CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 20 mai 2021

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10265 F

Pourvoi n° M 19-19.245

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2021

1°/ Mme [Z] [F],

2°/ M. [M] [F],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

3°/ M. [X] [I], domicilié [Adresse 2],

4°/ Mme [T] [P], domiciliée [Adresse 3],

5°/ M. [W] [M], domicilié [Adresse 4],

6°/ Mme [N] [V], domiciliée [Adresse 5],

7°/ M. [I] [M], domicilié [Adresse 6],

ont formé le pourvoi n° M 19-19.245 contre l’arrêt rendu le 15 mai 2019 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Austin’s Hôtel, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 7], exerçant sous l’enseigne Austin’s Saint-Lazare Hôtel,

2°/ à Mme [J] [J] Martins Calado Gracio, épouse [B] [N], domiciliée [Adresse 8],

3°/ à l’association Les Chiens guides d’aveugles de l’Ouest, dont le siège est [Adresse 9],

défenderesses à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. et Mme [F], M. [I], Mmes [P] et [V] et des consorts [M], de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Austin’s Hôtel, après débats en l’audience publique du 7 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [F], M. [I], Mmes [P] et [V] et les consorts [M] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [F], M. [I], Mmes [P] et [V] et les consorts [M]; les condamne à payer à la société Austin’s Hôtel la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [F], M. [I], Mmes [P] et [V] et les consorts [M]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt partiellement infirmatif attaqué D’AVOIR déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 30 octobre 2014, D’AVOIR condamné les appelants à rembourser à la société AUSTIN’S HOTEL la somme de 27.798,64 ?, incluant le coût du commandement de payer du 30 octobre 2014, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 novembre 2014, D’AVOIR dit que les travaux de ravalement étaient à la charge des preneurs, D’AVOIR dit que les sommes engagées à ce titre par les bailleurs, faute de mise en demeure des preneurs d’avoir à y procéder, d’urgence et d’autorisation judiciaire, devaient rester à leur charge, et D’AVOIR débouté les bailleurs indivis de leur demande de condamnation de la société AUSTIN’S HOTEL à leur payer la somme de 76.335,32 ? au titre des loyers, charges, travaux et taxes arrêtés au 12 janvier 2018, loyer du quatrième trimestre 2017 inclus ;

