CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 22 janvier 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 52 F-D

Pourvoi n° W 23-23.916

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 JANVIER 2026

1°/ Mme [R] [V],

2°/ M. [E] [O],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° W 23-23.916 contre l’arrêt rendu le 4 octobre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 5), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment, société anonyme à directoire, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à la société de Bois [T], société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], en la personne de M. [M] [T], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MB Les Maisons du Beauvaisis,

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, cinq moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Vernimmen, conseillère référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [V], et de M. [O], de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment, après débats en l’audience publique du 25 novembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Vernimmen, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 4 octobre 2023), M. [O] et Mme [V] (les maîtres de l’ouvrage) ont conclu avec la société MB Les Maisons du Beauvaisis (le constructeur), désormais en liquidation judiciaire, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan.

2. La Caisse de garantie immobilière du bâtiment (le garant de livraison) a accordé une garantie de livraison.

3. Se plaignant de retards, de réserves non levées et de l’absence de chiffrage de certains travaux, les maîtres de l’ouvrage ont assigné le constructeur et le garant de livraison en indemnisation de leurs préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

5. Les maîtres de l’ouvrage font grief à l’arrêt de déclarer irrecevables les pièces qu’ils avaient notifiées et d’infirmer le jugement en ce qu’il avait fixé leur créance provisoire au passif de la liquidation judiciaire du constructeur à la somme de 75 851,65 euros au titre des surcoûts et de 3 600,65 euros au titre du coût de levée des réserves, alors :

« 1°/ que lorsque les intimés ne concluent pas, l’arrêt infirmatif doit réfuter les motifs par lesquels le tribunal s’était déterminé ; qu’en infirmant le jugement en ce qu’il avait fixé une créance provisoire de 75 851,65 euros au passif de la liquidation judiciaire du constructeur en raison des surcoûts non chiffrés dans la notice descriptive sans réfuter ses motifs, que les consorts [V]-[O] étaient réputés s’être appropriés, aux termes desquels de nombreux travaux correspondant à ce coût total étaient laissés à la charge du maître de l’ouvrage mais non chiffrés dans la notice descriptive, la cour d’appel a violé les articles 954 et 472 du code de procédure civile ;

2°/ que lorsque les intimés ne concluent pas, l’arrêt infirmatif doit réfuter les motifs par lesquels le tribunal s’était déterminé ; qu’en infirmant le jugement en ce qu’il avait fixé une créance provisoire de 3 600,65 euros au passif de la liquidation judiciaire du constructeur sans réfuter ses motifs, que les consorts [O]-[V] étaient réputés s’être appropriés, selon lesquels les maîtres de l’ouvrage avaient pris en charge des travaux correspondant à cette somme pour lever les réserves affectant les prestations incombant au constructeur, la cour d’appel a violé les articles 954 et 472 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 472 et 954, dernier alinéa, du code de procédure civile :

6. Il résulte du premier de ces textes qu’en appel, si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond du litige et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

7. Il résulte du second que l’intimé, dont les conclusions sont déclarées irrecevables, est réputé ne pas avoir conclu et s’être approprié les motifs du jugement.

8. Pour réformer le jugement en ce qu’il a fixé au passif de la liquidation judiciaire du constructeur une créance au titre des surcoûts non chiffrés dans la notice descriptive et de la levée des réserves, l’arrêt retient, d’une part, que les travaux dont le coût avait été retenu par le premier juge au titre de la créance fixée au passif de la liquidation judiciaire du constructeur n’étaient pas prévus au contrat ou avaient été réservés par le maître de l’ouvrage, d’autre part, que le garant de livraison avait mis en demeure le constructeur de satisfaire à la levée des réserves et désigné l’entrepreneur chargé de leur exécution.

9. En statuant ainsi, alors que les maîtres de l’ouvrage, intimés dont les conclusions d’appel avaient été déclarées irrecevables, étaient réputés s’être appropriés les motifs du jugement ayant retenu que certains de ces travaux, même non prévus au contrat, étaient nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage et que d’autres résultant de la notice descriptive ou des plans n’avaient pas été chiffrés ou avaient été sous-évalués, peu important qu’ils aient été réservés par le maître de l’ouvrage, la cour d’appel, qui devait examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le tribunal s’était déterminé, a violé les textes susvisés.

