CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 4 mars 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 174 F-D

Pourvoi n° F 19-16.204

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

1°/ M. M… B…, domicilié […] ,

2°/ la société MDB Madeleine, société par actions simplifiée, dont le siège est […] ,

ont formé le pourvoi n° F 19-16.204 contre l’arrêt rendu le 18 janvier 2019 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant à la société du 15 Madeleine, société par actions simplifiée, dont le siège est […] , défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. B… et de la société MDB Madeleine, de la SCP Spinosi, avocat de la société du 15 Madeleine, après débats en l’audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 18 janvier 2019), au cours de l’année 2015, M. J…, gérant de la société civile immobilière du 15 Madeleine, devenue la société par actions simplifiée du 15 Madeleine (la société du 15 Madeleine), a engagé des pourparlers avec M. B… pour la vente de l’immeuble dont celle-ci était propriétaire.

2. Reprochant à cette société d’avoir refusé de lui consentir une promesse unilatérale de vente conforme à leurs accords, M. B… l’a assignée en vente forcée de l’immeuble et, à défaut, en dommages-intérêts pour rupture abusive de pourparlers.

3. En cours d’instance, les négociations ont repris en vue de l’acquisition du bien par une société MDB Madeleine, constituée pour les besoins de l’opération.

4. Reprochant à la société du 15 Madeleine de s’être à nouveau rétractée, M. B… et la société MDB Madeleine, intervenante volontaire, ont renouvelé les demandes en vente forcée et, subsidiairement, en dommages-intérêts.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. M. B… et la société MDB Madeleine font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes, alors :

« 1°/ qu’est fautive la rupture, sans motif légitime, de pourparlers contractuels intervenue à un stade avancé des négociations ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que les négociations s’étaient intensifiées à la fin du mois de décembre 2015, que le notaire de l’acquéreur avait informé son client qu’un accord avait été confirmé par le vendeur le 14 janvier 2016 sur le montant prix de vente, le montant de l’indemnité d’immobilisation et sur les dates de signature de la promesse puis de l’acte de vente, qu’il est établi que l’acquéreur n’avait pas demandé de condition suspensive de financement et qu’un rendez-vous de signature de la promesse de vente était prévu le 24 mars, la disponibilité du vendeur à cette date ayant été confirmée le 12 février précédent ; qu’en écartant toute faute dans l’exercice par la SAS du 15 Madeleine de son droit de rupture par mail le 8 mars, la cour d’appel, qui a fait ressortir que la rupture unilatérale des pourparlers par la SAS du 15 Madeleine intervenait à un stade avancé des négociations, sans relever l’existence d’aucun motif légitime de nature à la justifier, n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article 1382, devenu 1240 du code civil ;

2°/ que la rupture brutale et unilatérale des pourparlers à un stade avancé des négociations caractérise une faute de nature à engager la responsabilité de l’auteur de la rupture ; qu’en l’espèce la cour d’appel a constaté, par motifs propres et adoptés, qu’après une première rupture à l’initiative de la SAS du 15 Madeleine et la reprise des négociations sur la base d’un prix plus élevé, ayant conduit à des échanges de projets de promesse de vente par les notaires de chacune des parties, le dernier projet émanant du notaire du vendeur en date du jeudi 21 juillet 2016, le mandat du représentant du vendeur a été révoqué par mail le lundi 25 juillet à 15 h 52, soit huit minutes avant le rendez-vous fixé à 16 h pour la signature de la promesse de vente ; qu’en déboutant l’acquéreur de sa demande de dommages-intérêts pour rupture brutale et abusive, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article 1382, devenu 1240 du code civil ;