AUX MOTIFS QUE « A titre préliminaire, il convient de rappeler que dans l’immeuble sis [Adresse 7] sont exploités d’une part, un hôtel dans les étages de l’immeuble, ainsi qu’au rez-de chaussée pour le hall d’entrée de l’hôtel et au sous-sol pour les locaux techniques et une salle de petits déjeuners, et d’autre part un café restaurant brasserie, pour la totalité du reste du rez-de-chaussée. Il ressort de l’exposé préalable figurant à l’acte sous seing privé en date du 16 novembre 2006, constituant le renouvellement du contrat de bail entre l’indivision [E], bailleresse et la société AUSTIN’S HOTEL, qu’à l’origine la totalité de l’immeuble était donnée à bail à la société FOX AUSTIN’S, puis que deux baux distincts ont été consentis à la société FOX AUSTIN’S par l’indivision bailleresse, le 2 décembre 1999, à compter du 1er avril 1997 pour s’achever le 31 mars 2006 l’un pour la partie affectée à usage d’hôtel, l’autre pour la partie à usage de restaurant. Aux termes d’une transaction conclue en cours d’expertise en date du 13 septembre 1999, les parties sont convenues du montant du loyer du bail renouvelé et les bailleurs ont autorisé« la société locataire à modifier la cloison séparative entre l’hôtel et la brasserie au niveau du hall d’entrée agrandi côté hôtel et diminué d’autant côté brasserie (…) ». Le bail en renouvellement conclu le 16 novembre 2006, par l’indivision bailleresse avec la société AUSTIN’S HOTEL, portant sur la partie hôtel, s’il reprend en page 1 et 2 l’historique de la relation contractuelle et fixe la durée du bail et le prix du loyer, et en page 7 la mention selon laquelle « les autres clauses, charges et conditions du bail d’origine, des éventuels avenants et renouvellement restent valables de plein droit tant qu’elles n’ont rien de contraires aux présentes », est constitué pour les pages 4 à 6 du « rappel des charges et conditions du bail expiré » le texte étant repris dans une ancienne police d’écriture, différente de celle utilisée pour la rédaction des autres pages. Le bail en renouvellement conclu le 20 novembre 2006, entre l’indivision bailleresse et la SARL SLV CLAUDE pour la partie restaurant, précise que par acte sous seing privé du 23 décembre 2004, la société « L’ATLANTIQUE » venue aux droits de la société FOX AUSTIN’S a cédé son fonds de commerce (de brasserie) à la société SLV CLAUDE. Cet acte se contente de fixer le montant du loyer, la durée du bail renouvelé et stipule que « les autres clauses, charges et conditions du bail d’origine, des éventuels avenants et renouvellement restent valables de plein droit tant qu’elles n’ont rien de contraires aux présentes ». Il résulte de tout ceci, que l’immeuble étant à l’origine donné à bail à un seul preneur, aucune clause du bail ne définit de clé de répartition des dépenses communes récupérables sur les preneurs. Sur le ravalement Selon l’article 2 du bail liant les parties, le preneur doit « entretenir (la maison) en bon état de toutes réparations grosses ou menues, et de supporter toutes autres charges ordinaires ou extraordinaires de l’immeuble qui sont, suivant l’usage et le droit, acquittées par le propriétaire, telles que : entretien et réparation des toitures et des gros murs. » L’article 7 des charges et conditions du bail stipule que le preneur fera " (…) son affaire personnelle de tous travaux de salubrité, nettoyage de façade, vidange de fosses d’aisance et autres qui pourraient être ordonnés par l’administration à quelque titre que ce soit pendant le cours du bail, sans recours contre les bailleurs et de façon à ce que ceux-ci ne fussent jamais inquiétés, ni recherchés de ce chef, la société preneuse devant rester responsable des amendes qui pourraient être encourues pour défaut de vidange en temps voulu ou pour infraction aux règlements de la [Localité 1] de [Localité 2].« L’article 8 est rédigé ainsi qu’il suit : »de ne faire dans la maison aucun changement de distribution ni aucun percement de mur, que sous surveillance de l’architecte des bailleurs et avec l’autorisation de ces derniers, les honoraires de l’architecte seront supportés par la locataire et dans le cas où des travaux seraient exécutés, de les laisser à la fin de la jouissance, sans indemnité de la part des bailleurs, et dans tous les cas, ne pouvoir faire aucun changement qui puisse nuire à la solidité ou à la bonne apparence de la maison". Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, il ne résulte pas de la clause 2, du bail que le locataire supportera les charges acquittées par le propriétaire, telles que l’entretien des toitures et des gros murs ; qu’à aucun moment l’article 2 ne dispose que le preneur devra exécuter à ses frais les travaux de ravalement et qu’on ne serait pas en présence de travaux qui incombaient au preneur et que le bailleur a exécuté de sa seule initiative. La cour considère que cette clause 2, met à la charge du preneur non pas le remboursement aux bailleurs des travaux dont ce dernier se serait acquitté relatifs à l’entretien des toitures et des gros murs, mais bien la réalisation des dits travaux incombant normalement au propriétaire. Il résulte de l’application combinée de ces articles que le preneur a la charge de l’entretien de l’immeuble, en ce y compris la réparation des gros murs qui incombe normalement au propriétaire, ce qui implique qu’il a la charge du ravalement de l’immeuble, même si ce ravalement excède un simple nettoyage de façade. Le 11 mai 2012, le Cabinet LESCALLIER, administrateur de biens et représentant des bailleurs, a fait parvenir à la société locataire un courrier retransmettant une lettre de la mairie de [Localité 2] en date du 9 février 2012, et précisant « à la lecture de votre bail, ce ravalement vous incombe car il s’agit d’entretien. Nous vous remercions de nous préciser vos intentions et planning à ce sujet (…) ». Ce courrier de la direction du logement et de l’habitat de la Mairie de [Localité 2], après avoir rappelé l’intérêt présenté par le ravalement des façades en ce qui concerne la qualité du cadre de vie et l’obligation figurant au code de la construction et de l’habitation faite aux propriétaires de tenir constamment leur immeubles en bon état de propreté et l’intérêt des ravalements en terme de préservation du patrimoine et d’amélioration de l’isolation, précise "j’ai l’honneur de vous informer que selon un premier examen effectué par les services municipaux, l’immeuble cité en objet, dont vous êtes propriétaire unique, est concerné par cette obligation et nécessite un ravalement notamment de la façade rue d’Amsterdam. ; (que) compte tenu de ces éléments, je vous invite, si les travaux nécessaires n’ont pas été entrepris depuis, à prendre toutes dispositions pour procéder dans les meilleurs délais aux travaux nécessaires et en tout état de cause à me faire connaître vos intentions le plus rapidement possible". Il n’est pas soutenu que la Mairie de [Localité 2], aurait par la suite adressé aux propriétaires d’autres courriers relatifs au ravalement de l’immeuble et portant injonction d’avoir à y procéder. Le gérant de la société locataire a été convié à une réunion le 4 décembre 2013, organisée par le mandataire de l’indivision au cours de laquelle a été évoquée la réalisation du ravalement sous la maîtrise d’ouvrage des bailleurs ; lors d’une seconde réunion a été évoquée la date de début des travaux. C’est dans ce contexte que la société locataire a adressé au Cabinet LESCALLIER ? gérant de l’immeuble – une lettre recommandée avec accusé de réception le 3 mars 2014 où elle stigmatisait le fait qu’elle avait été placée devant le fait accompli, alors même que l’exécution de travaux de ravalement, avec l’échafaudage sur l’ensemble de la façade de l’immeuble, était de nature à porter préjudice à l’exploitation hôtelière à une époque où la fréquentation de la clientèle est assez élevée. Un échange de