Sur le troisième moyen, pris en ses première et troisième branches

Enoncé du moyen

10. Les maîtres de l’ouvrage font grief à l’arrêt de déclarer irrecevables les pièces qu’ils avaient notifiées, d’infirmer le jugement en ce qu’il avait condamné le garant de livraison à leur payer la somme de 79 452,30 euros en application de sa garantie sous réserve des paiements effectués par la liquidation du constructeur, et de limiter la condamnation du garant de livraison à la somme de 10 616,61 euros correspondant aux pénalités de retard, rejetant ainsi implicitement le surplus de leurs demandes, alors :

« 1°/ que les travaux nécessaires à l’achèvement de la maison incombent au constructeur et doivent être pris en charge, en cas de défaillance, par le garant de livraison ; qu’en écartant les travaux non chiffrés du champ de la garantie de livraison au motif que la plupart d’entre eux seraient « non prévus au contrat » sans rechercher si, ainsi que les premiers juges l’avaient retenu, ces travaux n’étaient pas nécessaires à l’achèvement de la maison, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation ;

3°/ que le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage, non chiffrés ou chiffrés de manière non réaliste dans la notice descriptive, dont le maître de l’ouvrage s’était réservé l’exécution, sont mis à la charge du constructeur, et, en cas de défaillance de celui-ci, pris en charge par le garant de livraison ; qu’en infirmant le jugement en ce qu’il avait condamné le garant de livraison, en application de sa garantie, à payer aux consorts [O] – [V] une somme de 75 851,65 euros correspondant aux surcoûts non chiffrés dans la notice descriptive au motif que « les défaillances du constructeur à raison des travaux […] dont le maître de l’ouvrage s’est réservé l’exécution, ne ressortissent pas de l’assiette de la garantie », la cour d’appel a violé les articles L. 231-2 et L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation. »

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 231-2, dans sa version applicable au litige, et L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation :

11. D’une part, il résulte du premier de ces textes et de la notice descriptive type prévue par l’article R. 231-4 du même code que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution (3e Civ., 13 novembre 2014, pourvois n° 13-18.937, 13-24.217, publié ; 3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 21-12.507, publié)

12. Il est jugé que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la construction incombent au constructeur (3e Civ., 13 novembre 2014, pourvois n° 13-18.937, 13-24.217, publié ; 3e Civ., 1er octobre 2020, pourvoi n° 18-24.050, publié).

13. Le maître de l’ouvrage devant être exactement informé du coût total de la construction projetée, pour lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme, il peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage non chiffrés ou chiffrés de manière non réaliste soit mis à la charge du constructeur (3e Civ., 10 novembre 2021, pourvoi n° 20-19.323, publié ; 3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 21-12.507, publié)

14. D’autre part, selon le second de ces textes, la garantie de livraison que doit souscrire le constructeur de maison individuelle couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. En cas de défaillance du constructeur, le garant prend notamment, à sa charge le coût des dépassements du prix convenu, dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction ainsi que les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix.

15. Il en résulte qu’en cas de défaillance du constructeur, le garant de livraison est tenu de prendre en charge le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de la construction, même s’ils ne sont pas mentionnés dans le contrat et la notice descriptive, et des travaux mentionnés à la notice descriptive ou que le maître de l’ouvrage s’est réservé qui ne sont pas chiffrés ou chiffrés de manière non réaliste (3e Civ., 30 mars 2023, pourvoi n° 21-21.453).

16. Pour infirmer le jugement condamnant le garant de livraison au paiement d’une somme correspondant aux travaux non ou mal chiffrés dans la notice descriptive, l’arrêt retient que les défaillances du constructeur à raison des travaux non prévus au contrat ou de ceux dont le maître de l’ouvrage s’était réservé l’exécution ne relèvent pas de l’assiette de la garantie de livraison.

17. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, au regard des motifs du jugement que les maîtres de l’ouvrage étaient réputés s’être appropriés, si ces travaux n’étaient pas nécessaires à l’achèvement de la construction, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Sur le quatrième moyen

