 2019 et violé le principe suivant lequel le juge ne doit pas dénaturer les éléments de la cause ;

6°) Alors, en outre, que dans son constat du 17 décembre 2019, l’huissier avait relevé que dans la cour arrière de l’immeuble, l’imposte audessus de la porte du restaurant [Établissement 2] n’était pas vitrée, que l’on percevait très nettement le bruit de fonctionnement de l’extraction, que le trou du conduit d’extraction de cheminée n’avait pas été rebouché, que la cave de l’immeuble était encombrée de diverses affaires, que l’escalier d’accès aux caves était sale et que le sol de la cave était gras ; que les constatations de l’huissier se bornaient à faire état du bruit de fonctionnement de l’extraction, de la présence d’affaires dans la cave, de la saleté de l’escalier y accédant et du sol de la cave, sans relever de nuisances olfactives, ni imputer une quelconque nuisance à la société KS Bio ; qu’en affirmant que la réalité des nuisances olfactives avait été établie par constat d’huissier, la cour d’appel a dénaturé le procès-verbal du 17 décembre 2019 et violé le principe suivant lequel le juge ne doit pas dénaturer les éléments de la cause ;

7°) Alors que les juges du fond doivent préciser l’origine et la nature des renseignements qui ont servi à motiver leur décision ; qu’en affirmant que l’auteur du témoignage retracé dans la pièce 10 du syndicat des copropriétaires, monsieur [U], avait été victime d’une tentative d’incendie dans son garage immédiatement après l’établissement de son attestation, le syndicat des copropriétaires prétendant que cette tentative n’était pas due au hasard, sans viser aucune pièce établissant la réalité de cette tentative d’incendie ni davantage préciser les éléments sur lesquels elle se fondait pour attribuer cette tentative à la société KS Bio, présumée innocente, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

8°) Alors que, tenus de motiver leurs décisions, les juges du fond ne peuvent rejeter ou accueillir les demandes dont ils sont saisis sans examiner, au moins sommairement, tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la société KS Bio faisait valoir que face à son local, il n’y avait pas moins de trois restaurants dont un « kebab », qu’un fonds de commerce de restauration était également exploité dans le local contigüe et qu’elle ne pouvait être tenue responsable de la clientèle des autres établissements qui restait dans la rue du Poids du Roi, laquelle était semipiétonne ; que le société KS Bio versait aux débats quatre attestations de personnes vivant au sein de la copropriété qui témoignaient n’avoir jamais constaté la moindre nuisance de quelque sorte que ce soit ; qu’en interdisant à la société KS Bio d’exploiter le fonds de restauration dans les locaux situés [Adresse 4], sans examiner ces attestations de nature à établir que les prétendues nuisances olfactives et sonores n’étaient pas imputables à la société KS Bio, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.