courrier est alors intervenu entre les conseils des parties quant à la date de début des travaux étant précisé que la société AUSTIN’S HOTEL prenait acte de la décision du bailleur d’imposer son intervention en assurant la maîtrise d’ouvrage des travaux de ravalement avec le concours de son maître d’oeuvre et de l’administrateur de biens qu’il entend rémunérer dans des conditions qui appelaient pour le moins, pour elle, les plus expresses réserves. C’est dans ses conditions, que les bailleurs ont fait réaliser le ravalement de l’intégralité de l’immeuble à leurs frais avancés. Faute de clé de répartition stipulée au bail, ils ont fait réaliser par un géomètre expert une division en tantièmes de l’immeuble, aux termes de laquelle 863/1000 étaient affectés à la partie hôtel et 137/1000 à la partie restaurant. Sur la base de cette clé de répartition, ils ont réclamé à la société locataire le remboursement du coût de ravalement, augmenté des honoraires de l’architecte. La cour relève que la lettre du 9 février 2012 adressée par la Mairie de [Localité 2] aux propriétaires ne constitue pas à proprement parler une injonction d’effectuer les travaux de ravalement, mais une invitation à y procéder. Ce courrier n’est que la première étape d’une procédure de contrainte à réaliser ces travaux. A ce stade, il ne peut s’analyser en une injonction de les réaliser. Dans ces conditions, ces travaux selon les stipulations du bail étaient à la charge du preneur qui devait l’entretien et la réparation des gros murs, normalement à la charge du propriétaire. Les bailleurs ont cru devoir y faire procéder, sans avoir mis en demeure le preneur d’y procéder, le courrier sus-évoqué du 11 mai 2012, n’ayant pas cette nature, ni avoir obtenu une autorisation judiciaire pour ce faire, alors qu’aucune urgence n’était démontrée. Sur le recouvrement sur le preneur des impôts et primes d’assurance Selon l’article 4 du bail liant les parties, le preneur doit « acquitter à compter du jour de son entrée en jouissance les contributions personnelles et mobilières et de rembourser aux bailleurs par quart, avec chaque terme de loyers, tous les impôts contributions et charges locatives mis où à mettre à la charge de l’immeuble présentement loué, ainsi que l’impôt foncier et les taxes assimilées ou les impôts, taxes et surtaxes les remplaçant ». Selon l’article 5 le preneur doit "satisfaire à toutes les charges de [Localité 1] et de Police dont les locataires sont ordinairement tenus, comme aussi de supporter la consommation d’eau, l’entretien, la réparation et même le renouvellement des conduites s’il y a lieu, la vidange et généralement toutes charges, sans exception« . Selon l’article 11 du bail le preneur doit »s’assurer auprès d’une compagnie notoirement solvable, pour leur mobilier, le risque locatif et le recours des voisins, de continuer cette assurance pendant toute la durée de la jouissance, d’en payer exactement les primes et cotisations et de justifier du tout au propriétaire à toute réquisition". La société locataire conteste notamment le fait que les bailleurs lui réclament le remboursement de l’assurance de l’immeuble payée par les bailleurs, de la taxe de balayage et de la taxe d’ordures ménagères, faute de stipulation en ce sens du bail. Les bailleurs, qui se prévalent de l’article 4 du bail, soutiennent que cette clause vise expressément l’impôt foncier, ainsi que tous les impôts, contributions et charges locatives mises à la charge de l’immeuble, en ce compris la taxe de balayage et la taxe d’ordures ménagères qui sont des taxes attachées à l’immeuble ; concernant plus précisément la taxe d’ordures ménagères, elle est intégrée dans l’impôt foncier et incombe donc au preneur en vertu du bail. La cour relève qu’il n’existe aucune stipulation du bail, mettant à la charge du preneur le coût de l’assurance de l’immeuble à la charge du propriétaire, la clause 11, ne mettant à sa charge que le coût de l’assurance incombant au preneur. Par ailleurs, l’article 4 mettant à la charge du preneur non seulement l’impôt foncier et les « taxes assimilées ou les impôts taxes et surtaxes les remplaçant » , normalement à la charge du propriétaire, mais également les « impôts, contributions et charges locatives mis ou à mettre à la charge de l’immeuble », il s’ensuit que les bailleurs sont bien fondés à exiger du locataire le remboursement non seulement de l’impôt foncier, mais également celui de la taxe de balayage et d’ordures ménagères s’agissant pour la première d’une taxe mise à la charge de l’immeuble et pour la seconde d’une taxe assimilée aux impôts fonciers, avec laquelle elle est recouvrée. Le bail liant les parties ne contenant aucun mode de répartition des charges communes de l’immeuble, les bailleurs ne sauraient dès lors être fondés à appliquer à l’égard de leur locataire un mode de calcul des charges locatives en fonction des tantièmes correspondant à la surface louée faute de stipulations contractuelles en ce sens. Aucun élément ne permet d’établir, en l’absence de signature par les parties d’un avenant au bail, l’accord exprès, exempt de toute équivoque, de la société locataire pour voir modifier les clauses et conditions du bail relatives au paiement des charges et impôts récupérables sur la société locataire, accord qui ne peut être présumé du seul fait que les appels ont été auparavant honorés. Sur les modalités de recouvrement de ces sommes sur le preneur S’il n’est pas contestable que la récupération sur le preneur des charges et impôts mis à sa charge, faute de stipulation sur ce point du bail liant les parties se heurte à des difficultés certaines, à la suite de la séparation en deux entités distinctes des locaux donnés à bail à deux preneurs distincts, les bailleurs ne sont pas pour autant autorisés à modifier unilatéralement sur ce point le bail liant les parties, ni à demander au juge d’introduire dans le bail une clause à cet effet. La cour ne peut dès lors qu’inviter les parties à se rapprocher pour conclure les termes d’un avenant au bail portant sur les modalités de récupération des charges locatives et impôts. Sur la validité du commandement La société locataire soutient que le commandement de payer notifié en l’absence de rappel des clauses et conditions du bail renouvelé auxquelles elle aurait contrevenu en vue d’obtenir le paiement de « loyers et de charges », alors même que la totalité des loyers avait été payée, a été signifié de mauvaise foi par les bailleurs, sans que l’imputabilité des prétentions de celui-ci ne puisse être identifiées par le destinataire et doit être réputé nul et non avenu. Les bailleurs soutiennent que ce commandement est valable en la forme, car le décompte tel qu’annexé au commandement de payer permet très clairement d’identifier que les sommes réclamées correspondent à : – La taxe de balayage ; – Les gros travaux baux commerciaux ; – L’impôt foncier ; – La taxe d’ordures ménagères. La cour constate, que si le décompte très détaillé annexé au commandement permettait au preneur de connaître avec précision le détail des sommes réclamées constituées par les appels de la taxe de balayage ; des « gros travaux baux commerciaux » ; de l’impôt foncier et de la taxe d’ordures ménagères, appelés entre juillet 2014 et octobre 2014, demeurés impayés, à l’exclusion de tous loyers, cependant la clause résolutoire du bail reproduite audit commandement ne visant que le défaut de paiement du loyer ou « l’inexécution d’une seule des conditions du présent bail », c’est à juste titre que le preneur fait valoir que ce commandement, qui ne rappelait pas les clauses permettant le recouvrement sur le preneur des charges de travaux et des impôts, a été délivré de mauvaise foi, d’autant que ce qui précède permet de constater que les sommes appelées n’étaient en fait pas exigibles. Dès lors, ce commandement doit être déclaré nul et de nul effet.

