CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 23 octobre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 496 F-D

Pourvois n°

A 23-18.469

T 23-18.508

Z 23-18.560 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 OCTOBRE 2025

I- la société Gecina, société anonyme, dont le siège est [Adresse 5], a formé le pourvoi n° A 23-18.469 contre un arrêt rendu le 12 mai 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Elysées Pierre, société civile de placement immobilier, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à la société BTSG, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 6], prise en la personne de M. [E] [K], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Diag center,

3°/ à la société MMA IARD, société anonyme à conseil d’administration, dont le siège est [Adresse 4], venant aux droits de la société Covéa Risks,

4°/ à la société Athéna, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 7], prise en la personne de Mme [S] [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Bio-Goujard,

5°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 10],

6°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, société d’assurances mutuelles à cotisations fixes, dont le siège est [Adresse 4], venant aux droits de la société Covéa Risks,

7°/ à la société [V] [O], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 11],

8°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 12], prise en sa qualité d’assureur de la société Bio-Goujard,

9°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 12], prise en sa qualité d’assureur de la société Diag center,

10°/ à la société Hiscox Europe Underwriting Limited, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2] (Royaume-Uni), ayant un établissement principal en France, [Adresse 9],

11°/ à la société Hiscox, société anonyme de droit luxembourgeois, dont le siège est [Adresse 13] et en son établissement [Adresse 14],

12°/ à la société FHB, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 8], prise en la personne de M. [R] [X], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société Bio-Goujard,

défenderesses à la cassation.

II- 1°/ la société MMA IARD, société anonyme, venant aux droits de la société Covéa Risks,

2°/ la société MMA IARD assurances mutuelles, société d’assurance mutuelle à cotisations fixes, venant aux droits de la société Covéa Risks,

3°/ la société [V] [O], société à responsabilité limitée,

ont formé le pourvoi n° T 23-18.508 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à la société Elysées Pierre, société civile de placement immobilier,

2°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],

3°/ à la société Gecina, société anonyme,

4°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, prise en sa qualité d’assureur de la société Bio-Goujard,

5°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, prise en sa qualité d’assureur de la société Diag center,

6°/ à la société Hiscox Europe Underwriting Limited, société à responsabilité limitée,

7°/ à la société Hiscox, société de droit luxembourgeois,

8°/ à la société Athéna, société d’exercice libéral à responsabilité limitée,

9°/ à la société FHB, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de M. [R] [X], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société Bio-Goujard,

10°/ à la société BTSG, société civile professionnelle, prise en la personne de M. [E] [K], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Diag center,

défenderesses à la cassation.

III- La société Elysées Pierre, société civile de placement immobilier, a formé le pourvoi n° Z 23-18.560 contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant :

1°/ à la société BTSG, prise en la personne de M. [E] [K], en sa qualité de liquidateur de la société Diag center,

2°/ à la société Athéna, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, en la personne de Mme [S] [F], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Bio-Goujard,

3°/ à la société MMA IARD, société d’assurance mutuelle, venant aux droits de la société Covéa risks,

4°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, société d’assurance mutuelle à cotisations fixes, venant aux droits de la société Covéa risks,

5°/ à la société Allianz IARD, société anonyme,

6°/ à la société Gecina, société anonyme,

7°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, prise en sa qualité d’assureur de la société Bio-Goujard,

8°/ à la société [O], société à responsabilité limitée,

9°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, prise en sa qualité d’assureur de la société Diag center,

10°/ à la société Hiscox, société de droit luxembourgeois,

11°/ à la société Hiscox Europe Underwriting Limited, société à responsabilité limitée,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse au pourvoi n° A 23-18.469 invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Les demanderesses au pourvoi n° T 23-18.508 invoquent, à l’appui de leur recours, deux moyens de cassation.

La demanderesse au pourvoi n° Z 23-18.560 invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseillère, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Elysées Pierre, de la SCP Spinosi, avocat de la société Gecina, de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Hiscox, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés MMA IARD, MMA IARD assurances mutuelles et [V] [O], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Axa France IARD, après débats en l’audience publique du 9 septembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° A 23-18.469, T 23-18.508 et Z 23-18.560 sont joints.

Désistement partiel

2. Il est donné acte aux sociétés Gecina, Elysées Pierre, MMA IARD, MMA IARD assurances mutuelles et [V] [O] du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre les sociétés Allianz IARD, Hiscox Europe Underwriting Limited et Hiscox.

Faits et procédure

3. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 12 mai 2023), par acte authentique du 16 février 2011, la société Gecina (le vendeur) a vendu à la société civile de placement immobilier Elysées Pierre (la SCPI) un immeuble à usage de bureaux.

4. Etaient annexés à l’acte trois rapports de diagnostic réalisés par les sociétés [V] [O], Bio-Goujard et Diag center (les diagnostiqueurs), mentionnant l’absence d’amiante.