Enoncé du moyen

18. Les maîtres de l’ouvrage font grief à l’arrêt de déclarer irrecevables les pièces qu’ils avaient notifiées et d’infirmer le jugement en ce qu’il avait condamné le garant de livraison à leur verser les sommes de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral et 3 512 euros en réparation de leur préjudice matériel, et de limiter la condamnation du garant de livraison à la somme de 10 616,61 euros correspondant aux pénalités de retard, rejetant ainsi implicitement le surplus de leurs demandes, alors « que lorsque les intimés ne concluent pas, l’arrêt infirmatif doit réfuter les motifs par lesquels le tribunal s’était déterminé ; qu’en infirmant le jugement en ce qu’il avait condamné le garant de livraison à verser aux consorts [O] – [V] les sommes de 4 000 euros et 3 512 euros en réparation du préjudice moral et matériel causé par sa faute sans réfuter ses motifs, que les consorts [V]- [O] étaient réputés s’être appropriés, aux termes desquels le garant de livraison avait « commis une faute dans l’exercice de son obligation légale de surveillance et de suivi de l’exécution » à l’origine de ces préjudices, la cour d’appel a violé les articles 954 et 472 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 472 et 954, dernier alinéa, du code de procédure civile :

19. Il résulte du premier de ces textes qu’en appel, si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond du litige et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

20. Il résulte du second que l’intimé, dont les conclusions sont déclarées irrecevables, est réputé ne pas avoir conclu et s’être approprié les motifs du jugement.

21. Pour réformer le jugement en ce qu’il a condamné le garant de livraison à des dommages-intérêts en raison du retard pris dans la désignation d’un entrepreneur en charge de procéder à la levée des réserves, l’arrêt retient que le préjudice matériel lié aux frais d’expertise amiable, d’huissier et de serrurerie n’est pas prévu au contrat et que le préjudice moral est une indemnité extra-contractuelle exclue par les conditions générales du contrat de cautionnement.

22. En statuant ainsi, alors que les maîtres de l’ouvrage, intimés dont les conclusions d’appel avaient été déclarées irrecevables, étaient réputés s’être appropriés les motifs du jugement ayant retenu que le garant d’achèvement avait commis une faute dans l’exercice de ses obligations légales, la cour d’appel, qui devait examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le tribunal s’était déterminé, a violé les textes susvisés.

Et sur le cinquième moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

23. Les maîtres de l’ouvrage font grief à l’arrêt de déclarer irrecevables les pièces qu’ils avaient notifiées et de limiter la condamnation du garant de livraison à la somme de 10 616,61 euros correspondant aux pénalités de retard, alors « que les pénalités de retard sont dues jusqu’à la livraison d’un ouvrage habitable ; qu’en affirmant que « la société CGI du Bâtiment [devait] sa garantie à raison du retard de livraison entre le 11 janvier 2016 date prévue pour l’achèvement du chantier, et la date de prise de possession des lieux intervenue le 3 août 2016 » sans rechercher si, à cette date, le bien n’était pas inhabitable en raison du défaut de délivrance du consuel nécessaire à son raccordement au réseau électrique, ce dont il résultait que cette date ne pouvait constituer le terme des intérêts de retard, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation et 1134 devenu 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 231-2, dans sa version applicable au litige, et L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation :

24. Il résulte du premier de ces textes que les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception (3e Civ., 12 septembre 2012, pourvoi n° 11-13.309, publié), ou la levée des réserves consignées à la réception (3e Civ., 10 mai 2007, pourvoi n° 06-12.513).

25. Il est jugé que la livraison ne pouvant intervenir que si l’ouvrage est habitable, la date de livraison d’une construction sans consuel ne peut constituer le terme des pénalités de retard (3e Civ., 5 décembre 2012, pourvoi n° 11-24.499, publié).

26. Pour limiter le montant des pénalités de retard, l’arrêt retient que le garant de livraison doit sa garantie à raison du retard de livraison entre le 11 janvier 2016, date prévue pour l’achèvement du chantier, et la date de prise de possession des lieux intervenue le 3 août 2016 comme en fait foi le constat d’huissier produit au débat.

27. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, au regard des motifs du jugement que les maîtres de l’ouvrage étaient réputés s’être appropriés, si à la date de prise de possession de l’ouvrage, celui-ci n’était pas inhabitable en raison du défaut de délivrance du consuel nécessaire à son raccordement au réseau électrique, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare irrecevables les pièces notifiées par les intimés et en ce qu’il infirme le jugement ayant réservé le surplus des demandes relatives à la levée sous astreinte des réserves par la désignation d’un repreneur, et au solde du prix du marché, et, avant dire droit, ordonné sur ces chefs de demande une expertise et statuant à nouveau, dit n’y avoir lieu à ordonner une expertise, l’arrêt rendu le 4 octobre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la Caisse de garantie immobilière du bâtiment aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Caisse de garantie immobilière du bâtiment et la condamne à payer à M. [O] et Mme [V] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.