Sur la demande de remboursement présentée par le preneur des causes du commandement La société locataire sollicite le remboursement de la somme de 27.798,64? incluant les frais dudit commandement, avec intérêts au taux légal à compter des débours, montant des causes du commandement de payer litigieux, qu’elle s’est trouvée contrainte de payer sous réserve de ses droits. La cour constate que ce paiement intervenu afin d’éviter l’acquisition de la clause résolutoire dont la société locataire était alors menacée, est dépourvu de cause, les sommes alors payées n’étant pas exigibles, ainsi que le montrent les développements qui précèdent. Dans ces conditions, la société AUSTIN’S HOTEL est bien fondée à en solliciter le remboursement ; le point de départ des intérêts étant la date de la délivrance de l’assignation. Sur la demande en paiement actualisée des bailleurs Les bailleurs soutiennent que la société locataire reste redevable de la somme de 76 335,32 euros au titre des loyers charges, travaux et taxes arrêtés au 12 janvier 2018, loyer du 4ème trimestre 2017 inclus ; ce que conteste la société locataire. La cour relève qu’il résulte du décompte produit aux débats que cette somme correspond aux appels suivants demeurés impayés : – juillet 2014 : taxe de balayage – août 2014 : « gros travaux baux commerciaux » 25.131,21 euros – octobre 2014 : impôts fonciers ; ordures ménagères – décembre 2014 « gros travaux baux commerciaux » 25.131,21 euros – janvier 2015 : « gros travaux baux commerciaux » 25.131,21 euros ; taxe de balayage janvier 2015 : « gros travaux baux commerciaux » 8.377,09 euros – octobre 2015 : impôts fonciers, ordures ménagères – janvier 2016 : taxe de balayage, – juillet 2016 : assurance ; taxe de balayage, – janvier 2017 : impôts fonciers ; ordures ménagères; taxe de balayage, -juillet 2017 : assurance – janvier 2018 : impôt fonciers ; ordures ménagères ; taxe de balayage Compte tenu des développements qui précèdent, ces sommes ne sont pas exigibles de la société preneuse et les bailleurs doivent être déboutés de leur demandes présentées à ce titre » ;

