CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 2 avril 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 206 F-D

Pourvoi n° C 24-11.115

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 AVRIL 2026

La société 37/39 La Lune, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° C 24-11.115 contre l’arrêt rendu le 16 novembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l’opposant à la société Habitat parisien, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Pic, conseillère, les observations de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société 37/39 La Lune, de la SCP Le Guerer, Bouniol-Brochier, Lassalle-Byhet, avocat de la société Habitat parisien, après débats en l’audience publique du 10 février 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Pic, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 16 novembre 2023), la société Habitat parisien (la locataire) s’est vue consentir, en vue de la réalisation de sous-locations saisonnières, par actes des 28 juillet 2015, 24 septembre 2015 et 27 mai 2016, des contrats de location meublée portant sur trois appartements appartenant à la société 37/39 La Lune (la bailleresse), dont le mandataire était la société Tossa gestion, pour des durées de six mois à un an, tacitement renouvelables.

2. Le 12 juillet 2018, la locataire a délivré un congé qualifié de conservatoire pour chacun des trois contrats de location en invoquant l’impossibilité de poursuivre son activité de sous-location saisonnière, faute pour la bailleresse de lui communiquer les numéros d’enregistrement de ces appartements en tant que meublés de tourisme auprès de la commune.

3. Un protocole d’accord transactionnel a été signé par les parties, le 29 novembre 2018, prévoyant notamment la résiliation des baux, la restitution des trois logements et faisant les comptes entre les parties.

4. Assignée par la bailleresse en paiement de diverses sommes en exécution du protocole, la locataire a formé une demande reconventionnelle en nullité de ce protocole et, par voie de conséquence, en nullité du contrat de location meublée signé le 27 mai 2016 pour violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. La bailleresse fait grief à l’arrêt de constater la nullité du bail du 27 mai 2016, de la condamner à restituer une certaine somme à la locataire à titre de trop-perçu d’indemnité mensuelle d’occupation et de rejeter ses propres demandes en paiement, alors « que dans l’article 2 du protocole d’accord signé entre les parties le 29 novembre 2018, la société Habitat parisien a renoncé à revendiquer, pour les appartements loués, l’usage autre que l’habitation, ainsi que la garantie sur l’honneur de Tossa gestion relative à l’absence d’obstacles et à la licéité des locations meublées consenties au regard des dispositions du code de la construction et de l’habitation (art. L. 631-7 et L. 632-1), du code du tourisme (art. D. 324-1-1) et de la Loi ALUR du 24 mars 2014 et la conformité aux critères de la Mairie de [Localité 1] concernant les locations meublées ; qu’en retenant que le protocole d’accord signé entre les parties le 29 novembre 2018 était valable, tout en jugeant que le bail signé le 27 mai 2016 était nul pour violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, quand, en application du protocole du 29 novembre 2018, la nullité du bail ne pouvait pas être demandée sur le fondement de cette disposition, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l’article 1103 [du code civil]. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 455 du code de procédure civile :

6. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

7. Pour annuler le bail du 27 mai 2016, l’arrêt, après avoir rejeté la demande en nullité du protocole du 29 novembre 2018, retient que ce bail est nul de plein droit en application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que la bailleresse ne justifie pas d’une autorisation pour exercer dans le logement objet du bail une activité de location meublée de tourisme.

8. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la bailleresse qui soutenait que la demande du locataire en nullité du bail n’était qu’une demande accessoire à sa demande en nullité du protocole qui ne pouvait être examinée qu’en cas d’annulation préalable de celui-ci, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il constate la nullité de plein droit du bail signé entre la société 37/39 La Lune et la société Habitat parisien du 27 mai 2016, condamne la société 37/39 La Lune à payer à la société Habitat parisien la somme de 2 320,72 euros de trop-perçu d’indemnité mensuelle d’occupation pour l’appartement de quatre pièces et en ce qu’il rejette ses demandes en paiement des sommes de 17 353 euros et 182,31 euros relativement à cet appartement, l’arrêt rendu le 16 novembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Habitat parisien aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Habitat parisien et la condamne à payer à la société 37/39 La Lune la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le deux avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.