3°/ que la persistance de désaccords sur une des modalités de signature définitive du contrat de vente ne suffit pas à exclure l’existence de toute faute dans l’exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers ; que la cour d’appel ne pouvait déduire l’absence de faute dans la rupture des pourparlers par la société du 15 Madeleine le jour même de la signature de la promesse de vente, moins de 10 minutes avant l’heure du rendez-vous convenu, du seul fait qu’il n’était pas établi que les parties étaient parvenues à un accord sur la date de la signature définitive de la vente et que la rétractation de la SAS du 15 Madeleine était ainsi justifiée ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel s’est déterminée par un motif impropre à exclure l’existence d’une faute commise dans la rupture des pourparlers et a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382, devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. D’une part, la cour d’appel a relevé que les négociations s’étaient intensifiées à partir de décembre 2015, le notaire de M. B… expliquant, dans une lettre du 21 mars 2016, qu’il avait eu accès à la « data room » le 5 décembre 2015 et que, le 14 janvier 2016, avait été confirmé un accord aux conditions suivantes : prix de vente net vendeur de 20 000 000 euros, signature de la promesse courant février, indemnité d’immobilisation de 5 % versée et signature de l’acte de vente au plus tard le 15 octobre 2016.

7. Elle a également relevé que ce notaire indiquait que, le 12 février 2016, le notaire de l’éventuel promettant avait confirmé la disponibilité de son client pour une signature le 24 mars et que, le 18 mars 2016, il avait communiqué un projet de promesse de vente à l’autre notaire.

8. Elle a retenu que, s’il était établi que M. B… n’avait pas demandé de condition suspensive de financement et qu’il disposait, dès le 22 mars 2016, de perspectives de revente de l’immeuble avec bénéfice, rien ne prouvait que les négociations s’étaient poursuivies entre le 12 février 2016 et le 23 mars 2016, date à laquelle le notaire du promettant avait fait savoir que celui-ci ne se rendrait pas au rendez-vous de signature du lendemain et qu’il était démontré, au contraire, que par courriel du 8 mars 2016 adressé à M. B…, M. J… s’était plaint auprès de celui-ci de l’absence de réponse à ses nombreuses relances et appels téléphoniques sans réponse depuis plusieurs semaines, expliquant qu’il avait cherché à le joindre pour lui faire part des raisons de sa décision, laquelle, compte tenu des relations des parties, était nécessairement celle de ne pas donner suite au projet de promesse de vente selon les conditions négociées jusqu’à alors.

9. Elle a pu en déduire que, nonobstant le refus de comparaître de M. J… sur la sommation délivrée à la société du 15 Madeleine, le caractère fautif de la rupture des pourparlers n’était pas établi.

10. D’autre part, la cour d’appel a relevé que le mandat du représentant du promettant avait été révoqué alors que la société du 15 Madeleine n’avait pas été avisée de ce que la société MDB Madeleine acceptait finalement la date de signature de la vente du 15 octobre 2016, qui avait fait l’objet d’une exigence de la société du 15 Madeleine jusqu’à alors non acceptée.

11. Elle a retenu que le caractère très sensible de ce point de la négociation était souligné par M. B… et la société MDB Madeleine dans leurs conclusions, qui exposaient que la date de réalisation de la vente était encore en discussion avant le rendez-vous de signature du 25 juillet 2016.

12. Elle a pu en déduire qu’en présence de cette concession tardive, M. B… et la société MDB Madeleine ne pouvaient pas reprocher à la société du 15 Madeleine d’avoir définitivement rompu les négociations avant qu’elle ne survînt.

13. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. B… et la société MDB Madeleine aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. B… et la société MDB Madeleine.

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué D’AVOIR confirmé le jugement en ce qu’il a débouté M. B… et la société MDB Madeleine de leur demande subsidiaire tendant à la condamnation de la SAS du 15 au paiement de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers ;

AUX MOTIFS QU'« à l’appui de l’abus du droit qu’ils invoquent, M. B… et la société MDB Madeleine soutiennent que M. J…, pendant trois années de négociation, a une première fois entretenu M. B… dans la croyance que l’opération allait se faire avant de décider à l’ultime stade de tout annuler, puis s’est ensuite servi de l’intérêt de M. B… pour le bien pour le reconduire dans les négociations et obtenir un prix plus élevé, avant de décider à la dernière minute de revenir sur sa décision de consentir un promesse de vente.

Toutefois, il n’est nullement établi que M. J… s’est engagé, dès juillet 2013 et dès avant la vente de l’immeuble du […] , à faire le nécessaire pour que la vente du […] puisse avoir lieu, après celle du premier bien à une société proche de M. B… laquelle a été réalisée par acte authentique du 30 juin 2015.