ALORS QUE l’acte de renouvellement de bail commercial conclu par l’indivision [E] avec la société AUSTIN’S HOTEL le 16 novembre 2006 stipule en son article « rappel des charges et conditions du bail expiré » que « le présent bail est fait aux charges et conditions ordinaires et de droit, et notamment celles-ci-après, que la société preneuse s’oblige d’exécuter exactement, sans pouvoir exiger une indemnité, ni diminution du loyer ci-dessus fixé. [La société preneuse est obligée] 1° de tenir la maison constamment garnie de meubles et objets mobiliers (?) 2°) de l’entretenir en bon état de toutes réparations grosses ou menues, et de supporter toutes autres charges ordinaires ou extraordinaires de l’immeuble qui sont, suivant l’usage et le droit, acquittées par le propriétaire, telles que : entretien et réparation des toitures et des gros murs » ; que pour dire que les travaux de ravalement de l’immeuble effectués à leurs frais avancés par les bailleurs devaient rester à leur charge, la cour d’appel a retenu que cet article « met à la charge du preneur non pas le remboursement aux bailleurs des travaux dont ce dernier se serait acquitté relatifs à l’entretien des toitures et des gros murs, mais bien la réalisation des dits travaux incombant normalement au propriétaire », pour en déduire que les bailleurs, qui avaient pris l’initiative de faire procéder aux travaux de ravalement de l’immeuble, sans avoir préalablement mis en demeure la société preneuse, ni obtenu d’autorisation judiciaire et qu’aucune urgence n’était démontrée, ne pouvaient réclamer le remboursement des frais exposés à la société AUSTIN’S HOTEL ; qu’en statuant de la sorte, quand la clause précitée ne se bornait pas à imposer au preneur de faire procéder aux travaux d’entretien de l’immeuble, mais l’obligeait à supporter la charge de cet entretien, sans que ne soit exclue l’hypothèse dans laquelle le bailleur prendrait l’initiative de faire réaliser de tels travaux, la cour d’appel a dénaturé le contrat de bail, violant ainsi l’article 1134 (devenu 1192) du code civil, ensemble le principe selon lequel les juges du fond ne doivent pas dénaturer les documents de la cause.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué, après avoir dit que les taxes foncières, taxes de balayage et taxes d’ordures ménagères étaient récupérables sur la société locataire, D’AVOIR constaté qu’aucune clause du bail ne prévoyait le mode de répartition de ces charges entre les deux occupants de l’immeuble, D’AVOIR constaté que les bailleurs ne pouvaient unilatéralement procéder à la répartition de ces coûts entre les deux locataires, faute de stipulations expresses acceptées par les parties, en conséquence D’AVOIR constaté que faute de clé de répartition contractuelle de ces dépenses, celles-ci n’étaient pas recouvrables sur la société preneuse, et D’AVOIR débouté les bailleurs indivis de leur demande de condamnation de la société AUSTIN’S HOTEL à leur payer la somme de 76.335,32 ? au titre des loyers, charges, travaux et taxes arrêtés au 12 janvier 2018, loyer du quatrième trimestre 2017 inclus ;