5. Ayant découvert en 2014 la présence d’amiante dans l’immeuble, la SCPI a, après expertise, assigné le vendeur, les diagnostiqueurs et leurs assureurs, la société Covéa Risks, aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, et la société Axa France IARD, en réparation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche, du pourvoi n° A 23-18.469

Enoncé du moyen

6. La société Gecina fait grief à l’arrêt de dire que sa responsabilité à l’égard de la SCPI est engagée, alors « qu’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés peut en toute hypothèse être invoquée en cas de vente entre professionnels de la même spécialité ; qu’en l’espèce, en se bornant à affirmer que la société Elysées Pierre n’avait aucune compétence en matière d’amiante, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette société était un professionnel de la même spécialité que la société Gecina, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1643 et 1645 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1643 du code civil :

7. Il résulte de ce texte que la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose.

8. Pour écarter la clause de non-garantie des vices cachés, l’arrêt énonce, d’abord, qu’en cas de vente entre parties de même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu’une clause de non-garantie des vices cachés est insérée à l’acte sauf si le vice était indécelable ou lorsque l’acheteur ne disposait pas des compétences techniques nécessaires pour déceler les vices affectant la chose vendue.

9. Il retient, ensuite, d’une part, que la société Gecina, qui exerce une activité de vendeur professionnel d’immeubles, revendique expressément un professionnalisme particulier de recherche de l’amiante dans les biens qu’elle vend dans ses rapports publics d’activité, d’autre part, que la SCPI, qui intervient dans le cadre d’acquisition et gestion d’un parc immobilier locatif, nonobstant sa qualité de professionnelle, n’a aucune compétence en matière d’amiante et avait d’ailleurs sollicité auprès du vendeur des renseignements à ce sujet.

10. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’acquéreur était un professionnel de même spécialité que le vendeur, ce qui suffisait à lui rendre opposable la clause de non-garantie des vices cachés, sauf à rapporter la preuve que le vendeur avait une connaissance effective du vice relevant de la mauvaise foi, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° Z 23-18.560

Enoncé du moyen

11. La SCPI fait grief à l’arrêt de renvoyer les parties devant le tribunal pour les autres demandes réservées par le jugement mixte, alors « que le préjudice causé à l’acquéreur d’un immeuble par la faute de diagnostiqueurs qui ont établi des rapports mentionnant faussement l’absence d’amiante dans l’immeuble ne consiste pas seulement en la perte d’une chance de négocier une réduction du prix de vente mais dans le coût des travaux nécessaires au désamiantage ; qu’en l’espèce, la SCPI Elysées Pierre a formé appel du jugement qui avait retenu que la non-détection d’amiante par les diagnostiqueurs n’avait eu pour effet que de la priver d’une information, donc d’une chance de négocier différemment l’acquisition litigieuse, et avait ordonné la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent sur ce point ; que la cour a infirmé le jugement seulement en ce qu’il avait écarté la responsabilité du vendeur de l’immeuble litigieux et l’a donc confirmé sur la question du préjudice causé par les diagnostiqueurs au motif que si ces derniers étaient fautifs pour n’avoir pas décelé la présence d’amiante, le tribunal avait retenu à bon droit que le préjudice subi par l’acquéreur du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût des travaux mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ; qu’en

statuant ainsi, tout en ayant constaté au surplus que l’acquéreur avait été contraint de faire effectuer des travaux de désamiantage, la cour a violé les articles L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation :

12. Il résulte de ce texte que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte, que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné et que le préjudice de l’acquéreur imputable au diagnostiqueur ne s’analyse pas en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente mais en un préjudice certain équivalent au surcoût des travaux de désamiantage résultant de l’erreur du diagnostiqueur.

13. Pour renvoyer les parties devant le tribunal aux fins d’examen des demandes réservées par le jugement, l’arrêt retient que le préjudice subi par l’acquéreur du fait de l’information erronée des diagnostiqueurs ne consiste pas dans le coût des travaux mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

14. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

15. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l’arrêt disant que la responsabilité de la société Gecina à l’égard de la SCPI est engagée sur le fondement du vice caché entraîne la cassation du chef de dispositif ayant condamné les sociétés [V] [O], Bio-Goujard, MMA IARD, MMA IARD assurances mutuelles et Axa France IARD à garantir la société Gecina du paiement des sommes mises à sa charge au profit de la SCPI, qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit que la responsabilité de la société Gecina à l’égard de la société civile de placement immobilier Elysées Pierre est engagée sur le fondement du vice caché, que les sociétés [V] [O], Bio-Goujard, MMA IARD, MMA IARD assurances mutuelles et AXA France IARD doivent garantir la société Gecina des sommes qui seront mises à sa charge au profit de la société civile de placement immobilier Elysées Pierre, confirme le jugement déféré en ce qu’il constate que les fautes des sociétés Bio Goujard, et Diag center n’ont eu pour conséquence que de priver la société civile de placement immobilier Elysées Pierre d’une information, renvoie les parties devant le tribunal pour les autres demandes réservées par le jugement mixte et en ce qu’il statue sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 12 mai 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-trois octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.