Il n’est pas prouvé non plus que M. J… s’était engagé pour une vente conforme aux voeux de M. B… du […] , devant intervenir début 2016.

En revanche, il est établi que les négociations se sont intensifiées à partir de décembre 2015, M. R…, notaire de M. B… expliquant dans une lettre du 21 mars 2016 qu’il avait eu accès à la « data room » le 5 décembre 2015 et que le 14 janvier 2016, avait été confirmé un accord aux conditions suivantes : prix de vente net vendeur de 20.000.000 €, signature de la promesse courant février, indemnité d’immobilisation de 5% versée et signature de l’acte de vente au plus tard le 15 octobre 2016. Ce notaire indique également que le 12 février 2016, le notaire de l’éventuel promettant avait confirmé la disponibilité de son client pour une signature le 24 mars à 16h30 et que le 18 mars 2016 il avait communiqué un projet de promesse de vente à l’autre notaire.

Le 7 janvier 2016 M. J… a écrit à M. B… qu’il pensait « débloquer le processus de la promesse à réception de la preuve du financement » ; il est établi que celui-ci avait préalablement transmis à M. J… une lettre du 15 décembre 2015 du service des financements immobiliers de la Banque Populaire. Cette lettre, rassurante sur la perspective du financement, compte tenu des opérations déjà réalisées était toutefois dénuée d’engagement de la banque.

S’il est établi que M. B… n’a pas demandé de condition suspensive de financement, et qu’il disposait, dès le 22 mars 2016, de perspectives de revente de l’immeuble à QNB Capital avec bénéfice, au prix de 22.000.000 € qui a été porté à 25.600.000 € le 23 mars 2016, le tribunal doit néanmoins être approuvé d’avoir retenu que rien ne prouve que les négociations se soient poursuivies entre le 12 février 2016 et le 23 mars 2016, date à laquelle le notaire du promettant a fait savoir que celui-ci ne se rendrait pas au rendez-vous de signature du lendemain.

Il est démontré, au contraire que par courriel du 8 mars 2016 adressé à M. B…, M. J… s’est plaint auprès de celui-ci de l’absence de réponse à ses nombreuses relances et appels téléphoniques sans réponse depuis plusieurs semaines, expliquant qu’il avait cherché à le joindre pour lui faire part des raisons de sa décision. Or, compte tenu des relations des parties, cette décision était nécessairement celle de ne pas donner suite au projet de promesse de vente selon les conditions négociées jusqu’à alors.

Jusqu’à cette date et nonobstant le refus de comparaître de M. J… sur la sommation à délivrer à la société du 15 Madeleine le 25 mars 2016 pour le 31 mars 2016, la brusque rupture imputable au propriétaire de l’immeuble n’est donc pas établie.

Dès lors, il ne peut être imputé aucune faute au propriétaire de l’immeuble pour avoir renoué la négociation avec M. B…, en vue d’une promesse de vente à un prix supérieur, soit 21.500.000 €.

Cette seconde période de négociation s’est achevée le 25 juillet 2016, date à laquelle au cours d’un rendez-vous en vue de la signature de la promesse de vente la personne qui avait été chargée de représenter la société 15 Madeleine a fait savoir qu’elle ne pouvait pas signer.

Il est prouvé par les explications de M^me O…, notaire présent, que le mandataire de la société du 15 Madeleine, l’avocat L… T…, a su que son mandat avait été révoqué le jour même, par courriel, à 15h52, soit quelques minutes avant 16 heures, l’heure convenue du début du rendez-vous, étant encore observé que M. B… explique que le notaire les a reçus avec retard. Ainsi, il est établi que le mandat a été révoqué alors que ni M. B… ni personne pour lui n’avait avisé la société du 15 Madeleine de ce que la société MDB Madeleine acceptait finalement la date de signature de la vente du 15 octobre 2016, qui avait fait l’objet d’une exigence de la société du 15 Madeleine jusqu’à alors non acceptée.