AUX MOTIFS QUE « Sur le recouvrement sur le preneur des impôts et primes d’assurance Selon l’article 4 du bail liant les parties, le preneur doit « acquitter à compter du jour de son entrée en jouissance les contributions personnelles et mobilières et de rembourser aux bailleurs par quart, avec chaque terme de loyers, tous les impôts contributions et charges locatives mis où à mettre à la charge de l’immeuble présentement loué, ainsi que l’impôt foncier et les taxes assimilées ou les impôts, taxes et surtaxes les remplaçant ». Selon l’article 5 le preneur doit "satisfaire à toutes les charges de [Localité 1] et de Police dont les locataires sont ordinairement tenus, comme aussi de supporter la consommation d’eau, l’entretien, la réparation et même le renouvellement des conduites s’il y a lieu, la vidange et généralement toutes charges, sans exception« . Selon l’article 11 du bail le preneur doit »s’assurer auprès d’une compagnie notoirement solvable, pour leur mobilier, le risque locatif et le recours des voisins, de continuer cette assurance pendant toute la durée de la jouissance, d’en payer exactement les primes et cotisations et de justifier du tout au propriétaire à toute réquisition". La société locataire conteste notamment le fait que les bailleurs lui réclament le remboursement de l’assurance de l’immeuble payée par les bailleurs, de la taxe de balayage et de la taxe d’ordures ménagères, faute de stipulation en ce sens du bail. Les bailleurs, qui se prévalent de l’article 4 du bail, soutiennent que cette clause vise expressément l’impôt foncier, ainsi que tous les impôts, contributions et charges locatives mises à la charge de l’immeuble, en ce compris la taxe de balayage et la taxe d’ordures ménagères qui sont des taxes attachées à l’immeuble ; concernant plus précisément la taxe d’ordures ménagères, elle est intégrée dans l’impôt foncier et incombe donc au preneur en vertu du bail. La cour relève qu’il n’existe aucune stipulation du bail, mettant à la charge du preneur le coût de l’assurance de l’immeuble à la charge du propriétaire, la clause 11, ne mettant à sa charge que le coût de l’assurance incombant au preneur. Par ailleurs, l’article 4 mettant à la charge du preneur non seulement l’impôt foncier et les « taxes assimilées ou les impôts taxes et surtaxes les remplaçant » , normalement à la charge du propriétaire, mais également les « impôts, contributions et charges locatives mis ou à mettre à la charge de l’immeuble », il s’ensuit que les bailleurs sont bien fondés à exiger du locataire le remboursement non seulement de l’impôt foncier, mais également celui de la taxe de balayage et d’ordures ménagères s’agissant pour la première d’une taxe mise à la charge de l’immeuble et pour la seconde d’une taxe assimilée aux impôts fonciers, avec laquelle elle est recouvrée. Le bail liant les parties ne contenant aucun mode de répartition des charges communes de l’immeuble, les bailleurs ne sauraient dès lors être fondés à appliquer à l’égard de leur locataire un mode de calcul des charges locatives en fonction des tantièmes correspondant à la surface louée faute de stipulations contractuelles en ce sens. Aucun élément ne permet d’établir, en l’absence de signature par les parties d’un avenant au bail, l’accord exprès, exempt de toute équivoque, de la société locataire pour voir modifier les clauses et conditions du bail relatives au paiement des charges et impôts récupérables sur la société locataire, accord qui ne peut être présumé du seul fait que les appels ont été auparavant honorés. Sur les modalités de recouvrement de ces sommes sur le preneur S’il n’est pas contestable que la récupération sur le preneur des charges et impôts mis à sa charge, faute de stipulation sur ce point du bail liant les parties se heurte à des difficultés certaines, à la suite de la séparation en deux entités distinctes des locaux donnés à bail à deux preneurs distincts, les bailleurs ne sont pas pour autant autorisés à modifier unilatéralement sur ce point le bail liant les parties, ni à demander au juge d’introduire dans le bail une clause à cet effet. La cour ne peut dès lors qu’inviter les parties à se rapprocher pour conclure les termes d’un avenant au bail portant sur les modalités de récupération des charges locatives et impôts » ;

