CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 11 juillet 2024

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 426 F-D

Pourvoi n° G 23-15.325

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 JUILLET 2024

La Société immobilière et financière euro méditerranéenne, société anonyme, dont le siège est [Adresse 6], a formé le pourvoi n° G 23-15.325 contre l’arrêt rendu le 9 mars 2023 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l’opposant à la société KFC France, (Kentucky Fried Chicken), société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat de la Société immobilière et financière euro méditerranéenne, de la SCP Spinosi, avocat de la société KFC France, après débats en l’audience publique du 11 juin 2024 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M^me Grandjean, conseiller faisant fonction de doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 mars 2023), la Société immobilière et financière euro méditerranéenne (la bailleresse ), propriétaire d’un terrain, l’a donné à bail à construction à la société KFC France (la preneuse) pour la construction d’un bâtiment à usage de restaurant.

2. Cet acte comporte une clause de préférence au profit de la bailleresse en cas de cession par la preneuse de son droit au bail et stipule que la bailleresse s’engage à l’expiration du bail par arrivée du terme ou résiliation amiable à accorder à la preneuse un contrat de location.

3. Soutenant avoir régulièrement exercé son droit de préférence sur la cession du bail à construction, la bailleresse a assigné la preneuse en régularisation de la cession et en obtention de dommages-intérêts.

4. La preneuse a demandé reconventionnellement le bénéfice de la promesse de bail commercial.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. La bailleresse fait grief à l’arrêt de la condamner à exécuter la promesse de bail commercial stipulée au bail à construction, alors « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la cour d’appel a elle-même relevé que le bail à construction stipulait (« promesse de bail commercial à l’expiration du bail à construction ») l’engagement du bailleur « d’accorder au [preneur] lorsque ce dernier aura, à l’expiration du bail par arrivée du terme ou résiliation amiable, perdu la propriété du bâtiment et autres constructions par suite du droit d’accession du bailleur, un contrat de location portant sur le bâtiment, les nouvelles constructions et le terrain objet du présent bail à construction, dans la même activité que le présent bail (…) », étant par la même clause « bien précisé toutefois que ce contrat de location n’est consenti au preneur qu’au cas d’arrivée du terme ou de résiliation amiable du présent bail à construction, à l’exclusion du cas d’une résiliation judiciaire » ; que, pour estimer que cette promesse de bail engageait la SIFER, à laquelle était cédé le droit au bail de la société KFC France, par l’effet du droit de préférence également stipulé au bail, la cour d’appel a énoncé que, « du fait de la cession intervenue par la mise en jeu du droit de préférence de la SIFER, celle-ci est devenue preneur, cumulant cette qualité avec celle de bailleur, mettant par suite fin au contrat de bail à construction, selon une hypothèse non expressément envisagée par le contrat de bail à construction, mais pas exclue non plus » ; qu’en statuant ainsi, quand la clause litigieuse n’engageait la SIFER dans les termes d’une promesse de bail que dans les cas d’arrivée du terme ou d’une résiliation amiable, hypothèses auxquelles ne pouvait correspondre la confusion en la personne du bailleur des qualités de preneur et de bailleur, la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de la clause litigieuse, a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

6. C’est par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté des clauses du bail à construction rendait nécessaire, que la cour d’appel a retenu que la bailleresse était engagée par la promesse de bail en cas de confusion en sa personne des qualités de preneur et de bailleur.

7 . Le moyen n’est donc fondé.