Le caractère très sensible de ce point de la négociation est souligné par M. B… et la SAS MDB Madeleine dans leurs conclusions, qui exposent que la date de réalisation de la vente était encore en discussion avant le rendez-vous de signature du 25 juillet. Ils écrivent : « quoique frisant l’impossible, M. B… qui avait la chance d’avoir noué des relations de confiance avec sa banque, acceptait cette date et prenait ainsi le risque de perdre le montant de l’indemnité d’immobilisation (soit 2.150.000 €) et de faire l’opération ».

Cependant, en présence de cette concession tardive, M. B… et la SAS MDB Madeleine ne peuvent valablement reprocher à la société du 15 Madeleine d’avoir définitivement rompu les négociations avant qu’elle ne survienne.

Il s’en déduit que nul abus de la part de la société du 15 Madeleine n’est caractérisé du fait de la rupture des pourparlers survenue le 25 juillet 2016 »

AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU’ « il appartient à M. B… et la société MDB Madeleine de démontrer que la défenderesse a abusé du droit reconnu à chaque co-contractant de rompre les pourparlers et qu’elle a ainsi manqué à l’obligation de loyauté et de bonne foi qui s’imposaient à elle.

Les demandeurs invoquent une rupture brutale, à l’ultime stade des négociations après que la SAS du 15 Madeleine ait laissé croire à M. B… que l’opération allait se réaliser.

Il n’est pas contesté qu’un accès à la data room a été ouvert en décembre 2015 permettant à M. B… d’accéder à la négociation.

Il est justifié d’un premier échange les 6 et 7 janvier 2016 entre M. B… et M. J…, dirigeant de la SAS du 15 Madeleine, lequel invoque l’éventualité d’un déblocage du processus de la promesse à réception de la preuve du financement (pièce 10 des demandeurs).

Les demandeurs invoquent un rendez-vous de signature de la promesse de vente le 24 mars 2016 et le refus de la défenderesse de s’y rendre dont elle a informé M. B… par courriel le 23 mars 2016.

Ils se fondent sur le courrier de leur notaire, Maître R…, en date du 21 mars 2016, qui relate que le 12 février 2016, son confrère lui a confirmé la disponibilité de son client pour une signature le 24 mars 2016.

Cette pièce ne permet pas pour autant d’établir que les pourparlers se sont poursuivis entre le 12 février 2016 et le 23 mars 2016.

A cet égard, la communication par Maître R… à Maître G…, le 18 mars 2016, d’un projet de promesse de vente à la demande de M. B… ne constitue nullement une telle preuve, les termes du courriel de M. J… du 8 mars 2016 ne venant nullement confirmer la poursuite de négociations dont la rupture sera confirmée par la défenderesse dans son mail du 23 mars 2016.

M. B… ne démontre d’ailleurs nullement avoir apporté une quelconque réponse à ce courriel du 8 mars 2016 dans lequel la SAS du 15 Madeleine indiquait vouloir lui expliquer sa décision.

Ainsi, la transmission par Maître R…, à Maître G…, le 18 mars 2016, d’un projet de promesse de vente, le versement d’une indemnité d’immobilisation par la société FLB, le 24 mars 2016 et la rédaction d’un procès-verbal de non comparution et de dires le 31 mars 2016 également à la requête de M. B… apparaissent comme des démarches unilatérales et non comme la suite de pourparlers qui se poursuivaient.

D’ailleurs, les échanges de courriels entre M. J… et M. B… produits par ce dernier se situent entre novembre 2015 et le 9 février 2016 (pièce 28 des demandeurs).

Aucune pièce ne permet de démontrer la déloyauté de la défenderesse et son intention de laisser M. B… dans l’illusion d’une vente qui allait être conclue, tout en provoquant brutalement la rupture, la veille de la date prévue pour la signature d’une promesse de vente qui ne constituait au surplus, le 18 mars 2016, qu’un simple projet nullement abouti (pièce 13 des demandeurs).

C’est donc à tort que les demandeurs concluent à une rupture abusive des pourparlers à la date du 23 mars 2016 » ;

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU'« il est constant que la SAS du 15 Madeleine n’était pas présente le 25 juillet 2016 et que son mandataire ne disposait plus de pouvoirs pour signer une promesse de vente, puisqu’ils avaient été révoqués préalablement au rendez-vous, comme l’indique Maître G… en faisant référence à un courriel du 25 juillet 2016 à 15h52.