1°) ALORS QUE le juge doit trancher le litige qui lui est soumis ; qu’en invitant les parties à se rapprocher afin de convenir d’un avenant contenant une clé de répartition entre les deux sociétés locataires des charges réclamées par les bailleurs, quand elle retenait que ces derniers étaient contractuellement fondés à recouvrer auprès du preneur les taxes foncières, taxes de balayage et taxes d’ordures ménagères, de sorte qu’il lui incombait de fixer le montant de la créance des bailleurs à ce titre, dont elle constatait l’existence en son principe, sans pouvoir s’en remettre aux parties pour ce faire, la cour d’appel a violé l’article 4 du code civil ;

2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le contrat de bail conclu avec la société AUSTIN’S HOTEL stipulait que le preneur était tenu « d’acquitter à compter du jour de son entrée en jouissance les contributions personnelles et mobilières et de rembourser aux bailleurs par quart, avec chaque terme de loyers, tous les impôts contributions et charges locatives mis où à mettre à la charge de l’immeuble présentement loué, ainsi que l’impôt foncier et les taxes assimilées ou les impôts, taxes et surtaxes les remplaçant » ; que cette clause mettant à la charge de la société AUSTIN’S HOTEL l’intégralité des impôts, contributions et charges locatives afférentes à l’immeuble loué, cette dernière ne pouvait arguer de son absence d’accord sur la clé de répartition des charges opérée par les bailleurs entre les deux sociétés locataires de l’immeuble ; en décidant du contraire, la cour d’appel a violé l’article 1134 (devenu 1103) du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 30 octobre 2014, D’AVOIR condamné les appelants à rembourser à la société AUSTIN’S HOTEL la somme de 27.798,64 ?, incluant le coût du commandement de payer du 30 octobre 2014, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 novembre 2014, et D’AVOIR débouté les bailleurs indivis de leur demande de condamnation de la société AUSTIN’S HOTEL à leur payer la somme de 76.335,32 ? au titre des loyers, charges, travaux et taxes arrêtés au 12 janvier 2018, loyer du quatrième trimestre 2017 inclus ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la validité du commandement La société locataire soutient que le commandement de payer notifié en l’absence de rappel des clauses et conditions du bail renouvelé auxquelles elle aurait contrevenu en vue d’obtenir le paiement de « loyers et de charges », alors même que la totalité des loyers avait été payée, a été signifié de mauvaise foi par les bailleurs, sans que l’imputabilité des prétentions de celui-ci ne puisse être identifiées par le destinataire et doit être réputé nul et non avenu. Les bailleurs soutiennent que ce commandement est valable en la forme, car le décompte tel qu’annexé au commandement de payer permet très clairement d’identifier que les sommes réclamées correspondent à : – La taxe de balayage ; – Les gros travaux baux commerciaux ; – L’impôt foncier ; – La taxe d’ordures ménagères. La cour constate, que si le décompte très détaillé annexé au commandement permettait au preneur de connaître avec précision le détail des sommes réclamées constituées par les appels de la taxe de balayage ; des « gros travaux baux commerciaux » ; de l’impôt foncier et de la taxe d’ordures ménagères, appelés entre juillet 2014 et octobre 2014, demeurés impayés, à l’exclusion de tous loyers, cependant la clause résolutoire du bail reproduite audit commandement ne visant que le défaut de paiement du loyer ou « l’inexécution d’une seule des conditions du présent bail », c’est à juste titre que le preneur fait valoir que ce commandement, qui ne rappelait pas les clauses permettant le recouvrement sur le preneur des charges de travaux et des impôts, a été délivré de mauvaise foi, d’autant que ce qui précède permet de constater que les sommes appelées n’étaient en fait pas exigibles. Dès lors, ce commandement doit être déclaré nul et de nul effet. Sur la demande de remboursement présentée par le preneur des causes du commandement La société locataire sollicite le remboursement de la somme de 27.798,64? incluant les frais dudit commandement, avec intérêts au taux légal à compter des débours, montant des causes du commandement de payer litigieux, qu’elle s’est trouvée contrainte de payer sous réserve de ses droits. La cour constate que ce paiement intervenu afin d’éviter l’acquisition de la clause résolutoire dont la société locataire était alors menacée, est dépourvu de cause, les sommes alors payées n’étant pas exigibles, ainsi que le montrent les développements qui précèdent. Dans ces conditions, la société AUSTIN’S HOTEL est bien fondée à en solliciter le remboursement ; le point de départ des intérêts étant la date de la délivrance de l’assignation (?) Sur la demande en paiement actualisée des bailleurs Les bailleurs soutiennent que la société locataire reste redevable de la somme de 76 335,32 euros au titre des loyers charges, travaux et taxes arrêtés au 12 janvier 2018, loyer du 4ème trimestre 2017 inclus ; ce que conteste la société locataire. La cour relève qu’il résulte du décompte produit aux débats que cette somme correspond aux appels suivants demeurés impayés : – juillet 2014 : taxe de balayage – août 2014 : « gros travaux baux commerciaux » 25.131,21 euros – octobre 2014 : impôts fonciers ; ordures ménagères – décembre 2014 « gros travaux baux commerciaux » 25.131,21 euros – janvier 2015 : « gros travaux baux commerciaux » 25.131,21 euros ; taxe de balayage janvier 2015 : « gros travaux baux commerciaux » 8.377,09 euros – octobre 2015 : impôts fonciers, ordures ménagères – janvier 2016 : taxe de balayage, – juillet 2016 : assurance ; taxe de balayage, – janvier 2017 : impôts fonciers ; ordures ménagères; taxe de balayage, -juillet 2017 : assurance – janvier 2018 : impôt fonciers ; ordures ménagères ; taxe de balayage Compte tenu des développements qui précèdent, ces sommes ne sont pas exigibles de la société preneuse et les bailleurs doivent être déboutés de leur demandes présentées à ce titre » ;