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

8. La bailleresse fait le même grief à l’arrêt, alors « que la confusion des droits locatifs et de propriété sur la tête de la même personne éteint le droit au bail ; que, pour condamner la SIFER à exécuter la promesse de bail commercial stipulée dans le bail à construction, la cour d’appel a énoncé que « la société KFC est propriétaire du fonds de commerce exploité dans le bâtiment et constructions objet du bail à construction, fonds de commerce qu’elle souhaite continuer à exploiter dans le même lieu » et que, « dès lors que ce fonds de commerce existe, il doit être statué sur son sort, comme réclamé par la société KFC France » ; qu’en statuant ainsi, tout en relevant que, « du fait de la cession intervenue par la mise en jeu du droit de préférence de la SIFER, celle-ci est devenue preneur, cumulant cette qualité avec celle de bailleur, mettant par suite fin au contrat de bail à construction », ce dont il résultait, du fait de la confusion des droits locatifs et de propriété sur la tête de la SIFER, l’extinction subséquente du fonds de commerce exploité par la société KFC France dans le bâtiment et constructions faisant l’objet du bail à construction, dans lequel était compris le droit au bail éteint, la cour d’appel a violé l’article 1300 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

9. La preneuse conteste la recevabilité du moyen en soutenant qu’il est incompatible avec la position soutenue par la bailleresse devant la cour d’appel.

10. La bailleresse a soutenu, dans ses conclusions d’appel, que la confusion des droits locatifs et de propriété sur sa tête était sans incidence sur le fonds de commerce exploité par la preneuse dans les locaux.

11. Le moyen est donc contraire à ses écritures d’appel, et partant, irrecevable.

Sur le second moyen, pris en sa première branche

12. La bailleresse fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts, alors « que le juge ne saurait statuer par la voie de motifs contradictoires ; que la cour d’appel a retenu qu’il y avait lieu de « faire droit à la demande de la SIFER tendant à voir condamner la société KFC à se présenter à l’office de Me [R], notaire, afin de régulariser la cession par acte notarié et de dire qu’à défaut de régularisation de cette cession à l’issue d’une période de dix-huit mois succédant la signification de la présente décision, celle-ci vaudra cession, et que reviendront à la SIFER les constructions érigées par la société KFC France sur les parcelles sises à l’angle du [Adresse 7] et de l'[Adresse 9], sur les parcelles anciennement cadastrées section [Cadastre 8] M n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5], devenues [Cadastre 8] M [Cadastre 2] et [Cadastre 8] M [Cadastre 3], en contrepartie du paiement par la SIFER de la somme de 278 079 euros », ce dont il résultait que la société KFC France, en refusant, jusqu’à sa condamnation, à régulariser la cession de ses droits sur lesquels la SIFER avait un droit de préférence, avait commis une faute ; qu’en énonçant cependant, pour débouter la SIFER de ses demandes de dommages-intérêts, qu'« au regard de la solution du litige, elle échoue à démontrer une faute de la société KFC dans l’absence de réitération de l’acte authentique de vente », la cour d’appel, qui s’est contredite, a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

13. Ayant, par motifs propres, estimé que le refus de la preneuse de réitérer l’acte authentique de cession n’était pas fautif au vu du refus opposé par la bailleresse à l’exécution de la promesse de bail, et, par motifs adoptés, que la bailleresse n’établissait pas l’existence d’un préjudice, la cour d’appel a, sans contradiction, rejeté sa demande de dommages-intérêts. Sur le second moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

14. La bailleresse fait le même grief à l’arrêt, alors « que la cassation de l’arrêt à intervenir sur le premier moyen de cassation en ce que la cour d’appel a condamné la SIFER à exécuter la promesse de bail commercial stipulée au bail à construction et à conclure un bail commercial avec la société KFC France entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de l’arrêt ayant rejeté la demande de la SIFER en paiement de dommages-intérêts en application de l’article 624 du code de procédure civile, les deux chefs étant en lien de dépendance nécessaire, à supposer que telle ait été « la solution du litige » qu’a eue en vue la cour d’appel. »

Réponse de la Cour

15. La cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief, tiré d’une annulation par voie de conséquence, est devenu sans portée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Société immobilière et financière euro méditerranéenne aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Société immobilière et financière euro méditerranéenne et la condamne à payer à la société KFC France la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille vingt-quatre.