La lecture des deux projets respectivement annotés par l’étude notariale R… le 19 juillet 2016 (pièce 23 des demandeurs) et par l’étude G… (pièce 24 des demandeurs) démontre que des informations étaient encore manquantes (travaux, sort des contrats en cours, diagnostics

).

En outre et comme le fait observer la défenderesse, il persistait toujours à la date du 21 juillet 2016, une divergence entre les parties portant sur la date de réalisation de la promesse qui pouvait justifier le refus de la SAS du 15 Madeleine de poursuivre les négociations, sans que cette attitude ne puisse être considérée comme fautive.

Dans le procès-verbal du 25 juillet 2016, M. B… déclare avoir accepté le délai imposé par le représentant de la SAS du 15 Madeleine pour la régularisation de l’acte authentique.

Toutefois, l’absence de tout autre projet entre le 21 juillet 2016 et le 25 juillet 2016 démontre que la SAS du 15 Madeleine n’entendait pas poursuivre les pourparlers, sans que cela ne puisse être considéré comme une rupture abusive.

Dans ces conditions, le fait de retirer le pouvoir de vendre à son mandataire est inopérant » ;

1°) ALORS QU’est fautive la rupture, sans motif légitime, de pourparlers contractuels intervenue à un stade avancé des négociations ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que les négociations s’étaient intensifiées à la fin du mois de décembre 2015, que le notaire de l’acquéreur avait informé son client qu’un accord avait été confirmé par le vendeur le 14 janvier 2016 sur le montant prix de vente, le montant de l’indemnité d’immobilisation et sur les dates de signature de la promesse puis de l’acte de vente, qu’il est établi que l’acquéreur n’avait pas demandé de condition suspensive de financement et qu’un rendez-vous de signature de la promesse de vente était prévu le 24 mars, la disponibilité du vendeur à cette date ayant été confirmée le 12 février précédent ; qu’en écartant toute faute dans l’exercice par la SAS du 15 Madeleine de son droit de rupture par mail le 8 mars, la cour d’appel, qui a fait ressortir que la rupture unilatérale des pourparlers par la SAS du 15 Madeleine intervenait à un stade avancé des négociations, sans relever l’existence d’aucun motif légitime de nature à la justifier, n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’ancien article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code ;

2°) ALORS QUE la rupture brutale et unilatérale des pourparlers à un stade avancé des négociations caractérise une faute de nature à engager la responsabilité de l’auteur de la rupture ; qu’en l’espèce la cour d’appel a constaté, par motifs propres et adoptés, qu’après après une première rupture à l’initiative de la SAS du 15 Madeleine et la reprise des négociations sur la base d’un prix plus élevé, ayant conduit à des échanges de projets de promesse de vente par les notaires de chacune des parties, le dernier projet émanant du notaire du vendeur en date du jeudi 21 juillet 2016, le mandat du représentant du vendeur a été révoqué par mail le lundi 25 juillet à 15h52, soit huit minutes avant le rendez-vous fixé à 16h pour la signature de la promesse de vente ; qu’en déboutant l’acquéreur de sa demande de dommages et intérêts pour rupture brutale et abusive, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’ancien article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code ;

3°) ALORS QUE la persistance de désaccords sur une des modalités de signature définitive du contrat de vente ne suffit pas à exclure l’existence de toute faute dans l’exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers ; que la cour d’appel ne pouvait déduire l’absence de faute dans la rupture des pourparlers par la société du 15 Madeleine le jour même de la signature de la promesse de vente, moins de 10 minutes avant l’heure du rendez-vous convenu, du seul fait qu’il n’était pas établi que les parties étaient parvenues à un accord sur la date de la signature définitive de la vente et que la rétractation de la SAS du 15 Madeleine était ainsi justifiée ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel s’est déterminée par un motif impropre à exclure l’existence d’une faute commise dans la rupture des pourparlers et a privé sa décision de base légale au regard de l’ancien article 1382 du code civil, devenu l’article 1240 du même code.