1°) ALORS QUE la validité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial n’est pas subordonnée à l’indication de chacune des clauses du bail sur lesquelles est fondée la demande de paiement du bailleur ; qu’il faut et il suffit que le commandement de payer reproduise la clause résolutoire du bail et indique de façon suffisamment précise quelles sont les obligations dont l’inexécution serait de nature à entraîner la résiliation du bail, de façon à permettre au preneur de régulariser la situation dans le délai imparti ; que la cour d’appel a constaté que « le décompte très détaillé annexé au commandement permettait au preneur de connaître avec précision le détail des sommes réclamées constituées par les appels de la taxe de balayage ; des « gros travaux baux commerciaux » ; de l’impôt foncier et de la taxe d’ordures ménagères, appelés entre juillet 2014 et octobre 2014, demeurés impayés, à l’exclusion de tous loyers » ; qu’en retenant néanmoins que le commandement, qui ne rappelait pas les clauses du bail permettant le recouvrement sur le preneur des charges de travaux et des impôts, avait été délivré de mauvaise foi, quand il résultait de ses propres constatations que le commandement de payer comportait en annexe un décompte permettant à la société locataire de connaître avec précision la nature et le montant des sommes qui lui étaient réclamées, la cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser la mauvaise foi des bailleurs, a violé les articles 1134 (devenu 1103) du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;

2°) ALORS QUE le commandement de payer demeure valable à hauteur des sommes dues par le preneur, quand bien même ce dernier ne serait pas redevable du surplus des sommes réclamées par son bailleur ; qu’en prononçant la nullité du commandement de payer délivré à la société AUSTIN’S HOTEL le 30 octobre 2014, quand elle constatait que les bailleurs étaient fondés à exiger de la société preneuse le remboursement de l’impôt foncier, de la taxe de balayage et de la taxe sur les ordures ménagères (arrêt, p. 10, 9ème §), de sorte que le commandement de payer était à tout le moins valable à hauteur du montant de ces charges recouvrables auprès de la société locataire, la cour d’appel a derechef violé l’article 1134 (devenu 1103) du code civil, ensemble l’article L. 145-41 du code de commerce ;

3°) ALORS QUE pour prononcer la nullité du commandement de payer délivré à la société AUSTIN’S HOTEL, la cour d’appel a retenu que les sommes appelées au titre des charges de travaux et des impôts n’étaient en fait pas exigibles ; qu’il en résulte que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, qui conteste l’arrêt en ce qu’il a dit que le coût des travaux de ravalement ne pouvait être mis à la charge de la société preneuse, ou sur le deuxième moyen de cassation, qui fait grief à l’arrêt d’avoir rejeté la demande en remboursement des impôts réclamés à la société locataire, entraînera par voie de conséquence la cassation de l’arrêt en ce qu’il a annulé le commandement de payer et ordonné aux bailleurs d’en rembourser les causes, en application de l’article 624 du code de procédure civile.